70年後一場空？破解地上權住宅的繼承、貸款與地租三大魔鬼細節

在台灣，高漲的房價是許多人心中難以承受之重，「有土斯有財」的傳統觀念與殘酷的現實不斷拉扯。在此背景下，市場上出現了一種特殊的產品——「地上權住宅」。很多人會問，到底地上權住宅是什麼？它常打著「市價7折入住蛋黃區」的誘人口號，吸引了無數預算有限的購屋族目光。

然而，這看似誘人的低總價背後，隱藏著哪些代價與風險？當70年年限到了怎麼辦？我們的「家」又將何去何從？本文將深入剖析地上權住宅的本質，從土地產權、價格、貸款、稅負及未來性等多個角度，為您提供一份最完整的評估指南。

核心概念釐清：地上權、地上權住宅與使用權住宅

要了解地上權住宅，必須先從法律層面的「地上權」談起。

地上權：

根據民法，地上權是一種「用益物權」，而地上權者可分為「普通地上權」與「區分地上權」。普通地上權意指「以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權利」。

而區分地上權則更為特定，是「在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權」。簡單來說，地上權人支付一筆權利金和後續的地租，便可在約定的期限內擁有土地的使用權，並在該空間範圍內興建、使用建物。

地上權住宅：

地上權住宅是指建商向政府（主要是國產署）標得地上權土地後，所興建而成的地上權房屋。消費者購買這種住宅時，買到的是「房屋的所有權」和「土地的長期使用權」，但不會有土地權狀，也就是不包含土地所有權。

使用權住宅：

這是地上權住宅的一種特殊且使用權利更受限的型態，也可稱為使用權房屋。由於財政部在2004年至2013年間的法規限制，建商不得將設定之地上權分割移轉。因此，這段期間的建案，建商在售屋時，僅能將房屋的「長期使用權」賣給消費者，買方拿到的只是一張房屋使用憑證，而房屋和土地的所有權都還在建商名下。

買方就像是簽下了一紙超長期的租約，未來轉售也需透過建商，且幾乎無法以此作為抵押品向銀行貸款。知名的「京站」（位於台北市中山區）和「華固新天地」（位於台北市文山區）即屬此類。

2013年法規修改後，新建是地上權住宅多半已回歸可分割移轉建物所有權的模式。購屋前，務必釐清自己購買的究竟是擁有「建物所有權」的地上權住宅，還是僅有「使用權」的住宅，兩者在貸款和轉售上有天壤之別。

全方位對決：地上權住宅 vs. 一般所有權住宅

為了讓您更清楚地理解住宅差異，我們整理了以下詳細的比較表：

項目	一般所有權住宅	地上權住宅 (有建物所有權)	使用權住宅 (無建物所有權)
屋主權利	擁有完整的房屋和土地所有權。	擁有房屋所有權，但無土地所有權。	僅有房屋的長期使用權，無任何所有權。
房價	完整市價。	約市價的6至7成。	約市價的5至7成。
使用期限	永久持有。	有期限，通常為50或70年（自建商得標日起算）。	有期限，同地上權住宅，依契約而定。
貸款條件	貸款成數最高可達8成，年限最長30-40年，利率較低。	貸款成數約3-7成，年限最長20年，利率較一般房貸高0.3-0.5%。	幾乎無法貸款，除非建商有特別配合的銀行。
持有成本	房屋稅 + 地價稅（自用住宅稅率為0.2%）。	房屋稅 + 地租（計算較複雜且高昂）。	房屋稅 + 地租（或以其他名目支付給建商）。
轉手與增值	市場流通性佳，房價隨土地價值增長，增值潛力大。	市場流通性較差，價值隨使用年限減少而遞減，增值空間有限。	市場流通性極差，轉售需透過建商，資訊不透明。
售屋稅負	需繳納土地增值稅、房地合一稅。	無土地所有權，故免繳土地增值稅，但仍需繳房地合一稅。	僅轉移使用權，無產權交易，故無土增稅，但可能有其他費用。

地上權住宅的優點分析

價格門檻較低：

最大的誘因就是房價約為市價的6到7成，甚至在市場上可能被視為降價物件。這讓買家能以較低總價入住蛋黃區，例如台北市信義區、大安區或中正區，享受便捷的交通與生活機能，或進入明星學區。

資產配置更彈性：

省下的三到四成房價價差，可用於其他投資、裝潢或提升生活品質，對現金流規劃更友善。

轉手免繳土地增值稅：

由於沒有土地所有權，未來出售時自然無須負擔可能相當高昂的土地增值稅。

穩定的租金投報率：

若用於出租，其租金行情與同區位的一般住宅相近。因取得成本較低，換算下來的租金投資報酬率可能更高。

必須正視的缺點與潛在風險

年限到期的處理：

這是地上權住宅最根本的限制。契約期滿後，年限到了怎麼辦？依目前規定，處理方式通常是拆屋還地；若建物仍有使用價值，則可能直接移轉登記為國有。住戶最終將一無所有，血本無歸。

剩餘年限的計算陷阱：

地上權住宅年限是從「建商與政府簽約得標日」起算，而非「住戶入住日」。若購買的是已推出多年的中古地上權建案，無論是1樓或11樓的住戶，起算日都相同，其實際可居住的年限會更短，房產價值也更低。

嚴苛的銀行貸款：

銀行對於這類沒有土地所有權的產品，放貸意願低、態度保守。貸款成數低（可能僅5-7成）、年限短（通常20年）、利率高，意味著自備款需準備更多，每月還款壓力也可能不亞於一般房貸。

高昂且浮動的地租：

地上權的住戶雖不用繳地價稅，但需繳納「地租」給政府。其計算公式遠比地價稅複雜且昂貴：地租 ≈ 土地申報地價 × (3.5% ~ 5%)。相比之下，自用住宅地價稅率僅0.2%。更致命的是，地租與「公告地價」連動，而公告地價每兩年調整一次，若政府在台北市或新北市等地區大幅調漲，地租成本便會暴增，形成一個難以預測的財務黑洞。

轉手困難與價值遞減：

華人社會「有土斯有財」的觀念根深蒂固，地上權住宅在二手市場的接受度較低。且隨著年限的流逝，房屋的剩餘價值只會不斷遞減，想透過轉手獲利非常困難，甚至可能虧本出售。