房屋增貸是什麼？小心誤踩雷區！房屋增貸優缺點大公開

在台灣的房貸市場上，除了最常見的「購屋貸款」以外，另一種能靈活運用資金的工具便是「房屋增貸」，它也可視為房屋貸款範疇。不少人或許只聽過「房貸」或「轉貸」，對於「房屋增貸」這個名詞可能較陌生。

然而，當您在繳納原本的房貸到一定本金之後，若遇到資金需求，則不必急著將房屋出售；善用「房屋增貸」，同樣能挖掘出房子剩餘價值，取得一筆新的額外貸款周轉。

相較於其他貸款型態，如信用貸款、汽車貸款、保單借款等，房屋增貸擁有更大的可借額度、房貸利率也較低、還款期間更長，不過審核貸款條件相對嚴格。此外，您的財力能力與房屋價值成長空間，都會成為銀行最主要的評估指標，也牽涉到銀行對房屋增貸條件的認定。

本篇文章將一次帶您完整了解「房屋增貸」，包括其定義、條件、利率、年限、申辦房屋增貸流程、常見優缺點，以及和「房屋轉增貸」、「二胎房貸」之間的區別。更進一步，我們也會列舉常見的常見問題（Q&A）給讀者參考，協助您在辦理前做好最充分的心理與實質準備，並於必要時尋求專業諮詢服務。

什麼是房屋增貸？

1. 基本概念與定義

「房屋增貸」又稱作「房貸增貸」，指的是在房貸尚未繳清的情況下，以「相同房產」作為擔保品，向原房貸銀行再次申請新的一筆貸款。銀行會基於下列兩項主要原因，判斷是否能夠核貸及提供多少貸款金額：

您已償還多少本金（即尚餘貸款空間是多少）
您房屋的市場價值是否增值

若幾年後房價大幅上漲，或您已還清了部分貸款本金，使得整體「抵押可用空間」增加，便可以向原銀行提出房屋增貸申請，藉此取得資金。由於這筆錢同樣是抵押在原房子上，因此銀行在風險控管上相對安心，也能提供相對低的利率與較長的還款年限（但相較與一般房貸相比差距不會很大，也仍須視個人貸款條件而定）。

另外，和「房屋增貸」較相似但又略有不同的是「房屋轉增貸」。所謂「房屋轉增貸」指的是把原本的貸款改由他家銀行承做，再額外提供一筆新的貸款額度；此時就會涉及舊貸款解約、違約金以及新的抵押權設定費用。若只想和「原銀行」往來、減少手續與費用，則房屋增貸會是更優先的選擇。

2. 為何要辦理房屋增貸？

整合債務：如果名下有多筆高利率負債（如信用卡、車貸、信貸等），可考慮用房屋增貸籌資，一次清償這些高成本負債，將其轉成較低利率、長年限型房貸，減輕每月還款壓力。
資金週轉：裝潢費用、投資資金、創業基金、子女教育費、婚禮支出等，都可以透過房屋增貸取得更大額度的資金。
暫不出售房產：若房地產處於增值狀態，暫時不想轉手或賣房套現，但又需要現金，房屋增貸能在不失去房屋所有權的情況下取得所需資金。

總的來說，房屋增貸在優惠利率、年限、額度等面向上都有相當優勢，但仍需要留意增貸條件有一定門檻和審核流程，也必須評估自身是否能承擔「多一筆貸款的」壓力。

房屋增貸的四大申貸條件有哪些？

要成功取得房屋增貸，借款人必須先滿足銀行的四大申請條件。這些重點若無法達標，增貸申請極有可能被婉拒或降額。

1. 原房貸的繳款歷程

建議至少繳款一年以上，並確定在前一段期間內沒有任何逾期紀錄、欠繳或信用瑕疵。

若房貸仍在「寬限期」且尚未開始還本金，銀行通常不願意承接新的增貸。因為在寬限期內，借款人僅還利息，無法證明足夠的「實際還款能力」。
一旦您已正常繳款 12～24 個月以上，能讓銀行看到明確的「穩定償付紀錄」，申請增貸會較有利。

2. 房屋增值空間與殘值

銀行會重新為您的房子做鑑價。

若房屋經過估價發現市值上漲，可貸款成數依然維持 70～80%（少數銀行最高可達 85%），這就代表可用的房屋增貸額度增加。
若房市不景氣導致估價下滑，或者房屋屋齡增加太多、屋況不佳，則預期增貸空間有限。例如您當初以 1,000 萬元買下，但幾年後，銀行估價只剩 900 萬，可能增貸條件就會變得較不理想。

3. 借款人財力與信用評分

除了原房貸繳款表現外，銀行還會檢視借款人目前的 整體負債比（Debt to Income Ratio, DBR）、職業性質、收入穩定性以及徵信中心的信用分數（通常 600 分以上較為安全）。

若您近期又向多家銀行申貸、或信用卡長期循環利息比重過高，都會是信用扣分因素。
若能提供更多財力證明，如固定薪資轉帳、固定存款、具規模公司的在職證明、公職證明等，有利提升核貸比率。

4. 可貸額度與風險控管

最終房屋增貸能貸多少，取決於「房屋鑑價×可貸成數－原房貸餘額」。

若您買房時的借款成數是 80%，經過一段時間後還了不少本金，同時房屋也升值，則增貸空間就會放大。
不過，銀行也會因應政策或風險考量，可能將成數壓低，或對您的貸款利率做加碼。

房屋增貸的申請流程與所需文件

整個增貸的程序約需 7～15 個工作天。為了加快申辦流程，借款人應事先備妥所有文件、確保資訊正確、財力證明完整。以下為一般步驟：

事前諮詢與試算

您可先向銀行（或貸款顧問）諮詢自己的大約可貸空間、預估利率等。
若初步評估結果可行，再著手準備申請資料。

備妥增貸文件

身分證件：身分證、印鑑章（如需留印鑑）。
土地與建物所有權狀或登記謄本：若原銀行已有檔案，可先確認是否要再行調閱。
財力證明：近半年薪轉存摺、勞保扣繳單、在職證明、銀行存款餘額等。
房貸繳款證明：近半年或近一年繳款紀錄。
聯徵信用報告：由銀行端核對資料即可，您也可先自行查詢。

銀行審核與鑑價

銀行收齊資料後，將審核您的個人信用、負債比、工作性質等。
同時由專業鑑價人員或外包估價公司重新為房屋進行現值評估。
若經評估結果，房屋價值足夠、個人還款能力無虞，則可進入核貸階段。

核貸與簽約對保

若通過審核，銀行會告知增貸額度、利率、寬限期與年限等最終結果。
貸款人若同意條件，雙方安排時間辦理「對保」（確認雙方身分、簽立契約）與「簽約」。

抵押權設定或增訂

如果增貸金額沒有超過原先的抵押權設定金額，則可直接沿用。但若超過，需前往地政事務所進行新的抵押權設定。
這部分會額外產生一些規費與設定費，並由代書或銀行人員協助。

撥款

簽約完成後約需 2～3 個工作天（有時更短），銀行便會將增貸款項撥入您指定的帳戶。
之後即可依照契約規定，每月按期還本付息。

2025 年銀行房屋增貸利率與費用比較

以下表格整理了國內幾家常見銀行在「2025 年」的最低增貸利率、貸款成數、年限與手續費用，以供讀者參考。實際利率與額度因人而異，請以銀行官方公告為準：

銀行	最低增貸利率	貸款成數	最長貸款年限	手續費用
國泰世華銀行	2.72%	最高 80%	20 年	NT$5,000～20,000
永豐銀行	2.31%	最高 85%	20 年	NT$5,000～12,000
台新銀行	2.68%	最高 80%	20 年	NT$8,000～10,000
兆豐銀行	2.435%	依案件評估	30 年	NT$5,000～8,000
台北富邦銀行	2.55%	依案件評估	依案件評估	NT$3,000～5,000
中國信託	2.68% 起	最高 85%	最長 30 年	約 NT$8,000（開辦費等）
玉山銀行	2.74% 起	約 7～8 成	20 年	約 NT$8,000

註：以上僅供概略參考，實際利率與費用以銀行審核結果為主。亦可再加計部分鑑價、保險等費用。

房屋增貸的優點與缺點有哪些？

對於擁有房產的人來說，房屋增貸確實能帶來許多好處，然而也有一些限制或風險需要留意。以下做綜合評估：

一、房屋增貸優點

利率優惠
相較於無擔保貸款（如信用貸款）的 3～5% 或更高利率，房屋增貸通常維持在 2～3% 之間，屬於利率較便宜的籌資方式。
還款期限長
多數銀行可提供 20 年甚至 30 年的還款期限，讓借款人月繳額相對較低，不至於對每月收支產生過高壓力。
手續簡單，審核速度快
因為原銀行本就持有您之前的貸款與信用資料，做增貸時只需更新鑑價與財力評估，不必重新跑全部流程。若無綁約或違約金，費用也相對於「轉貸」更低。
減少麻煩費用
與「轉貸」相比，您通常不必支付解約違約金、塗銷費、重新設定費或保險費。只要同一家銀行同意增貸，即可少掉許多額外開支。
靈活運用資金
無需出售房屋即可拿到大筆週轉金，讓您可以應急或投資等。尤其在房地產行情仍有潛力時，不見得想立即脫手房產。

二、房屋增貸缺點

審核較嚴、增貸額度有限
若您之前未正常繳款、信用分數有瑕疵，或房屋增值幅度不高，都可能讓增貸額度打折扣，甚至被拒貸。
同時背兩筆房貸
您還要持續繳「原房貸」的本金與利息，現在又多出一筆「增貸」本金與利息，一不小心會造成月繳金總額過大，必須謹慎評估。
房屋增貸利息無法列舉扣抵所得稅
根據法令，只有購屋用途的房貸利息可列舉扣抵，房屋增貸的部分，若用途非買房，就無法享有利息抵稅。
可能受到政府與銀行的政策限制
政策打房或銀行風控，如果查知您拿增貸的資金又去投資其他房地產（炒房），銀行可能會要求您提前清償貸款，或增貸直接被拒絕。
與其他貸款型態或轉貸比較
房屋增貸不適合所有情況。如果想取得更好的利率與成數，也許「房屋轉增貸」或「二胎房貸」會更合適，端看個人信用與財務規劃。

房屋增貸 vs. 房屋轉貸／轉增貸 vs. 二胎房貸：三種方案比較

當您想從房子再籌措資金時，其實不只「房屋增貸」能選擇，還有「房屋轉增貸」與「二胎房貸」等模式。以下以表格做簡易比較：

方案	房屋增貸	房屋轉貸／房屋轉增貸	二胎房貸
定義	用同一房子向「原銀行」再借一筆款項；需要已還部分本金或房屋增值	把原貸款移至「新銀行」，同時可增貸更多額度，即「房屋轉增貸」	保留第一順位貸款不動，向其他銀行或民間業者申請第二順位抵押權
利率	約 2.0～3.0%（依銀行與個人條件）	依申請的新銀行條件，可拿到更有競爭力的利率（多為 2.0% 左右起跳）	通常較高，因為風險大；銀行二胎約 3～5%，民間可達月息 1～2% 以上
年限	20～30 年	若是「轉貸」，可再度申請 20～30 年，或重新談寬限期	約 7～15 年（民間業者可能更彈性）
優點	1. 不需解約原貸 2. 審核流程簡單，費用少	1. 可尋找更低利率 2. 若房屋升值大，有機會取得更高額度	1. 審核寬鬆 2. 撥款速度快 3. 信用瑕疵者也有機會申辦
缺點	1. 取決於原銀行意願 2. 可能同時負擔兩筆房貸	1. 需付原銀行違約金（若在綁約期） 2. 手續繁瑣	1. 利率較高 2. 若逾期可能面臨拍賣風險
適合對象	繳款紀錄正常、原行信任度高、利率優惠，且不想支付違約金	1. 原房貸銀行條件不好 2. 想透過換銀行取得更高額度或更低利率	1. 銀行增貸或轉貸困難 2. 只需要小額、短期周轉

若房屋增貸申請失敗的因應方案

有時您明明已繳了一段時間房貸，也有一定收入，卻仍被銀行婉拒或核貸額度大幅縮水。常見原因包括：信用評分不足、短期內多次申貸、名下負債比偏高、房屋估值不如預期、銀行政策性緊縮等等。出現此情況時，可考慮以下方法：

試著再和原銀行溝通

說明資金用途若是正當且具穩定償債能力，可嘗試補件：如更多財力證明、他人擔保、提供其他資產證明或存款證明等。

房屋轉貸到他行

如果原行堅決不願增貸，可考慮「房屋轉貸」。有些銀行為拓展客源，對新戶提供更高成數與更優利率。
但要注意原先房貸是否在綁約期、是否需付違約金。

二胎房貸

若仍缺資金且金額不算太大，並且能承擔較高利率，可找其他銀行或民間貸款辦理二胎房貸（第二順位抵押）。

不過二胎風險較高，需更加謹慎規劃。

民間合法貸款公司

若您信用或工作型態特殊（如自營商、信用瑕疵），銀行審核往往很嚴。有需要的話，可考慮有執照的民間貸款公司。切記辨別合法業者，確保利率、手續費與還款條件皆透明。

增加共同借款人或保人

若配偶或直系親屬收入、信用狀況良好，可一起列為「共同借款人」，有機會讓銀行較放心核貸。

房屋增貸的常見費用與試算

和一般房貸類似，房屋增貸會產生一些費用，主要集中在「開辦費」、「鑑價費」、「代書費」、「政府規費」等，合計約數千到兩三萬元不等。以下逐項說明：

開辦費

銀行處理貸款申請案件會收取固定或依額度計算的開辦費，常見範圍在 3,000～10,000 元上下（也可能更高）。有些銀行會推出專案減免開辦費以吸引用戶，建議多比較。

鑑價費

為了確認房屋市值，需要由估價師或專業估價公司上門評估。費用約落在 2,000～10,000 元，依地區與房屋型態不同而異。若銀行內部已評估過，或案子金額較大，費用也可能更高。

代書與設定費

若增貸金額需超過原先抵押權的設定額度，便要重新去地政機關辦理抵押登記，會產生「地政規費」、「代書費」等。代書費常見在 2,000～5,000 元間，地政規費多為增貸金額的 0.1% 左右。

徵信費

部分銀行向借款人收取 500～2,000 元不等的徵信費，用於內部審核、查閱聯徵與外部調查。

保險費用

有些銀行會要求投保「火險」、「地震險」或「人壽保險（房貸壽險）」等，若原房貸保險已過期，需補繳保費。

簡易增貸利率試算範例

假設您的房屋增貸金額為 300 萬，銀行提供年利率 2.5%，攤還年限 20 年（無寬限期），採「本息平均攤還」。可試算月繳金約為 NT$15,900 元左右。若再加上原房貸月付金，需評估是否能承擔這筆開支。

如何提高房屋增貸過件率？

若您擔心在銀行端無法順利增貸，以下幾點可供參考：

保持良好信用

定期檢視自己的信用狀況，杜絕信用卡遲繳、貸款逾期。若短期內向多家銀行申請貸款，也會顯得您資金需求急迫且風險加大。建議每半年或一年檢視一次聯徵。

自我負債比控管

若名下已有其他貸款（車貸、卡債、信貸），建議先適度清理或整合，降低月付款，讓銀行看到您健康的負債比。

適度裝修房屋，提升估價

在鑑價前，若屋況不佳，可進行必要整理與修繕，譬如修補壁癌、粉刷牆面、維持整潔。屋況越良好，專業估價師的評估越有可能調高數值。

主動告知正當用途

若增貸用於投資、創業或小孩教育等具合理性，銀行多半較願意放款。但若銀行懷疑是拿去炒房或高風險支出，審核會趨嚴。

增加共同借款人或提供保人

若個人收入不足或信用成色不夠亮眼，或許可考慮拉配偶、父母、兄弟姊妹當連帶保證人，有助增貸通過。

實際案例分享：房屋增貸如何幫助資金周轉？

以下以一個簡單情境說明增貸優勢及注意事項：

案例背景

王先生 5 年前以房價 1,000 萬元買了一間公寓，當時申請 8 成房貸（800 萬），分 20 年攤還。
5 年內，王先生已正常繳款，共計還了約 100 萬本金，目前貸款餘額 700 萬。
房子所在區域近年交通與商業發展快速，如今市價估計達 1,200 萬。

可貸額度試算

假設銀行仍給 80% 成數，即 1,200 萬×0.8=960 萬。
再扣除原貸款尚餘 700 萬，理論增貸空間上限為 260 萬。
若銀行評估王先生還款能力良好，可能核貸 250～260 萬左右，年利率約 2.5%，攤還 15～20 年。

資金運用

王先生計畫拿其中 200 萬開一間小店，剩餘金額預留作裝潢費用。
銀行同意，最快 2 週內撥款。王先生即可免除高額信貸或與親友借錢的壓力。

每月還款壓力

王先生需同時負擔：

原貸款 700 萬的月付約 35,000～37,000 元（含利息）。
增貸 200 萬月付約 10,000～11,000 元。

合計近 45,000～48,000 元，若其收入加上店面預期收益足以支付，則負擔尚可；否則就得重新調整計畫。

透過此案例，可見「房屋增貸」能為屋主帶來實質資金周轉好處，但仍須審慎衡量每月還款負擔。

常見問題 Q&A

為了更有效幫助讀者瞭解此議題，以下彙整多數人對「房屋增貸」常會提出的疑問：

Q1：房貸剛辦沒多久，可以馬上增貸嗎？

A：一般而言，銀行多半希望您至少繳款一年以上，並結束寬限期後，才有機會辦理增貸。如果您僅繳了幾個月或仍在寬限期，幾乎不太可能核貸成功。

Q2：房屋增貸是否一定要在「原銀行」辦理？

A：嚴格來說，「房屋增貸」概念上就是在原銀行增加貸款額度。若想改在其他銀行辦理，那就屬於「房屋轉增貸」，流程會涉及舊貸款解約與新的申請，手續較複雜。

Q3：房屋增貸能拿來再買房或投資不動產嗎？

A：根據政府目前的防堵炒房政策，許多銀行會限制增貸金額不得用於購屋。若被發現增貸資金挪用至房地產投資，可能會提前終止貸款並要求一併清償。此外，不同銀行對用途的審核寬嚴度略有差異，務必事先詳詢並誠實申報用途。

Q4：增貸利息能否列舉扣抵所得稅？

A：增貸利息不行。依現行法規，只有「購屋用途」的房貸利息可作為列舉扣除額。若增貸資金用於裝潢、整合卡債、投資等，該部分利息無法扣抵。

Q5：房屋增貸會影響信用分數嗎？

A：只要您按時繳納且短期內不頻繁申貸，多半只是做了一次聯徵查詢，初期分數也許略有影響，但後續只要維持良好還款紀錄，信用評分會逐漸回升甚至更好。

Q6：如果申請增貸沒通過，可以再次申請嗎？

A：可以，但最好先搞清楚被婉拒原因，如信用不足、房價估值不佳、負債比過高等。若要重新申請，可在調整完財力或過一段時間後再行嘗試，也可評估其他銀行或民間合法機構。

Q7：要申請房屋增貸，需要保人嗎？

A：大部分銀行的房貸（含增貸）原則上無需保人，但若借款人條件不足，或為爭取更高額度、較好利率，也可以考慮提供「共同借款人」或「保證人」，例如配偶、父母或兄弟姊妹。

Q8：房屋增貸審核要多久？

A：若文件齊全、信用評分正常，約 7～15 個工作天不等。若個案特殊或房屋估價耗時較長，也可能超過此範圍。建議預留 2～3 週以上，以免延誤資金需求。

總結

房屋增貸是在房貸未清償完畢前，透過房屋抵押再取得一筆新的貸款，利率通常較低且貸款年限較長，適合資金週轉、債務整合及投資創業等用途。但銀行審核標準較嚴格，需評估借款人信用、收入與房屋價值增幅等多重因素，且增貸利息不可扣抵所得稅。申請時應充分準備文件，謹慎計算還款能力，並詳盡比較利率與費用差異。若增貸未能通過，可考慮房屋轉貸或二胎房貸。整體而言，房屋增貸提供了一種不出售房產即能有效運用資產的便利方案，但務必理性規劃，以免過度負擔財務風險。