在台灣，無論是購買新屋、中古屋，或是租賃店面、辦公室，有一份關鍵文件絕對不容忽視，那就是「使用執照」，常簡稱為「使照」。它就像是建築物的「身分證」，詳細記載了其合法用途、樓層規劃與基本結構。
許多民眾在交易時僅關注權狀坪數與價格，卻忽略了這份文件的重要性，從而可能陷入違規使用、二次施工違建，甚至是交易詐騙的風險中。本文將深入淺出地解析使用執照的定義、功能，教您如何看懂關鍵內容、如何上網查詢，並透過實際案例，帶您全面了解這份守護您財產安全的重要文件。
使用執照是什麼？為何如此重要？
「使用執照」是由地方政府主管建築機關（如工務局、建管處），在建築物完工後，經勘驗認定符合「建造執照」核准的設計圖說、結構安全無虞後，所核發的官方證明文件。唯有取得使用執照，該建築物才算合法完工，並得以正式接通水、電、瓦斯，進而居住、營業或作其他用途。
其重要性主要體現在以下兩大面向：
1. 確立預售屋完工與交屋基準
對於購買預售屋的消費者而言，合約中的「完工」並非指內部裝潢完成，而是以「取得使用執照」為法定標準。通常，取得使照時，工程進度約達七至八成。
根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，建商在領取使用執照後的六個月內，有義務通知買方進行交屋。若建商延遲交屋，買方有權要求遲延利息，計算方式為每日按已繳房地價款的「萬分之五」賠償。
2. 防堵「二次施工」的違建漏洞
「二次施工」（簡稱二工）是建商在取得使用執照後，為了增加銷售賣點或坪數，擅自變更原始設計的違法行為。常見手法包括：
- 陽台外推：將陽台納入室內空間。
- 挑高空間增設夾層：在挑高區域增加樓板，隔出額外房間。
- 公共設施變更：將「防空避難室」或「機電空間」改裝成健身房、KTV室或游泳池。
部分不肖建商會在買賣合約中夾帶「二次施工同意書」，若消費者不察簽署，未來一旦違建被查報，不僅需面臨強制拆除的處分，建商更可能以此推卸責任，最終由住戶承擔財產損失與法律風險。
如何看懂使用執照的關鍵內容？
一張標準的使用執照上資訊繁多，但對一般民眾而言，最關鍵的欄位是「建築物概要」。這裡詳細記載了建築物每一樓層的用途、面積與高度，務必仔細核對。
| 樓層類別 | 常見合法用途 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 地上層 | 集合住宅、住宅、店舖、辦公室、事務所等。 | 用途須相符：若執照登記為「辦公室」，則該樓不可作為住宅使用，反之亦然。違規使用會面臨罰款。 檢查夾層：若您購買的戶別有夾層設計，必須確認其合法性。合法的夾層會明確登記在使用執照上；若無登載，即為違建，有被拆除的風險。 |
| 地下層 | 防空避難空間、停車空間、機電設備空間、蓄水池等。 | 避免違規使用：最常見的違規是將「防空避難空間」改裝成商店、餐廳或私人儲藏室出租。承租方在簽約前應詳查使照，避免租到違法空間而遭罰。 |
| 屋頂突出物 | 樓梯間、水箱、電梯機房等。 | 禁止居住：屋突物有法定的高度限制（無電梯建物6米、有電梯9米），其空間嚴格禁止作為臥室等居住用途，儘管實務上作為神明廳或茶室等休閒空間較有模糊地帶。 |
如何查詢使用執照？
使用執照屬於公開資訊，各縣市政府均設有線上查詢系統，供民眾免費查詢。以下為查詢步驟及六都查詢系統連結：
查詢步驟
- 前往各縣市建管單位網站：搜尋關鍵字「[縣市名] 執照存根查詢」或「[縣市名] 建管處」。
- 輸入查詢條件：您不需要知道所有資訊，通常只需輸入以下任一項即可查詢。
- 執照號碼：最精準的方式，需輸入完整的年度、類別與號碼。
- 建築地址：需輸入行政區、路街名稱，門牌號碼可輔助篩選。
- 地號：需輸入行政區、地段與地號。
- 起造人姓名：輸入建商或建築師事務所的起造人姓名全名或部分文字。
- 檢視查詢結果：系統會列出符合條件的執照資料，點擊即可查看詳細的存根影像檔。
六都使用執照查詢系統
| 縣市 | 查詢系統連結 |
|---|---|
| 臺北市 | 臺北市建築管理工程處-建管業務e辦網-存根影像查詢 |
| 新北市 | 新北市政府建管便民服務資訊網-執照存根資料查詢 |
| 桃園市 | 桃園市政府建築管理處-建造執照及雜項執照存根查詢 |
| 臺中市 | 臺中市都市發展局-建照存根查詢系統 |
| 臺南市 | 臺南市政府工務局-建築執照存根查詢 |
| 高雄市 | 高雄市政府工務局建築管理處-建照存根查詢 |
案例剖析：從「國賓大苑」事件看使照的重要性
新北市新店區的「國賓大苑」建案，是近年來最著名的使用執照爭議案例。該案土地原為「旅館用地」，因旅館用地的建蔽率與容積率通常比一般位於山坡地的住宅高出許多，建商潤隆建設以興建旅館名義申請建照，卻以「水岸豪宅」形式對外預售。
完工後，工務局在核發的使用執照上明確加註「本案申請作旅館使用者，不得分戶出售」。然而，建商為實現違法銷售的暴利，透過民代施壓，竟成功讓工務局承辦人員刪除「出售」二字，將加註事項改為「…除原核准88戶外，不得再行辦理分戶」，使建案得以化整為零，分戶出售給不知情的民眾。
最終，檢調介入調查，認定建商隱瞞事實、涉及詐欺取財，不法獲利逾20億元；相關公務員則因圖利罪遭起訴。此案血淋淋地揭示了，單憑銷售話術與美輪美奐的樣品屋是不可靠的，唯有親自查證使用執照上白紙黑字的「用途」記載，才是保障自身權益的根本之道。
常見問題
Q1: 使用執照上的「用途」可以變更嗎？
A: 可以，但必須經過合法程序。屋主需向地方建管單位申請「變更使用執照」，並委託建築師辦理。審核過程將檢視變更後用途是否符合都市計畫分區規定與建築法規（如消防、結構安全等），可能需要進行相應的修繕工程，並非僅是書面變更。
Q2: 拿到使用執照後，多久可以交屋入住？
A: 取得使照代表主體工程與法定項目已完成，但通常水、電、瓦斯等管線是在此之後才申請裝設。根據法規，建商有6個月的緩衝期來完成後續工程並通知買方交屋。因此，從拿到使照到實際入住，還需要一段作業時間。
Q3: 如果發現建築物現況和使用執照登載不符，該怎麼辦？
A: 這極可能代表存在違章建築（違建）或違規使用。您可以向當地縣市政府的建管單位進行檢舉。若您是買方，在簽約前發現此情況應視為重大瑕疵，建議重新評估交易；若已是屋主，則可能面臨主管機關的罰款或限期拆除處分。
Q4: 為什麼有些老舊公寓查不到使用執照資料？
A: 主要有兩種可能。一是該建物是在《建築法》實施（民國60年代）前就已存在的「舊有合法房屋」，當時可能無核發使照的制度。二是地方政府的資料尚未完全數位化。對於前者，屋主可向建管單位申請「合法房屋證明」；對於後者，則可能需要親至建管單位申請人工調閱紙本檔案。
總結
使用執照不僅是一張紙，更是保障建築物合法性、安全性與使用者權益的基石。它清楚界定了建築物的法定用途，是判斷預售屋是否完工的標準，更是識破二次施工違建的照妖鏡。在資訊發達的今日，民眾應善用政府提供的公開查詢系統，在進行任何房地產交易或租賃前，養成「先查使照」的習慣。花幾分鐘的查證，能為您省去未來無盡的麻煩、糾紛與金錢損失，確保您的居住與財產安全無虞。
