公告現值是什麼？一篇搞懂定義、查詢與節稅關鍵，不動產買賣不再霧煞煞！

在台灣，無論是進行房地產買賣、繼承或贈與等土地產權移轉，您都一定會接觸到「土地公告現值」這個名詞。這個由政府每年定期公布的數值，不僅是您申報土地相關稅賦的關鍵基礎，更是衡量土地價值的核心指標。然而，許多人常常將它與「公告地價」混淆，導致在稅務規劃或資產評估上產生誤解。

本文將深入淺出地為您解析公告土地現值的完整概念，從定義、用途、計算方式到查詢管道，並詳細比較其與市價的差異，讓您一次掌握所有關鍵資訊。

公告土地現值是什麼？

根據《平均地權條例》第46條規定，直轄市或縣（市）政府地政機關需對轄區內的土地進行持續性的土地地價動態調查，參考買賣實例及收益價格等資訊，將地價相近、地段相連、使用情況相似的土地劃分為同一地價區段、繪製地價區段圖，並估算出區段地價後，提交至「地價評議委員會評定」。最終評定的結果，即為「公告土地現值」，並於每年1月1日進行土地公告。

這個數值的核心目的，是作為土地所有權移轉（如買賣、贈与、繼承）及設定典權時，申報土地移轉現值的參考基準。同時，它也是稅務主管機關審核土地移轉現值，以及計算土地增值稅、遺產稅與贈與稅的主要依據。

公告土地現值的用途與計算方法

公告土地現值的最主要用途，在於稅務的課徵與土地價值的評估。其每年更新的特性，使其能較為貼近市場的真實波動。

主要用途：

課徵土地增值稅： 當土地所有權移轉時，政府會以「賣出時的公告土地現值」減去「買進時的公告土地現值」的差額來計算土地增值稅。
計算遺產稅與贈與稅： 在繼承或贈與不動產時，土地部分的價值是以公告土地現值作為計算基準。
徵收補償依據： 當政府依法徵收私有土地時，用以補償土地價格的計算也會參考公告土地現值。
市場交易參考： 由於其每年調整，且力求貼近市價，因此在不動產買賣中，也成為買賣雙方評估土地價格的重要參考數據。

計算方法：

土地的總現值計算相當直觀，公式為：

該筆土地總面積（平方公尺） × 該地段公告土地現值單價（元／平方公尺）

您可以在地籍謄本上找到土地的面積。值得注意的是，政府單位慣用「平方公尺」作為計算單位，而民間則常用「坪」。換算公式如下：

1 平方公尺 =0.3025 坪
1 坪 ≈3.3058 平方公尺

公告地價 v.s. 公告現值：差異比較

許多人容易混淆「公告地價」與「公告土地現值」，但兩者在用途、更新頻率及與市價的關聯性上有著顯著差異。以下表格整理了兩者的不同之處：

項目	公告地價	公告土地現值
公告時間	原則上每2年公布一次（2018年修法後改為每2年，先前為每3年）	每年1月1日公布
主要用途	作為課徵「地價稅」的基礎、計算地租費用。	作為土地所有權移轉、設定典權、徵收補償時的價格參考。
相關稅賦	地價稅	土地增值稅、遺產稅、贈與稅
與市價關聯	約為市價的20%左右，與市價差距較大。	經政府逐年調整，通常可達市價的90%左右，參考價值高。

如何查詢公告土地現值？

查詢公告土地現值的方式非常便捷且透明化，主要有以下兩種管道：

內政部地政司「公告土地現值及地價線上查詢」系統：
這是全國性的查詢平台，民眾僅需進入該網站，選擇欲查詢的縣市、行政區，並輸入地段、地號等寄件人資訊，即可輕鬆查得該筆土地的歷年公告土地現值與公告地價。
各縣市政府地政局網站：
各地方政府的地政局（處）網站也提供線上查詢服務。例如，台北市民可透過「臺北地政雲」進行查詢。操作方式與內政部網站類似，同樣是輸入地號等相關資料即可查詢。

公告土地現值與市價的關係

如前述表格所示，公告土地現值與市場上真實交易的「市價」存在一定的關聯，但並非完全相等。市價受到市場供需、地區發展潛力、個別交易條件等多重因素影響，波動性較大。

而公告土地現值雖每年調整以反映市場動態，但其評定過程較為保守，並以區域性的「區段」為估價基礎，而非針對單一地號。儘管如此，政府近年來積極調整，目標是讓公告土地現值貼近正常交易價格，目前普遍認為已達到市價的九成左右。

因此，民眾可以利用公告土地現值來推估土地的市價，公式如下：

市價 ≈ 公告土地現值總額 ÷ 0.9

這個方法雖然無法做到百分之百精確，但提供了一個具有相當參考價值的估算方式，有助於買賣雙方在議價時建立一個合理的價格區間。

常見問題 (FAQ)

Q1: 我可以自己決定申報多少土地移轉現值嗎？

A: 依規定，在申報土地移轉現值時，可以自行在「公告土地現值」的範圍內申報，但若申報的現值低於公告土地現值，稅務機關仍會以「公告土地現值」作為課稅的標準。

Q2: 為什麼公告地價會遠低於公告土地現值？

A: 兩者的用途不同。公告地價是課徵「每年」都要繳納的地價稅基礎，為了避免民眾稅負過重，其評定標準會較為保守，與市價脫鉤較多。而公告土地現值是用於「交易或移轉時」才需計算的稅賦，因此更能反映市場價值。

Q3: 如果我的土地上有建物，公告土地現值會包含建物的價值嗎？

A: 不會。公告土地現值僅針對「土地」本身的價值進行評估，不包含地上建築物的價值。建物的價值則是由「房屋評定現值」來衡量，主要用於課徵房屋稅。

總結

總結來說，土地公告現值是政府每年公布、用以反映土地價值的官方數據，它不僅是土地增值稅、遺產稅及贈與稅的計算根本，更是判斷土地合理市價的重要參考。了解其定義、用途，並懂得如何查詢，對於任何一位土地持有者或潛在買家而言，都是保障自身權益、做出明智決策的必備知識。下次當您需要評估土地價值或計算相關稅費時，請務必記得優先查詢最新的公告土地現值，為您的財務規劃打下穩固的基礎。