2025房貸升息最新趨勢與央行升息對房貸的影響解析

近年來，台灣面臨多重通膨壓力，加上政府推動打房政策，導致房價與貸款利率成本同時攀升。自 2023 年第 2 季以來，央行決議於 2024 年首季重新啟動升息前的準備，並在之後幾次理監事會議中持續維持偏緊的政策利率。

至 2025 年 4 月，五大銀行新增房貸平均利率已達 2.264%，不僅連續六個月攀升，更創下近 16 年以來的新高。對於即將購屋或已經背房貸的民眾而言，「房貸利率」的變化成為高度關注的議題，而為什麼要升息已成公共討論焦點。

本篇文章將深入解析「房貸利率」的結構、中央銀行升息的影響對房貸族的實際衝擊、各銀行目前房貸利率與比較、以及面對要升息環境時的申貸與還款對策，協助您在升息後的時代做好財務規劃。

1. 房貸利率基本結構

要掌握房貸升息的風險，先理解「房貸利率」的組成非常重要。一般來說，房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率，升息是央行對於房地產市場過熱反應的一種調節方式，而升息一碼是指 0.25% 的變動幅度，也往往牽動重貼現率、擔保放款融通利率與定儲利率。

1.1 房貸指標利率

定義

指標利率通常參考多家銀行或郵政的一年、兩年期定存利率平均值，亦稱「定儲指數利率」。它主要反映銀行放貸資金的「成本」，也會因中央銀行對存款利率條件的調整而波動，進而影響銀行貸款利率，包括汽車貸款、房屋貸款在內的借貸服務。

調整頻率

各家商業銀行資金的指標利率會定期隨著市場利率或央行總裁所宣布的政策利率(降息或升息)舉措進行調整；常見有月調型或季調型。若就業市場有重大變動，供需結構也可能影響指標利率。

相近範圍

各銀行的指標利率通常落在相近的水準，差別不大。

1.2 房貸加碼利率

定義

銀行依申請者的信用、收入、擔保品品質（如房屋地段、屋齡、鑑價）、是否有保證人等因素，綜合評估後會在指標利率上額外加碼。此部分亦會參考擔保放款融通利率的水準，並考量貸款方案與房貸金額的大小，以及投資人的財務能力，確保資金流動安全。

調整頻率

加碼利率一經核定，一般在合約期間內並不會隨央行升息半碼或升息一碼這類政策變動而自動調整。若申貸人之後財務狀況改變、想和銀行協商，則需再次審核。在升息後的經濟環境裡，若市場出現投資人融資需求增加，也可能影響銀行對加碼利率的訂價。

2. 固定式與浮動式（機動式）房貸

市面上的房貸利率大致分為固定與浮動兩類，最大差別在於是否隨市場利率波動。在美國聯準會FED與我國央行總裁楊金龍等官員暗示的貨幣政策，可能再度升息及通貨轉向緊縮的氛圍下，選擇何種利率形式成為投資人與房貸族的重要考量。

固定利率（Fixed Rate）

整個貸款期間或特定年限內，利率不隨市場調整。
適合預期利率將上行，或對通膨、升息風險較敏感者。
通常初期利率較高，提供此方案的銀行也較少。

浮動利率（機動利率）

也稱「機動利率」，會隨金融市場或央行政策上下波動。
一般採用「指數利率 + 個人加碼利率」。
適合預期利率走跌或波動小的時期。
升息時，房貸壓力將立刻增加。

3. 三大購屋貸款利率類型

除了上文提到的「固定」與「浮動」利率，市場上還可細分為下列三種方式：

分類	固定式利率	一段式機動利率	分段式機動利率
內容	依合約規定，整段都固定	指標利率＋同一個加碼利率	指標利率＋不同階段的加碼利率
利率	固定	通常較低	計算多段利率的加總後，可能較高
特性	– 不受市場影響 – 長期承作少	– 隨市場上下波動 – 加碼利率維持一段	– 隨市場上下波動 – 階段利率不同 – 升息時壓力更大
適合族群	– 擔心升息 – 收入穩定	– 首購、上班族 – 購屋自住需求	– 初期資金不足 – 投資族 – 短期考慮換屋
利率調整情況	不隨央行升降息調整	指標利率調整（季或月），加碼利率不變	指標利率調整，加碼利率依契約分前期低、後期高

在面對這些選項時，對於房貸族的影響差異在於貸款年限、彈性度與未來流動資金的需求；在央行升息會來臨之際，各階段利率對不同族群負擔也會有所差異。

4. 2025 年房貸利率行情與實際試算

4.1 八大公股銀行一般房貸試算

以下假設：

貸款金額：800 萬元
還款年期：30 年本息均攤（無寬限期）
比較各銀行「最低房貸利率」方案，每月預估還款金額如下（和 2024/3 地板利率 2.06% 相比）：

房貸銀行	一般購屋貸款最低利率	每月預估償還金額	與 2.06%相比多多少？
台灣銀行	2.585%	31,964 元	+2,154 元/月
土地銀行	2.575%	31,923 元	+2,113 元/月
合作金庫	2.888%	33,247 元	+3,437 元/月
第一銀行	2.70%	32,448 元	+2,638 元/月
華南銀行	2.50%	31,610 元	+1,800 元/月
彰化銀行	2.50%	31,610 元	+1,800 元/月
兆豐銀行	2.435%	31,340 元	+1,530 元/月
台灣企銀	2.50%	31,610 元	+1,800 元/月

資料來源：各銀行官網，2025/4/23 統計

4.2 民間銀行一般房貸試算

房貸銀行	一般購屋貸款最低利率	每月預估償還金額	與 2.06%相比多多少？
中國信託	2.68%	32,363 元	+2,553 元/月
國泰世華	2.72%	32,532 元	+2,722 元/月
台北富邦	2.65%	32,237 元	+2,427 元/月
新光銀行	2.50%	31,610 元	+1,800 元/月
台新銀行	2.65%	32,237 元	+2,427 元/月
玉山銀行	2.75%	32,659 元	+2,849 元/月
聯邦銀行	2.95%	33,513 元	+3,703 元/月
凱基銀行	2.70%	32,448 元	+2,638 元/月
遠東商銀	2.50%	31,610 元	+1,800 元/月
王道銀行	2.29%	30,743 元	+933 元/月

資料來源：各銀行官網，2025/4/23 統計

5. 2025 年各銀行房貸方案與優惠比較

除了公股銀行之外，民間銀行也積極推出不同類型的房貸方案，如加碼優惠、寬限期等。以下以中國信託、國泰世華、台北富邦、新光、台新、凱基等銀行為例，彙整「一般房屋貸款」的主要條件：

銀行	中國信託銀行	國泰世華銀行	台北富邦銀行	新光銀行	台新銀行	凱基銀行
房貸利率	2.68% 起	2.72% 起	2.65% 起	2.50% 起	2.65% 起	2.70% 起
貸款成數	85%	80%	80%	80%	80%	未公告
貸款年限(最長)	30 年	未公告	30 年	未公告	30 年	40 年
寬限期	3 年	3 年	未公告	未公告	3 年	未公告
相關費用	8,000 元	5,000～20,000 元	5,000 元	6,000 元起	8,000～10,000 元	5,000 元

資料來源：各銀行官網，2025/4/17 統計

6. 2024 國銀房貸業務排名速覽

根據金管會統計，2024 年國銀房貸餘額前十名中，公股銀行有 5 家進榜，顯示公股銀行依舊在房貸市場具有穩固地位。

2024 排名	銀行	購置住宅貸款餘額（億元）	年增率
1	台灣銀行	11,255.97	17.32%
2	台灣土地銀行	11,040.38	14.16%
3	中國信託商業銀行	9,493.37	1.68%
4	合作金庫商業銀行	7,995.89	19.70%
5	台北富邦銀行	7,039.79	7.07%
6	華南商業銀行	6,478.97	18.08%
7	國泰世華商業銀行	5,901.01	5.70%
8	第一商業銀行	5,889.88	16.90%
9	玉山商業銀行	5,497.23	6.56%
10	彰化商業銀行	4,648.80	14.16%

資料來源：金管會

7. 央行升息對房貸的影響

7.1 影響機制示例

假設某位貸款人於 A 銀行申請「指標型房貸」，指標利率以「中華郵政一年期定存利率」為準。若最初定存利率為 0.85%，個人加碼 0.5%，房貸利率即為 1.35%。當央行升息 0.125%（半碼）後，中華郵政的定存利率同步調升為 0.975%，該名貸款人的實際房貸利率也會提高為 1.475%（0.975% + 0.5%）。利率一旦上調，月付金額或總貸款利息金額負擔均隨之增加。

7.2 沒升息也可能上調房貸利率？

需要注意的是，即使央行決策「暫停升息」，部分銀行還是可能調整「基準利率」，導致房貸族利率上升。原因在於各銀行在計算「指標利率」的方式不一，可能會考量同業競爭力、資金成本、風險評估等因素，自行調整房貸基準。

8. 2025 年央行升息會議與關鍵時間表

以下列出 2024～2025 年央行理監事會議重點。自 2024 年 3 月起，台灣央行先行升息半碼；隨後雖多次暫停升息，但房貸市場利率仍持續微幅升高。

會議日期	升息決議結果
2024/3/21	升息 0.5 碼（+0.125%）
2024/6/13	暫停升息
2024/9/19	暫停升息
2024/12/19	暫停升息
2025/3/20	暫停升息
2025/6/19	尚未宣布
2025/9/18	尚未宣布
2025/12/18	尚未宣布

註：央行「半碼」= 0.125%，「一碼」= 0.25%。

9. 面對房貸升息：五大申貸攻略

無法預測未來利率是否繼續攀升，但若已有購屋需求，儘量爭取較優的貸款條件是關鍵。以下幾種方法可為您加分：

提升信用評分、與往來銀行加深互動

良好信用紀錄：按時繳信用卡費用、少剪卡、3 個月內聯徵查詢不要太多次。
首選熟悉的往來銀行：如在該行有固定薪轉、存款往來、基金投資等，有助談到更低加碼。

維持穩定工作與收入

遞交扣繳憑單、薪轉存摺、財力證明，展現穩定還款能力。
行業、職位穩定也會讓銀行風險評分較佳。

選擇條件較好的標的物（地段佳、屋齡新）

位於市中心或市場價值高區域的房屋鑑價較高，銀行願意給更優惠利率或較高成數。
屋況、新舊程度越好，銀行風險越低，也有助利率談判。

提供保證人或擔保品

大多數銀行保證人須為二等親內，或可加碼父母名下不動產為擔保。
降低銀行風險，有機會降低加碼利率。

考慮加購房貸壽險

銀行視房貸壽險為額外保障，降低違約風險。
可幫助提升成數或爭取利率，但須確定額外的保費負擔能力。

10. 房貸利率越來越高，銀行陰謀還是真行善？

近年出現 30 年、40 年甚至更長的還款期房貸，看似給購屋族「攤得更長、壓力更輕」。但對銀行而言，也意味著更多利息收入和更長等待期，尤其當升息週期到來：

銀行可獲得更高總利息收入。
時間拉長，有機會等到下一波利率上調，進而多賺利差。
民眾看到月繳金額較低，降低購屋門檻，推動房貸需求增長。

11. 房貸還款期越長，總利息越高？

以「還款期數延長」的模式，月付金確實會降低，卻往往意味著最終繳付的利息總額更龐大。以下舉簡化示例：假設貸款 800 萬，年利率 2.5%，

貸款 20 年：雖然每月繳款相對較多，但總利息可能在 X 百萬元左右。
貸款 30 年或 40 年：月付金降低，但扣除本金後，其餘利息支出可能會增加數十至上百萬元。

建議根據自身財務能力，衡量「月付金壓力」與「總利息負擔」的平衡點，而非一味追求最長期數。

常見問題（Q&A）

Q1：升息「半碼」與「一碼」的差別是什麼？

在台灣，半碼代表 0.125%，一碼則代表 0.25%。央行每次理監事會議有可能宣布升息半碼或一碼，通常用來控制通膨、調節市場資金。

Q2：央行升息會不會立刻導致我的房貸月付金變動？

若您是機動利率（浮動利率），則會隨著銀行「指標利率」調整而改變；但銀行通常會在季調或月調時才更新利率，不一定會「立即」在升息當天調整。若您是固定利率房貸，則合約期內不受影響。

Q3：沒有升息，為何我收到銀行利率上調的通知？

有些銀行房貸依「定儲指數利率」「內部基準利率」為調整依據。即使央行宣告暫停升息，銀行若因自身資金成本或風險而調高基準，房貸利率也可能上浮。

Q4：如果房貸還不出來，怎麼辦？

若財務壓力沉重，可考慮延長貸款年限、寬限期、二胎房貸、增貸、或嘗試與原銀行協商、轉貸到利率更優惠的銀行。重要的是先做好收支規劃，避免拖延至發生逾期、信用損害。

Q5：房貸轉貸能節省多少利息？

需考慮轉貸時的手續費、違約金、評估費等成本。同時比較新、舊銀行的利率差距，計算整體支出是否划算。若節省的利息大於各項轉貸成本，就有轉貸的意義。

總結

面對「升息」、「通膨」、「高房價」的三重衝擊，房貸利率已經重回 2% 以上，未來甚至可能繼續攀升。在此情況下，建議民眾首先應確保日常生活的基本支出與緊急預備金，以免資金過度集中在房貸上，導致財務周轉不靈。

同時，可考慮善用房貸的轉貸或增貸方案，以降低利息支出。然而，在進行轉貸前應謹慎比較需支付的違約金、手續費，以及能節省的利息差額，仔細計算後再做出決定。

此外，若認為央行未來仍有持續升息的可能，民眾可以考慮選擇一段式的機動利率或是較為穩定的固定利率產品，以提前鎖定利率風險。