冷氣壞、牆壁漏水房東不理？秒懂「房東修繕範圍」，不再當冤大頭！

「房東，天花板漏水了！」、「冷氣不冷，可以找人來修嗎？」、「燈泡壞了是誰要換？」在台灣近300萬的租屋族人口中，房屋修繕問題無疑是房東與房客之間最常見的摩擦點。當租賃的安樂窩出現瑕疵，責任的歸屬、費用的分攤，以及處理的流程，往往演變成一場惱人的糾紛。

本文將依據台灣《民法》及《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱租賃專法）的規定，深入剖析房東修繕範圍與責任的劃分，並提供一套清晰的行動指南，幫助房東與租客雙方釐清權利義務，建立和諧的租賃關係。

一、法律基礎：租屋修繕責任的原則歸屬

在討論具體項目由誰負責之前，必須先理解法律上的基本原則。台灣的租賃法規主要由《民法》和《租賃專法》構成，兩者共同奠定了修繕責任的基礎。

1. 房東的「修繕義務」

根據《民法》第429條規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」這條文確立了「房東負責」為原則。租賃關係存續中，房東有義務在租賃期間，保持租賃住宅合於約定居住使用的狀態。

2. 房客的「保管義務」

相對地，房客也有善良管理人的「保管義務」。《民法》第432條指出，承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。若因房客的過失導致租賃物毀損、滅失，房客需負擔損害賠償責任。

簡單來說，非人為不當使用、自然耗損下的損壞，責任在房東；若是租客使用不當或故意破壞，則責任在房客。

3. 《租賃專法》的強化規範

於民國107年6月27日上路的《租賃專法》，針對住宅租賃提供了更細緻的保障。其規定房東應在簽約前，向租客說明由出租人修繕的項目與範圍。

這也意味著，一份權責分明、內容詳盡的租屋合約至關重要。

二、劃分修繕範圍：哪些項目誰該負責？

為了避免「公說公有理，婆說婆有理」的窘境，最理想的方式是在簽約時，就透過清單詳細約定各項設備的修繕責任。

一般而言，可將修繕項目大致分為以下三類：

類別	項目舉例	原則責任方	備註與約定注意事項
房屋結構與固定設施	牆壁、天花板、地板、樑柱、門窗、防水層、樓梯、電力/瓦斯/供水等管線。	房東	這些項目關乎居住安全與基本功能，除非是房客惡意破壞，否則應由房東完全負責。例如：壁癌、結構性漏水、蟲害（白蟻、老鼠）等。
房東提供的附屬設備	冷氣機、熱水器、冰箱、洗衣機、沙發、床鋪、固定衣櫃、抽油煙機。	房東	這些設備的所有權屬於房東，在「自然損耗」或「正常使用下的故障」情況下，由房東負責修繕。建議在點交時拍照存證，並確認設備現況與使用年限。
消耗性品項	燈泡、燈管、遙控器電池、水龍頭橡皮墊圈、紗窗、門鎖鑰匙複製等。	依契約約定	此類品項爭議最多。若契約無特別約定，依《民法》原則仍由房東負責。但實務上，多數契約會約定由承租人負擔。因此簽約時務必逐項確認，避免日後爭議。

三、房客的行動指南：當修繕需求發生時

當租屋處設備損壞時，租客應採取合法且有效的步驟來保障自身權益。

第一步：立即通知房東

《民法》第437條規定，存續中租賃物如有修繕之必要應立即通知房東。這是租客的「通知義務」。及時通知不僅能讓房東盡快處理，也能避免損害擴大。

建議使用可留下紀錄的方式通知，例如：通訊軟體的文字訊息、電子郵件等。

第二步：定相當期限催告修繕

若口頭通知後，房東遲遲沒有處理，租客應以書面（如存證信函）或有紀錄的文字訊息，訂定一個「相當的期限」（例如7至14天），正式催告房東在期限內完成修繕。

第三步：房東逾期未處理的合法選項

如果房東在期限過後依然置之不理，根據契約簽訂時間及損壞情況，租客有以下幾種選擇：

適用《租賃專法》的情境（契約於107年6月27日後簽訂）：

1. 自行修繕後求償或扣抵租金：

《租賃專法》第8條規定，若房子仍可居住，租客可以「自行修繕」，然後憑收據向房東請求償還修繕費用，或是直接從租金中扣除。

2. 終止租約：

若損壞已嚴重到「未合於居住使用」（例如：主要樑柱龜裂、無法使用的衛浴），經催告無效後，根據《租賃專法》第11條，租客才能提前終止租約，且無需支付違約金。

僅適用《民法》的舊約情境：

《民法》第430條賦予租客較大的彈性，其條文規定租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

四、房東的權利與注意事項

相對地，房東也有其權利與應注意的事項：

1. 進入房屋修繕的權利

房東為修繕租賃住宅所為之必要行為，租客不得拒絕。

2. 尊重房客隱私

即便為了修繕，房東也「絕對不可」未經租客同意，擅自持鑰匙進入。此舉可能觸犯《刑法》第306條的「侵入住宅罪」。

正確做法是，提前與租客約定好時間，在租客同意或在場的情況下進入。

3. 釐清人為損壞

若能證明損壞是因租客未盡保管義務所致，房東可向租客要求賠償，並無須負擔傢俱修繕責任。

常見問題 (FAQ)

Q1：租屋處冷氣壞了，到底是誰的責任？

A：若冷氣是房東提供的設備，且是在正常使用下因老舊或自然故障，則由房東負責修繕。但若租約有特別載明冷氣為消耗品或由租客自行維護（較少見），或損壞原因是租客不當操作（如：自行拆解、重擊），則修繕責任歸屬租客。

Q2：燈泡、水龍頭這種小東西壞了，也要找房東嗎？

A：這取決於租賃契約。

建議在契約中將這類「消耗品」的責任歸屬寫清楚。

1. 若契約約定由租客負責，則租客需自行更換。

2. 若契約未約定，依法律原則雖是房東責任，但為求效率與和諧，許多租客會選擇自行處理。

Q3：房東一直不來修，可以直接不繳房租或從租金扣錢嗎？

A：不可以直接「拒繳」或「片面決定」扣錢。

必須先走完「通知」及「催告」的程序。在房東於期限內仍不處理後，您才能自行找人修理，然後憑「正式收據」向房東請求償還修繕費用或從下期租金中扣除「實際修繕費用」。

Q4：房東說要帶師傅來看，沒通知就自己開門進來，這樣合法嗎？

A：絕對不合法。

除非是火災、瓦斯外洩等危及生命的緊急情況，否則房東在任何情況下進入租屋裡都必須「提前通知並取得租客同意」。擅自進入已侵犯租客的隱私權與居住安寧權，租客可蒐證並依法提出告訴。

總結

租屋修繕的糾紛，根源往往來自於溝通不良與租屋契約不明。一份好的租賃關係，建立在互相尊重與權責分明的基礎上。

建議房東與租客在簽約時，務必捨棄文具店的簡易契約，改用內政部公布的「住宅租賃契約書範本」，並搭配詳細的「設備點交確認書」，透過拍照、錄影共同確認屋況。當問題發生時，保持理性溝通，並依循法律程序，不僅能最有效地解決問題，更能保障雙方的權益，讓租屋生活更加安心順暢。