新北市樹林區，緊鄰著秀泰影城與樹林車站的便利生活圈，曾有一個備受矚目的預售建案「凱旋大苑」。此樹林建案在2021年推出時，以其相對親民的3字頭單價和優越的地理位置，吸引了超過80組購屋者的青睞，迅速成為市場焦點。然而，這幅美好的藍圖在2022年底戛然而止，原建設公司沅臻建設的財務危機引爆了台灣房地產市場中最令人憂心的「爛尾樓」問題。
正當承購戶們陷入絕望之際，擁有技嘉董事長葉培城背景的寶嘉聯合開發公司伸出援手，承諾續建，為此案帶來一線生機。豈料，這場救援行動並未一帆風順。續建商與原地主之間因一筆高達數億的舊債務陷入僵局，導致建案土地最終走上法院拍賣一途。本篇文章將深入剖析「凱旋大苑」從風光開盤、驚爆爛尾、續建生變到土地法拍的完整歷程，探討其中錯綜複雜的權利與債務關係，並展望該案未來的可能走向。
一、凱旋大苑建案信息總覽
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 凱旋大苑 |
| 地點 | 新北市樹林區樹新路50巷 (保安街一段14巷) |
| 原建商 | 沅臻建設有限公司 |
| 續建商 | 寶嘉聯合開發公司 |
| 基地面積 | 約 650 坪 |
| 總戶數 | 103 戶 |
| 樓層規劃 | 地上14層，地下3層 |
| 格局坪數 | 二房(22-30坪)、三房(36-44坪) |
| 公設比 | 約 33% |
| 預售時成交均價 | 約 36萬 ~ 40.8 萬/坪 |
| 目前狀態 | 土地一拍流標，由寶嘉聯開持續進行地下室工程，等待後續拍賣。 |
二、風光的開端與潛藏的危機
「凱旋大苑」座落於樹林區樹新路巷內，基地面積約650坪，擁有合法建照，規劃興建地上14層、地下3層的住宅大樓，總戶數103戶。其產品規劃涵蓋2至3房，坪數從23坪至46坪不等，土地坪數分配合理，並配有接待大廳、健身房、KTV等多樣化的公共設施，公設比約33%。
憑藉其鄰近樹林秀泰影城與車站商圈的優勢，附近生活機能完備、街景繁榮，加上當時相對實惠的價格——實價登錄顯示預售單價成交約在每坪36萬至40萬元之間，總價不到千萬即可入手2房(不含車位)——使得此預售案在預售市場上取得了亮眼的銷售成績，累計有82筆交易紀錄，原預計於2024年完工。然而，亮麗的銷售數字背後，原建商沅臻建設有限公司的財務狀況早已暗藏危機。
三、爛尾驚爆，承購戶的惡夢降臨
2022年10月底，沅臻建設無預警向承購戶召開說明會，坦承因公司流動資金不足，也就是建商資金斷鏈，無法繼續興建，並於同年11月1日正式宣布解散。此消息一出，不僅震驚了已購戶，也為新北市房市投下了一顆震撼彈。「凱旋大苑」的工地當時僅進行到地下室開挖階段，隨即陷入停工，成為名副其實的「爛尾樓」。
儘管購屋款項依規定存放在華泰商業銀行的信託專戶中，但建商的倒閉意味著信託目的難以實現。更複雜的是，建商若有其他債務問題，如員工薪資、銀行抵押權或稅款等，這些債權的清償順序將優先於承購戶，使得他們能否拿回全額預付款充滿變數。
四、曙光乍現，技嘉葉董伸援續建
在承購戶與各方單位歷經數月協商後，2023年初，轉機終於出現。此案的最大債權人「寶嘉租賃」，其關係企業「寶嘉聯合開發公司」在信託銀行華泰商銀的協調下，決議接手續建。由於續建建商寶嘉聯開的負責人即為上市公司技嘉科技的董事長葉培城，其雄厚的寶嘉背景讓所有關係人彷彿看到了救世主。
寶嘉聯開接手後，展現了積極的態度。他們不僅立即進場評估，更發現原建商沅臻建設在地基工程上有偷工減料之嫌，影響建案品質。為避免重演類似台北「基泰大直」的工安事件，寶嘉聯開自掏腰包、墊付成本，著手進行地下室的加固與灌漿作業，以確保工地及鄰房安全。外界普遍認為，這場爛尾危機至此應能劃下句點。
五、再陷僵局，公親變事主的債務糾紛
然而，續建的道路遠比想像中崎嶇。問題的根源在於一筆複雜的陳年舊帳。原來，當初沅臻建設是以原地主的土地作為擔保品，向寶嘉租賃融資了高達5億多元的款項。如今沅臻建設倒閉，這筆債務問題便成為續建的最大絆腳石。
根據寶嘉聯開的說法，他們作為受害者，願意在協助續建的基礎上做出巨大讓利，包括不收取舊有債務的利息、僅以9%管理費進行營造，甚至承諾未來建案完工後，所有未售出的餘屋均歸地主所有，寶嘉聯開一戶不取。然而，地主方卻希望寶嘉聯開能「概括承受」，完全吸收沅臻建設留下的這筆龐大債務。
雙方立場的巨大差異，導致續建協議卡關。地主遲遲不願簽署新的信託契約，這意味著寶嘉聯開無法與原承購戶變更預售屋買賣契約，也無法動用信託專戶內的資金。寶嘉聯開方面無奈表示，他們從協助續建的「公親」，最終卻變成了裡外不是人的「事主」。在墊付大量工程款項卻無法推進合約的情況下，為保障自身股東權益，寶嘉聯開只好選擇採取法律途徑——向法院聲請拍賣作為抵押物的建案土地。
六、土地淪法拍，一場意料中的流標
2024年初，這起爛尾案的劇情再次急轉直下。根據法院公告，「凱旋大苑」共10筆、總計約650坪的土地，赫然出現在法院法拍市場，第一拍底價高達7億1790萬元，訂於2月19日執行，此天價令人咋舌。
法院筆錄明確指出，此案目前由寶嘉聯合開發公司建造中，已完成地下二層的灌漿作業，且全案拍定後不點交。這意味著得標人僅取得土地所有權，但地上建築物的續建權利與後續的複雜關係仍需自行處理。記者實地走訪觀察，工地確實有在維護。
果不其然，2月19日的一拍最終因無人投標而流標。房產專家賴志昶在其報導中分析，這樣的結果完全在「意料之中」。對於外部投資人來說，此案的產權與債務關係過於複雜，投入7億多巨資後，未來的土地價格與分回價值充滿不確定性，無人願意冒險蹚渾水。
鑫創資產總經理黃瑋諭也研判進度，認為此法拍案最有可能的走向，是由續建商寶嘉聯開在後續拍次底價降低後，親自出手或由關係人標下。東森房屋樹林溪店長東楊瓊芬也表示，此舉不僅能為其債權解套，更能達成「土地與建案產權合一」，徹底排除地主方的干預，有利於未來的營建與銷售策略，是解決目前僵局的最佳路徑，也能確保未來社區的完整性。考量到當前的土地單價，此為最合理的策略。
七、常見問題 (FAQ)
Q1: 「凱旋大苑」現在還在施工嗎？
是的。儘管土地進入法拍程序，但續建商寶嘉聯開基於工安考量，仍在持續進行地下結構的工程，所有成本目前皆由寶嘉聯開墊付，並未完全停擺。
Q2: 土地被法拍，對已經買房的承購戶有什麼影響？
這使得承購戶的處境更加不確定。在土地產權未定的情況下，寶嘉聯開無法與他們簽訂新的預購契約。若最終由第三方拍得土地，原買賣契約可能失效。寶嘉聯開曾表示，若未來順利取得土地，會考慮提供原承購戶一定程度的讓利方案，但這並非承諾與保證。最壞的情況下，若信託被終止，承購戶在清償完優先債權後，大約能取回六至七成的已繳價金。
Q3: 為什麼續建商寶嘉聯開要聲請法拍土地？
寶嘉聯開是原建商沅臻建設的最大債權人。由於作為擔保人的原地主不願承擔沅臻留下的債務問題，導致續建協議停滯。寶嘉聯開為回收其借出的鉅額款項，只能透過聲請法拍此一法律途徑來保障自身權益。此舉同時也被視為一種向地主施壓，並最終取得完整產權的策略。
Q4: 未來這個建案還會繼續蓋完嗎？最可能的結局是什麼？
業界專家普遍認為，此建案最終被完成的可能性很高。最可能的結局是，續建商寶嘉在後續的二拍或三拍，以更低的價格標下土地。一旦土地與建物產權統一，就能掃除續建的最大障礙，讓工程順利進行。屆時，寶嘉將重新規劃此案的銷售，而原地主是否還能獲得「分回戶」，或是權益如何轉換，將取決於法拍後的協商結果。
總結
「凱旋大苑」的爛尾風暴，宛如一堂台灣預售屋市場的風險教育課。它血淋淋地揭示了一個建案從開發、融資、銷售到興建過程中，環環相扣卻又脆弱不堪的結構。此案的癥結點，已從單純的建商倒閉，演變成續建商、原地主、承購戶三方之間，圍繞著龐大債務與未來利益的複雜博弈。
土地法拍雖然聽來駭人，但在這個案例中，卻諷刺地成為了打破僵局、推動事情向前的必要之惡。展望未來，由續建商寶嘉聯開出手整合產權，應是讓此案起死回生的最佳劇本。然而，對於那80多戶最初懷抱成家夢想的承購戶而言，即使建案最終得以完工，他們所經歷的時間煎熬、房價飛漲的機會成本，以及未來合約條件的不確定性，都是難以彌補的巨大損失。此案的發展，無疑為所有房地產市場的參與者，敲響了一記深長的警鐘。
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