夫妻共同持有改為個人持有，流程、稅費與注意事項

許多夫妻在共築愛巢時，會聽取身旁的親友建議，選擇將房屋共同持有，認為這不僅是對彼此的承諾，也能保障雙方的財產歸屬權。然而，隨著人生規劃的轉變，例如離婚協議、個人財務分配或稅務策略等因素，有時需要處理夫妻共同持有改為個人持有的狀況。

這個過程雖然比想像中單純，但其中涉及的法律程序、稅務申報、不同登記方式的影響以及既有貸款的處理，仍有許多細節需要留意。本文將提供完整的房產知識，為您完整解析從房屋共有狀態變更為一人持有的詳細流程、稅費負擔與關鍵注意事項，幫助您順利完成房屋產權移轉。

為何要共同持有變更為單獨持有？

將房產從兩人共有改為一人持有，通常出於以下幾種常見原因：

• 離婚協議分配： 這是最常見的原因。夫妻雙方在離婚時，對財產進行財務分配，協議將房產歸於其中一方。
• 財務規劃與信用整合： 若夫妻其中一方在計畫運用「首購」資格進行下一次買房，以獲取更佳的貸款條件。將名下持分移轉後，即可恢復首購身分。
• 簡化未來不動產處分程序： 若未來有出售或抵押房產的計畫，單獨持有能讓決策過程更為單純，無需再經過另一方共有人同意。共同持有的話，程序就先對比較麻煩。
• 債務風險隔離： 在特定的情況下，為避免一方的債務問題影響家庭資產，可能會考慮將房產集中於另一方名下（但須注意法律上對脫產行為的相關規定）。

產權移轉方式：夫妻間「贈與」最常見且有優惠稅率可以使用

將共有房產的其中一半產權移轉給配偶，法律上可透過「買賣」或「贈與」兩種方式。然而，在夫妻關係存續中，「贈與」是最直接且稅務負擔最輕的登記方式。

根據台灣現行稅法，夫妻之間的互贈財產具有以下稅務優勢：

• 贈與稅： 夫妻之間相互贈與的財產，免課徵贈與稅。
• 土地增值稅： 可向稅捐機關申請「不課徵」。這並非免稅，而是將應繳的稅負遞延到這位受贈的配偶未來將房產出售給第三方時才一併計算。
• 契稅： 依《契稅條例》，夫妻贈與取得之不動產，得申請不課徵契稅。

相較之下，若以「買賣」方式進行，不僅程序較為繁瑣（需有真實的資金流向證明），且會立即產生優惠稅率土地增值稅，因此實務上夫妻間的產權移轉極少採用買賣方式。

辦理流程步驟有哪些？

將共有產權透過「贈與登記」方式移轉給配偶，主要流程如下。請注意，若房屋仍有貸款，務必將「處理既有貸款」作為首要步驟。

第一步：處理既有房屋貸款（若有）

這是整個流程中最關鍵也最容易被忽略的一環。由於房屋是不動產抵押權的擔保品，任何產權變動都需經過貸款銀行的同意。

• 聯繫銀行： 必須主動告知貸款銀行，說明產權將由兩人共有變更為一人單獨持有，並由該方承擔所有剩餘貸款，變更原貸款人。
• 銀行重新審核： 銀行會重新評估單獨持有方（受贈方）的信用狀況與還款能力，確認其足以負擔全部的貸款。若審核未通過，銀行有權不同意此次產權移轉。
• 辦理方式： 若銀行同意，可能會要求辦理「債務人變更」或相關契約修訂。

第二步：簽訂贈與移轉契約書

雙方應共同簽署「不動產贈與移轉契約書」，明確載明贈與方（持分之一的配偶）願意將其持有的土地及建物產權，無償贈與給受贈方（另一配偶）。此契約書是後續辦理稅務申報及贈與房產登記的基礎文件。

第三步：申報稅務並取得免稅/不課徵證明

備妥相關文件後，需至不同稅務機關完成申報：

地方稅捐稽徵處：

• 申報土地增值稅： 填寫土地增值稅申報書，並勾選「配偶贈與，申請不課徵」。
• 申報契稅： 填寫契稅申報書，申請不課徵契稅。
• 繳納印花稅： 在贈與契約書上貼足印花稅票，稅額為不動產契約總價值的千分之一。

國稅局：

申報贈與稅： 雖然夫妻贈與免稅，但仍須依法申報。填寫贈與稅申報書，國稅局會核發一張「不計入贈與總額證明書」或「免稅證明書」。

第四步：至地政事務所辦理過戶登記

待所有稅務文件備齊後，即可前往不動產所在地的地政事務所辦理最後的產權移轉登記。

應備文件：

1. 土地登記申請書。
2. 贈與移轉契約書正、副本。
3. 前一步驟取得的土地增值稅不課徵證明、契稅不課徵證明及贈與稅免稅證明。
4. 雙方身分證明文件（如身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本）。
5. 原土地及建物所有權狀正本。
6. 單獨持有方（受贈方）的印鑑證明（若本人無法到場）。

地政事務所受理後，約需2至4個工作天即可核發新的所有權狀，此時產權即正式變更為一人單獨持有。

相關稅費總整理

以下將整個流程中可能產生的稅費整理成表格，方便您一目了然：

變更後的關鍵注意事項

稅單歸戶：

產權變更後，地價稅與房屋稅的稅單將會歸於新的單獨持有人名下。數人共有的同棟房屋，若想分開繳稅，需向房屋所在地的稅捐機關申請。請務必確認該房產已申請適用自用住宅稅率，若無，應立即補辦，以免負擔較高的一般稅率。

土地增值稅優惠資格：

土地增值稅的「一生一次的優惠」稅率，每人一生只能使用一次。詳細的土地增值稅優惠稅率條件為：只要房屋在買賣前一整年沒有出租或營業，並且本人、配偶或是直系親屬的戶籍有在這裡，在販售房屋時即可享有土地增值稅的10%優惠稅率。若原為共同持有房屋，未來出售時若符合條件，等於夫妻兩人同時用掉此一次的優惠稅率。將產權移轉為一人單獨持有，並無法還原贈與方的「一生一次」資格。

房貸的完全責任：

新的單獨持有人（持分人）將獨立負擔所有房貸的還款責任。

圖片來源:網路、臉書

常見問題 (FAQ)

Q1: 辦理夫妻共有財產變更，一定要請代書嗎？

A: 並非強制。若您對流程熟悉且時間充裕，可以自行辦理。但由於過程涉及銀行、稅捐處、國稅局及地政事務所等多個單位，文件準備也較繁瑣，委託代書能有效避免因文件不齊或流程錯誤而造成的延宕，尤其在處理銀行貸款環節時，代書的經驗能提供很大幫助。

Q2: 如果房子還有高額貸款，銀行不同意將債務移轉給一方單獨承擔，該怎麼辦？

A: 若銀行基於風險考量不同意變更，產權移轉將無法進行。

此時可考慮的替代方案有：

1. 由承接方尋找信用良好的保證人，以增強授信條件，說服銀行同意。

2. 直接將房屋出售，以售屋款項清償貸款後，再依協議分配剩餘價金。

3. 承接方嘗試向其他銀行申請「轉增貸」，以新銀行的貸款來清償原銀行的貸款，並直接將新貸款登記於自己名下。

Q3: 我將我的持分贈與給配偶後，是否就馬上恢復「首購」資格了？

A: 是的。所謂的「首購」資格，在多數銀行的認定中，是指借款人「名下無自有住宅」。當您完成產權移轉，名下已無任何房地產登記時，在下一次購屋申請貸款時，通常就能符合首購族的資格，有機會爭取到較佳的利率、成數或寬限期等貸款條件。

總結

將夫妻共同持有的房屋變更為一人單獨持有，在稅務上因配偶間的特殊優惠而相對有利，主要的開銷為印花稅、登記規費與可能的代書費用。整個流程的最大關鍵點在於「既有貸款的處理」，務必優先取得銀行的同意。由於程序涉及跨機關的文書作業，若想節省時間並確保流程順暢，建議可委託專業的代書協助辦理，讓產權移轉過程更加安心有保障。

資料來源

• 房屋一人一半注意要點報你知！房屋共有過戶怎麼辦理？－幸福空間
• 婚後房子該歸誰名下？夫妻「共同持有」優缺一次看
• 房屋共有要注意什麼？辦理方式、優缺點、買賣貸款一次看