身為房東，最讓人頭痛的惡夢莫過於遇到惡房客，也就是俗稱的「租霸」——房客租約到期卻拒不搬遷，甚至長期不繳房租。在心急如焚的情況下，許多房東的第一個念頭就是房客不搬報警，或找里長協調，甚至考慮自行換鎖、斷水斷電，希望能迅速解決問題。然而，這些看似直接的手段，不僅多半無效，更可能讓房東從有理的一方，瞬間陷入觸法的困境。
事實上，租賃糾紛在法律上屬於「民事」範疇，而非警察職權所能干預的「刑事」案件。本文將深入解析房客不搬遷的正確處理方式，從法律程序的角度，提供一套完整、合法且有效的自保攻略，說明該如何透過法律途徑收回房子，幫助房東循序漸進地收回房產、保障自身權益，並徹底釐清報警的適用時機與限制。
釐清最大迷思：房客不搬走，報警有用嗎？
答案是：基本上沒有用。
許多房東誤以為房客「霸佔」房屋，就是侵占，可以請警察將其驅離。然而，這個觀念是錯誤的。
民事糾紛 vs. 刑事案件
租客因租約到期不搬離，或積欠租金，本質上屬於民事上的「房屋租賃契約不履行」。警察的職責是維護治安、處理刑事案件，對於民事糾紛，他們沒有介入的公權力，最多只能在現場勸導、調解，但無權強制房客搬家。
不構成刑事犯罪
- 侵占罪：此罪的要件是「易持有為所有」，意圖將代為保管的東西變成自己的。房客不可能透過佔用就取得房屋所有權，因此不構成侵占。
- 竊佔罪：此罪通常指無權占有他人不動產。但由於房客最初是透過合法的租賃契約取得房屋使用權，後續不搬走的行為屬於民事違約，實務上很難被認定為刑事竊佔。
那麼，什麼時候可以報警？
只有當房客的行為升級為刑事犯罪時，報警才有效。這種新聞案例並不少見，但房東可以報警的前提是承租人違反了刑事法律規定。例如：
- 房客在屋內進行吸毒、聚賭等違法活動。
- 房客惡意毀損房屋結構或設備（刑法毀損罪）。
- 房客對房東進行言語恐嚇或施加暴力（刑法恐頜罪、傷害罪）。
即使在這些情況下，警察的介入也僅限於制止當下的犯罪行為和蒐證，並不會處理「遷讓房屋」這個核心的民事問題。這個人的民事問題，房東最終仍需透過訴訟程序來解決。
房東的紅色警戒區：法律絕不容許的三件事
在採取任何法律行動前，房東務必保持冷靜，切勿因一時氣憤而採取以下激烈手段，否則可能從受害者變成加害者，面臨刑事責任與民事賠償的雙重風險。這類新聞時有所聞，但房東可以做的選擇有限。
不可擅自換鎖、斷水斷電
此舉可能觸犯《刑法》第304條的「強制罪」。即使房屋是房東的，但在租賃關係（即使已終止但對方未遷出）存續期間，房客仍有其居住使用的權利。強行斷水斷電或換鎖，剝奪其使用權，即構成違法。
不可擅自進入屋內、清空物品
未經房客同意或法院判決，擅自進入其租屋處裡面、清空房客東西，可能觸犯《刑法》第306條的「侵入住居罪」。若進一步將房客的物品搬走或丟棄，更可能構成「竊盜罪」或「毀損罪」，後果非常嚴重。
不可言語恐嚇或暴力相向
無論多麼憤怒，使用威脅言語或暴力行為，只會讓自己陷入更不利的境地，並給對方提告的理由。
| 房東禁區行為 | 可能觸犯的法律責任 | 正確做法 |
| 換鎖、斷水斷電、拆門 | 刑法「強制罪」 | 透過法院強制執行程序處理。 |
| 擅自進入房屋、搬動財物 | 刑法「侵入住居罪」、「竊盜罪」、「毀損罪」 | 取得法院勝訴判決後，聲請強制執行，由法院人員處理房客財產。 |
| 言語威脅、暴力衝突 | 刑法「恐嚇罪」、「傷害罪」 | 全程依法處理，避免正面衝突。 |
合法取回房屋的正規五大步驟
遵循法律程序雖然看似耗時，卻是唯一能確保萬無一失、徹底解決問題的途徑。
第一步：書面催告 (存證信函)
當房客開始不繳房租時，在口頭或通訊軟體提醒無效後，應立即採取正式的書面催告，最佳工具就是「存證信函」。
作用：
由郵局存證，證明房東已在特定時間，將特定內容的文件通知對方，是未來訴訟中極為重要的證據。
內容要點：
- 明確寫出雙方姓名、租賃標的地址。
- 說明房客自何時起積欠租金，累計金額多少。
- 訂定一個相當的期限（例如7至10天內）要求其支付。
- 明確告知若逾期未付，將依法終止租約。
第二步：合法終止租約
當催告期限已過，房客仍未支付，房東便取得了終止租約的權利。
- 終止要件：根據《租賃住宅市場發展及管理條例》，房客積欠的租金額總額達到「兩個月」（以擔保金抵充後仍欠兩個月），房東即可終止租約。
- 終止程序：房東必須再次寄發存證信函，明確表達「終止租約」的意思。根據該條例第10條規定，房東必須在終止前30日以書面通知房客。也就是說，這封信函寄出後，租約將在30天後正式終止，給予房客緩衝期。
- 特別注意「不定期租約」：若租約到期後，房東仍繼續收取承租人繳房租，租約會自動轉為「不定期租約」。此時房東將極為被動，根據《土地法》第100條，除非有特定條件（如收回自住或重建、房客違法使用、欠租達兩個月等），否則幾乎無法單方面終止租約。因此，一份明確的書面契約非常重要，房東應極力避免此情況發生。
第三步：提起「遷讓房屋」民事訴訟
租約依法終止後，若承租人依然拒不搬遷，下一步就是向法院提起民事訴訟。
訴訟聲明：在起訴狀中，房東應同時提出三項請求：
- 請求遷讓房屋：要求房客將房屋返還。
- 請求給付積欠租金：要求房客支付到租約終止日為止的所有欠款。
- 請求給付相當於租金之不當得利：要求房客支付從租約終止後到實際搬離日為止，因無權佔用房屋所產生的損害賠償（金額通常比照原租金計算）。
法院受理後，通常會先安排調解，若調解不成，才會進入審判程序。
第四步：聲請法院強制執行
在出租人取得勝訴判決，且對方未上訴，判決確定後，如果房客還是不搬，房東便可拿著勝訴判決書向法院的「民事執行處」聲請強制執行。
執行程序：這一步才是真正動用國家公權力的環節。
- 現場履勘：法院書記官會會同房東、管區員警（維護秩序）、鎖匠到現場，確認屋內狀況、有無遺留物。
- 定期遷讓：法院會訂定一個日期，通知房客必須搬離。
- 強制遷讓：若屆期房客仍不搬，法院人員就會在指定日期，強制將房客與其物品遷出房屋，並將房屋點交還給房東。
第五步：合法處理遺留物
房客被強制遷出後，其在租賃物中遺留的物品並非廢棄物，房東不可擅自丟棄。
處理方式：
法院會將遺留物進行「造冊」並點交給房東保管（保管費用由房客負擔）。後續可由法院進行「拍賣」，拍賣所得用以抵償房客的欠租與執行費用。若拍賣不成（流標），則由房東承受該物品，整個程序才算終結。
預防勝於治療：房東的超級護身符——「租約公證」
上述法律程序曠日廢時，有沒有更快的方法解決房客租約到期的問題？有，那就是在簽約時就辦理「公證」。
在簽訂租賃契約時，雙方可至法院公證處或找民間公證人，辦理租約公證，並在公證書上特別註明「逕受強制執行」條款。
巨大優勢：
- 跳過訴訟：當房客欠租或期滿不搬時，房東無需再經過漫長的民事訴訟（上述第三步），可直接憑公證書向法院聲請強制執行（直接進入第四步）。
- 節省時間與金錢：這能省下至少數個月甚至超過一年的訴訟時間，以及可觀的律師費用。
- 嚇阻作用：公證本身對房客就有強大的心理約束力，能有效過濾掉潛在的惡房客。
雖然公證需要支付數千元的公證費，但相較於未來可能耗費的訴訟成本與心力，若有疑問可諮詢專業律師，這筆投資絕對是保障出租人權益最划算、最有效的方式。
常見問題 (FAQ)
Q1: 租客只欠繳水電、管理費，但房租都按時繳，可以終止租約嗎？
A: 這取決於您的租賃契約。如果契約中明確約定由房客負擔這些費用，並將其視為租金的一部分，且積欠租金額已達兩個月租金總額，在經過催告後，房東依法可以終止租約。因此，在簽約時將這些款項的責任歸屬寫清楚非常重要。
Q2: 租約到期後，我心軟繼續收了幾個月租金，會怎麼樣？
A: 您的租約將極有可能被法律規定認定為「不定期租賃」。這對房東非常不利，因為您將失去隨時終止租約的權利，未來若想收回房屋，將受到《土地法》第100條的嚴格限制，難度大增。建議租約到期前就明確與房客溝通是否續約，並簽訂新的書面合約。
Q3: 房客半夜跑路了，但留下一屋子雜物，我可以自己清掉嗎？
A: 不可以。即使房客跑路，這些物品的所有權仍屬於他。您仍需透過正規法律途徑，也就是「遷讓房屋」訴訟及後續的強制執行程序，由法院來處理這些遺留物。若擅自丟棄，房客日後若現身，您可能需要負擔損害賠償責任。
總結
面對租客不繳房租又不搬的困境，房東應謹記，「依法行事」是唯一的護身符。切勿因一時衝動而採取非法手段，關於房客不搬報警是否有效也已釐清，它並非解決問題的萬靈丹。正確的處理流程環環相扣：從存證信函的催告、合法終止租約，到最終的法院訴訟與強制執行，每一步都至關重要。
而最聰明的人，懂得在問題發生前就做好萬全準備。一份經過「公證」並載明強制執行條款的租賃契約，是您在出租市場中最堅實的盾牌，能讓您在面對糾紛時，掌握絕對的主動權，省時、省力、更省心。
