剖析「台版地面師」的最新型態房屋詐騙，學會這四招讓騙子也沒轍！

房地產不僅是許多人畢生奮鬥的結晶，更是安身立命的根本。然而，隨著房價高漲，不動產也成為詐騙集團眼中的肥肉。近年來，不動產詐騙案件不斷推陳出-新，從過往單純的假冒身份，進化到結合網路社群、金融知識與法律漏洞的複合式騙局。受害者輕則損失訂金或斡旋金，重則在毫無察覺下，名下房產便被過戶、設定抵押，一夕之間傾家蕩產，從屋主淪為無家可歸的受害者。遇到類似情況若無警覺，極易落入詐騙陷阱。

本文將深入剖析當前在台灣最猖獗、最具破壞性的新型態房屋詐騙手法，特別是討論度極高的「假投資真詐財」與被稱為「台版地面師」的產權竊取騙術。同時，我們將整合專家與政府警政機關的建議，提供讀者清晰、可行的四大防護策略，助您建立起堅實的房產安全護城河，保護自己與家人的心血結晶。本文部分資料來源整合自內政部警政署及房產平台之公開資訊。

核心詐騙手法深度剖析

詐騙集團的劇本遠比我們想像的更細膩、更懂人性。以下為當前危害最甚的三大類詐騙案件手法：

一、假投資真詐財：誘您抵押房產的「養、套、殺」陷阱

這是目前造成財損金額最高的詐騙類型，根據內政部警政署「165打詐儀錶板」統計，光是單月就曾創下超過35億元的驚人財損紀錄。其手法環環相扣，堪稱一場精心設計的心理戰。

「養」－建立信任感

詐騙集團透過臉書、LINE等社群平台投放「飆股推薦」、「穩賺不賠」的廣告，吸引民眾加入投資群組。群組內有大量的「暗樁」偽裝成學員，每日分享虛假的獲利對帳單、吹捧「老師」眼光神準，營造出熱絡且專業的假象。同時，會有自稱「投資專員」或「助理」的角色與您私聊，噓寒問暖，分享生活點滴，用數週甚至數月的時間，卸下您的心防。

「套」－小利誘惑與加碼

在您動心後，專員會引導您先投入小額資金「試水溫」。接著，他們會推薦您安裝一款看似專業的「投資APP」，這個APP完全由詐騙集團掌控。您會在APP上看到您投入的本金在短時間內翻倍，創造出驚人的（虛假）獲利。當您嚐到甜頭後，對方會以「行情正好」、「錯過可惜」等話術，或以關心的口吻（例如：幫子女存買房基金），鼓吹您投入所有積蓄，甚至加碼投資。

「殺」－榨乾最後價值

當您在APP上的帳面資產累積到數百萬甚至數千萬，並提出「出金」（提領獲利）要求時，好戲才真正開始。對方會以「需繳交高額保證金」、「海外獲利需先繳稅」或「帳戶有洗錢風險需驗證資金」等理由，拒絕您的申請。在您焦急萬分之際，對方會「好心」建議：「您名下不是有房子嗎？可以拿去貸款，我們有認識的管道，撥款很快！」

許多受害者在此刻已深信不疑，便聽從指示將房產向對方引薦的（通常是高利貸）民間金主辦理抵押貸款，並將貸出的款項匯入詐騙集團指定的帳戶。一旦錢匯出，您會立刻被踢出群組、所有聯絡方式被封鎖。最終，您不僅沒拿到任何「獲利」，還背負了鉅額債務，房子也面臨被法拍的命運，真正實現了「房財兩失」。

二、「台版地面師」：神不知鬼不覺的產權竊賊

「地面師」一詞源於日本，指專門利用土地、房產進行詐騙的犯罪者。他們的手法更為隱蔽，往往利用法律漏洞，讓受害者在收到法院或銀行通知時，才驚覺房產已易主。許多這類案件都讓地政局基層人員提高警覺。

偽造代筆遺囑

此手法鎖定已故但長期無人辦理繼承的房產，特別是獨居長者的遺產。詐騙集團會與不肖的里長、律師、地政士甚至戶政人員勾結，並找來同夥人，偽造一份看似完全合法的代筆遺遺囑，聲稱往生者生前已將房產贈與詐騙集團成員。由於有專業的人士背書，文件在形式上天衣無縫，能輕易通過地政機關的審查，成功將房產轉移。北市地政局就曾因此將資料提交政風處，進而破獲大型詐騙案。

假租客與假債權

這是一種極為陰險的手段。詐騙者會刻意承租房東戶籍地所在（但房東本人未實際居住）的房屋。接著，他們偽造一張對房東的「本票」，並向法院聲請本票裁定。由於法院的通知信函會寄到戶籍地，信件自然被身為租客的詐騙者簽收。房東因未收到通知、無法提出抗告，法院便會核發「本票裁定確定證明書」。詐騙者就可憑此合法文件，向法院聲請強制執行，查封並拍賣房東的房產，甚至在第一拍流標後直接承受該房產，完成竊取。

假調解騙局

這是最新型態的手法。詐騙集團以「填問卷換高檔餐券」等活動為誘因，騙取民眾的身分證影本。接著，他們利用這些個資製作假本票，並夥同另一名同夥（偽裝成受害者的委託人）到鄉鎮市調解委員會聲請「債務糾紛調解」。在調解會上，兩名騙子一搭一唱，達成「以房產抵債」的協議。這份經法院核定的調解書，效力等同於確定判決。詐騙者僅憑此調解書，無需權狀、印鑑證明正本，就能直接到地政事務所辦理過戶，手法令人防不勝防。

三、傳統假冒詐騙（持續變種中）

假檢警詐騙：

老套但有效。詐騙者冒充檢警調單位，謊稱您涉入洗錢或重大刑案，需「監管帳戶」或「抵押房產證明清白」，利用民眾對公權力的敬畏與恐慌進行詐騙。

假買方/假房東/契約詐騙：

假屋主或假房東以低於行情的租金與精美照片吸引租屋族私訊，再以「人在國外，先付訂金保留房源」等話術騙取金錢。假買家則表現出極大誠意，爽快支付訂金博取信任後，騙取屋主的權狀、印鑑、空白授權書等重要文件，趁機將房屋抵押給銀行或錢莊，款項一到手便人間蒸發。

另外，契約詐騙亦是常見手法，歹徒常利用買方擬定的契約，在付款條件或交屋細節動手腳，讓賣方權益受損，簽約前務必詳閱文件細節。這類不動產詐騙常與不法房仲合作，利用看似合法外包流程進行。

房產詐騙手法總覽與對策

詐騙類型	核心手法	關鍵破綻與反制策略
假投資真詐財	LINE群組養套殺、假APP秀獲利，誘騙抵押房產投入資金。	1. 拒絕任何「保證獲利」的投資邀約。 2. 不安裝來路不明的投資軟體。 3. 最重要的防線：絕不為投資目的將房產向民間抵押借貸。
台版地面師	偽造遺囑、利用假租客或假調解製造假債權，合法地竊取產權。	1. 務必申請「地籍異動即時通」。 2. 戶籍地應設在實際居住地。 3. 考慮為房產辦理「預告登記」。
假檢警詐騙	冒充公務員，以涉案為由製造恐慌，要求監管或抵押財產。	1. 檢警調絕對不會在電話中辦案或要求金錢。 2. 接到可疑電話，立即掛斷並撥打165反詐騙專線查證。
假買方/假房東	假買方騙文件盜貸；假房東騙訂金。常見話術包含提供低利房貸。	1. 租屋堅持「見面看房，簽約才付錢」。 2. 賣房時，重要文件不離身，務必親自或委託信賴的雙地政士辦理流程。

建立您的房產護城河：人人都能做的四大防護網

面對層出不窮的詐騙，與其擔憂，不如主動出擊。以下四道防線能有效將風險降至最低：

第一道防線：數位哨兵 — 必辦「地籍異動即時通」

這是政府提供的一項免費且極為重要的服務。一旦申請，只要您名下的不動產被申請買賣、贈與、抵押設定、書狀補給等11種登記異動時，地政系統會在「受理案件」與「異動完成」時，透過手機簡訊和電子郵件，立刻通知您和您指定的聯絡人（如子女）。這項服務如同為您的房產裝上24小時的警報器，能在詐騙發生的第一時間示警，讓您有機會立即聯繫地政事務所阻擋。

申請方式：可親至任一地政事務所臨櫃辦理、使用自然人憑證在「數位櫃檯」網站線上申請，或在辦理房屋買賣過戶時，一併請地政士協助送件申請。

第二道防線：法律盾牌 — 活用「預告登記」與「房貸不塗銷」

預告登記：這項登記的作用，是限制不動產的處分。例如，父母可將房產「預告登記」給子女。未來若要買賣或抵押這間房子，除了所有權人（父母）同意外，還必須取得預告登記請求權人（子女）的同意書和印鑑證明，否則地政機關將不予受理。這對於保護家中不善理財或容易受騙的長輩，是一道強力的法律鎖。
房貸繳清不急著塗銷：許多人還清房貸後，第一件事就是到地政事務所辦理「抵押權塗銷」。但其實，保留這個抵押權設定，反而有防詐效果。因為只要抵押權存在，詐騙集團若想辦理過戶或設定新的抵押，地政機關或後順位的債權人，都會看到第一順位的銀行抵押權，進而增加詐騙的難度與複雜性，變相嚇阻不法之徒。

第三道防線：文件金庫 — 嚴管個資與重要權狀

四大核心文件不離身：房屋土地權狀、印鑑證明、印鑑章、身分證正本，是辦理產權移轉的關鍵。切勿輕易交給他人，即使是房仲或代書，也應在親自監督下使用。
戶籍地設在居住地：確保所有來自法院、地政機關的掛號信件都能親自收到，杜絕「假租客騙房」的可能。
申請住址隱匿：可向地政機關申請「第二類謄本住址隱匿」，讓人無法從公開資訊中查到您完整的戶籍地址，增加個資安全性。

第四道防線：人心防火牆 — 保持警覺、查證至上

保持懷疑：對於任何「好到不真實」的提議，如超高額的投資報酬、遠低於市價的租金等，都應抱持高度警覺。
查證身份：與房仲、地政士往來，可至「不動產服務業查詢」系統確認其是否為合法業者。
尋求專業：若對交易流程不熟悉，可考慮採用「雙地政士」制度，即買賣雙方各聘請一位自己信賴的地政士，共同監督交易流程，確保公平與安全。
撥打165專線：若有任何疑慮，或接到開頭為「+886」、「+02」等可疑電話，請立即掛斷並撥打165反詐騙專線諮詢。

常見問題 (FAQ)

Q1: 我現在可以做的，最重要的一件事是什麼？

A: 立刻去申請內政部地政司的「地籍異動即時通」服務。這是免費的，而且能提供最即時的防護。您可以透過線上、臨櫃或請地政士代辦，花幾分鐘時間，就能為您的千萬資產加上一道關鍵保險。

Q2: 如何保護家中可能容易受騙的長輩的房產？

A: 除了幫他們申請「地籍異動即時通」，並將您的手機號碼設為通知對象外，最有效的方法是與長輩溝通，為他們的房產辦理「預告登記」，並將請求權人登記為您或其他可信賴的子女。如此一來，任何產權移轉或抵押，都必須經過您的同意。

Q3: 我的房貸剛繳清，真的不要去辦理塗銷嗎？這樣會不會有什麼問題？

A: 保留抵押權設定，在法律上對您的權益沒有損害，房子依然是您的。其優點是能增加一道銀行端的非正式防線，嚇阻詐騙。唯一的「不便」是，未來若您要賣房或重新貸款，需要請原銀行出具清償證明並配合辦理塗銷，僅是多一個行政程序，但為了安全，這是值得考慮的選項。

Q4: 如果真的不幸被詐騙，房子已經被過戶了，還有機會拿回來嗎？

A: 有機會，但過程非常艱辛。您可以提起民事訴訟，主張當初的過戶或抵押行為是基於被詐欺或脅迫，請求法院判決塗銷登記。然而，訴訟曠日廢時且費用高昂。更麻煩的是，如果房產已經被轉賣給不知情的「善意第三人」，根據法律，您可能無法向這位新屋主討回房產。因此，「事前預防」絕對遠勝於「事後補救」。

總結

詐騙集團的目標，始終是利用人性的貪婪與恐懼。然而，魔高一尺，道高一丈。只要我們能對新型態的詐騙手法有所了解，並善用政府提供的免費防護工具，如「地籍異動即時通」，為自己的不動產加上多重保險，就能大幅降低受害風險。保護畢生心血，不僅是個人的責任，更需要家庭成員間的互相關懷與提醒。將這些知識分享給您關心的家人朋友，特別是家中長輩，共同築起一道堅不可摧的防詐長城。