【建物謄本懶人包】買房前必看！從申請到看懂，3大重點一次掌握

在進行房屋買賣、租賃或任何不動產相關的法律程序時，有兩份文件經常被提及：「建物權狀」與「建物謄本」。許多人誤以為擁有權狀就代表了一切，但事實上，真正能即時、準確地反映房屋最新產權狀態的，是「建物謄本」與「土地謄本」。權狀僅是核發當下的一個靜態證明，後續的任何權利變動（如抵押、查封）都不會更新在上面。

因此，學會如何看懂這些登記謄本，是保障自身權益、做出明智決策的關鍵第一步。本文將深入解析建物謄本的每一個細節，從三大組成部分到不同類型的申請方式，提供您最完整的資訊懶人包。

建物謄本是什麼？為何它比權狀更重要？

簡單來說，「謄本」是政府地政機關儲存的登記資料的正式副本，具有最高的法律效力。我國每一筆土地建物，都必須向地政機關辦理「土地登記」或「建物登記」，而記載這些詳細登記資料的文件，就被稱作為「土地謄本」或「建物謄本」。

根據我國《民法》第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」這裡的「登記」，指的就是在地政機關的登記紀錄，也就是謄本上所記載的內容。因此，無論是法院判決還是行政機關的認定，皆以謄本內容為最終依據。您可以將「權狀」理解為登記完成後的一張「所有權摘要證明」，而「謄本」則是完整、動態更新的「官方履歷」。

深入解析建物謄本三大組成部分

一份完整的建物謄本由「標示部」、「所有權部」和「他項權利部」三大部分構成，各自揭露了不同的關鍵資訊。

標示部：建物的身分證

此部分主要描述建物的物理基本資料，如同建物的身分證。重點欄位包含：

登記日期與原因：建物第一次登記的日期與原因。
建築完成日期：建物的完工日期，可用來推算屋齡。
建物門牌與建號：提供精確的地址與地政機關的唯一編號。
主要用途與建材：記載建物的使用目的（如：住家用）及主要建築材料。
總面積：主建物、附屬建物（如陽台、雨遮）的各自面積。
共有部分：記載公共設施的項目、面積及權利範圍（持分比例），例如樓梯間、大廳等。購屋時需特別注意公設比是否過高。

所有權部：誰是屋主以及權利狀態

此部分詳細記錄了建物所有權的歸屬狀態，是判斷產權是否單純的核心。

所有權人：記載屋主（即登記名義人）的姓名、戶籍地址及統一編號（第二類謄本會隱匿部分個資）。
權利範圍：若為一人單獨持有，會顯示「全部＊＊＊1＊＊＊」；若為多人共同持有，則會以分數（如：1/2）或萬分之幾的方式呈現，即為「持分」。持分產權意味著處分房產時需經全體共有人同意，相對複雜。
權狀字號：所有權人所持有的權狀編號，可用於核對權狀真偽。
相關他項權利登記次序：若此欄位出現數字（如：0001-000），則表示該產權設有負擔（如抵押貸款），需對應到後面的「他項權利部」查看細節。若此欄位空白，則代表目前無設定他項權利。
其他登記事項：此為必看重點！ 若房屋有被法院「假扣押」、「假處分」或「查封」，或是設有「預告登記」禁止移轉等限制登記，都會在此欄位註明。這些重要資訊在權狀上完全看不出來。

他項權利部：房屋的財務狀況

當所有權部顯示有他項權利時，就必須詳閱此部分。它主要記載了除了所有權以外的其他權利設定，最常見的就是向銀行的抵押權（房貸）。

登記次序：代表抵押權設定的順位，俗稱「一胎」、「二胎」。順位在前者有優先受償權。
權利人：通常是承貸的銀行或金融機構。若出現自然人姓名，則可能是民間借貸，代表屋主資金需求可能較為急迫，這或許成為議價的空間。
擔保債權總金額：此為推估房價的關鍵！ 此金額並非實際貸款金額，而是銀行為了保障債權設定的「最高限額抵押權」，通常為實際貸款金額的1.2倍。
- 推估貸款金額公式：貸款金額 = 擔保債權總金額 / 1.2
- 進一步推估成交價：若以貸款八成推算，成交價 = 推估貸款金額 / 0.8
債務人：通常與所有權人為同一人。若非同一人，表示屋主（義務人）將房子提供給他人（債務人）作為擔保品去借款。

地籍謄本的三種類型：我該申請哪一種？

地籍謄本（包含土地與建物謄本）依據申請人身分與資訊揭露程度，分為以下三類：

謄本類型	申請資格	揭露資訊	主要用途
第一類謄本	登記名義人本人、代理人或繼承人。	公開所有權人完整的姓名、身分證字號、出生日期及地址等所有登記資料。	主要用於所有權人自身處理財產或法律事務時使用。
第二類謄本	任何人皆可申請。	隱匿所有權人的出生日期、完整身分證字號及部分姓名與住址資料。	最常用於不動產交易前的產權調查，供仲介、買方、銀行等了解產權狀態。
第三類謄本	具有法律上利害關係之人（需提出證明文件，如債權人）。	僅隱匿所有權人的身分證字號及出生日期，但會顯示完整姓名與地址。	主要用於法律訴訟、債權追討等特定利害關係人使用。

如何申請建物謄本？管道、資料與費用總整理

申請所需基本資料

您需要提供該土地建物的「地段」與「地號」或「建號」。若不清楚，可以提供完整地址，在地政事務所臨櫃付費查詢（費用約新台幣20元）。

申請管道

臨櫃申請：民眾攜帶有照片的身分證明文件（身分證、駕照或健保卡）正本，至全國任一地政事務所或其地政便民工作站即可辦理。例如在臺北市可至士林地政事務所、中山地政事務所或大安地政事務所申辦。
網路申請：
- 可至「全國地政電子謄本系統」這個電子謄本網站，或透過hinet等系統商提供的謄本服務申請。需使用「自然人憑證」或「工商憑證」申請帳號登入，可申請全國的電子謄本並列印，包含異動索引、異動清冊等資料。
- 如臺北市、新北市等本市地方政府也提供如「北北桃地政資訊網路e點通」的服務，提供更便捷的線上申請管道，同樣需憑證。
便利超商申請：持自然人憑證至 7-11、全家、萊爾富、OK 等四大超商的多媒體機，即可申領第二類謄本。
謄本櫃員機：台北、新北、桃園、台中等市合作推出「智能謄本櫃員機」，可持自然人憑證或身分證等驗證方式，跨縣市申領謄本。
通信申請：部分地政事務所提供通信申請服務，但通常僅限於第二類登記謄本，且需先查詢各所的具體規定。

申請費用

電腦列印謄本：每張新台幣20元（包含土地謄本、建物謄本、地價謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖謄本等）。
人工影印謄本：每張新台幣5元至15元不等，依謄本種類而定。

常見問題 (FAQ)

Q1: 建物謄本和房屋權狀有什麼根本上的不同？

A: 根本不同在於「動態」與「靜態」。謄本是地政機關的即時、動態法律登記紀錄，具備最高法律效力，任何權利變動都會更新於此。權狀僅為核發當下的靜態所有權證明，後續的抵押、查封等變動都不會更新在權狀上。

Q2: 我只是想了解一間有興趣的房子產權是否單純，應該申請哪種謄本？

A: 您應該申請「第二類謄本」。任何人都可以申請，雖然隱匿了屋主的部分個資，但已完整揭露所有權人是誰、權利範圍（是否為共同持有）、有無他項權利（如房貸、抵押）等所有關鍵資訊，足以進行交易前的產權調查。

Q3: 我在謄本的他項權利部看到「擔保債權總金額」1200萬元，這就是屋主的房貸金額嗎？

A: 不完全是。該金額是銀行設定的「最高限額抵押權」，通常是實際貸款金額的1.2倍。您可以將此金額除以1.2，推估屋主的原始貸款金額約為1000萬元。這個資訊有助於您判斷屋主的購屋成本與財務狀況。

Q4: 申請謄本一定要有自然人憑證嗎？

A: 不用。如果您要透過「網路」或「超商」的便利管道申請，則必須使用自然人憑證驗證身分。但您隨時都可以攜帶個人身分證件，在上班時間親自到全國任一地政事務所的櫃檯辦理，這是最直接且無需憑證的方式。

總結

在資訊不對稱的房地產市場中，建物謄本是您手中最有力、最客觀的調查工具。它不僅能揭示房屋的「身家背景」（標示部），更能釐清「誰是主人」（所有權部），以及「欠了誰錢」（他項權利部）。相較於內容固定的權狀，一份即時調閱的謄本，才能真正反映產權的最新動態。下次無論是買房、租屋或進行任何不動產決策前，請務必親自申請一份第二類建物謄本，花費少許費用與時間，為您的重大資產安全做好最嚴格的把關。