泰國買房全攻略，外國人如何在泰國擁有房地產？

疫情過後，越來越多海外買家及外國人在泰國將目光投向泰國房產市場，無論是自住、投資，或者作為退休規劃的度假住所，泰國都具備相當的吸引力。然而，泰國並非移民國家，且有許多獨特的法規限制，如「49/51原則」及外國人金流監管規範等法律規定。若想在泰國順利置產，除須了解當地法律外，也要評估長期居留與未來資產規劃的可行性。

本篇文章將為你詳細介紹泰國買房的規定、流程、費用、稅務、產權歸屬、簽證與居留、常見地雷及相關風險，讓你在踏入泰國房地產市場之前，先做好充分準備。

泰國外國人買房的基本規則與法源依據

泰國的公寓通常以「實坪制」計算，不含公設比，多數附帶裝潢與家具。此外，社區內標配游泳池、健身房，甚至高級公寓還有宴客廳、SPA 室等，並採用五星級飯店的物業管理模式，提升生活品質。

1. 49/51 原則

泰國政府為了確保泰國公民對本國土地與財產保有主導權，規定外國人可持有公寓大樓總面積的 49%；其餘 51% 則必須是泰國籍人士(本國人)或泰國法人所持有。如果該棟公寓整體外國人佔比已達上限，即使你願意付更高代價，也無法再次登記永久產權。

2. 永久產權 (Freehold) 與租賃權 (Leasehold)

永久產權：外國人可在不超過 49% 持份限制的前提下，合法買下公寓單位（Condominium）的產權並可登記於名下。
租賃權：若想購買獨棟別墅或聯排別墅，但因外國人不可直接擁有土地，則可透過長期租賃方式取得最多 30 年的土地使用權，期滿可續約，最長可達 90 年。不過，若地主在此期間轉讓該土地所有權，承租者也需要重新確認與新地主的合約。

3. 外國人金流規範

泰國對外國資金流入相當重視。外國購房者若要買房，必須使用非泰銖的國際貨幣（如 USD）從海外電匯到泰國，並於過戶時向土地廳出示「海外匯款證明（FET, Foreign Exchange Transaction）」。這代表：

匯款地點必須在泰國境外。
匯款帳戶原則上須為買家個人帳戶。
若無法符合規範或無法提交 FET，將無法完成產權過戶。

4. 身分與繼承問題

繼承：外國人若在泰國過世，其名下房產會面臨是否符合 49/51 原則的檢驗。若繼承人是外國人，但該棟公寓的外國人持有比例已滿，則必須在一年內賣出；若不處理，政府可能會強制拍賣。
身分：購買泰國房產並不代表能直接取得泰國身份或長期居留資格，需搭配其他簽證（如退休簽證、投資簽證、菁英簽證等）才可長期停留。

曼谷房價 vs. 台灣房價

許多人認為泰國房產價格便宜，但實際上，若以曼谷市中心來看，每坪價格仍達 70 至 80 萬台幣，主流公寓項目約 20 坪，總價破千萬，與台北市蛋白區相當。至於獨棟別墅或百坪豪宅，價格甚至動輒破億。

以台北核心地段作為比較標準，會導致錯誤認知。例如，在曼谷市區購買千萬公寓，若換算至台灣，同等價位其實可以在台北市社子島、新北市萬里、高雄旗山或台東市購買房產。再加上曼谷市面積達 1569 平方公里，人口超過 1400 萬，而台北市僅 264 平方公里、人口約 265 萬，兩者條件差異極大，並不適合直接比較。

此外，泰國地大物博，光是曼谷的面積就相當於 14 個台北市，新建案不斷推出，導致二手市場需求有限，房屋轉售難度較高。即使有投資人認為可透過出租獲利，仍需考慮修繕、管理、租賃合約等隱形成本，這些問題對外國人來說，可能難以自行處理。

如何在泰國買房？流程與步驟

訂定購屋目標

自住、渡假或投資（出租、轉售）
預算、地點（泰國的曼谷市中心、郊區、清邁、普吉島、蘇梅島或華欣等）
產權種類（永久產權公寓或租賃權房屋）

物件搜尋與仲介或律師協助

透過可靠的房產公司、仲介諮詢市況
或自行到建案現場了解、與建商洽談
律師或法律顧問可協助審閱合約、檢視法律風險

付訂金並簽約

通常先支付 5~10 萬泰銖（或部分百分比）作為訂金
簽定「買賣合約」前須詳讀條款，包括付款節點、違約責任、交屋日期等
建議雙方對付款方式及產權移轉文件有明確約定

頭期款與尾款支付

新成屋或現房：簽約時支付頭期款（約總價 20~30%），餘款可在過戶時一次性付清
預售建案：依工程進度分期付款，完工前付完尾款

取得海外匯款證明（FET）

匯款用途必須標示為購屋資金
保留銀行出具的匯款通知單、外匯交易憑證
過戶時向土地廳提交，以證明此資金合法從境外匯入

土地廳過戶與產權登記

到土地廳辦理所有權移轉登記
支付過戶稅費及相關行政費用
最終取得房產權狀、買賣合約及藍色戶口簿（公寓管理處會有當地戶口簿但不等同於公民身分）

購買泰國房地產的主要費用與稅務

下表彙整買賣雙方在泰國置產時，可能會碰到的幾項主要費用與稅務類型：

1. 產權轉移費 (Transfer Fee)

計算方式：以「政府評估價值」的 2% 為基準
支付對象：原則上由買方支付，可由買賣雙方協調
適用情況：過戶當日於土地廳繳納，通常由雙方自行協議分擔比例

2. 特別營業稅 (Specific Business Tax)

計算方式：以「政府評估價」或「成交價」的 3.3%（取其高者）
支付對象：賣方
適用情況：房屋持有未達 5 年即轉售時徵收

3. 印花稅 (Stamp Duty)

計算方式：以「政府評估價」的 0.5%
支付對象：賣方
適用情況：房屋持有超過 5 年才出售，可免繳特別營業稅，改繳印花稅 0.5%

4. 預扣所得稅 (Withholding Tax)

計算方式：以「累進稅率」計算，根據賣方收入或公司法人狀況
支付對象：賣方
適用情況：根據實際收入級距、持有年數等有不同稅率

5. 租賃登記費 (租賃房屋)

計算方式：以「租期內租金總額」的 1.1%
支付對象：出租人、承租人雙方平均負擔
適用情況：只有租期超過 3 年以上才強制到土地廳登記

6. 物業管理費 (CAM Fee)

計算方式：依建物面積計算或社區管理公約
支付對象：買方／屋主
適用情況：用於支付公共設施維護、管理人員薪資、水電等

7. 公共基金 (Sinking Fund)

計算方式：社區公寓一次性收取，金額視開發商或社區規模而定
支付對象：買方
適用情況：保留作為將來大修、設備更新的儲備金

注意：稅率與費用可能因政策調整或個案條件而改變，實際以土地廳規定與當年法令為準。

產權持有模式與風險分析

個人名義持有公寓

符合外國人購買上限的 49%
需確保匯款證明（FET）完整
單一屋主繼承風險低，惟需定期更新簽證以確保在泰居留合法

租賃權（Leasehold）

最長 30 年，可續約至 90 年
適用別墅、聯排別墅、土地等外國人不可直接永久持有之物件
地主發生糾紛或轉手時，租賃方的權益可能受牽連，需重新談判續約

公司名義持有

泰國公司必須由泰籍人士持股 51% 以上
購買獨棟、土地或大坪數物件時可能選擇此模式
公司結構與稅務申報較複雜，需要經驗豐富的律師／會計協助

地上權 (皇室土地)

若土地屬泰國皇室所有，只能透過長期租約取得使用權
多出現在曼谷頂級地段或特定區域豪宅
合約期限和續約條件需看皇室租賃規範，流程更複雜

例如，曼谷市中心的土地大多屬於泰國皇室出租，購買這些地區的房產，僅能擁有建物，而非土地。但若購買位於非出租範圍的房產，則有機會取得永久土地權。

在泰居留簽證與生活配套

1. 簽證類型概覽

退休簽證 (O-A / O-X)

申請年齡：50 歲以上
存款要求：需在泰國銀行保留至少 80 萬泰銖，或證明每月收入 6.5 萬泰銖
每年需延簽，並每 90 天向移民局報到

投資簽證 (Investment Visa)

投資金額：不少於 1000 萬泰銖
用於購買房產、政府債券或認購泰國基金
每年續簽，須維持投資狀態

泰國精英簽證 (Elite Visa)

透過繳納一次性會員費，取得 5~20 年居留權
無需額外財力證明，可享機場通關、接送等貴賓服務
需定期繳年費或依會員等級不同而定

長期居民簽證 (LTR)

投資至少 50 萬美元於泰國房地產或政府債券
即可申請 10 年簽證，每年報到一次
適合有意長期在泰國工作的專業人士或富裕退休族

2. 當地生活與醫療配套

生活成本：一般物價與民生消費比台灣略低，曼谷市中心的消費水準相對高
交通狀況：地鐵（MRT）、空鐵（BTS）四通八達，但上下班尖峰時段仍相當堵塞
醫療保險：泰國私立醫院品質佳，費用比歐美便宜，建議外國人購買國際醫療保險
環境問題：部分季節空氣污染（PM2.5）嚴重；雨季期間易淹水，選房地區需謹慎

常見地雷與風險提示

金流操作不慎：

若沒有從海外直接電匯，或銀行證明文件不齊全，導致無法在土地廳過戶，恐使訂金與房款都難以挽回，或必須產生額外費用。

外國人持有比例已達上限：

若在簽約後才發現該棟公寓外籍買家配額已滿，則無法取得所有權。購買前務必先向開發商或仲介確認比例。

建案品質或偷工減料：

部分建設公司、開發商在供過於求的惡性競爭下，為壓低成本可能偷工減料，預售屋交屋後維修負擔全落在買家身上。建議選擇信譽良好的上市建商或評價佳的開發案。

租賃權的轉讓風險：

別墅或土地採租賃模式時，一旦地主更換，新地主未必承認原租賃合約，必須再次溝通。

法律與繼承問題：

若屋主不幸過世，其子女若同樣是外國人，必須符合 49% 原則或在一年內出售。對長期規劃而言，須謹慎評估。

簽證與身份不穩定：

諸如退休簽證、精英簽證並非「保證入籍」的移民簽證，且每年或每 90 天都需向移民局報到，一旦有任何簽證瑕疵，將影響在泰居留權。

常見問題（Q&A）

Q1：外國人可以在泰國買房申請貸款嗎？

A：泰國僅部分銀行對外國人提供房貸服務，但審核較嚴、利率較高，通常貸款成數也不如泰國本地人。許多海外投資者會選擇在自己國家（例如台灣）貸款，再將資金匯到泰國購屋。

Q2：買泰國房子一定要到當地辦理過戶嗎？

A：大多數情況下，外國人需親自入境泰國並前往土地廳辦理過戶，還需要近期入境紀錄與 FET 文件。若因特殊情況無法親赴泰國，可與開發商、律師事務所或當地大使館協調進行文件公證及視訊過戶，但仍須符合法規。

Q3：購買預售房和現房有什麼差異？

A：預售房多在建案初期會有優惠折扣，能以較低價格取得，但需要等待完工。完工後若房市行情看漲，有潛在獲利機會；反之，若中途開發商資金斷鏈或工期延誤，風險也相對較大。現房則可立即驗屋並入住，出租或轉賣更快，但折扣空間通常小於預售。

Q4：在泰國買房可以同時擁有土地嗎？

A：外國人無法以個人名義擁有土地所有權，只有透過租賃權 (Leasehold) 或成立泰國公司（泰國人持股 >=51%）才可間接持有土地。若是購買公寓（Condo），外國人可以合法持有公寓永久產權，但該公寓樓地板面積仍需符合外國人持有比例 49% 的限制。

Q5：房屋繼承會遭遇到哪些問題？

A：若原屋主過世後想把房子繼承給外國籍親屬，需先符合公寓外國人總持有度未超標，否則一年內必須出售。若繼承人不想在泰國處理房地產，則可能得面臨政府強制處分的風險。

總結

泰國買房對外國人而言並非高不可攀，但需要耗費一番功夫熟悉當地法規。從「49/51 原則」到「FET 金流規範」，再到長期居留簽證與房屋繼承風險，每一個環節都必須謹慎評估。

如果你的目標是追求一個度假、退休或投資的第二人生，泰國以其豐富的文化、美食、友善氛圍和生活成本優勢，依然極具吸引力。不過，強調「買房不等於取得身分」，在購買前需先確定自己是否具備長期或反覆入境的簽證方案，同時也要為未來資產繼承、租金收入以及賣房轉手做好規畫。

唯有對泰國地產市場現況、法規細節、實務流程和潛在風險都充分瞭解，才能確保你的海外置產之路平穩順利。