「房子賣了，請你搬走」房東提前解約合法嗎？秒懂你的權利與底線

「我房子要賣了，麻煩你下個月搬走」、「我兒子要從國外回來，房子要收回自住」，相信許多承租人最擔心的，就是租約還沒到期，卻突然收到房東要求提前解約的訊息。

面對這種突發狀況，承租人常常不知所措，究竟是該摸摸鼻子自認倒楣，還是能主張自己的權利？反過來說，出租人若真有不得已的苦衷，又該如何合法地終止租約？

事實上，租賃契約的提前終止，並非出租人或承租人單方面說要解約就算數的。其核心關鍵在於當初簽訂的住宅租賃契約內容，以及是否符合法定的特定條件。

本文章將整合內政部定型化契約範本與相關法令規定，為您深入解析提前解約的各種情況、違約金的計算方式，以及買賣不破租賃等重要概念，幫助租賃雙方在遇到相關事情時，都能保障自身權益。

一、契約的關鍵密碼：勾選「得」或「不得」提前終止？

租屋房東提前解約的爭議，九成以上都圍繞在《住宅租賃契約應約定及不得記載事項》中的第十三條「任意終止租約的約定事項」。這個條款中有兩個關鍵選項：「得」與「不得」，不同的勾選將直接決定雙方的權利與義務。

情況一：契約勾選「得」任意終止租約之約定

意義：這表示租賃雙方在簽約時就已同意，在租期屆滿前，任何一方都有權利提前結束租約。

條件：行使這項權利的一方，應至少於終止前一個月前通知對方。

違約金：

有提前一個月通知：完全無須支付任何違約金。這是雙方已同意的權利。
未提前一個月前通知：若未按規定提前通知就逕行解約（例如本週通知、下週就要搬），則需要賠償對方最高不得超過一個月租金額的違約金，此違約金可從押金中扣除。

常見誤解釐清：

許多人誤以為只要提前解約就要罰一個月，這是錯誤的。當契約勾選「得」時，這一個月的罰金是針對「未遵守提前告知義務」的懲罰，而非懲罰「提前解約」這個行為本身。

情況二：契約勾選「不得」任意終-止租約

意義：這代表雙方約定，除非發生法定的特殊情況，否則在租期屆滿前，誰都不可以提前解約。契約的穩定性受到最高保障。

權利：若有一方（例如承租人）想提前搬走，另一方（出租人）絕對有權利拒絕，並要求對方繼續履行租約、支付租金直到租期結束。

違約金：

在這種情況下，若想提前解約，唯一的路就是「雙方協商」。
因為提出解約方屬於違約，被請求的一方可以要求違約金作為同意解約的條件。
重點是，根據租賃專法，這筆違約金的金額不受一個月租金的上限限制。金額高低取決於雙方的協商結果，可能是兩個月、三個月的租金，也可能包含承租人需負擔的空窗期損失或出租人需賠償的搬遷費用。

房東應如何選擇？

若出租人希望在承租人提前解約時能收取違約金，最無爭議的作法就是在簽約時勾選「不得」提前終止租約，且後方不要再畫蛇添足地寫上任何但書，這樣就能在狀況發生時，保有最大的協商空間。

二、房東最常見的解約理由，法律規定上站得住腳嗎？

理由一：房東要賣房子

這是最常見的爭議點，常有房仲以此為由要求承租人搬離。然而，根據我國《民法》第425條的「買賣不破租賃」原則，絕大多數的承租人權益是受到保障的。

原則：租賃關係存續中，即使出租人將租賃物所有權轉讓給第三人（新屋主），原合約對於新屋主依然繼續有效。新屋主必須承接原租約的所有內容，讓承租人繼續居住直到租期屆滿。
結論：因此，出租人不能以「說要賣房子」為由，單方面要求承租人提前搬遷。

「買賣不破租賃」的例外情況

雖然此原則對承租人極具保障，但仍有例外。在下列情形，「買賣不破租賃」將不適用，新屋主即有權要求承租人搬離：

租賃契約類型	是否經過法院公證	買賣不破租賃適用？	說明
未滿五年的定期契約	不論是否公證	✅ 適用	大多數一般住宅租約屬此類。
超過五年的定期契約	未經公證	❌ 不適用	若簽訂五年以上長約，務必公證以保障權益。
超過五年的定期契約	已經公證	✅ 適用
不定期租賃契約	未經公證	❌ 不適用	租約到期後未續簽而形成的默示更新，就屬此類。

理由二：房東要收回自住

對於「定期租約」：這不是法定的終止契約理由。除非當初合約上有特別約定此條款，否則承租人可以拒絕，並安穩住到租期結束。
對於「不定期租約」：這就是合法的終止理由。根據《土地法》第100條，出租人可以「收回自住」為由終止契約，但出租人必須能提出相關證明，不能僅是口頭說說，且仍須依法提前通知承租人。

理由三：房屋要重新建築

此為法定終止事由，無論是定期或不定期租約都適用。若出租人因都市更新或危老重建等因素需要收回租屋處，依法可以終止租約，但必須在終止前的三個月以書面通知承租人，且承租人不得要求任何賠償。

三、法定終止租約條件：這些情況下解約免賠錢

除了上述事項，法律也規定了在下列情形之一者，出租人或承租人可以提前解約，且無須支付違約金。

房東可提前解約的法定情況（須提前30日書面通知）

積欠租金：承租人遲付的租金總額達到兩個月的租金額，經出租人以書面催告後仍不支付。
違規使用：承租人未經同意，擅自將住宅變更為非居住用途（如營業用）。
非法轉租：承租人未經同意，擅自將房屋轉租給第三人。
毀損不修：承租人毀損住宅或附屬設備，經催告後仍不為修繕或賠償。
違法行為：承租人在租賃住宅內從事違法行為，或存放爆炸性、易燃性物品，經阻止仍不改善（此情況房東可不經預告立即終止）。
未經同意進行室內裝修：承租人未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經阻止仍繼續，或未依相關法令規定進行室內裝修損害原有建築結構安全者。

房客得提前終止租約的法定情況（須提前一個月書面通知並附證明）

房屋瑕疵：租賃住宅有危及承租人或其同居人安全或健康的瑕疵（如海砂屋、輻射屋、嚴重漏水影響居住），經通知後出租人仍不修繕。
不宜居住：租屋處因天災等不可歸責於承租人之事由導致部分毀損，使承租人無法達成租賃目的。
長期療養：承租人因疾病或意外，有長期療養之需求（需有六個月以上之診斷證明）。
權利爭議：有第三人對租賃住宅主張其權利，導致承租人無法依約定居住使用。
租客身故：承租人死亡，其繼承人得主張終止租約。

常見問題 (FAQ)

Q1: 房東提前1個月通知我解約，卻還要收我1個月違約金，合理嗎？

A: 完全不合理。首先需檢視合約是勾選「得提前終止租約」或「不得」提前解約。

若勾選「得提前終止租約」，只要承租人有提前一個月前通知，就無須支付任何違約金。
若勾選「不得」，則代表承租人根本不可以提前解約，出租人可以不同意。若雙方協商同意解約，違約金由雙方議定，沒有固定金額。在任何情況下，都不存在「已提前通知，卻還要罰一個月」的規定。

Q2: 房東要把房子賣掉，要求我下週就搬走，我該怎麼辦？

A: 您應立即向房東說明「買賣不破租賃」的法律原則。只要您的租約不是「超過五年未公證」或「未公證的不定期租約」，新屋主就必須繼承舊租約，讓您住到租期屆滿。您沒有義務提前搬離，更無須為此支付任何費用。

Q3: 如果是房東違約，我可以向他要求搬家費嗎？

A: 法律上沒有明文規定「搬遷費」這個項目。但是，如果租約是「不得」提前解約，而房東仍執意要您搬走，即構成違約。您可以將搬家公司的費用、重新找房的中介費、以及搬遷所耗費的時間與精力等，作為計算「損害賠償」的一部分，向出租人提出並進行協商。這筆費用最終的金額，取決於雙方的協議結果。

Q4: 我的租約到期後沒簽新約，但每月都繼續繳租金，現在房東突然要我搬走，可以嗎？

A: 這種情況下，您的租約已依法轉為「不定期租賃契約」。在此契約下，房東要請您離開的條件變得相當嚴格，必須符合《土地法》第100條的六種情況之一（例如收回自住、重新改建等），且須依法提前通知。但請注意，若此時房東將房屋出售，由於您的不定期租約未經公證，將不適用「買賣不破租賃」，新屋主是有權要求您搬離的。

總結

面對出租人提前解約的要求，承租人應保持冷靜，第一步就是拿出租賃契約，仔細審閱第十三條的約定事項。絕大多數情況下，法律更傾向於保障住宅租賃契約的穩定性。

建議雙方優先進行理性溝通與協商，尋求雙贏的解決方案。若協商破局，可向各縣市政府的地政局或消費者服務中心申請免費的租賃爭議調解，由公正第三方協助處理，才是解決問題的上策。