銷售房屋是許多人一生中金額最龐大的交易之一，而在踏出第一步「委託房仲」時，所有屋主都會面臨一個關鍵抉擇：該簽「專任委託銷售契約」（俗稱專任約），還是「一般委託銷售契約」（俗稱一般約）？這不僅是形式上的不同，更直接影響到您的房屋銷售速度、價格、曝光方式，甚至牽涉到您的法律權利與義務。
許多房仲業務會強力推薦專任約，宣稱能提供更優質、更快速的服務。然而，專任約的限制與潛在陷阱，卻是他們這些仲介業者可能不會主動說明的秘密。
本文將深入剖析專任約與一般約的核心差異、各自的優缺點有哪些，並揭露專任約中常見的三大陷阱，提供您具體的破解與自保之道，讓您在簽下委託書前，成為一個真正了解全局的聰明賣家。
第一章：專任約與一般約的核心定義
在比較優劣之前，我們必須先清楚理解這兩種契約的本質。
什麼是「專任委託銷售契約書」（專任約）？
專任約，意味著您在合約期間內，將您的不動產「獨家全權」委託給「單一」一家仲介公司進行銷售。在此期間，您不僅不能再委託其他房仲業者（即使是同品牌但不同加盟店的也不行），甚至連身為委託人屋主自己都喪失了自行銷售的權利。
若有親朋好友想購買，也必須透過這家簽約的房仲來完成交易，否則即構成違約。簡單來說，您的房子被這份合約「綁住」了，所有的銷售管道都必須匯集到這唯一的窗口。
什麼是「一般委託銷售契約書」（一般約）？
一般約，則給予屋主最大的彈性。您可以同時委託「多家」不同的房仲公司來為您銷售同一間房子，讓各家仲介處於相互競爭的狀態。最重要的是，屋主依然保有「自行銷售」的權利。若您透過自己的管道找到了買家，可以不透過任何一家房仲，自行完成交易，也無須支付服務費。
第二章：專任約的優點與缺點分析
房仲之所以力推專任約，正是因為它對銷售方（房仲）有極大誘因，這些誘因也可能轉化為屋主的優勢。
專任約的優點
- 仲介投入度高，服務更積極： 由於是獨家生意，成交後的仲介費確定能全額收取，房仲更願意投入時間、金錢與心力，例如自費拍攝專業照片、360度環景、製作精美影片、空拍圖、繪製格局圖等，並優先投放廣告資源。
- 行銷資源集中，策略完整： 仲介可以擬定完整的行銷計畫，並使用公司資源統一對外宣傳口徑，避免多頭馬車造成的資訊混亂。所有廣告（如591、樂屋網等平台）都由同一窗口負責，形象與資訊更具一致性。
- 溝通窗口單一，省時省力： 屋主只需面對一位專屬的房仲作為聯繫窗口，無論是回報仲介帶看進度、討論價格策略還是協調買方需求，都更為直接、有效率，避免資訊在多方傳遞中失真。
- 價格穩定，避免惡意競爭： 由於只有一個報價窗口，可以有效穩定售價，避免不同仲介為了搶業績而慫恿屋主降價，或出現不同仲介對外開價不一，讓買方產生「價格混亂、可以大砍」的預期心理。
- 責任歸屬明確，管理單純： 房屋的鑰匙只交給一家仲介，進出人員單純。若在帶看期間發生房屋毀損（如未關水電、門窗等），責任歸屬非常明確，能直接找到負責人。
專任約的缺點
- 成敗繫於一人，風險集中： 若您不幸遇到素質不佳或不積極的房仲人員，您的房子可能被「簽回來放著」，銷售進度停滯。由於被合約綁住，您無法尋求其他管道的協助，只能被動等待。
- 資訊相對封閉，可能被壟斷： 所有的買方資訊都掌握在該的仲介手中。屋主可能無法得知所有買方的出價狀況，房仲可能為了自身利益而選擇性地回報資訊，引導您做出不見得最有利的決定。
- 缺乏競爭，步調可能緩慢： 沒有其他同業競爭的壓力，部分房仲可能會將其視為「庫存」，銷售步調相對悠閒，錯失市場上的黃金銷售時機。
- 合約限制多，屋主彈性極低： 一旦簽約，在合約期內您就失去了所有主導權。即使市場出現變化或您個人情況改變想暫停銷售，都可能面臨違約問題。
第三章：一般約的優點與缺點分析
一般約賦予屋主自由，但也伴隨著管理上的挑戰。
一般約的優點
- 曝光管道廣，接觸買方多： 多家房仲同時銷售，能接觸到更廣泛的潛在客戶群，理論上增加了成交的機會，能有效提升曝光度。
- 仲介間相互競爭，或能加速銷售： 為了搶先成交，各家房仲可能會更積極地帶看與議價，形成良性競爭。
- 屋主保有自售權，自主性最高： 您可以自己賣，也可以交給房仲賣，擁有最大的彈性與控制權。
- 價格策略彈性： 您可以隨時根據市場反應，自由調整您的銷售策略與房屋底價，不受單一合約的底價限制。
一般約的缺點
- 行銷資源分散，品質不一： 由於不保證能成交，多數房仲不願投入過多行銷成本，行銷力度不一，可能只會用手機拍幾張照片就上架，無法呈現房屋的最佳價值。
- 溝通成本極高，資訊混亂： 您需要同時應對多位房仲的電話，協調多組帶看時間，耗費大量心力。各家回報的買方意向與市場看法可能不一，容易讓您感到困惑。
- 價格混亂，易被買方殺價： 這是最大的缺點。不同仲介為了吸引買方，可能出現報價不一的情況，精明的買方會利用這一點，在不同仲介間比價、殺價，最終導致價格越賣越低。
- 仲介投入意願普遍較低： 俗稱「公車物件」，大家都可以賣，但誰也不想用心經營。許多房仲會抱持著「有客戶問再說」的佛系心態。
- 房屋管理複雜，安全風險高： 如果將鑰匙交給多家仲介，進出人員變得複雜，不僅隱私性差，若房屋有損壞，責任歸屬也難以釐清。
第四章：比較總表：專任約 vs. 一般約一目了然
| 特性 | 專任委託銷售契約（專任約） | 一般委託銷售契約（一般約） |
| 委託家數 | 僅限一家房仲公司 | 可同時委託多家房仲公司 |
| 屋主自售權 | 無，合約期間內屋主不得自行銷售 | 有，屋主可隨時自行銷售 |
| 仲介積極度 | 較高，因確保能收到服務費 | 不一定，視物件與市場狀況而定，普遍較低 |
| 行銷資源 | 較集中且豐富（專業攝影、廣告等） | 較分散且基礎，投入成本意願低 |
| 價格穩定性 | 高，由單一窗口控制，不易混亂 | 低，易因多方競爭而造成價格混亂 |
| 溝通效率 | 高，窗口單一，資訊直接 | 低，需應對多位仲介，耗時耗力 |
| 責任歸屬 | 明確，房屋管理與帶看責任清楚 | 不明確，若有毀損難以追究 |
| 適合對象 | 信任特定房仲、無暇處理銷售事務、希望獲得完整行銷規劃的屋主 | 想快速廣泛曝光、對市場熟悉、時間精力充裕、喜歡保有主導權的屋主 |
第五章：仲介不說的「專任約」三大陷阱與破解之道
這是本文的重點。在您決定簽下專任約前，請務必了解以下三大潛在陷阱：
陷阱一：簽約後「私下成交」的違約問題
陷阱解析：
專任約最核心的條款，就是在委託期間內，屋主不得自行或透過他人出售。許多合約中更會載明，即使在合約期滿後一定期間內（例如二至三個月），若屋主與「該仲介曾帶看過的客戶」完成交易，仍需支付服務費。這意味著，即使是您自己的親戚朋友想買，只要是在合約期內，都必須透過該仲介並支付全額仲介費，否則將面臨高額違約金（通常為售價總額的4%~6%）。
破解與自保之道：
- 詳讀合約： 簽約前，務必仔細閱讀關於「私下成交」及「期滿後交易」的合約條款與期限。
- 白紙黑字： 如果有特定排除對象（例如某位親戚），應在簽約時以書面方式在合約中加註為除外條款，並經雙方簽名確認。
- 誠信溝通： 若真有親友想買，應誠實告知仲介，協商服務費的計算方式，而非試圖規避。
陷阱二：被要求「放棄契約審閱期」的法律風險
陷阱解析：
根據《消費者保護法》規定，不動產委託銷售契約屬於定型化契約，企業經營者應給予消費者至少三日的合理審閱期間。然而，許多房仲會在簽約當下，以話術引導屋主在「本人自願拋棄契約審閱權」的欄位簽名，或直接將審閱日期倒填。
破解與自保之道：
- 堅持權利： 契約審閱期是您的法定權利，目的在於讓您有充分時間理解契約內容。請堅定地向仲介表示您需要將合約帶回審閱，這是完全正當的要求。
- 拒絕簽署放棄條款： 絕不要在壓力下簽署任何放棄審閱期的文字。雖然司法實務上，若消費者自願簽署放棄，多半認定有效，但這無疑是將自己置於不利之地。
- 口頭承諾需入約： 仲介的任何口頭承諾，例如「一個月內保證賣掉」、「會花多少錢下廣告」等，都應要求其以書面方式明確記載於合約的「特別約定事項」中，這比任何口頭保證都來得可靠。
陷阱三：想「提前終止契約」的高額違約金
陷阱解析：
委託契約一旦簽訂，即具備法律效力，並非屋主單方面想解約就能解約。若在合約期間內，因可歸責於屋主之事由（例如不想賣了、對仲介服務不滿等）而想提前終止，仲介依法可請求「已產生之必要銷售費用」，甚至在某些情況下可請求「全額服務報酬」作為違約金。要提前終止簽專任約的契約並不容易。
破解與自保之道：
- 從源頭管理： 簽約時，盡量爭取較短的委託期限（例如先簽三個月），作為觀察期。若合作愉快再續約，可降低被長期套牢的風險。
- 蒐集證據，溝通協商： 若您認為仲介未盡到「善良管理人」的責任（例如：久未回報進度、未依約定進行廣告曝光等），應以書面（如LINE等通訊軟體或Email）方式記錄並催告其改善，留下清楚的訊息紀錄。若對方仍無作為，這些紀錄將成為您未來協商解約或訴訟時的有力證據。
- 尋求合意解約： 與其單方面強行終止，不如與仲介（或其店長）坐下來談，說明您的考量，看是否能達成雙方都可接受的合意解約條件。
- 尋求法律協助： 若協商破裂且涉及高額違約金，應立即諮詢專業律師，評估法律上的權利與風險。
常見問題 QA
Q1: 專任約可以中途改成一般約嗎？
A: 可以，但前提是必須經過「買賣雙方書面合意」。屋主不能單方面決定更改，否則視同違約。您可以與仲介協商，若對方同意，即可簽訂新的委託契約。
Q2: 簽了專任約後，親戚想買我的房子怎麼辦？
A: 依約，您仍需透過簽約的房仲來處理此交易，並支付約定的服務費。若私下與親戚成交，即構成違約，房仲有權向您追討違約金或全額服務費。
Q3: 一般約最多可以簽給幾家仲介？
A: 法律上沒有限制。但根據實務經驗與網友分享，建議以2至3家為宜。委託過多房仲，不僅會造成您管理上的困擾，也極易引發價格混亂與惡性競爭，反而不利於銷售。
Q4: 如果仲介在專任約期間完全沒在做事，我可以無條件解約嗎？
A: 要「無條件」解約非常困難。您需要能舉證仲介已違反「善良管理人之注意義務」。建議您先以書面方式（如存證信函）限期要求仲介履行其銷售義務（如回報、廣告等）。若對方在期限後仍無作為，您可主張其違約在先，據此解除契約。但為避免爭議，建議先諮詢法律專業人士。
Q5: 委託契約的期限通常是多久？
A: 契約期限由雙方自行約定。市面上常見的期限為3個月、6個月或更長。對於初次合作且簽訂專任約的屋主，建議可先從較短的期限（如1至3個月）開始，以此評估房仲的服務品質與銷售效率，若滿意再考慮續約。
Q6: 我有一間位於4樓的公寓，因為沒有電梯，會不會影響銷售？簽哪種約比較好？
A: 位於4樓的公寓確實可能因無電梯而影響部分買方意願，但其總價通常也較具競爭力。在這種情況下，選擇哪種約更看重您的銷售期待。若希望由專業人士包裝物件優點（如格局、採光、低公設等），並過濾掉不適合的客戶，可以考慮與熟悉該區域的專任仲介合作。若想廣泛接觸首購族等對價格敏感的客群，則可採用一般約。
總結
選擇專任約或一般約，從來沒有標準答案，只有「最適合您」的答案。每件事情都有其兩面性。
簽專約，是將雞蛋放在同一個籃子裡，賭的是仲介的專業與誠信。若您對該房仲有高度信任，且自身無暇處理繁瑣的銷售事宜，專任約能提供您省心且專注的服務。相對地，一般約則是將雞蛋分放在多個籃子裡，以廣度換取機會，但也必須承擔管理混亂與價格被破壞的風險。
最終，選擇一位值得信賴、積極負責的房仲，其重要性遠大於契約形式的選擇。無論是買房或賣房，在簽訂契約前，請務必放慢腳步，善用您的契約審閱權，仔細閱讀每一個條款。將所有口頭承諾化為白紙黑字，才能在賣房流程中，真正保障自己的權益，並提升房屋曝光度，順利圓滿地完成交易。
資料來源(延伸閱讀)
- 專任約一般約優缺點、差別有哪些?仲介不說的專任約陷阱?－不動產陳宙霆 | 房地筆記本 – 不動產陳宙霆┃築居團隊
- 一棟房子有不同價格？什麼是專任約、一般約，差別在哪裡？ | 樂屋網
- 專任約v.s一般約有什麼不同？一次看懂這2種房仲契約的優缺點！ – 住商不動產房屋網