買房對多數人而言是一個漫長且重大的財務承擔，房屋貸款通常跨越 20 至 30 年，期間如果遇到收入減少、失業、經濟環境驟變或突發大額支出，都有可能讓你面臨房屋貸款繳不出來的心理壓力。然而，面對房貸壓力並非只能坐以待斃，切勿任其拖欠，以免造成法律糾紛或信用破產。本文將帶你深入了解房貸繳不出來會怎樣、時程、罰則，以及可行的解決方法，幫助你在關鍵時刻做出正確決策。
一、房貸繳不出來會有什麼影響？
以下從三個面向說明房貸遲繳可能帶來的後果。
1. 信用評分與聯徵紀錄受損
逾期 1 個月以上
一旦房屋貸款遲繳時間超過一個月，銀行通常會把逾期情況上報至聯徵中心，個人信用分數立即受到負面影響。即便之後補繳，這筆遲繳紀錄也會在信用報告中保留一段時間（通常至少 1 年或更久）。
後續貸款難度增加
不良紀錄導致信用評分下降，未來申貸信用卡、信用貸款、車貸或二胎房貸，利率可能提高、核貸成數下降，甚至直接被銀行拒絕。
2. 延遲利息與違約金
遲繳利息
只要逾期一天開始，銀行就會計算延遲利息。
滯納金與違約金
依大部分銀行規定，若逾期超過 6 個月，需另行支付利息 10%～20% 的滯納罰則。雖然各銀行合約條款略有不同，仍要特別留意合約中關於「遲繳利息」和「違約金」的計算方式。
3. 房產查封、法拍風險
逾期超過 3 個月
銀行可依法向法院聲請查封房屋並進入房屋法拍程序。
6 個月後可能強制執行
如果債務人長期置之不理，欠款持續未繳到第六個月，房子有極大機會被張貼封條，進入司法拍賣流程。一旦進入法拍市場，即使價格不佳也得被變賣，可能仍無法完全償還欠款，額外不足部分還是需要申貸人承擔。
二、房貸逾期時間軸：從遲繳到法拍
下表歸納房貸逾期後，銀行或其他金融機構可能採取的行動與對應時程：
| 遲繳時間 | 可能行動 | 影響 |
|---|---|---|
| 1 天～1 週 | 銀行簡訊或電話提醒 | 一般無違約金，盡快補繳可免逾期紀錄 |
| 1 週～1 個月 | 催繳通知、簡訊警示 | 可能開始計算利息、滯納金；若一個月內沒有補繳，可能會在聯徵中心上留有逾期註記 |
| 1 個月～3 個月 | 銀行持續催收，寄出存證信函 | 信用評分開始受影響，個人往後貸款難度提高，若仍無作為，銀行可能請求法院查封 |
| 超過 3 個月 | 向法院聲請查封、拍賣 | 銀行法務部展開強制執行；若持續到第 6 個月還未償還，房屋恐怕直接被貼封條，步入房屋被法拍的流程 |
| 6 個月～9 個月 | 法拍程序進行中 | 貼封條後 2～3 個月內進入拍賣，拍賣所得不足仍需自行補齊欠款 |
提醒： 當發現自己房貸可能出問題，絕對不要「裝死」或逃避銀行催收。主動面對並採取對策，才有機會保住房子並維護信用。
三、導致房貸繳不出來的常見原因
收入驟減或失業
大環境不景氣、公司裁員、轉換工作或長期無薪假，都可能導致收入中斷或嚴重縮水，讓貸款人在貸繳不出來時陷入危機。
家庭突發支出
如重大疾病、醫療費用、意外事故或其他緊急財務需求，佔用家中資金，原本的房貸規劃就被迫中斷。
投資失利或生意周轉不靈
經營事業遇上資金斷裂、投資失利，沒能及時提撥房貸金額，容易導致遲繳。
房貸的利率上升
若選擇浮動利率，市場狀況好時月付金不斷增長，無法負荷便會造成壓力。
財務管理不善
購屋前低估房貸及裝修費用，或未預留緊急預備金，使得財務稍一風吹草動就捉襟見肘。
四、房貸繳不出來的 7 大解決方案
方法 1：主動與銀行協商，申請寬限期或展延
適用對象： 短期財務壓力、原繳款紀錄良好、只是暫時無法繳款。
- 減少每月繳款負擔
- 只繳利息、不還本金：在協商後進入「寬限期」（一般最長 5 年），有效降低月繳金額。
- 展延總貸款年限：把 20 年延長到 30 年，可進一步拉低每月供款。
- 可能產生的缺點
- 聯徵註記：即使銀行同意寬限，也會在信用報告中顯示「寬限期延長」的紀錄。
- 利息支出增加：時間拉長，總利息支出可能變高。
方法 2：申請房貸增貸
適用對象： 名下房屋已還了部分本金且市值有所增加，需要更多週轉資金。
- 舉例
- 原房貸 800 萬，餘額剩下 600 萬，但因房價上漲，房屋現估價達 1,200 萬，可貸八成 960 萬。理論上你還可以再增貸 360 萬（= 960 萬 – 600 萬）來作為自用。
- 優點
- 利率相對低：以房屋作抵押增貸，利率通常比信用貸款、卡債更優惠。
- 缺點
- 增貸需要評估：須重做估價並符合銀行審核機制，若信用有瑕疵、負債比偏高，增貸也可能被拒。
方法 3：辦理房貸轉貸
適用對象： 原銀行貸款利率高或條件不佳，想爭取更低利率或更高額度。
- 重新評估
不同貸款機構對房屋估價、利率計算、貸款成數都可能不同，若找到條件更好的銀行，可以利用「轉貸」降低利率或延長年限。 - 需注意額外費用
- 違約金：若原銀行核准的房貸仍在綁約期，轉貸需支付違約金。
- 設定與手續費：包含塗銷費、代書費、政府規費、轉貸銀行手續費等。若手續費用過高、利率下調幅度不明顯，轉貸可能得不償失，需審慎評估後再決定。
方法 4：申請二胎房貸
適用對象： 一順位房貸已達高額度，但房子仍有剩餘價值，急需一筆資金。
- 優點
- 額度可能較高：一胎 + 二胎之和，有機會達到房屋總價的 9～10 成。
- 缺點
- 利率較高、年限較短：因風險較大，銀行或民間機構會拉高利率、縮短攤還期。
- 還款壓力沉重：二胎房貸加上原本一胎還款，多筆貸款同時存在，要特別注意負債比。
方法 5：尋求政府補貼或紓困方案
適用對象： 特定資格族群、受重大經濟衝擊的失業者或收入銳減者。
- 政府補貼
- 部分年度或特別情況下，政府會提供自購住宅貸款利息補貼、租金補貼或購屋補貼。
- 疫情或特殊狀況
- 遇到大規模經濟衝擊（如疫情），金管會及公股銀行可能推出房貸緩繳、展延措施。
- 申請方法
- 準備佐證文件，如勞工保險被資遣證明、公司無薪假協議書、衰退營業執照等，向公股銀行或政府相關單位申請。
方法 6：其他小額貸款與周轉方式
適用對象： 只需少量資金解燃眉之急，不想抵押房屋或無法增貸者。
- 信用貸款
- 沒有擔保品的借款方式，但利率通常高於房貸。
- 保單借款、汽車貸款、股票質押
- 視個人情況，利用保單或汽車、股票作擔保，同樣能取得週轉資金。
- 整合負債
- 若同時有卡債、信貸或其他高利貸款，考慮「債務整合」可降低利息並簡化還款。
方法 7：賣掉房子
適用對象： 長期無力負擔房貸、不想再承擔風險，寧願把房子換現金。
- 優點
- 賣房可一次性清償房貸餘額，避免房屋會被法拍或信用破產。
- 若房價漲幅可觀，賣房後剩餘款還可用於租房或投資。
- 風險
- 如果房市下滑或房價低迷，賣掉也未必能全數抵清貸款，仍可能有欠款要負責。
- 一旦處置不當，也可能錯過更好的轉貸或解決方法房貸途徑。
五、預防房貸繳不出來的 3 大要點
自備款盡量充足
在買房前，建議預留至少 3 成以上的自備款，別只計算頭期，還要考慮裝潢、家具、搬家或額外支出。
房貸月繳不超過家庭收入 1/3
一般建議房貸支出最好控制在家庭月收入的三分之一以下，如此一旦收入有變，仍有空間應對。
保持充足的緊急預備金
預留至少 6 個月至 1 年以上的生活費，以防突發狀況來不及應付。例如工作空窗期、生病或意外開銷等，都能避免完全斷糧後房貸也跟著失控。
六、實際案例：房貸繳不出來該如何處理？
王先生三年前購買總價 1,000 萬元的房子，向銀行貸款 8 成，即 800 萬，因工作調動而遇到突發失業。面對突如其來的生活壓力，房貸每月 3 萬多元繳不出來，他採取以下步驟：
立即與銀行聯繫：王先生說明狀況，銀行同意先提供 6 個月只繳利息的寬限期。
尋求政府資源：由於收入減少，王先生符合政府一項短期補貼方案，每月補貼 5,000 元、連續 3 個月。
評估房屋增值：由於該區域近兩年房價上揚，他向原銀行申請重新估價並增貸 100 萬，暫時補足生活開銷與培訓新技能。
償還並回歸正軌：經過幾個月新工作的收入回穩，王先生恢復正常還款，並避免了房子被法拍。
七、常見問題
Q1. 房貸遲繳多久會被貼封條或法拍？
通常拖欠超過 3 個月，銀行就能向法院聲請查封；若達 6 個月依然沒繳，房子便進入法拍程序，可能 2～3 個月後正式被拍賣。
Q2. 如果房貸忘記繳，會不會馬上影響信用分數？
若只忘了幾天，通常銀行不會立刻通報聯徵。但如果逾期超過 1 個月，便會被註記信用不良，影響往後貸款與信用卡申請。
Q3. 繳不出房貸可否先「只繳利息」？
部分銀行允許「申請寬限期」，在一定期間內可以只繳利息不繳本金，但需看個人還款紀錄與信用狀況決定能否核准。
Q4. 申請「二胎房貸」有什麼風險？
二胎房貸利率和還款年限一般比一胎房貸嚴苛，月供也會增加。如果還款能力不足，反而可能造成更大的財務負擔。
Q5. 真的無力繳房貸，可以賣屋嗎？
若房屋尚未遭查封或房子抵押貸款程序完成，且有合適買家，將房子賣掉可一次清償貸款並避免最終房屋被法拍的風險。不過若市場行情低迷，賣屋金額可能難以覆蓋全部債務，要謹慎評估。
總結
房貸繳不出來的確是讓人頭痛的難題，但千萬不要自暴自棄或「裝死」不理。只要在發生問題前後，積極和銀行溝通、尋找合適的融資方案或政府補助，通常仍有機會安然度過財務難關。若房屋貸繳不出來，可以嘗試延長寬限期、辦理房屋抵押貸款（如：二胎房貸、房貸轉貸）、整合負債、甚至賣房止損等方法。最重要的是，未雨綢繆、合理分配收入支出、保持良好信用紀錄，才能確保未來還款無虞，避免最終成為法拍屋。
