預售屋貸款：從申請到交屋，不可不知的關鍵知識

購買預售屋，是許多人實現居住夢想的途徑之一。然而，預售屋交易流程複雜、付款方式多元，其中貸款更是關鍵的一環。本文將為您提供全方位的預售屋貸款攻略，從申請、審核、對保到交屋，一一剖析，讓您輕鬆掌握購屋關鍵知識，買得安心，住得放心。

預售屋貸款全攻略：從入門到精通，輕鬆購屋圓夢

預售屋貸款是什麼？與新成屋、中古屋貸款有何不同？

預售屋貸款就是針對尚未竣工的房屋所提供的貸款，與新成屋、中古屋貸款最大的不同在於，預售屋貸款的標的物並非實體房屋，而是建商的「興建計畫」。這使得預售屋貸款在流程、條件、限制等方面都具有獨特性。

預售屋貸款的特色與優勢：

分階段撥款： 有別於新成屋或中古屋貸款一次性撥款，預售屋貸款通常分為簽約金、開工款、工程期、交屋款等階段撥款，以配合建案的工程進度，減輕買方的資金壓力。
貸款成數較高： 由於預售屋的價格通常較低，因此銀行願意提供較高的貸款成數，最高可達8成，甚至在特定條件下可達9成，對小資族更友善。
利率較低： 預售屋貸款的利率通常較新成屋、中古屋貸款低，但會隨著央行升息而有所調整。
還款方式彈性： 預售屋貸款在工程期多採「只繳息不還本」的方式，減輕購屋者的前期負擔。

預售屋貸款何時辦理？流程有哪些？

預售屋貸款的辦理時機點，會影響到您所能取得的貸款條件與成數。一般來說，有以下三個時機點可供選擇：

簽約前： 這個階段辦理貸款，可以讓您更清楚了解自己的財務狀況，避免簽約後才發現貸款無法通過的窘境。
對保前： 這是最常見的辦理時機，此時建案已取得建照，銀行對建案的風險評估較為完整，核貸機率也較高。
交屋前： 雖然最晚可在交屋前辦理貸款，但可能會面臨時間壓力，且若貸款未能在交屋前核准，可能需要支付違約金。

預售屋貸款流程：

選擇銀行並提出申請： 您可以選擇建商配合的銀行，或是自行尋找其他銀行。
銀行審核： 銀行會根據您的財力證明、信用狀況、房屋條件等進行審核。
對保： 審核通過後，您需要與銀行簽訂貸款契約。
撥款： 銀行會依照合約約定，分階段撥款給建商。
交屋： 建案完工並取得使用執照後，您就可以辦理交屋手續，開始繳納本息。

預售屋貸款條件有哪些？如何提高核貸機率？

預售屋貸款的核貸條件，主要包括以下幾個方面：

個人信用評分： 這是銀行評估您還款能力的重要依據，信用評分越高，核貸機率越大。
財力證明： 銀行會根據您的收入、存款、負債等情況，評估您的還款能力。
職業收入： 穩定的職業與收入，有助於提高核貸機率。
房屋條件： 房屋地點、建商品牌、建案規劃（如房型、格局）等，也會影響銀行的核貸意願。

提高核貸成功率的技巧：

維持良好的信用紀錄： 按時繳納信用卡費、貸款等，避免信用瑕疵。
準備充足的財力證明： 提供詳盡的收入、存款證明，讓銀行了解您的還款能力。
選擇合適的銀行與方案： 不同銀行的貸款條件與利率有所差異，貨比三家不吃虧。
尋求專業貸款顧問協助： 貸款顧問可以為您量身打造貸款方案，並協助您與銀行溝通。

預售屋貸款與預售屋付款方式

購買預售屋時，除了銀行貸款外，還需支付訂金、簽約金、開工款、工程款、交屋款等費用。其中，訂金通常在看屋後下訂時支付，簽約金則在簽訂預售屋買賣契約書時支付，通常為房屋總價的5-10%。開工款、工程款則按照工程進度分期支付，交屋款則在交屋時支付，通常為房屋總價扣除已繳款項後的餘額。

預售屋貸款注意事項：

交屋保留款： 在預售屋交屋時，買方通常會保留房屋總價的5%作為交屋保留款，待驗屋後確認無瑕疵再支付給建商。
額外費用： 除了貸款本息外，購買預售屋還需支付代書費、規費、契稅、印花稅等額外費用。
建商收費方式： 不同建商的預售屋付款方式可能有所不同，簽約時務必仔細確認。
違約風險： 預售屋交易存在一定的違約風險，買方應審慎評估自身財務狀況，避免違約。

預售屋貸款相關法規與政策：

政府不時會推出一些優惠房貸政策，如「青年安心成家購屋優惠貸款」，提供較低的利率與較長的貸款年限。此外，內政部也針對預售屋買賣訂定了相關法規，保障消費者權益。

預售屋貸款疑難雜症：破解貸款迷思，助您輕鬆圓夢

預售屋貸款沒過怎麼辦？撥雲見日，尋求解決之道

夢想家園的藍圖，卻因貸款卡關而蒙上陰影？別擔心，預售屋貸款被拒並非世界末日。首先，冷靜分析原因，才能對症下藥：

信用瑕疵： 信用報告是銀行評估還款能力的重要依據。若有遲繳紀錄、負債比過高，都會影響核貸結果。建議積極改善信用狀況，例如：按時繳款、降低負債等。
財力證明不足： 收入不穩定、存款不足等，都可能讓銀行對您的還款能力產生疑慮。試著提供更多財力證明，如：薪資轉帳紀錄、投資證明等。
房屋條件不佳： 部分銀行對特定地區、建商或建案（例如房屋格局）有較嚴格的審核標準。若房屋條件不符，可考慮更換標的物或尋求其他銀行。

若自行分析仍無法解決，尋求專業貸款顧問的協助，將是您的一盞明燈。他們擁有豐富的經驗與資源，能為您量身打造解決方案，提高核貸成功率。

預售屋貸款成數不足怎麼辦？柳暗花明，尋求替代方案

貸款成數不足，讓您與夢想家園的距離似乎又遠了一些？別灰心，以下幾種方法或許能助您一臂之力：

提高自備款： 這是最直接的解決方式，但可能需要額外的資金籌措。
降低總價： 考慮選擇較小坪數、不同樓層或其他建案，以符合貸款條件。
尋找其他貸款方案： 部分銀行提供「二胎房貸」或「理財型房貸」，可補足自備款的缺口。
與建商協商： 若因貸款成數不足導致無法履約，可嘗試與建商協商解約或轉售，以減少損失。

預售屋貸款成數可以達到9成嗎？挑戰高成數，圓夢有望

在特定條件下，預售屋貸款確實有可能達到9成。例如：

「青年安心成家購屋優惠貸款」： 符合資格的首購族，最高可貸款至房屋總價的8成，特定條件下甚至可達9成。
建商提供的優惠方案： 部分建商會與銀行合作，提供高成數貸款，但通常利率較高。
具備良好信用條件： 收入穩定、信用良好、財力雄厚者，較有機會取得高成數貸款。

然而，高成數貸款也意味著較高的還款壓力與風險，務必審慎評估自身財務狀況再做決定。

預售屋貸款可以自己找銀行嗎？自主選擇，掌握主動權

預售屋貸款除了選擇建商配合的銀行外，您也可以自行尋找其他銀行。兩者各有優缺點，端看您的需求：

建商配合銀行：

優點： 流程簡便、核貸速度快、可能有專屬優惠利率。
缺點： 選擇有限、可能無法取得最高成數貸款。

自行尋找銀行：

優點： 選擇多樣化、可比較不同方案、有機會取得更優惠的條件。
缺點： 流程較繁瑣、核貸時間較長。

若您對貸款市場有足夠了解，且有時間精力比較各家方案，自行尋找銀行或許能為您爭取到更理想的條件。

如何選擇適合自己的銀行與貸款方案？

在選擇銀行時，除了考量利率、貸款成數外，還應注意以下幾點：

貸款年限： 年限越長，每月還款的金額越低，但總利息支出較高。
寬限期： 寬限期內只需繳交利息，可減輕前期還款壓力。
提前還款限制： 部分銀行會對提前還款收取違約金，需特別留意。

此外，您也可以透過線上房貸試算工具，比較各家銀行的貸款方案，找出最符合您需求的選擇。

預售屋的貸款常見問題與迷思

預售屋貸款一定要找建商配合的銀行嗎？ 不一定，您可以自行選擇其他銀行，但建商配合的銀行可能提供較優惠的利率或專案。
預售屋貸款可以分戶貸款嗎？ 可以，但需要符合銀行的貸款條件，且每戶貸款的成數可能會有差異。
預售屋貸款的利率會變動嗎？ 預售屋貸款利率通常分為「固定利率」和「浮動利率」，浮動利率會隨著市場變化而調整。
預售屋貸款需要支付哪些費用？ 除了貸款本息外，還需支付代書費、規費、契稅、印花稅等費用。
預售屋貸款可以申請政府優惠方案嗎？ 可以，例如「青年安心成家購屋優惠貸款」等。

預售屋貸款的道路上，難免會遇到各種挑戰。但只要您掌握正確資訊、積極尋求解決方案，相信夢想家園的鑰匙，終將掌握在您手中。

預售屋購屋財務規劃：精打細算，讓您買得安心住得放心

買預售屋要準備多少錢？購屋預算全解析，避免資金缺口

預售屋的付款流程，宛如一場馬拉松，而非短跑衝刺。除了房屋貸款之外，還需準備各階段的費用，才能順利入住夢想家園。以下為您詳解各項費用：

訂金：又稱「小訂」，通常為房屋總價的 1% ~ 5%，在看屋後下訂時支付。這筆費用具有保留戶別的效力，但若反悔，通常無法全額退還。
簽約金：又稱「大訂」，通常為房屋總價的 5% ~ 10%，在簽訂預售屋買賣契約時支付。若之後貸款無法核准或個人因素無法履約，可能面臨沒收或部分退還的風險。
開工款：建案動工時支付，通常為房屋總價的 5% ~ 10%。
工程款：依工程進度分期支付，即繳納工程款，通常為房屋總價的 10% ~ 15%，詳細付款方式與比例會在買賣契約中載明。
交屋款：房屋完工並取得使用執照後支付，通常為房屋總價扣除已繳款項的餘額，加上貸款金額。
稅費：

印花稅：買賣契約書的千分之一。
契稅：房屋評定現值的 6%。
代書費：依地區、服務項目而異，通常為數千元至上萬元不等。

規費：

水電瓦斯錶申請費：依各縣市規定而異。
管理費：預繳半年或一年。

入住費用：

家具、家電：依個人需求與預算而定。
裝潢：依房屋坪數、風格、材質而異，可高達數十萬元甚至百萬元。
搬家費：依距離、物品數量而定。

預售屋自備款不足怎麼辦？彈性應變，實現購屋夢想

預售屋自備款，也就是買房時需準備的頭期款金額不足，是許多購屋者都會遇到的難題。別因此放棄夢想，以下幾種方法或許能助您度過難關：

降低購屋預算：重新評估自身財務狀況，選擇總價較低的房屋，或考慮較小坪數、不同樓層的物件。
延長貸款年限：拉長貸款年限，可降低每月還款金額，但總利息支出會增加。
向親友借款：若有親友願意提供資金協助，可暫時解決自備款不足的問題，但務必注意還款計畫與利息計算。
申請政府優惠貸款：如「青年安心成家購屋優惠貸款」等，可享有較低的利率與較高的貸款成數，減輕買房負擔。
考慮二胎房貸：若名下已有房屋，可考慮申請二胎房貸，但利率通常較高，需謹慎評估。
重新評估購屋計畫：若上述方法都無法解決，建議重新評估購屋計畫，延後購屋時間，或考慮租屋等其他居住方式。

預售屋是什麼？申貸注意事項

預售屋是指尚未興建完成、只有建案規劃或樣品屋可供參考的房屋。購買預售屋，除了考量上述各項費用外，申辦貸款時也需注意以下事項：

貸款條件：銀行會審核您的信用狀況、收入等，並評估建案的風險，決定是否核貸及貸款成數。
貸款流程：從申請、審核、對保到撥款，每個階段都需要準備相關文件並留意時程。
貸款限制：預售屋貸款的成數、年限等可能有限制，需事先了解。
建商配合銀行：部分建商會與特定銀行合作，提供較優惠的貸款方案，但也可能限制您的選擇。

預售屋購屋是一項重大的財務決策，除了仔細評估自身財力，也應多方比較、蒐集資訊，才能做出最明智的選擇。建議您諮詢專業房產顧問，為您的購屋之路提供更全面的協助。

總結

預售屋貸款是實現購屋夢想的重要工具，但其中涉及的流程、條件、限制等細節眾多，需要購屋者仔細研究、審慎評估。本文從預售屋貸款的特色、申請流程、條件限制、常見問題，到購屋財務規劃等方面，為您提供全方位的資訊，希望能協助您在購屋的道路上更加順利。