你不知道的「第五種住宅區」：是購屋蜜糖，還是高密度陷阱？

在台灣，當我們談論都市計畫與房地產時，「土地分區」是一個無法繞開的核心概念。地方政府為了促進都市的有序發展，會將土地分門別類，劃定出住宅區、商業區、工業區、文教區、農業區、保護區、保存區等不同功能的區域。對於購屋者而言，最息息相關的莫過於「住宅區」。

相信許多對房產稍有研究的人，都聽過第一種住宅區（住一）、第二種住宅區（住二）、第三種住宅區（住三）及第四種住宅區（住四）。這些分區從數字的大小，大致反映了開發強度與使用限制的寬鬆程度：數字越小，通常代表實質居住用途的環境水準越單純、開發密度越低、限制也越多；反之，數字越大，允許的開發強度和商業行為（如地區性批發業）也隨之增加。

然而，在這個熟悉的序列之外，是否存在一個更為特殊的「第五種住宅區」（住五）呢？答案是肯定的。但它究竟是什麼？為何如此罕見？其用途、建蔽率和容積率又有何等天壤之別？本文將深入剖析這個相對神秘的「住五」，為您提供一份最完整、最詳細的參考指南。

第五種住宅區是什麼？

第五種住宅區，簡稱「住五」，這種土地使用分區是都市計畫區中的一種，其本質仍以「住宅使用」為核心。然而，它與其他住宅區最大的不同點在於其最高的開發強度與最多元的允許用途。可以說，在住宅區的序列中，住五是限制最少、彈性最大的一種。

開發強度與允許用途的多寡排序：

住五>住四>住三>住二>住一

為何「住五」如此罕見？

與住一至住四普遍存在於各大都市的狀況不同，「住五」是一個極其稀有的分區。翻閱多數縣市的都市計畫法規通則，很難找到對「住五」的明確定義。這主要是因為「住五」並非一個普遍性的分區，而是專為特定的大型開發計畫或新市鎮所量身打造的特殊專用區。

目前在台灣，明確存在「第五種住宅區」規劃的區域主要集中在以下地區：

新北市林口特定區計畫
新北市淡海新市鎮特定區計畫
在高雄市的《都市計畫法高雄市施行細則》中亦有提及，並訂有相關規範。

除此之外，其他縣市的都市計畫中幾乎不見其蹤影。因此，理解「住五」的關鍵，就在於必須針對其所在的特定計畫區進行深入了解，其規定並不能一概而論。

第五種住宅區的建蔽率與容積率

在深入探討其複雜的用途之前，我們先來參考下圖理解兩個關鍵指標：住宅區建蔽率與容積率，這兩者決定了一塊土地上建築物的「胖」與「高」。

建蔽率 (Building Coverage Ratio, BCR): 指一塊土地上，建築物水平投影面積（即建築物蓋滿的面積）佔基地總面積的比例。建蔽率越高，代表空地越少，建築物可以蓋得越「滿」。
容積率 (Floor Area Ratio, FAR): 指建築物各層樓地板面積總和與基地總面積的比例。容積率越高，代表可以蓋的總樓層面積越多，建築物通常也越高。

「住五」作為開發強度最高的住宅區，其建蔽率與容積率自然也遠超其他住宅區。以下整理了目前存在「住五」規劃地區的相關區建蔽率與容積率數值以供參考：

地區	分區類型	建蔽率上限	容積率上限	備註
新北市林口特定區	第五種住宅區	60%	300%	數值高於該區的住一至住四
新北市淡海新市鎮特定區	第五種住宅區	35%	320%	淡海新市鎮的住五建蔽率較低，但容積率高
	第五之一種住宅區	50%	320%
高雄	第五種住宅區	60%	420%	根據《高雄市施行細則》附表，容積率為六都中最高

從上表可以清晰看出，「住五」的容積率普遍在 300% 以上，高雄市更高達 420%，這意味著在這些區域能夠興建密度非常高、樓層數更多的住宅大樓。相較之下，常見的住三、住四容積率多落在 200% 至 300% 之間，其差異顯而易見，這也直接影響到未來的房價。

第五種住宅區的詳細用途規範

「住五」最複雜也最關鍵的部分，在於其多元的「允許用途」。不同於住一的純住宅環境，住五幾乎可說是一個住宅區與商業區的混合體，其允許的行業類別遠比其他住宅區廣泛。然而，具體能做什麼，完全取決於其所在的都市計畫程序與細部計畫內容。即使同為「住五」，在林口與淡海的規定也大相逕庭。

※ 法規知識：都市土地用途的規範屬於「正面表列」，意即法規條文上有明確列出的用途才被允許；未列出者，原則上即為不允許，除非經主管機關（如台北市政府）個案核准。

新北市林口特定區第五種住宅區允許用途

林口特定區的「住五」允許用途多達23大項，範圍極廣，涵蓋了從居住、零售、餐飲、辦公到休閒娛樂的各個層面。

類別	允許用途詳細項目	備註
1. 獨戶和雙拼住宅	獨戶住宅、雙併住宅。
2. 多戶住宅	雙疊住宅、連棟住宅。
3. 社區安全設施	消防站、警察局、憲兵隊、民防中心等。
4. 醫療保健設施	衛生所、醫院、診所、藥局、護理機構、動物醫院等。
5. 福利設施	老人、兒少、身障福利機構，榮民之家、仁愛之家等。
6. 社區遊憩設施	公園、兒童遊戲場、運動場、體育館、游泳池等。
7. 教育設施	幼兒園、各級學校、補習班、研究機構等。
8. 文康設施	文康活動中心、里民活動中心等。
9. 文教及展演設施	圖書館、博物館、藝術館、音樂廳、文化中心等。
10. 交通設施	車站、轉運站、捷運設施、停車場等。
11. 公用事業設施	電力、電信、郵政、自來水、廣電設施等。
12. 宗祠及宗教設施	宗祠、教堂、寺廟等附屬設施。
13. 住宿服務設施	招待所、寄宿舍、旅館、觀光旅館。	旅館須面臨20米以上道路。
14. 日用品零售業	小型飲食店、雜貨店、便利商店、藥局、書局等。	限於建築物第1、2層及地下1層。
15. 一般零售業	服飾、家具、電器、超級市場等。	限於建築物第1、2層及地下1層，須面臨12米以上道路。
16. 一般服務業	美髮美容、洗衣、修理業、影印、民俗調理等。	限於建築物第1、2層及地下1層，須面臨12米以上道路。
17. 餐飲業	飲料店、餐廳、咖啡廳等。	樓地板面積不得超過300平方公尺。
18. 事務所及工商服務業	建築、不動產、法律、會計、廣告、出版、文創工作室等。
19. 金融業	銀行、信用合作社、農漁會信用部。	限於建築物第1至3層及地下1層，須面臨20米以上道路。
20. 健身及娛樂服務	俱樂部、撞球房、保齡球館、健身房、藝術表演業等。	須面臨12米以上道路。
21. 殯葬設施及服務	殯葬設施經營業、禮儀服務辦公室。
22. 攝影棚	電影（視）製片廠或攝影棚。	需經都市設計審議通過。
23. 公務機關	各級政府機關、民意機關。	須面臨20米以上道路。

新北市淡海新市鎮特定區第五種住宅區允許用途

相較於林口，淡海新市鎮的「住五」允許用途項目較少，為14大項，但同樣涵蓋了多元的住商功能。

類別	允許用途詳細項目	備註
1. 低樓層住宅	獨戶住宅、雙拼住宅、雙疊住宅和連棟住宅。
2. 中、高樓層住宅	中高樓層集合住宅、中樓層連棟住宅。
3. 電業、電信及郵政業	營業處、服務中心、機房等。
4. 社區安全設施	消防站、警察局等。
5. 醫療保健設施	衛生所、醫院、診所、長照機構、月子中心等。
6. 福利設施	兒少、老人、身障福利機構，老人住宅等。
7. 一般遊憩設施	室內遊憩中心、公園、運動場、游泳池等（非營業性質）。
8. 社區教育設施	教保服務機構、中小學、安親班等。
9. 文教設施	圖書館、博物館、藝術館、各級學校、研究機構等。
10. 公用設施	公眾運輸車站、變電站、電信機房、瓦斯辦事處等。	車站須面臨30米以上道路。
11. 住宿服務設施	招待所、寄宿舍、觀光旅館。	觀光旅館僅限「第五之一種住宅區」。
12. 日用品零售或服務業	餐飲、零售、洗衣、美容美髮等。	有樓層限制，如餐飲限1、2樓及地下一樓。
13. 事務所及工商服務業	不動產、律師、會計、建築師、廣告、補習班等。
14. 金融業	銀行、信用合作社、農漁會信用部。

從上述兩表對比可知，即使同為「住五」，其內涵也大不相同。林口允許的用途更廣，甚至包含娛樂服務和殯葬設施辦公室；而淡海則相對聚焦於住宅與其周邊生活服務機能，類似商一分區的功能。這也再次證明，在評估一筆土地的土地使用分區時，絕不能只看分區名稱，而必須深入查閱該地區的都市計畫書。

第五種住宅區的優缺點與注意事項

綜合以上資訊，許多人會問：「那麼，住在第五種住宅區好嗎？」這個問題沒有絕對的答案，主要取決於個人的居住偏好與對環境的接受度。

優點：

高度生活機能： 由於允許大量商業、服務業進駐，住在「住五」區域通常能享受極高的生活便利性，下樓可能就有便利商店、餐廳、診所等，形成一個自給自足的生活圈。
新市鎮的規劃優勢： 以林口與淡海為例，這些區域屬於較晚開發的新市鎮，也可視為一種重劃區，通常擁有更完善的都市規劃，如寬闊的道路、充足的公園綠地、整齊的街廓等，居住環境品質在硬體上具有先天優勢。
交通便利性： 這些區域的規劃通常會與重大交通建設（如捷運、快速道路）相結合，對外交通便捷。

缺點與注意事項：

高人口與建築密度： 這是「住五」最顯著的特徵。高容積率意味著區域內將會是高樓林立，居住人口密度高。購屋者需特別留意棟距問題，以免影響住宅的採光、通風與隱私。
潛在的環境複雜性： 雖然多元的用途帶來便利，但也可能引入一些對居住安寧產生干擾的商業活動，例如部分輕工業的工廠，雖然機會不大但法規上可能允許。雖然法規對特定行業（如娛樂業）設有道路寬度或樓層限制，但與純住宅區相比，出入人員和環境的複雜度必然較高。
不確定性： 由於允許用途廣泛，今天你家旁邊是公園，明天旁邊的空地可能會蓋起辦公大樓或旅館（只要符合規定）。區域的未來樣貌比低密度住宅區有更多變數。

給購屋者的建議：

在考慮購買「住五」的住宅時，除了研究都市計畫書，實地走訪至關重要。您應該親自感受該區域的氛圍，觀察周邊已存在的商業活動類型，並評估正在興建或待開發的土地未來可能的用途，確認是否符合自己對理想居住環境的期待。

常見問題 (FAQ)

Q1: 第五種住宅區跟第四種住宅區最大的差別是什麼？

A: 主要有兩大差別。第一，開發強度更高，「住五」的容積率上限（300%~420%）普遍高於「住四」（通常約300%）。第二，允許用途更廣泛，「住五」的規定是針對特定開發區量身訂製的，往往包含更多元的商業、辦公甚至旅館、娛樂服務等項目，其混合使用的程度遠超「住四」，住四在台北市的規定相對嚴格許多。

Q2: 我要如何查詢我的房子是不是第五種住宅區？

A: 有以下幾種可靠的查詢方式：

線上查詢： 可至內政部不動產資訊平台的「全國土地使用分區資料查詢系統」，輸入地址進行初步查詢。
申請官方文件： 最準確的方式是向該土地所在地的縣市政府都市發展局（或相關單位），申請「土地使用分區證明書」，上面會明確記載該地的使用分區。
查閱謄本： 可至地政事務所申請該地址的「土地登記謄本」，其中的「標示部」有時會記載土地使用分區的資訊。

Q3: 住在第五種住宅區，會不會很吵雜？

A: 這取決於具體的地點與周邊開發情況。雖然「住五」允許較多的商業活動，但像林口與淡海新市鎮，目前開發仍以大型住宅社區為主，商業活動集中在特定街廓。由於是新規劃區，道路寬敞，反而可能比舊市區（例如新北市中和區）的住三、住四來得井然有序。建議親自到現場，在不同時段（白天、晚上、平日、假日）感受實際環境。

Q4: 為什麼第五種住宅區這麼少見？

A: 因為它是一種「特別條款」而非「通用條款」。大多數都市的發展是漸進式的，透過住一至住四與商業區的組合，並搭配文教區提供充足的教育資源，已能滿足大部分的規劃需求。「住五」這種高強度、高混合的分區，是為了配合如林口、淡海這類一次性、大規模、高強度開發的新市鎮計畫而特別創設的，因此其適用範圍非常有限。

Q5: 購買第五種住宅區的房子，銀行貸款會有影響嗎？

A: 不會有負面影響。與非法的「工業宅」(常見於乙種工業區或特種工業區)不同，「住五」是合法的住宅區分區，在該區興建的住宅，其使用執照登記用途為「住宅」，產權清楚，法律地位與一般住宅完全相同。因此，銀行在審批貸款時，會將其視為標準的住宅產品，貸款成數與利率會依個人的信用狀況、房屋條件與市場行情而定，不會因為其分區為「住五」而有歧視性待遇。