需要房貸保證人嗎？找對「神隊友」，能讓額度更高、利率更低

申請房屋貸款是許多年輕人一生中最重要的財務決策之一。在這個過程中，「房貸是否需要保證人？」是許多申貸者心中的一大疑問。過去，「人作保」常被視為沉重的負擔，但現今的法規已有諸多變革。

究竟在什麼情況下，房貸保人能成為您順利核貸的加速器？擔任房貸保人又有哪些保證人條件與潛在風險？本文章將整合所有關鍵知識，為您提供一份最詳盡的房貸保人指南。

房貸保證人，不再是必要之惡

許多人仍停留在「申請房貸一定要有保人」的舊觀念。事實上，根據民國100年（西元2011年）修訂的《銀行法》第12-1條，銀行在辦理銀行貸款等自用住宅放款時，已有兩大重要變革：

不得要求「連帶保證人」

過去責任最為重大的連帶保證人制度，在房貸中已被明文禁止。

擔保品充足則免保人

若申貸者提供的房屋（抵押品）價值，經銀行評估已足以擔保貸款金額，銀行不得再額外要求提供任何「一般保證人」。

這意味著，對於信用良好、收入穩定、抵押品價值足夠的申貸者而言，辦理房貸完全不需要提供保證人。然而，在某些特定情況下，主動提供一位條件優良的貸款保證人，確實能為您的貸款申請帶來極大助益。

銀行為何建議提供保證人？四種常見情況

雖然法律不強制，但銀行基於風險評估，在以下四種情況下，通常會建議房貸申請人提供房貸保證人，以強化信用條件，提高貸款過件率：

申貸人信用紀錄存在瑕疵

若您曾有信用卡費或貸款遲繳、負債比過高、聯徵信用評分偏低等情況，銀行會對您的還款能力存疑。此時，提供一位信用良好的保證人，能有效彌補您個人的信用劣勢。

申貸人收入不穩定或證明不足

自由工作者、接案人員、業務或領取現金薪資的族群，可能難以提出銀行認可的穩定薪資收入證明（如薪轉證明）。这會讓銀行擔心還款來源不固定，一位擁有穩定收入的保證人便能降低銀行的疑慮。

申貸人年齡較高

房貸動輒20、30年，若申貸者年齡偏高（例如接近或超過60歲），銀行會考量其剩餘的可工作年限是否短於貸款期限，擔憂其退休後失去還款能力。提供一位較年輕且具備還款能力的保證人，是常見的解決方案。

申貸人非房屋所有權人

當申請貸款的人與房屋所有權人不同時（例如夫妻一方為申請人，房屋登記在另一方名下），為避免未來可能發生的產權或使用權糾紛，銀行通常會建議由屋主本人擔任保證人，以確保權責一致。

除了上述的補強作用，即使自身條件不差，若想爭取更高的房貸額度或更優惠的利率，主動提供一位條件優異的保證人，也能成為與銀行談判的有力籌碼。

誰有資格擔任房貸保證人？三大核心條件

並非任何人都能成為合格的房貸保證人。那麼合格的保證人條件有哪些呢？銀行在審核保證人時，同樣會進行嚴格的信用調查（簡稱「聯徵」），主要會檢視以下三大條件：

信用與財力狀況優良（最重要）

這是成為保證人的基石。保證人必須擁有穩定的職業與收入證明，且個人信用狀況乾淨無瑕。一位信用不佳的保證人，不僅沒有加分效果，反而可能拖累整個貸款申請。保證人有許多細節需注意，且人條件的好壞至關重要。

年齡適中（通常為18至65歲）

銀行偏好年齡處於青壯年的保證人，確保其在貸款期間內仍有穩定的工作與償債能力。

二等親以內的親屬（非強制，但為主流）

為避免人頭戶等道德風險，多數銀行會希望保證人是申貸者的二等親屬。這包含：

一等親：父母、子女。
二等親：祖父母、外祖父母、兄弟姊妹、孫子女、外孫子女。
配偶與其親屬：配偶的父母、祖父母，以及兄弟姊妹的配偶等也包含在內。許多網友的經驗分享也指出，找朋友當保人通常會面臨更嚴格的審核，程序也相對複雜。

一般保證人 vs. 連帶保證人：權利與責任的天壤之別

了解一般保證人和連帶保證人的差異至關重要。雖然房貸已禁用「連帶保證人」，但您仍需清楚兩者差異，尤其是連帶保證人的巨大風險，以保障自身權益。

項目	一般保證人	連帶保證人 (房貸已禁用)
核心權利	擁有「先訴抗辯權」。	拋棄「先訴抗辯權」。
清償順序	銀行（債權人）必須先向主借款人追討，並對其財產進行強制執行後，若仍有不足的部分，才能轉向一般保證人求償。	銀行（債權人）可不經對主借款人強制執行的程序，直接要求連帶保證人清償全部或部分債務，其責任與主債務人相當。
對自身貸款影響	擔保的金額不會直接佔用自身在其他銀行的貸款額度，但作保紀錄會揭露於聯徵報告中，可能影響同家銀行的申貸。	擔保的金額會被視為自身負債，直接佔用個人的負債比與貸款額度，嚴重影響未來申貸能力。
風險程度	相對較低，責任為補充性質。	風險極高，與主借款人負擔同等清償責任。

※重要提醒：簽訂房貸合約時，務必仔細閱讀條款，確認自己簽署的是「一般保證人」合約，確保您的「先訴抗辯權」受到保障。

更換與取消保證人：可行嗎？

人生充滿變數，若想中途更換或取消保證人，保證人可以這麼做嗎？

取消保證人：在貸款尚未清償完畢前，銀行幾乎不會同意單方面取消保證人，因為這會改變原有的授信結構。
更換保證人：是可行的，但前提是必須找到一位人條件相當或更好的新保證人，並經銀行重新審核同意。銀行可能會收取數千元不等的手續費。
最佳解法—轉貸：最實際且常見的方式是「轉貸」。由主借款人申請將房貸轉貸到其他銀行，成功貸到其他銀行後，即可用新貸款清償原銀行的貸款。在申請新貸款時，若自身貸款條件已符合該行標準，即可不再提供保證人，自然解除原保人的責任。

常見問題 (FAQ)

Q1：擔任房貸保證人需要準備哪些文件？

A1：銀行會要求保證人提供以下資料以供審核：

必要文件：身分證及第二證件（如健保卡、駕照）、銀行存摺封面與近半年至一年的內頁明細。
加分文件：在職證明、最新年度扣繳憑單、薪資單、勞保異動明細，或名下其他財力證明（如不動產、有價證券等）。

Q2：幫家人作保後，會影響我自己未來申請房貸或信貸嗎？

A2：會有些許影響。雖然「一般保證人」的擔保金額不直接計入您的負債比，但這筆作保紀錄會清楚地顯示在您的聯徵報告上。未來您若要申請貸款，銀行審核時會將此列為考量因素，可能會認為您的潛在財務風險較高，進而影響您的貸款額度或利率，尤其是在同一家銀行申貸時。

Q3：如果貸款人真的還不出錢，一般保證人會面臨什麼後果？

A3：若主債務人違約，銀行會先對其名下財產（包含被抵押的房屋）向法院聲請強制執行並拍賣。拍賣所得款項償還貸款後，若還有未清償的餘額，銀行便會依法向「一般保證人」追討這筆差額。同時，這次的違約紀錄也會嚴重損害保證人自身的信用評分。

Q4：房貸保證人的責任有時間限制嗎？

A4：有的。根據法規，保證人責任的請求權時效最長為15年。若在簽約時沒有特別約定較短的擔保期限，則在15年後，保證人的責任將自動消滅。當然，若能在合約中與銀行約定一個比貸款年限短的保證期限，對保證人會更有保障。

總結：

總體而言，房貸保證人制度在現行法規下，已變得更為合理與人性化。對於申貸條件稍有不足的人來說，它是一條通往成功購屋的有效途徑。然而，無論是申請人還是保證人，都應謹記以下重點：

對申貸者而言：尋找保證人應以親屬為優先，並誠實告知對方所有財務狀況與風險。提供保證人是為了加強信用，而非轉嫁責任。
對保證人而言：「作保」絕非只是簽個名。這是一份具法律效力的合約，代表您願意在特定情況下承擔他人的債務。答應前，務必審慎評估借款人的還款能力與信用狀況，並衡量自身風險承受度。

一筆房貸的成功，建立在銀行、申貸者與保證人三方清晰的權責與信任之上。充分溝通、詳閱合約，才能讓這份「保證」真正成為助力，而非未來的負擔。