在高房價的時代，擁有一個安身立命的家是許多年輕人的夢想。為了實現居住正義，政府歷年來推出了多項房市政策，如「社會住宅」、「合宜住宅」與「國民住宅」。然而，這些名稱相近的政策常讓民眾感到困惑，最常見的問題便是：「社會住宅是什麼？可以買嗎？」答案是不行。社會住宅的核心精神是「只租不售」。
那麼，如果想購買價格較親民的政府相關住宅，該從何找起？本文將為您深入解析這三種住宅的本質差異，明確指出哪一種可以購買、購買的條件與限制為何，並整理其優缺點，幫助您在購屋路上做出最明智的選擇。
一、社會住宅 (Social Housing)：「只租不售」的安居選項
社會住宅，或稱為公營住宅，是由政府直接興建，或透過包租代管承租民間空屋再轉租給民眾的住宅。其最根本的原則就是「只租不售」。這項社會住宅政策設立的宗旨在於提供青年、社會弱勢者及有就學、就業等居住需求的民眾一個穩定且租金合理的居住選擇，而非作為產權買賣的商品。
主要特點：
所有權歸屬：產權始終在政府(中央政府或縣市政府)或合作的民間機構手上，民眾僅擁有承租權。
租金訂定：
租金通常會低於周邊市場行情。一般戶約為市價的8折，而針對經濟或社會弱勢族群的「優先戶」（如低收入戶、中低收入戶等），租金則可下殺至市價的5至7折。
承租期限：
租期並非永久。一般而言，一期租約最長為3年，符合資格者可續約一次，總租期最長不超過6年。若是符合特殊境遇家庭、65歲以上長者、身心障礙者等優先戶身分，總租期則可延長至12年。
申請資格：
國民申請人的承租條件與住宅申請資格，需符合各縣市政府規定的戶籍、年齡、家庭年所得(綜合所得稅各類所得資料清單)、財產等限制，且在特定區域內無自有住宅。
例如，申請台北市社會住宅，112年度的家庭年收入需低於該年度本市50分位點家庭之平均所得（163萬元），且所得總額平均分配全家人口，每人每月不超過本市最低生活費標準之3.5倍（66,546元）。同時，申請人本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，均無自有住宅。
如果您的目標是「購買」房屋，那麼社會住宅並非您的選項。它是一個中長期的租屋方案，旨在幫助民眾在儲蓄購屋基金的過渡期能有安穩的居所。
二、合宜住宅 (Affordable Housing)：已停建，禁售期後可於二手市場購買
合宜住宅是政府在2010年左右推出的政策，由政府提供土地，交由民間建商投標興建，並以低於市價的「合宜」價格出售給符合特定資格的中低收入戶與首購族。其初衷是「出售為主，出租為輔」。
然而，由於爆發官員收賄等弊案，加上有投資客利用法拍手段規避轉售限制進行套利，引發巨大爭議，政府已於2014年宣布不再興建新的合宜住宅。
是否可以購買？
答案是可以，但有前提。您無法再向政府申請購買全新的合宜住宅，但可以在自由交易市場上購買已存在且「已過禁止轉售年限」的物件。
- 轉售限制 (禁售令)：為防止短期炒作，政府規定合宜住宅在交屋後有5至10年的不得移轉所有權的閉鎖期，此即為「禁售令」。例如，桃園A7合宜住宅的禁售令為5年，而新北市板橋浮洲合宜住宅則為10年。
- 禁售期後的交易：一旦禁售令期限屆滿，該房屋即可回歸自由市場，如同一般中古屋進行買賣。屆時，任何人都可購買，不再需要符合當初承購時的嚴格收入和無自有住宅資格（如申請人及其配偶、戶籍內直系親屬及其配偶均無自有住宅），價格也由市場機制決定。
- 著名案例：桃園龜山的「A7合宜住宅」（遠雄文青、皇翔歡喜城等）自2021年起已陸續解禁，成為熱門的交易標的。而新北市板橋的「浮洲合宜住宅」（又稱日勝幸福站）預計將於2025年陸續解禁，備受市場關注。
購買前注意事項：
合宜住宅雖然屋齡相對較新，但社區戶數眾多，社區品質與居住品質、鄰里關係是需要觀察的重點。此外，解禁後的價格已非當初的「合宜價」，購屋前務必參考周邊成屋交易價格，多方比價。相關資訊也可至內政部不動產資訊平台網站查詢。
三、國民住宅 (Public Housing / 國宅)：可在二手市場自由交易的老牌住宅
國民住宅是台灣最早期的公共住宅政策，根據1975年制定的《國民住宅條例》大量興建，用以出售或出租給收入較低的家庭或特定職業人士。此條例已於2015年正式廢止，政府也早在1999年就停止直接興建出售式的國宅。
是否可以購買？
答案是可以。絕大多數的國宅早已為私人持有，並且可以在二手不動產市場上自由買賣，其交易流程與一般中古屋完全相同，沒有任何購買身分或收入上的限制。這些居住者與住宅者都可以自由交易其產權。
雖然仍有極少數「出租式」國宅由地方政府管理，其申請條件相當嚴格（例如申請人需為配偶者，或與直系親屬設籍於同一戶，或符合特定條件的單身者），但這與在市場上購買國宅是兩回事。
國宅的優缺點：
優點：
- 價格親民：通常是同一地段中，均價較低的選擇。
- 公設比低：早期興建的國宅公設比較低，實際使用坪效高。
- 地點優越：許多國宅位於發展成熟的市區，居住環境良好，生活機能與交通便利。
- 管理費較低：部分國宅的管理費用相對便宜。
缺點：
- 屋齡老舊：屋齡動輒30、40年以上，需有投入一筆可觀裝修費用的心理準備。
- 屋況問題：漏水、壁癌、管線老舊等問題較為常見，購買前需仔細檢查。
- 車位不足：早期規劃常未考慮到家家戶戶的停車需求，停車位一位難求。
- 管理品質不一：社區戶數多，居民組成多元，管理品質參差不齊。
三大政府住宅政策比較總整理
為了讓您更清晰地了解三者差異，我們整理了以下比較表：
| 項目 | 社會住宅 (Social Housing) | 合宜住宅 (Affordable Housing) | 國民住宅 (Public Housing / 國宅) |
| 租或售 | 只租不售 | 原則上為出售，有少量出租 | 原則上為出售，有少量出租 |
| 目前狀態 | 中央與地方政府持續興建中 | 2014年已停止興建 | 1999年已停止興建，相關條例已廢止 |
| 是否可購買？ | 否 | 是（僅限二手市場，且需過禁售期） | 是（可在二手市場自由買賣） |
| 購買條件 | 不適用 | 禁售期後無任何資格限制，回歸市場機制 | 無任何資格限制，視為一般中古屋 |
| 所有權 | 政府或其委託之法人 | 第一次由符合資格者承購，之後歸屬屋主 | 產權歸屬屋主 |
| 主要優點 | 租金便宜、屋況新、有專人管理 | 屋齡比國宅新、社區規劃較現代 | 房價親民、公設比低、地點通常不錯 |
| 主要缺點 | 無法取得產權、有租期限制 | 社區戶數龐大、管理品質需留意、部分有炒作爭議 | 屋齡老舊、屋況問題多、車位普遍不足 |
常見問題 (FAQ)
Q1: 社會住宅可以租多久？如果中途收入變高會被趕走嗎？
A: 一般戶最長可租6年，優先戶最長12年。租約到期前會重新審核資格，若家庭年所得等條件已不符合規定，則無法續租。
Q2: 我在二手市場買了合宜住宅或國宅，未來要賣掉時還有禁售期嗎？
A: 國宅沒有任何轉售限制。合宜住宅只有第一手屋主需要遵守5年或10年的禁售令，您作為第二手或之後的買家，購買後要再轉售，則無任何時間限制，完全回歸市場機制。
Q3: 現在政府還有沒有類似合宜住宅的「平價出售」方案可以申請？
A: 沒有。自2014年合宜住宅停辦後，目前的住宅政策重心已全面轉向「社會住宅」的興辦與「租金補貼」的發放，以租賃輔助為主，不再推出大規模的出售式政策住宅。
Q4: 購買二手的合宜住宅或國宅，需要符合特殊的收入或身分資格嗎？
A: 完全不需要。一旦這些房屋進入二手市場，就與一般房屋無異，買賣雙方僅需遵循不動產交易的市場規則與法律程序，購買者的收入、財產或家庭組成（如配偶戶籍內之親屬狀況）皆無任何限制。
Q5: 購買國宅或解禁後的合宜住宅，銀行貸款成數會比較低嗎？
A: 不一定。銀行主要評估的是物件的地點、屋況、周邊行情以及申貸人自身的信用與還款能力。國宅因屋齡普遍較高，部分銀行在估價上可能較為保守，進而影響貸款成數。建議多方諮詢不同銀行的鑑價與貸款條件。
總結
總結來說，對於「購買」政府相關住宅這個議題，民眾應建立以下正確認知：
- 社會住宅：是政府提供的「租屋」福利，無法購買。
- 合宜住宅：是「歷史產物」，目前只能在二手市場尋找已解禁的物件，購買時已無身分限制，但價格也非當年的優惠價。
- 國民住宅：早已全面市場化，是中古屋市場的一員，任何人都能購買，是預算有限的小資族可以考慮的選項。
無論是選擇購買合宜住宅或國民住宅，都應將其視為一般的不動產交易。務必親自看屋，仔細檢查屋況、結構安全與社區品質，並評估自身的財務能力與未來需求。切勿因其曾是「政策住宅」而忽略了應有的盡職調查，才能買到真正適合自己的安心好宅。
資料來源
- 2025 社會住宅申請資格、條件 7 大QA一次解析 – Money101
- 合宜住宅是什麼？可以買嗎？一次看合宜住宅申請、條件及優缺點！ – 住商不動產房屋網
- 合宜住宅｜合宜住宅是什麼？合宜住宅可以買賣嗎？浮洲合宜住宅再釋出 49 戶！ – HouseFeel 房感
