房貸寬限期是什麼？條件、年限、優缺點與申請流程

「房貸寬限期」在購屋貸款市場時常被提及，它的核心概念是「前期只繳利息、不繳本金」，讓買房者能在資金最緊繃的階段獲得一定程度的財務緩衝。然而，寬限期並非人人皆宜，因為寬限期結束後，房貸壓力勢必加倍。若沒有在前期做好財務規劃，可能會在後期面臨沉重的月付金負擔。本文將為您完整解析寬限期的基本原理、寬限期優缺點、申請條件、最新政策走向以及常見問題，協助您做出更適合自身經濟條件的購屋決策。

一、房貸寬限期是什麼？

「房貸寬限期」指在貸款初期的一段特定期間，借款人只需要償還利息，而暫時不攤還本金，也就是所謂的「還息不還本」。此做法主要是為了在前期協助有資金需求的人減少每月貸款支出、釋放資金彈性。等寬限期結束後，再恢復「本金+利息」的正常攤還方式。

寬限期的常見年限

• 一般商業銀行：常見 1～3 年的寬限期，部分銀行可視客戶條件、信用狀況、還款能力等因素，延長至 5 年。
• 政府優惠房貸：如「青年安心成家購屋優惠貸款」（也稱青安貸款），最高可達 5 年。若您是首購青年，可特別留意這類專案，但仍需符合官方及承作銀行的相關規範。許多公股銀行也有承作這類寬限期服務，讓有房產投資或換屋需求的民眾能更彈性運用資金。

二、房貸寬限期的優缺點

優點

減輕前期的還款壓力：前幾年只繳利息，不必支付本金，能在購屋初期預留一筆資金應付裝潢、家具添購、孩子教育、換屋過渡等需求。對首購族與一般購屋者來說，都能有效紓緩住宅貸款帶來的財務壓力。

提高資金運用彈性：若您同時考慮投資理財或正在籌備創業，寬限期能讓您在前期擁有較多活用資金，待後期經濟條件改善後，再償還更高的貸款金額。

短期持有者降低成本：通常會短期持有房地產進行買賣的，通常為投資客。投資客或換屋族若計畫短期內轉售或在寬限期內賣掉舊房，有機會在持有期間大幅降低月付壓力，待資金到位便能一次性清償或減少負債。

缺點

後期還款壓力倍增：寬限期並不免除本金，而是「往後延期」。寬限期結束後，所產生的房貸負擔是相當龐大。同樣的貸款總金額可能需在較短時間內攤還，每月支付金額恐遠高於無寬限期的情況。必須特別注意房屋貸款條件的限制與合約規範。

總償還成本上升：寬限期中本金無法下降，導致利息計算基礎維持在原貸款金額上；再加上壓縮後期攤還本金的時間，整筆貸款的利息總支出通常會比無寬限期還要高。

延長年限與風險：雖然寬限期可以視狀況延長，但畢竟本金遲早要還；若金融環境或個人收入狀況在寬限期內出現波動，反而容易在後期陷入資金壓力。

三、寬限期 vs. 無寬限期：數字試算比較

以下是一個簡化試算範例，協助您了解「有寬限期」與「無寬限期」之差異。假設貸款金額 1,000 萬元、貸款利率 2%、貸款年限 30 年，且寬限期設定為 3 年。

＊有寬限期的3年內，每月只需繳納「貸款本金 × 年利率/12」的利息。

說明：寬限期結束後，每期需攤還的本金餘額壓縮至剩餘年限，故月付金自然增加；再者，寬限期中本金沒有實質減少，利息支出總額會相對較高。這種的房貸寬方案看似降低前期負擔，但若您規劃大額貸款或面臨套房坪數不足、屋齡偏高等問題，也須留意能否在貸款期限內穩定繳付。

四、央行打房新政與寬限期

1. 第七波選擇性信用管制

自 2024 年 9 月起，台灣央行實施第七波選擇性信用管制，對於「第二戶房貸」做出重大限制：

• 第二戶房貸貸款成數上限下修至 5 成。
• 全面取消第二戶房貸的寬限期。

此舉意在抑制市場過度投機炒作，避免投資客以短期寬限期的操作大幅推高房價。然而，若您是符合特定「名下僅繼承一戶、實際仍是首購」等例外條件，可能能免於此限制。建議和銀行或貸款專員進一步確認。

2. 首戶自住客

多數銀行對「首購或首戶自住」通常仍提供較為寬鬆的貸款條件，一般可貸到六至八成，寬限期1～3年不等，部分政府優惠專案甚至可長達5年。

注意：若名下已有三戶房屋或在六都及新竹縣市增購第二戶房屋，通常無法核給寬限期。若您考慮適合申請房貸寬限期的要素，也可以多比較不同銀行，如永豐銀行等。

五、房貸寬限期適合哪些人？

換屋族

• 經常需要「先買後賣」，在舊屋售出前，可能無法同時負擔兩筆房貸。寬限期能在過渡期讓您只需負擔利息，待舊屋售出有資金入袋後，再一次清償或減少新房本金。

短期投資/預期收入暴增者

• 投資客若計畫在短期間內將物件出售（短進短出），希望降低持有成本，就會利用寬限期來減輕短期持有的月付金。
• 部分上班族或自營商，明確知道在未來1～3年內會獲得高額獎金或收入大幅成長，亦能在寬限期內先舒緩開支，待收入提高後再全額償還本金。

資金周轉需求大者

• 新婚首購若同時面臨裝潢、家電採買等沉重費用，可先申請寬限期確保前期基本生活水準，等經濟稍緩，或取得額外獎金、基金補助後，再應付寬限期結束後的本金攤還。

六、房貸寬限期申請流程與基本條件

年滿 20 歲：申請人須年滿 20 歲且具有完全行為能力。

信用良好：與金融機構往來紀錄正常、無重大逾期或拒往紀錄，確保日後不增加貸款負擔。

房屋屬自用住宅：多數銀行規定的房貸寬限期適用於「自用住宅」，投資或商用性質往往不易通過審核。

房屋坪數或屋齡限制：部分銀行會要求房屋坪數至少 15 坪或以上，也會考量屋齡狀況，以提高核貸成功率。若為小套房坪數，可能貸款成數不高。

名下持有房屋數：名下已有三戶以上房屋或在六都及新竹縣市購置第二戶住宅者，通常無法核給寬限期（受央行打房新制限制）。

申請流程

1. 準備文件：身份證、財力證明（薪資單、所得清單等）、房屋權狀、房屋買賣契約書等。
2. 提出申請：向銀行或貸款專員說明您的寬限期需求，並填寫相關申請表。
3. 銀行審核：銀行會評估您的信用分數、收入與擔保品估價。
4. 簽訂合約：待核准後，確認貸款條件、年限與寬限期時長，並在合約中載明。
5. 撥款與還款：成功核貸後，前期依照寬限期「只繳利息」的模式，期滿後照合約攤還本金+利息。

七、使用寬限期前必知的三大注意事項

總還款額度明顯增加

寬限期會讓本金「暫緩償還」，導致利息基礎不下降，後期累積利息也就變多。因此若您是長期持有房屋，整體貸款成本往往高於無寬限期狀態。

後期月付金突然暴增

以 3 年寬限期舉例，原 30 年貸款的本金必須在剩餘 27 年內還清，等於壓縮了還款年限。若沒充分預估收入成長，可能在寬限期結束後發生繳款困難。這段期間的寬限期缺點凸顯，需要事先做好規劃，以免增加繳款壓力。

違約金與再融資風險

• 違約金：若寬限期內突然想提前清償部分本金，有時會依合約規定收取違約金。
• 轉貸風險：想在寬限期到期後轉貸到他行，再度取得寬限期，銀行也會重新評估房屋行情與個人信用，未必一定成功。

八、房貸寬限期常見問題

Q1：寬限期最長可以申請多久？

一般銀行多以 1～3 年為原則；若還款狀況良好，且符合銀行內部審查標準，有機會延長至 5 年。政府推出的部分青年優惠房貸，則可能提供最長 5 年的寬限期。

Q2：寬限期內可以提前繳本金嗎？

可以，但可能會因合約規定而產生違約金。若您確定要提前清償，建議先計算「可節省的利息」和「違約金」兩者孰高，再做決定。

Q3：寬限期到期，房貸壓力變大怎麼辦？

可考慮以下方式：

• 延長貸款年限：請銀行調整剩餘攤還年限，但須再經審核。
• 轉貸至他行：重新核貸，談到更優惠利率或重新申請寬限期，不過轉貸過程需要考量手續費、估價費等成本。
• 提前部分還款：若有一筆資金可先償還部分本金，再申請變更月付金金額，減輕後期壓力。

Q4：第二戶房貸是否依然能申請寬限期？

根據 2024 年 9 月起實施的央行「第七波選擇性信用管制」，第二戶房貸不但貸款成數降至 5 成，寬限期也全面取消。若名下已經有房產，務必要先瞭解是否屬於政策限制範圍，或是否有特殊的繼承或換屋需求能列入例外評估。

Q5：名下有三戶以上房屋，還能使用寬限期嗎？

大部分情況下不行。央行及銀行內部規範都對多戶購屋採取更嚴格的風控措施，通常會拒絕寬限期申請，除非有特殊原因並經過嚴謹審核。

總結

房貸寬限期的確能在短期內降低貸款壓力，讓您有更充裕的資金進行裝潢、投資或財務調度。寬限期優點在前期尤其明顯，但在寬限期後所面臨的還款金額勢必大幅攀升，整體支付的利息也會較高。因此，在選擇是否申請寬限期時，務必審視自身未來數年內的收入成長、支出規劃以及整體財務健康度；尤其如今央行打房政策趨嚴，第二戶無寬限期、貸款成數下修，無形中也提高了投資客及換屋族資金壓力。若您是剛需自住或首購族，建議與貸款專員深入洽談，衡量自身情況，再運用適合的房貸方案與還款機制，才能真正享受到寬限期「前期輕鬆、後期無虞」的好處，並順利實現購屋計畫。

資料來源

• 房貸寬限期是什麼？一篇了解寬限期申請條件、3 大適用族群及優缺點
• 房貸寬限期是什麼？一篇了解申請條件、適用族群等5大常見問題
• 寬限期介紹｜寬限期是什麼？房貸寬限期怎麼申請？寬限期優缺點整理！