購買預售屋是許多民眾實現成家夢想的途徑，然而從簽約到交屋，長達數年的等待期充滿了變數。其中，最常見也最容易引發糾紛的，莫過於交屋時發現「實際坪數」與當初的「合約坪數」存在坪數落差。此時，建商與消費者之間就需要進行「找補」程序。然而，許多消費者滿心以為「少一坪、退一坪的錢」，卻在看到建商的找補金額後大失所望。
魔鬼藏在細節裡，找補的計價價格並非單純的總價除以坪數，其中暗藏的「陷阱」可能讓您的權益大幅縮水。本文將為您深入剖析預售屋坪數找補的完整規則、計算方式與自保之道，助您在交屋過程中站穩腳步，保障自身財產。
一、什麼是「找補」？先掌握基本原則
所謂「找補」的意思，是指當預售屋完工並辦理建物所有權第一次登記後，若登記的面積與買賣契約書上記載的面積不符時，買賣雙方依據合約與法規，就面積誤差所產生的價金差異進行「多退少補」的這個法律動作。
根據內政部頒布的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，其中法規規定找補原則有明確的雙向規範，旨在平衡建商與消費者之間的權益。
預售屋面積誤差找補基本原則
| 情況 (狀況) | 找補原則 | 說明 |
| 實際坪數 < 簽約坪數 (坪數短少) | 賣方 (建商) 應「全數」找補不足的價金。 | 對於任何短少的坪數，建商必須無上限地、百分之百地將差額價金退還給買方。 |
| 實際坪數 > 簽約坪數 (坪數多出) | 買方 (消費者) 找補金額以簽約總坪數的「2%」為上限。 | 即使實際多出的坪數超過合約總坪數的2%，買方最多也只需支付相當於合約總坪數2%的價金。 |
二、最大的陷阱：找補單價並非「房屋均價」
這正是整個找補機制中最核心、也最容易被誤解的算法部分。消費者直觀上會認為，當初花費總價900萬元購買30坪的房子，每坪單價就是30萬元。若交屋時發現少了2坪，理應獲得60萬元的補償（30萬/坪 × 2坪）。
然而，事實並非如此！
預售屋的總價款，在契約中會被拆分為「土地價款」與「建物價款」（應扣除車位價款及面積）兩大部分。根據法規，坪數誤差的找補，僅能以「建物價款」作為計算基礎，而土地價值則不列入計算。
在計算單價的方面，是分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價來計算。通常在合約中，建商會將較高比例的總價分配給土地，這就導致了用以計算找補的「建物單價」遠低於民眾認知的「房屋均價」。
【案例詳解：坪數短少】
假設小華購買一戶總價900萬元、權狀30坪（無車位）的預售屋。
消費者的錯誤認知：
- 房屋均價：900萬元÷30坪=30萬元/坪。
- 交屋時發現短少2坪，應找補：30萬元×2坪=60萬元。
契約與法規的正確計算：
- 翻開買賣契約，總價900萬被拆分為：土地價款600萬元，建物價款300萬元。
- 計算建物單價：300萬元÷30坪=10萬元/坪。
- 實際應找補金額：10萬元×2坪=20萬元。
在這個例子中，高達40萬元的認知落差，就是因為找補計價基礎不同所致。這也是為何許多消費者在收到找補款項時，會有種被欺騙的感覺。
三、坪數變多了，我該付多少？「2%上限」的正確解讀
當交屋坪數比合約坪數多時，消費者需要補錢給建商，但有2%的上限保護。這裡的「2%」指的是面積的上限，而非最終金額的百分比。
【案例詳解：坪數多出】
同樣以上述小華的案例為基礎（合約30坪，建物單價10萬元/坪）。
情境：交屋時發現坪數多出了0.8坪。
計算找補上限：
- 合約總坪數的2%為：30坪×2%=0.6坪。
- 這意味著，雖然實際多了0.8坪，但小華依法最多僅需支付0.6坪的價金。
計算應找補金額：
應付金額：0.6坪×10萬元/坪(建物單價)=6萬元。
小華僅需支付6萬元，就額外獲得了0.8坪的面積，等於現賺了0.2坪的價值。有些消費者會誤解為「應付總額（0.8坪×10萬=8萬）的2%」，只願付1600元，這是不正確的解讀。
四、終極自保手段：誤差超過3%的「解約權」
除了金錢找補外，法律還賦予消費者一個更強大的權利。當「土地面積」、「主建物或本房屋登記總面積如有誤差，無論是短少或多出，其絕對值超過3%時，買方即擁有主張「解除契約」的權利。
- 計算方式：∣實際坪數−合約坪數∣÷合約坪數>3%
- 權利歸屬：此解約權專屬於買方。民眾可以選擇是否行使此權利。若房價已上漲，買方可選擇不行使解約權，僅進行找補；反之，若房市不景氣或對房屋本身不滿意，則可依法解約退款（含已繳價款之利息），避免損失。
建商不得在契約中以任何形式（例如運用文字技巧的個別磋商條款）剝奪或限縮消費者此項權利，例如約定「僅面積不足3%時，買方才可解約」，這類行為均屬違法無效。
五、簽約前必看！如何避免找補爭議
與其事後爭議，不如事前預防。消費者在簽約前應做到以下幾點：
- 善用5天契約審閱期：法律保障至少5天的審閱期，切勿在銷售人員的催促下草率簽約。利用這段時間仔細閱讀條文，或尋求專業人士（如地政士、律師）協助。
- 檢視價款拆分比例：特別留意契約中「土地價款」與「建物價款」的分配比例。若建物價款被壓得過低，就要有未來找補金額不符預期的心理準備。
- 核對找補條款：將建商提供的契約，與內政部公布的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》範本逐條比對，確保找補、驗收、保固等條款均符合規定。
- 拒絕不利的個別磋商條款：提防建商以「個別磋商」為名，加入規避責任或對消費者不利的條款，例如排除停車位或土地面積的找補。
- 了解測量基準：權狀總面積如有誤差，其登記測量基準是以「牆心到牆心」計算，會比一般人認知的「純室內面積」稍大，對此應有基本認知，避免成屋後產生不必要的認知誤差。
常見問題 (FAQ)
Q1: 找補的單價為什麼不是我當初買的房屋均價？
A: 這是因為法律規定，預售屋總價包含「土地」與「建物」兩部分。坪數誤差的找補，依法規僅針對「建物」的價值進行計算，其單價為「建物總價 ÷ 建物坪數」，因此會低於包含土地價值的整體房屋均價。
Q2: 如果建商合約裡的找補條款跟政府規定不一樣，該怎麼辦？
A: 依據《消費者保護法》，任何違反內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》的條款，消費者都可以主張其無效。您應要求建商修改合約，若建商拒絕，可向當地縣市政府的地政局（處）或消保官檢舉申訴。
Q3: 坪數誤差超過3%，我一定要解約嗎？
A: 不一定。這是法律賦予「買方」的「權利」，而非「義務」。您可以根據當時的房價、屋況以及自身需求，自由選擇要行使解約權，或是繼續履約並依規定進行找補。
Q4: 車位的坪數有誤差，也適用找補規則嗎？
A: 是的。根據定型化契約規定，停車位應載明長、寬、高及含車道、其他必要空間的面積。若車位面積有誤差，其價款找補方式應在契約中明確約定。您應檢視契約，確保車位找補條款沒有被建商非法排除。
總結
預售屋的坪數找補是一門重要的購屋學問。掌握「找補單價只看建物，不看土地」、「多補上限是面積的2%」以及「誤差逾3%買方可解約」三大核心原則，是保護自身權益的不二法門。購屋是人生大事，多一分了解，就少一分風險。在簽下那紙攸關千萬資產的契約前，務必做足功課，仔細審閱，才能買得安心，住得放心。
