將名下房產出租給公司行號，看似能獲得穩定且準時的租金收入，是許多房東理想的投資方式。然而，與一般出租給個人住戶相比，將房屋租給公司作為營業場所，涉及的稅務申報、法律責任與潛在成本都更為複雜。許多房東對於坊間流傳的「10%租賃稅」、二代健保補充保費等規定一知半解，可能在簽約時忽略細節，導致日後產生稅務糾紛或額外的財務負擔。
本文將為您深入解析將房屋出租給公司時，所有您需要知道的稅務細節與注意事項，從破解「租賃稅」的迷思，到精算含稅與不含稅租金的差異，幫助您成為一位精明的房東，保障自身權益。
租賃所得稅：破解「10%租賃稅」的迷思
許多人誤以為，租給公司就要繳納一筆固定的「10%租賃稅」。事實上，台灣的稅法中並無此稅目，個人房東的房屋租賃所得，其稅負計算並非固定10%。這10%指的是「扣繳稅款」，而非房東最終實際應繳的稅率。
什麼是扣繳 (Withholding Tax)？
當承租方是公司、機關團體或執行業務者（如律師、會計師事務所）時，他們在法律上就成為「扣繳義務人」，而房東則為「納稅義務人」。根據《所得稅法》本法規定，扣繳義務人在支付租金給身為個人的房東時，有義務預先扣下一筆稅款並繳納給國庫。
- 扣繳率：對於稅務居民（居住在中華民國境內之個人），其所得扣繳率為租金的 10%。對於非稅務居民，則為20%。
- 申報義務：公司房客必須在給付租金的次月10日前，將代扣的稅款填具繳款書繳納給國庫，並在次年1月底前開立扣繳憑單給房東及該管稽徵機關。
- 扣繳門檻：若每次應扣繳的稅額不超過新台幣2,000元（即月租金未滿20,000元），公司房客雖免予扣繳，但此筆租金支出仍需依法申報。房東本人仍須將此筆租金收入計入年度所得總額中誠實申報。
房東的最終稅負如何計算？
這10%的扣繳稅款僅是「預繳」性質。房東的租賃所得稅，最終是依所得稅法第14條規定，併入個人當年度的「綜合所得總額」中，這筆中華民國來源所得會按照您個人適用的累進稅率（5%、12%、20%、30%或40%）來計算。
計算租賃所得額有以下兩種方式：
標準扣除（不需憑證）：
這是最簡便的方式。直接將全年收到的租賃收入總額，扣除財政部規定的43%必要損耗及費用，剩下的57%即為您的租賃所得額。
- 公式： 租賃所得額 = 全年租金總收入 × (1 – 43%)
列舉扣除（需保留單據）：
如果您能提供相關費用的證明文件，且加總金額超過租金收入的43%，則採用列舉扣除對您較為有利。可列舉的費用包括：
- 房屋折舊
- 因租賃財產而產生的修繕費
- 地價稅、房屋稅
- 就該財產投保的產物保險費
- 購買該出租房屋向金融機構貸款的利息
稅款多退少補
每年五月報稅時，稽徵機關會根據您的租賃所得額與個人所得稅率，計算出您「實際應納稅額」。
- 可退稅：如果「實際應納稅額」低於公司房客已為您預繳的10%扣繳稅款總額，您將可以獲得退稅。
- 需補稅：如果「實際應納稅額」高於已預繳的扣繳稅款，您則需要在報稅時補繳差額。
二代健保補充保費
除了所得稅，當租金達到一定門檻時，房東還需要負擔「二代健保補充保費」。
- 適用條件：
- 房東是個人。
- 房客是公司行號等扣費義務人。
- 單次給付的租金金額達到或超過新台幣20,000元。
- 費率：目前的費率為 2.11%。
- 繳納方式：與所得稅扣繳類似，這筆費用由公司房客直接從租金中扣取，並填寫繳款書在給付日的次月底前繳納給健保署。
含稅 vs. 不含稅租金：合約怎麼訂？金額怎麼算？
在與公司房客簽訂租約時，最關鍵的細節之一就是明確約定租金的約定條件為「含稅」或「不含稅」，這將直接影響您的實收金額。
- 含稅（Tax-Included）：合約上載明的租金，已包含未來需扣繳的所得稅及二代健保補充保費。房東實際收到的金額會是扣除這些款項後的淨額。
- 不含稅（Tax-Exclusive）：合約載明房東要「實拿」的金額。此時，公司房客需要以此淨額為基礎，「回推」計算出應申報的「給付額」，並以此總額來計算10%所得稅與2.11%補充保費。
根據財政部賦稅署的函釋，由承租人（房客）代出租人（房東）支付的任何稅捐或代為支付的租賃財產之修繕或擴建費用，都視為租賃權利的代價，性質與支付現金租金完全相同。因此，「不含稅」的作法是合法且常見的。
租金計算實例比較
假設房東與公司房客洽談的月租金約為50,000元，您可以根據自身情況，選擇對您最有利的申報方式，以下為兩種情境的計算方式：
| 項目 | 含稅租金 (合約載明50,000元) | 不含稅租金 (房東想實拿50,000元) |
|---|---|---|
| 合約租金（給付總額） | 50,000 | 56,889 ¹ |
| 租賃所得稅扣繳 (10%) | 5,000 (50,000 × 105,689 (56,889 × 10%) | |
| 二代健保補充保費 (2.11%) | 1,055 (50,000 × 2.111,200 (56,889 × 2.11%) | |
| 房東每月實收金額 | 43,945 (50,000 – 5,000 – 1,055) | 50,000 (56,889 – 5,689 – 1,200) |
| 房客年度扣繳憑單金額 | 600,000 (50,000 × 12) | 682,668 (56,889 × 12) |
| 房東申報租賃所得額 (43%標準扣除) | 342,000 (600,000 × 57389,121 (682,668 × 57%) |
計算方式：實拿金額 ÷ (1 – 10% – 2.11%) = 50,000 ÷ 0.8789 ≈ 56,889
由上表可見，簽約前務必溝通清楚並在合約中明確註記，以免產生認知落差。
租給公司的其他重要注意事項
營業登記與稅率變更
如果公司需將「營業登記」設立在您的房產地址，房東需出具同意書。一旦設立，將產生以下影響：
- 房屋稅：稅率將從「自用住宅」的1.2%或「出租住宅」的1.5%，變為「營業用」的3%。若僅部分面積供營業使用，可向稅捐機關申請依實際使用面積比例分別課稅。
- 地價稅：地價稅等租賃物應納之稅捐，其稅率可能從「自用住宅用地」的0.2%變為「一般用地」的1%起跳。
- 土地增值稅：這是影響最大的一項。若您在未來有出售房產的計畫，出售當年度的前一年內只要有營業使用或出租行為，就無法適用「一生一次」或「一生一屋」的自用住宅優惠稅率（10%），而需按一般稅率（20%-40%）繳納，對於長期持有的房產，稅金差異極為可觀。
承租公司背景調查
在簽約前，可利用經濟部商工登記公示資料查詢系統，以公司名稱或統一編號查詢其營業項目、資本額、設立時間等，以評估其穩定性及行業別是否適合您的房產。
要求負責人擔任連帶保證人
為保障您的權益，強烈建議在租賃合約中，要求公司負責人以個人名義擔任「連帶保證人」。如此一來，若公司發生欠租、違約或造成房屋損害等情況，您可直接向負責人求償。
社會住宅稅務優惠
若您將房屋作為社會住宅出租，成為所謂的公益出租人，或租給領有租金補貼的租客，可享有稅務優惠。每屋每月租金收入在15,000元內可免納綜合所得稅，超過部分若無法舉證費用，可以60%作為必要費用進行扣除。
常見問題 (FAQ)
Q1: 法律上真的有「10%租賃稅」嗎？
A: 沒有。這是一個普遍的誤解，指的是公司房客依法需為房東「預先扣繳」的10%所得稅款。房東最終的稅負是根據個人年度總所得，按5%至40%不等的累進稅率計算，預扣的10%可在報稅時抵扣，多退少補。
Q2: 租賃契約中約定稅金由房客負擔，這樣合法嗎？
A: 合法。根據法院判例，民法中關於稅捐由房東負擔的規定並非強制規定。因此，在非住宅租賃中，雙方可以透過契約自由約定納稅義務的承擔方式。這種「不含稅」的約定在商業租賃中相當普遍且有效。
Q3: 如果月租金是18,000元，公司房客還需要扣繳10%所得稅嗎？
A: 公司房客「不需扣繳」。因為應扣繳稅額為1,800元（18,000 × 10%），未超過各類所得扣繳率標準第13條規定的門檻。但公司仍需在次年一月底前，向國稅局申報這筆租金的免扣繳憑單。對房東而言，這18,000元的月收入依然是法定租賃所得，必須誠實併入年度綜合所得中申報。
Q4: 公司把營業登記設在我的房子，對我有什麼最嚴重的影響？
A: 最嚴重的影響是未來出售房屋時，可能無法適用土地增值稅的自用住宅優惠稅率。只要在出售前一年內有營業行為，土增稅就必須從優惠的10%改為20%至40%的一般稅率計算，對於房產增值越多的屋主，損失金額可能高達數十萬甚至數百萬元，不可不慎。
總結
將房屋出租給公司此類營利事業，雖然可能帶來較高的租金和穩定的客源，但背後的稅務與法律責任遠比想像中複雜。房東必須清楚瞭解10%扣繳稅款、權利金所得與個人綜所稅的關係、二代健保補充保費的計算方式，並在簽訂合約時，就「含稅」或「不含稅」租金與公司房客達成共識。
更重要的是，務必評估營業登記對房屋稅、地價稅，尤其是未來土地增值稅的深遠影響。一份權責分明、細節完整的租賃契約，是保護您資產與權益的最佳屏障。若有任何疑慮，建議諮詢專業代書或會計師，確保您的租賃決策萬無一失。
