房屋轉貸是什麼？申請條件、流程、費用與常見問題一次看

近年來，隨著貸款市場競爭日趨激烈，各家銀行都爭相推出優惠方案，致使「房屋轉貸」成為許多房貸族降低利息、爭取更好貸款條件的常見做法。此外，也有不少人因房屋評價提高、生活或投資資金需求增大，而希望以轉貸的方式「增貸」更多額度，並搭配更佳的利率與還款期數。

但「轉貸」並不是只單純把房子抵押再換一家銀行那麼簡單。辦理前需考量是否仍在綁約期，是否須支付違約金與塗銷費用，以及與新銀行談妥的利率、貸款成數及最長貸款期限，才能確定轉貸最終是否划算。以下將為您完整解析房屋轉貸的條件、流程、常見費用與注意事項，並整理轉貸、增貸及轉增貸之差異，協助您在轉貸前能做好最詳盡的功課。

一、什麼是房屋轉貸？

「房屋轉貸」是指借款人將原銀行的尚未清償的房屋貸款餘額，移轉到新貸款銀行承作，以期獲得更有利或更符合需求的房貸條件。例如：

取得比原有貸款更低的房貸利率
延長還款年限，降低每月月付金，有助於降低房貸壓力
爭取新的寬限期
綜合增貸需求，提領更多可動用資金

在辦理過程中，新銀行會根據屋主的信用情況、財力證明、房屋地段與授信條件等各因素重新核定貸款額度及利率，再以核定的貸款額度來清償原銀行貸款餘額，最終餘下的資金就能由借款人自由運用。

二、轉貸、增貸、轉增貸三種房屋貸款方案差異

除了房屋轉貸，有些人也會聽到「增貸」或「轉增貸」等名詞。以下透過表格，讓您快速了解這三類房貸方案的主要差別：

分類	房屋轉貸	房屋增貸	房屋轉增貸
定義	原銀行 → 新銀行：新銀行以新的貸款方案承接剩餘房貸餘額。	同銀行：向同一家銀行原有房貸上追加額度。	原銀行 → 新銀行，房貸轉增貸是同時在新銀行「增額貸款」後代償原銀行貸款，再將多出來的額度提供給屋主使用。（辦理轉增貸可一次解決資金需求）
是否增加資金	無。主要目的在於取得更低的轉貸利率或還款條件。	有。可再提領額外資金，但增貸利率與原貸款利率通常相同或微幅調整。	有。重新評估房屋價值後，若增值或評分提升，可同時拿到比原額度更高的轉增貸資金。
貸款銀行	新承辦銀行	原貸款銀行	新承辦銀行
核貸流程	須重新審核信用、地段、屋況與財力，流程較繁瑣。	與原銀行談判增貸，流程相較簡單，也不需重新估價。	與轉貸相同，需要重新估價、重新審核，流程較久，且要加辦增貸審核。
主要費用	可能有塗銷費、手續費、設定費、（若在綁約期內）違約金等。	需支付增貸之管理費（約 NT$5,000 起）、若有增貸利率調整則需注意。	需支付塗銷費、設定費、手續費、（若在綁約期內）違約金等，費用與一般「轉貸」類似，但另有額外增貸部分也需要重新設定抵押權。
適合對象	不滿意原銀行房貸條件，期望取得更優惠利率、延長年限。	與原銀行往來良好、償還一段時間並且有額度空間，但想拿到額外資金。	兼具「想提升利率條件」及「需要多筆資金」的人，且房屋價值提高或個人信用分數提升才能爭取較高成數與利率。

三、為何要申請房屋轉貸？常見情境與需求

利率過高

當市面上整體房貸市場利率水準普遍下滑，或是其他銀行推出的房貸利率低於原銀行時，就能考慮轉貸來降低支出。

延長還款期限、降低月付金

轉貸時如可將現有貸款年限拉長，能大幅減輕每月攤還壓力；若同時能爭取更長的寬限期，也可先度過經濟緊縮期，再於寬限期結束後慢慢還本。

申請額外資金

自購屋起經過數年後，房貸餘額逐漸減少，可考慮重新財務規劃，若房屋價值在市場需求下升值或持有人信用分數變高，新銀行審核後可能同意提供比原銀行更高成數的房貸；例如原先只有7成房貸，新銀行肯核貸8～8.5成，減去原貸款餘額後，剩餘金額就能額外取得。

合併高利貸款

屋主若同時有高利率信用貸款、信用卡債或其他高額負債，利率常高於6％～15％。若能透過房屋轉貸一次整合，享較低房貸利率，能明顯減少貸款成本。

增貸創業或投資

部分人因想抓住市場投資或創業機會而需要資金，房屋轉貸或轉增貸可以提供更大額度的貸款，較信用貸款或其他融資更為划算與靈活。

四、辦理房屋轉貸前不可不知的重點條件

是否過了綁約期

房貸通常都會有 2～3 年左右的綁約期，若在綁約內提前清償貸款，可能要支付違約金（約貸款金額 0.5%～1%），金額可達數萬元至數十萬元不等。建議在確認綁約期結束後再進行轉貸，減少不必要的違約成本。

信用狀況與還款紀錄

銀行會查看申貸人與保證人的信用紀錄，以確定未來按時還款的能力。若個人信用正常，且過去貸款未曾有延遲繳款紀錄，核貸條件才會較好；同時避免在同一時期向多家銀行查聯徵，查詢次數太多也會影響信用評分。

房屋條件良好

不同地區、屋齡、建材結構（RC、SRC、SC/SS）都會影響銀行對房屋估價。若房屋地點佳、未臨重大海砂或違建嫌疑，就有機會取得更好的貸款成數與利率。

財力證明充足

除了一般常見的薪轉證明、扣繳憑單之外，申貸人也可提供其他投資、資產證明，或經營事業之營業額等，能提高核貸的額度與條件。

貸款用途與總負債比

轉貸用途須正當可行，如投資、債務整合或資金週轉等；若申貸者名下有過多債務、負債比（DBR）偏高，也易導致核貸成數偏低，甚至退件。

五、房屋轉貸常見費用與試算

轉貸能取得較佳利率與增額度，但在搬家到新銀行的過程中，仍會產生一些費用。以下彙整常見轉貸費用，實際金額依各銀行及個案狀況為準：

項目	費用範圍 (新台幣)	說明
違約金	0.5%～1%（以提前清償金額計）	若仍處於原銀行綁約期內就轉貸，需付違約金。金管會規定違約金以「提前清償金額」或「貸款餘額」計算，而非以原借款總金額計算。
地政設定費	貸款金額×0.12%	需至地政機關辦理房屋抵押權設定登記，會根據「設定金額」收取規費，一般設定金額約為貸款額×1.2 倍，詳細計價方式視地方政府規定。
塗銷費	1,500～2,500 元左右	原銀行抵押權塗銷之代辦費用，若申貸人自行去地政事務所辦理，則只需支付基本規費 80～250 元不等。
開辦費（手續費）	3,000～20,000 元不等	申辦房貸時銀行會收取的服務費用，有些銀行會依辦理額度或專案活動而定，也可能針對線上申請提供優惠折扣。
代書費	2,000～10,000 元不等	辦理抵押設定、塗銷以及契約修改時，若委託代書辦理則需付費用。不同地區與案件複雜度會有差異。

範例試算：

假設申貸人房貸餘額為 800 萬元、新銀行可貸至 1,000 萬元。房屋轉貸額度 1,000 萬元，原銀行綁約期已過，無違約金，下列為預估費用：

地政設定登記費：1,000 萬 × 0.12% = 12,000 元
開辦費：15,000 元（若有線上優惠則降至 12,000 元）
代書費：5,000～8,000 元
塗銷費：2,000 元

累計總費用約 3～4 萬元，但若轉貸後利率能降低0.3%～0.5%，或額外借到的200 萬元可作有益投資或整合高利負債，在數年內省下的利息就有可能超過前述轉貸的成本支出，達到「以利息差賺回轉貸費」的效果。

六、申請房貸轉貸條件與流程

以下為常見的房屋轉貸流程，可做參考：

評估比較各家申請轉貸條件：

先蒐集數家銀行的房貸產品資訊，並透過線上或電話諮詢，初步了解該銀行的貸款成數、利率、還款年限，以及自己是否符合轉貸條件。同時評估轉貸費用是否可被後續節省的利息折抵。

提出申請並備齊文件：

雙證件影本（身分證、第二證件）
戶籍謄本影本
土地與建物權狀影本
近一年原房貸繳款明細與薪轉證明或其他財力證明
銀行申請表等
將上述資料交給新銀行，正式提出「房屋轉貸申請」。

銀行審核與估價：

新銀行會根據借款人的信用、財力、房屋地點、屋況與評估價值，決定是否核貸，以及核准的額度、利率、還款期限、寬限期等。

簽約對保：

銀行審核通過後，會通知借款人前往分行或約定地點辦理簽約對保，逐一確認各細項包括利率、貸款年限、月付金及其他細節。

抵押權設定：

完成對保後需到地政事務所或委託代書辦理「抵押權設定」，將新銀行登記為第二順位抵押權人。接著新銀行撥款，先協助清償原銀行貸款餘額。

辦理塗銷：

原貸款清償後，向原銀行索取「清償證明」與「抵押權塗銷同意書」等文件；最後再回到地政事務所，將原銀行第一順位抵押權塗銷，並將新銀行改列為第一順位。

貸款正式生效，轉貸完成：

完成塗銷後，如此次有增貸的多餘貸款額度就能撥入借款人帳戶供自由運用。

七、房屋轉貸銀行推薦有哪些？利率方案及特色比較

以下整理數家銀行常見的轉貸或轉增貸優惠方案（資料以 2025 年為參考，實際以各銀行公告為主）：

銀行	最高貸款成數	參考利率範圍	最長貸款年限	寬限期	特色
中國信託	85%	2.68% 起	30 年	最長 3 年	● 線上申請可享開辦費 8 折 ● 最高成數 85%
永豐銀行	85%	2.22% 起	30 年	最長 3 年	● 寬限期長度彈性 ● 轉增貸方案多元
玉山銀行	80%	2.45% 起	30 年	–	● 審核速度快 ● 提供合理房貸利率
國泰世華銀行	80%	2.72% 起	–	3 年	● 授信寬鬆度尚可 ● 有多種房貸加碼優惠
遠東商銀	85%	1.73%～2.38% 起	30 年	–	● 前期利率優惠 ● 可搭配線上房貸申請

提醒：各銀行房貸多屬「機動利率」，實際貸款利率會因貨幣政策及借款人轉貸申請條件而浮動，建議申請前確認各銀行公告，並比較另一家銀行的利率和還款期限。

關於房屋轉貸常見問題 Q&A

1. 申請房屋轉貸需要多少時間？

通常從遞交申請到最後完成撥款、塗銷全部流程，約需 3～5 週不等，視銀行審核速度、代書作業與地政事務所登記效率而定。

2. 房貸已繳多久才比較適合辦理轉貸？

如果尚在綁約期且須付高額違約金，建議等綁約期結束後再轉貸；此外，通常貸款繳滿 1～2 年以上，還款紀錄正常，才會提高銀行核貸意願與得到更好條件。

3. 房貸寬限期可否重新爭取？

若新銀行有提供寬限期方案，通常可於轉貸或轉增貸時一併申請，常見可享 1～3 年甚至更久的寬限期，但能否核准仍視銀行及借款人信用與貸款成數評估。

4. 我只想升級利率、不要增貸，會更容易過件嗎？

相較增貸，單純的「轉貸」通常較容易審核，因銀行只要評估你現有貸款餘額與支付能力即可。但若希望單純降低利率，也可先嘗試與原銀行協商降息，若談不攏再考慮轉貸。

5. 房貸轉貸是否能整合名下信用卡、信貸等負債？

如評估後有額度空間，可將信用卡循環利息或其他高利率貸款整合進房貸，享較低房貸利率，不過若原本已使用很大成數，又或信用狀況不佳，銀行可能無法加批額度。

總結

房屋轉貸可以有效減輕房貸負擔、爭取利率差距或取得額外資金，但務必先確認「綁約期」、「違約金」與「房屋估價」等多重成本，並且評估自己轉貸目的：是為了單純降息？延長還款年限？還是想爭取高額度？建議事前貨比三家，或先與原銀行協商增貸或降息，若不如預期再來比較其他銀行所提供的優惠。

只要善用轉貸或轉增貸，也能將「好房子」變成幫助你資金靈活運用的利器，不論是減低每月壓力，還是為新投資或創業創造更大空間，最後切記要仔細計算所有費用與轉貸後的預期收益，讓房貸融資策略更符合自身目標，真正達到「以最小成本換取最大利益」的理想效果。