誰說老了不能貸？一篇搞懂房屋貸款年齡上限，原來財力比年齡更關鍵！

「我年紀大了，還有機會買房或用房子貸款嗎？」這是許多屆齡退休或已退休人士心中共同的疑問。隨著台灣社會邁入高齡化，越來越多銀髮族因換屋、修繕、醫療或資產規劃等需求而需要資金，使得高齡貸款的需求日益增加。然而，多數人印象中銀行或金融機構對於房貸年齡有著嚴格的限制，深怕自己的年齡成為申請路上的絆腳石。

事實上，年齡固然是銀行風險評估的重要一環，但絕非唯一的否決因素。銀行的核心考量始終是「風險」與「還款能力」。本文將為您揭開房貸年齡限制的神秘面紗，從銀行內部的評估邏輯、關鍵的「雙重年齡公式」，到年長者成功申貸的實戰攻略，提供一份最完整、最詳細的參考指南，協助您找到最合適的貸款方案。

為什麼銀行要設定貸款年齡限制？

許多人誤以為年齡限制是對年長者的歧視，但從金融機構的角度來看，這是一套行之有年的風險管理機制。銀行或貸款機構在決定是否批准一筆長達數十年的銀行貸款時，必須綜合評估多項潛在風險：

還款能力的穩定性

銀行最重視的便是申貸人未來數十年的還款能力。對於屆退或已退休的貸款者，主要收入來源多為退休金、被動收入（如租金、股利）或積蓄。相較於在職人士的薪資成長潛力，退休後的收入大多較為固定，銀行需評估此穩定的收入能否穩定覆蓋未來的貸款月付金，並應對通貨膨脹和突發醫療支出等變數。

健康狀況與預期壽命

貸款期限動輒20、30年，申貸人的健康狀況與平均壽命自然成為銀行的考量點。銀行需評估貸款期間內申貸人能健康且穩定還款的可能性，避免因借款人不幸離世而導致債權追討的複雜程序與潛在損失。

抵押品的未來價值

房屋作為抵押貸款的擔保品，其價值並非一成不變。屋況會隨時間折舊，週邊環境也可能變遷。銀行需評估在漫長的貸款期間後，若不幸需要法拍抵押品時，其剩餘價值是否仍足以償還未清償的貸款本息。

法律與內部規範

金融法規與各家銀行的內部授信政策，是決定貸款條件的最終準則。這些規範通常會設定一些量化指標，以標準化流程來管控風險，而「年齡」就是其中最常見的量化指標之一。

房屋貸款的「雙重年齡」限制：申貸人與房屋

在申請房屋貸款時，您必須同時通過兩道與「年齡」相關的關卡：一是申貸人自身的年齡，二是作為抵押品的房屋屋齡。兩者皆有其計算公式，缺一不可。

1. 申貸人的年齡門檻：解密「年齡+貸期」黃金公式

基本申請年齡

根據2023年起實施的民法新制，成年年齡下修至18歲。理論上，年滿18歲即具備完全行為能力，可以獨立申請貸款。不過，實務上部分銀行仍可能因收入穩定性的考量，偏好20歲以上的申請者。

年齡上限與黃金公式

一般而言，銀行的房貸申請年齡上限多落在65歲，少數情況可放寬至70歲。然而，這並非一個硬性的截止年齡，真正的房貸年齡限制關鍵在於一條不成文的內部規則：「申貸人年齡 + 貸款年限 ≤ 70~80」。這個數字（通常是75）是多數銀行的主流標準。舉例來說：

若銀行規定「年齡+貸期 ≤ 75」，一位40歲的申請人，最長可申請到35年（40+35=75）的貸款。
但若是一位55歲的申請人，其最長貸款年限就只剩下20年（55+20=75）。
對於一位65歲的長者，最長的貸款年限可能僅有10年（65+10=75），這將導致每月還款金額大幅提高。

近年熱門的「青安房貸」雖然將貸款年限拉長至40年，但同樣受到此公式的制約，這也解釋了為何超過40歲的申請者，要成功申請到40年期的青安貸款難度較高。

2. 房屋的屋齡限制：被忽略的隱形門檻

除了申請人年齡，房屋的「健康狀況」——也就是屋齡和結構，也直接影響抵押貸款的年限。銀行的評估邏輯是，貸款的終點不能晚於房屋的預估使用壽命。其公式為：「房屋屋齡 + 貸款年限 ≤ 建築耐用年限」。不同結構的建築，其耐用年限也不同。以下是根據內政部頒布的《固定資產耐用年數表》整理的常見建築結構耐用年限：

主體構造種類	耐用年數
鋼骨造（SS）	60年
鋼骨鋼筋混凝土造（SRC）	60年
鋼筋混凝土造（RC）	60年
加強磚造	52年
磚造	46年
木造（雜木除外）	35年

資料來源：凱基地產、財政部

這意味著，如果您想購買一間屋齡35年的鋼筋混凝土（RC）華廈，其耐用年限為60年，那麼您最長的貸款年限將被限制在25年以內（35+25=60），即使您非常年輕也無法突破此限制。

年齡不是唯一關鍵！影響核貸的五大核心要素

即使年齡或屋齡條件稍嫌不利，也未必會被銀行直接拒絕。銀行最終評估的是您的「總體信用狀況」與「風險高低」。以下五大要素，才是真正影響核貸結果的核心：

穩定的還款能力與財力證明

這是最重要的關鍵，正所謂「財力先決」。除了穩定的工作收入（薪資轉帳、扣繳憑單、所得清單），對於年長者而言，銀行更看重的是：

被動收入： 如租金收入、股利股息、利息收入等。
資產證明： 如不動產所有權狀、大額定存單、股票、基金持股明細、保單價值等。
退休金證明： 軍公教月退俸或勞保退休金的穩定的收入現金流，是極具說服力的證明。

良好的個人信用評分

銀行會透過聯徵中心查詢您的聯徵紀錄來了解您的信用記錄。任何信用卡遲繳、貸款逾期、動用卡循或近期頻繁查詢聯徵紀錄的行為，都會被扣分。建議在申貸前自行查詢聯徵，確保信用記錄良好。

房屋的價值與條件

抵押品的品質直接影響銀行放貸意願與成數。

地點： 是否位於保值性佳的市區或有發展潛力的地段。
嫌惡設施： 應避免鄰近殯儀館、高壓電塔、垃圾場等設施。
特殊屋況： 海砂屋、輻射屋、傾斜屋等有結構安全疑慮的房屋，銀行基本上不予承作。此外，坪數過小（如小於15坪）的套房，多數銀行也不願提供貸款。

充足的自備款

一般建議首購族準備2至3成的自備款。若能提供更高的自備款（例如4成或以上），代表申貸人自身財力雄厚，也大幅降低了銀行的放貸風險，有助於爭取更好的貸款條件。

可靠的連帶保證人

對於年齡偏高或收入證明稍弱的年長者，提供一位優質的「連帶保證人」是提高核貸率最有效的方法。理想的保證人通常是年紀較輕、信用良好、有穩定的收入的二等親內家屬。

高齡申貸實戰攻略：提高核貸成功率的4大策略

綜合以上條件，如果您是高齡貸款者，可以透過以下四種策略，大幅提升高齡貸款的成功機率，這與申請汽車貸款的審核邏輯較為不同，更重視資產與擔保：

提供資優連帶保證人

這是最強大的武器。尋找一位信用和財力俱佳的子女或親屬作為保人，向銀行證明即使您發生狀況，仍有第二還款來源，能有效打消銀行的疑慮。

主動縮短貸款年限

如果您的現金流充裕，可以主動向銀行提議縮短貸款年限，例如將20年縮短為10年或7年。雖然這會使月付金提高，但能讓您的申請案更容易符合「年齡+貸期」的公式，展現您積極還款的決心。

盡可能提供加分財力證明

不要只提供基本的收入文件。將名下的股票、基金、保單、定存單、其他不動產等資產整理成清單，向銀行全面展示您的財務實力。

提高自備款，降低貸款成數

透過提高自備款，降低您向銀行申請的貸款總額與成數。例如，原本預計貸款8成，改為只貸6成。低貸款成數對銀行而言是極低的風險，自然會提高放款意願。

根據金融聯合徵信中心的統計，2023年第三季，國內銀行仍核准了694件給予65歲至80歲申貸者的住宅貸款，平均核貸成數約63%。這數據明確顯示，只要條件充足，「高齡」絕不等於「零機會」。

常見問題Q&A

Q1: 我已經超過65歲且完全退休了，真的還有機會申請到房貸嗎？

A: 是的，絕對有機會，但挑戰性較高。成功的關鍵不在於您是否有在職工作，而在於您能否證明有穩定且足夠的「還款來源」與「資產實力」。您需要重點準備：

(1) 每月穩定的退休金或長俸收入證明；

(2) 大量的資產證明，如高額定存、不動產、股票等，證明您有足夠的資產來償還高齡貸款；

(3) 提供一位財務狀況極佳的子女作為連帶保證人。

如前文數據所示，銀行每季依然會核貸數百件給65歲以上的長者，重點是您的綜合財務實力。

Q2: 房貸年限最長可以到40年，是不是申請越長越好？

A: 不一定。年限越長的最大好處是「降低每月還款壓力」，讓初期現金流更寬裕。但其代價是「總利息支出極高」。以貸款1000萬、貸款利率2.2%計算，30年房貸的總利息約390萬，而40年房貸的總利息高達547萬，多出超過150萬。

因此，選擇年限應根據您的財務規劃：若您預期未來收入會增加，或有能力提前還款，選擇較短年限可節省大量利息；若您是資金有限的首購族，或希望保留更多現金進行其他投資，較長的年限則更具彈性。

Q3: 銀行審核時，是申貸人年齡比較重要，還是房屋屋齡比較重要？

A: 兩者同等重要，且是「獨立審查、缺一不可」的關係。您的申請案必須「同時」滿足「申貸人年齡+貸款年限」與「房屋屋齡+貸款年限」的雙重限制。

您不能用年輕的優勢去彌補屋齡過高的劣勢，反之亦然。任何一項公式不通過，銀行或貸款機構都無法承作該筆銀行貸款，或必須縮短貸款年限直到兩項公式都符合為止。

Q.4: 我可以讓我的小孩當我的連帶保證人嗎？需要注意什麼？

A: 可以，這是最常見且有效的策略之一。但銀行同樣會嚴格審核您小孩的資格。您的保證人必須：

(1) 年滿18歲，且具備穩定正當的職業與收入；

(2) 個人信用記錄良好，無任何瑕疵；

(3) 自身的負債比不能過高。

如果您的子女本身也背負房貸、信貸，或收入不穩定，銀行可能會認為其擔保能力不足，進而影響您的貸款申請。在尋求子女協助前，最好先確認其自身的財務與信用狀況。

總結

總體而言，房貸年齡限制並非一道無法逾越的高牆，而是一套基於風險控管的綜合評估體系。「年齡」是重要的計算因子，但最終決定權仍在於「還款能力」和「整體財務狀況」。申貸者必須理解並試算「申貸人年齡+貸款年限」與「房屋屋齡+貸款年限」這兩條關鍵公式，以務實評估自身的可貸期間，並尋找最適合自己的貸款方案。

對於高齡申貸者，與其擔心年齡問題，不如將心力專注於如何向銀行證明您的「價值」。透過備妥完整的財力證明、尋找條件優良的保證人、或提高自備款等策略，都能有效地化解銀行的風險疑慮。在申請銀行貸款前多方比較不同銀行的方案，並與授信人員保持良好溝通，展現您的誠信與還款計畫，即使年過花甲，依然有機會成功申貸，實現您人生的下一個居住夢想。