「房屋稅」是持有不動產的年度隱形成本之一。尤其在113年7月1日房屋稅2.0新制上路之後，自用住宅稅率的申請門檻更加明確，同時對於持有多戶且未做有效利用的房屋，整體稅率也顯著提升，因此有些人也稱之為囤房稅。
若您名下擁有房屋，無論是自住、出租或營業使用，都建議先了解最新修法方向，以及「自用住宅」與「非自住住家用」稅率、要件的差異，才能事先評估未來稅務負擔、避免錯過申請期限，並有效節稅！
一、房屋稅自用住宅與非自住的差別
1. 房屋稅2.0新制的重點
- 全國歸戶、全數累進：若是非自住、非住家用房屋，需將房屋所有人的「全國持有戶數」合併計算，並依持有戶數多寡，一次套用較高累進房屋稅稅率（2%～4.8%）。過去部分縣市採「分別級距」的模式，現行改為「全數累進」後，只要超過某個級距，就得全部房屋適用較高稅率課徵房屋稅。
- 設籍要件：新版房屋稅對自住之住家用房屋增訂「設籍」規定，須於該屋辦竣戶籍登記，才能適用1%或1.2%的優惠稅率，此與地價稅自用住宅用地稅率需設籍之要求趨於一致。
- 按年計徵：課徵房屋稅新制將從傳統以「月」計徵改為以「年」計徵，並設定每年2月末日為「納稅義務基準日」。只要在基準日當下仍為房屋所有人，就必須繳納該整年度（當年7/1～次年6/30）的房屋稅。
2. 自住住家用房屋
稅率：
- 若房屋現值未超過各縣市所定的「單一自住豪宅線」，且未成年子女全國合計只有1戶、無出租或營業使用、房屋只供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，就可適用房屋優惠稅率1%。
- 若本人、配偶及未成年子女在全國合計有3戶以內，也未出租、未營業、且已設籍，也能享**1.2%**稅率。
重點要件：
- 沒有出租或供營業情形，如有其他人出租使用或供營業使用則不行。
- 本人、配偶或直系親屬實際居住，並辦竣戶籍登記。
- 全國3戶內（含）可適用自住住家用稅率，若只有1戶且房屋現值在一定金額以下（依所在地政府訂定之標準）以下者更可享1%的稅率。
3. 非自住住家用房屋
- 稅率：依照房屋稅2.0新制，除了特定情形（如出租申報租金達標、繼承共有等）可適用1.5%～2.4%之外，其餘非自住住家用房屋將針對持有多戶者計算差別稅率，最高可達4.8%。
- 出租房屋低稅率：如房屋者願意申報租賃所得且金額符合當地租金標準，則申報者可適用1.5%～2.4%的較低稅率，以鼓勵「多屋族」提供房源到租屋市場。
二、房屋稅自用住宅 vs. 地價稅自用住宅用地
為什麼常有人搞混「房屋稅自住」與「地價稅自用住宅用地」？因為兩者都會強調房屋「自住」與「設籍」條件，但實際要件還是不同。以下以表格簡述：
| 比較項目 | 房屋稅自用住宅 | 地價稅自用住宅用地 |
|---|---|---|
| 適用稅率 | – 單一自住（房屋現值未逾豪宅線、全國唯一1戶）：1%
– 一般自住（3戶內）：1.2% – 其他供住家用：1.5%~4.8% |
– 一律適用2‰（0.2%），且不會累進
– 一般用地為10‰～55‰累進 |
| 設籍規定 | – 本人、配偶或直系親屬須於該房屋辦竣戶籍登記 | – 土地所有權人或其配偶、直系親屬須於土地所在地設籍 |
| 所有權人限制 | – 本人、配偶及未成年子女全國3戶以內（含）
– 若全國僅1戶且未超過豪宅線，可再降至1% |
– 以本人、配偶及未成年子女名下「1處」為限（但若為成年子女或其他直系親屬設籍，不一定算同一處） |
| 使用情形 | – 不可出租或營業；若部分空間出租或營業，則以實際使用面積分開課稅，但營業部分不得少於1/6面積 | – 不可出租或營業使用。若已出租，則不符自用住宅用地條件，稅率會回復一般用地稅率 |
| 面積限制 | – 無嚴格坪數上限，但房屋評定現值若超過該縣市公告「一定金額標準」，無法適用1% | – 都市土地面積限300平方公尺（約90.75坪），非都市土地限700平方公尺（約211.75坪） |
| 申請期限 | – 每年開徵前40日內（約3/22前），逾期申報自次期生效 | – 每年地價稅開徵前40日（約9/22前），逾期申報自次年生效 |
結論：雖然都必須設籍，但房屋稅自住與地價稅自用住宅用地在「限制戶數」及「面積」上仍有明確區別。
三、房屋稅自用住宅適用條件與申請流程
1. 申請條件
申請自用住宅房屋稅減免須符合下列條件。
本人、配偶或直系親屬實際居住：不得出租或作營業使用。
設籍要件：至少一人於房屋所在地辦竣戶籍登記。
戶數限制：
- 全國只有1戶，且房屋現值未超過所在地政府所定之「豪宅線」者：稅率1%。
- 本人、配偶及未成年子女在全國合計3戶以內：稅率1.2%。
部分自住：房屋若只有部分樓層作為住家，其餘樓層供營業/出租，則依實際使用面積分別課稅，但非住家部分不得低於整體面積的1/6。
2. 申請流程
依新制規範，房屋稅以每年2月末日為「納稅義務基準日」。若您想在當期房屋稅開徵（5月）時享受自用住宅稅率，務必在每年開徵40日以前（約3月22日）向房屋所在地稅捐稽徵機關(房屋稅科)申報。
逾期處理：
- 若逾期申報不影響納稅義務人稅額增加者，自次期才適用優惠稅率。
- 若變更導致稅額增加，則下期適用。
3. 注意今年延長設籍期限
考量113年7月1日起施行房屋稅新制，稅務機關多數會在114年首度正式開徵前採取輔導措施。例如，財政部考量第一年推動可能造成大眾混亂，將會延長今年設籍期限到6月2日。收到稅單後，若發現未被列為自住稅率，且您符合自住要件，請於6/2前重新申請/檢附設籍等資料即可。
四、房屋稅自用住宅稅率計算
1. 稅額公式
房屋稅 = 房屋評定現值 × 適用稅率
房屋評定現值：由地方稅稽徵機關綜合房屋結構、使用年限、折舊率、地段等因素所評定。各縣市政府可能因地而異。各縣市政府（如台北市政府、新北市政府、臺中市政府等）可能因地而異。
2. 兩種主要優惠稅率
全國單一自住房屋稅率1%
- 屋主、配偶及未成年子女在全國只持有此一戶。
- 該房屋評定現值未超過當地「豪宅線」。
- 房屋無出租或營業使用，並於該屋設籍。
全國3戶以內自住房屋稅率1.2%
- 持有戶數未超過3戶。
- 無出租或營業，且已辦竣戶籍登記。
3. 其他稅率
- 非個人住家用者/囤房稅率：2%～4.8%，視各縣市訂定差別稅率，依持有戶數歸戶計算。
- 住家用房屋出租，租金申報達標：房屋稅率 1.5%～2.4%。
- 人民團體等非營業用：1.5%～2.5%。
- 營業用房屋：3%～5%。
- 建商興建2年內待銷：2%～3.6%，超過2年未售則2%～4.8%。
五、房屋稅開徵與繳納期限
納稅義務基準日：
每年2月最後一日（2月28日或2月29日）。凡於該日仍登記於名下的地上房屋，當年度（7月1日至次年6月30日）的房屋稅都由該所有權人繳納。
開徵與繳納時間：
- 每年5月開徵，繳納期限通常為5/1～5/31。如遇例假日則順延至次一上班日。
- 2025年房屋稅繳納期間為5/1～5/31，若逾期則依法加徵滯納金。
逾期處罰：超過期限仍未繳納，每逾3日加收1%滯納金，最高加徵到10%，超過30日未繳則移送強制執行。
六、常見問題
Q1：如果房屋在年度中買賣，當年的房屋稅該由誰繳？
答：房屋稅以2月末日為納稅義務基準日。假設您在2月28日之前完成所有權移轉，則新買方須繳納當年5月所開徵的整年房屋稅；若在3月後才過戶，當年房屋稅仍由前屋主負擔。若您在年度中銷售房屋，常見處理方式會在買賣契約中約定由買賣雙方按實際持有月份攤分，但於法定上仍以基準日的屋主負擔整年稅額。
Q2：若只有1樓作營業用途，2樓以上自住，房屋稅如何計算？
答：房屋稅條例規定房屋若有兼供營業和住家，應依實際使用面積拆分課徵，但營業面積不得少於全部面積的1/6。也就是說，即使營業空間少於1/6，最低還是要以1/6面積按營業稅率計算。
Q3：房屋稅新制增訂「設籍」規定，如果只是讓配偶住，沒辦戶籍，可以適用自住嗎？
答：不行。自2023年起施行的房屋稅新制，強調須於房屋所在地辦竣戶籍登記，才能算自住。即使已有結婚登記、實際居住，但如果戶籍不在該處，也無法適用自住稅率。
Q4：我名下超過3戶房屋，若其中幾戶出租給親戚、租金偏低，能否享有1.5%～2.4%低稅率？
答：若想用較低稅率（1.5%～2.4%），須申報租賃所得並達到各縣市公布的租金標準。同時也可留意是否符合「社會住宅包租代管」或「公益出租人」規定。親戚租賃並不必然保證可享低稅率，重點在於租金申報金額是否符合。
Q5：家裡房屋很老舊，現值不高，是否就能免徵房屋稅？
答：部分縣市確有規定「房屋現值在一定門檻（例如10萬元）以下」可免徵房屋稅，但僅限自然人持有、全國合計3戶以內。若您個人名下有多戶老舊房屋，需要在規定期限內向稅務局申報擇定免稅戶數，否則稽徵機關將自動選稅額較高的3戶為免稅對象。
Q6：房屋頂加太陽能板，是否會增加房屋稅？
答：若頂加太陽能板搭配樑柱、牆壁等構造，使房屋使用價值提高，稅務機關可能會評估需併入房屋稅。然而近年財政部有公告，如單純為架設光電設施且未涉及其他空間增建，得排除課稅；建議先諮詢地方稅務局確認細節。
Q7：房屋與土地稅率不同，若地價稅已申請自用住宅用地，是否房屋稅也自動享有自住稅率？
答：不會自動。房屋稅與地價稅各有獨立判定要件。若想申請房屋稅自住優惠，須依新制要求提出戶籍資料、無出租營業證明等，並於開徵40日前完成申報。
Q8：想申請「全國單一自住」1%稅率，但本年度才把戶籍遷入，會影響當期房屋稅嗎？
答：只要在每年3月22日前完成戶籍登記並提出申報，當年度5月所繳的房屋稅就可適用優惠稅率。若逾期則從次期開始適用。
總結
房屋稅2.0新制上路後，針對「自住住家用」的優惠稅率做出了更嚴謹的要求，其中最大改變包括增訂設籍要件，以及對多戶非自住住家用房屋採全國歸戶、全數累進的徵收方式；再加上房屋稅改按年徵收，更改了買賣房屋後誰負擔該年度房屋稅的計算時機。
若您名下房屋符合自住條件（本人、配偶或直系親屬實際居住、無出租營業、戶數在3戶以內），請務必於開徵40日前完成申報；若您持有多戶房屋，但部分有正當出租並如實申報租金，也可申請較低稅率。至於與地價稅的「自用住宅用地」比起來，仍然有面積、戶數、設籍對象限制等細微差異，不可混為一談。
建議您在每年收到房屋稅稅單後，先核對「稅率」和「房屋使用情形」是否正確，也可到地方稅務局網站或親至櫃檯洽詢，若有誤，可在期限前提出「使用情形變更」申請，自當期或次期起便可調整適用稅率。正確了解「房屋稅自用住宅」的規定，才能有效運用法令節省稅負並維護自身權益。
