泰國買房全攻略,外國人如何在泰國擁有房地產?

泰國買房全攻略,外國人如何在泰國擁有房地產?

疫情過後,越來越多海外買家及外國人在泰國將目光投向泰國房產市場,無論是自住、投資,或者作為退休規劃的度假住所,泰國都具備相當的吸引力。然而,泰國並非移民國家,且有許多獨特的法規限制,如「49/51原則」及外國人金流監管規範等法律規定。若想在泰國順利置產,除須了解當地法律外,也要評估長期居留與未來資產規劃的可行性。

本篇文章將為你詳細介紹泰國買房的規定、流程、費用、稅務、產權歸屬、簽證與居留、常見地雷及相關風險,讓你在踏入泰國房地產市場之前,先做好充分準備。

泰國外國人買房的基本規則與法源依據

泰國的公寓通常以「實坪制」計算,不含公設比,多數附帶裝潢與家具。此外,社區內標配游泳池、健身房,甚至高級公寓還有宴客廳、SPA 室等,並採用五星級飯店的物業管理模式,提升生活品質。

1. 49/51 原則

泰國政府為了確保泰國公民對本國土地與財產保有主導權,規定外國人可持有公寓大樓總面積的 49%;其餘 51% 則必須是泰國籍人士(本國人)或泰國法人所持有。如果該棟公寓整體外國人佔比已達上限,即使你願意付更高代價,也無法再次登記永久產權。

2. 永久產權 (Freehold) 與租賃權 (Leasehold)

  • 永久產權:外國人可在不超過 49% 持份限制的前提下,合法買下公寓單位(Condominium)的產權並可登記於名下。
  • 租賃權:若想購買獨棟別墅或聯排別墅,但因外國人不可直接擁有土地,則可透過長期租賃方式取得最多 30 年的土地使用權,期滿可續約,最長可達 90 年。不過,若地主在此期間轉讓該土地所有權,承租者也需要重新確認與新地主的合約。

3. 外國人金流規範

泰國對外國資金流入相當重視。外國購房者若要買房,必須使用非泰銖的國際貨幣(如 USD)從海外電匯到泰國,並於過戶時向土地廳出示「海外匯款證明(FET, Foreign Exchange Transaction)」。這代表:

  1. 匯款地點必須在泰國境外。
  2. 匯款帳戶原則上須為買家個人帳戶。
  3. 若無法符合規範或無法提交 FET,將無法完成產權過戶。

4. 身分與繼承問題

  • 繼承:外國人若在泰國過世,其名下房產會面臨是否符合 49/51 原則的檢驗。若繼承人是外國人,但該棟公寓的外國人持有比例已滿,則必須在一年內賣出;若不處理,政府可能會強制拍賣。
  • 身分:購買泰國房產並不代表能直接取得泰國身份或長期居留資格,需搭配其他簽證(如退休簽證、投資簽證、菁英簽證等)才可長期停留。

曼谷房價 vs. 台灣房價

許多人認為泰國房產價格便宜,但實際上,若以曼谷市中心來看,每坪價格仍達 70 至 80 萬台幣,主流公寓項目約 20 坪,總價破千萬,與台北市蛋白區相當。至於獨棟別墅或百坪豪宅,價格甚至動輒破億。

以台北核心地段作為比較標準,會導致錯誤認知。例如,在曼谷市區購買千萬公寓,若換算至台灣,同等價位其實可以在台北市社子島、新北市萬里、高雄旗山或台東市購買房產。再加上曼谷市面積達 1569 平方公里,人口超過 1400 萬,而台北市僅 264 平方公里、人口約 265 萬,兩者條件差異極大,並不適合直接比較。

此外,泰國地大物博,光是曼谷的面積就相當於 14 個台北市,新建案不斷推出,導致二手市場需求有限,房屋轉售難度較高。即使有投資人認為可透過出租獲利,仍需考慮修繕、管理、租賃合約等隱形成本,這些問題對外國人來說,可能難以自行處理。

如何在泰國買房?流程與步驟

訂定購屋目標

  • 自住、渡假或投資(出租、轉售)
  • 預算、地點(泰國的曼谷市中心、郊區、清邁普吉島、蘇梅島或華欣等)
  • 產權種類(永久產權公寓或租賃權房屋)

物件搜尋與仲介或律師協助

  • 透過可靠的房產公司、仲介諮詢市況
  • 或自行到建案現場了解、與建商洽談
  • 律師或法律顧問可協助審閱合約、檢視法律風險

付訂金並簽約

  • 通常先支付 5~10 萬泰銖(或部分百分比)作為訂金
  • 簽定「買賣合約」前須詳讀條款,包括付款節點、違約責任、交屋日期等
  • 建議雙方對付款方式及產權移轉文件有明確約定

頭期款與尾款支付

  • 新成屋或現房:簽約時支付頭期款(約總價 20~30%),餘款可在過戶時一次性付清
  • 預售建案:依工程進度分期付款,完工前付完尾款

取得海外匯款證明(FET)

  • 匯款用途必須標示為購屋資金
  • 保留銀行出具的匯款通知單、外匯交易憑證
  • 過戶時向土地廳提交,以證明此資金合法從境外匯入

土地廳過戶與產權登記

  • 到土地廳辦理所有權移轉登記
  • 支付過戶稅費及相關行政費用
  • 最終取得房產權狀、買賣合約及藍色戶口簿(公寓管理處會有當地戶口簿但不等同於公民身分)

購買泰國房地產的主要費用與稅務

下表彙整買賣雙方在泰國置產時,可能會碰到的幾項主要費用與稅務類型:

1. 產權轉移費 (Transfer Fee)

  • 計算方式:以「政府評估價值」的 2% 為基準
  • 支付對象:原則上由買方支付,可由買賣雙方協調
  • 適用情況:過戶當日於土地廳繳納,通常由雙方自行協議分擔比例

2. 特別營業稅 (Specific Business Tax)

  • 計算方式:以「政府評估價」或「成交價」的 3.3%(取其高者)
  • 支付對象:賣方
  • 適用情況:房屋持有未達 5 年即轉售時徵收

3. 印花稅 (Stamp Duty)

  • 計算方式:以「政府評估價」的 0.5%
  • 支付對象:賣方
  • 適用情況:房屋持有超過 5 年才出售,可免繳特別營業稅,改繳印花稅 0.5%

4. 預扣所得稅 (Withholding Tax)

  • 計算方式:以「累進稅率」計算,根據賣方收入或公司法人狀況
  • 支付對象:賣方
  • 適用情況:根據實際收入級距、持有年數等有不同稅率

5. 租賃登記費 (租賃房屋)

  • 計算方式:以「租期內租金總額」的 1.1%
  • 支付對象:出租人、承租人雙方平均負擔
  • 適用情況:只有租期超過 3 年以上才強制到土地廳登記

6. 物業管理費 (CAM Fee)

  • 計算方式:依建物面積計算或社區管理公約
  • 支付對象:買方/屋主
  • 適用情況:用於支付公共設施維護、管理人員薪資、水電等

7. 公共基金 (Sinking Fund)

  • 計算方式:社區公寓一次性收取,金額視開發商或社區規模而定
  • 支付對象:買方
  • 適用情況:保留作為將來大修、設備更新的儲備金

注意:稅率與費用可能因政策調整或個案條件而改變,實際以土地廳規定與當年法令為準。

產權持有模式與風險分析

個人名義持有公寓

  • 符合外國人購買上限的 49%
  • 需確保匯款證明(FET)完整
  • 單一屋主繼承風險低,惟需定期更新簽證以確保在泰居留合法

租賃權(Leasehold)

  • 最長 30 年,可續約至 90 年
  • 適用別墅、聯排別墅、土地等外國人不可直接永久持有之物件
  • 地主發生糾紛或轉手時,租賃方的權益可能受牽連,需重新談判續約

公司名義持有

  • 泰國公司必須由泰籍人士持股 51% 以上
  • 購買獨棟、土地或大坪數物件時可能選擇此模式
  • 公司結構與稅務申報較複雜,需要經驗豐富的律師/會計協助

地上權 (皇室土地)

  • 若土地屬泰國皇室所有,只能透過長期租約取得使用權
  • 多出現在曼谷頂級地段或特定區域豪宅
  • 合約期限和續約條件需看皇室租賃規範,流程更複雜

例如,曼谷市中心的土地大多屬於泰國皇室出租,購買這些地區的房產,僅能擁有建物,而非土地。但若購買位於非出租範圍的房產,則有機會取得永久土地權。

在泰居留簽證與生活配套

1. 簽證類型概覽

退休簽證 (O-A / O-X)

  • 申請年齡:50 歲以上
  • 存款要求:需在泰國銀行保留至少 80 萬泰銖,或證明每月收入 6.5 萬泰銖
  • 每年需延簽,並每 90 天向移民局報到

投資簽證 (Investment Visa)

  • 投資金額:不少於 1000 萬泰銖
  • 用於購買房產、政府債券或認購泰國基金
  • 每年續簽,須維持投資狀態

泰國精英簽證 (Elite Visa)

  • 透過繳納一次性會員費,取得 5~20 年居留權
  • 無需額外財力證明,可享機場通關、接送等貴賓服務
  • 需定期繳年費或依會員等級不同而定

長期居民簽證 (LTR)

  • 投資至少 50 萬美元於泰國房地產或政府債券
  • 即可申請 10 年簽證,每年報到一次
  • 適合有意長期在泰國工作的專業人士或富裕退休族

2. 當地生活與醫療配套

  • 生活成本:一般物價與民生消費比台灣略低,曼谷市中心的消費水準相對高
  • 交通狀況:地鐵(MRT)、空鐵(BTS)四通八達,但上下班尖峰時段仍相當堵塞
  • 醫療保險:泰國私立醫院品質佳,費用比歐美便宜,建議外國人購買國際醫療保險
  • 環境問題:部分季節空氣污染(PM2.5)嚴重;雨季期間易淹水,選房地區需謹慎

常見地雷與風險提示

金流操作不慎:

若沒有從海外直接電匯,或銀行證明文件不齊全,導致無法在土地廳過戶,恐使訂金與房款都難以挽回,或必須產生額外費用。

外國人持有比例已達上限:

若在簽約後才發現該棟公寓外籍買家配額已滿,則無法取得所有權。購買前務必先向開發商或仲介確認比例。

建案品質或偷工減料:

部分建設公司、開發商在供過於求的惡性競爭下,為壓低成本可能偷工減料,預售屋交屋後維修負擔全落在買家身上。建議選擇信譽良好的上市建商或評價佳的開發案。

租賃權的轉讓風險:

別墅或土地採租賃模式時,一旦地主更換,新地主未必承認原租賃合約,必須再次溝通。

法律與繼承問題:

若屋主不幸過世,其子女若同樣是外國人,必須符合 49% 原則或在一年內出售。對長期規劃而言,須謹慎評估。

簽證與身份不穩定:

諸如退休簽證、精英簽證並非「保證入籍」的移民簽證,且每年或每 90 天都需向移民局報到,一旦有任何簽證瑕疵,將影響在泰居留權。

常見問題(Q&A)

Q1:外國人可以在泰國買房申請貸款嗎?

A:泰國僅部分銀行對外國人提供房貸服務,但審核較嚴、利率較高,通常貸款成數也不如泰國本地人。許多海外投資者會選擇在自己國家(例如台灣)貸款,再將資金匯到泰國購屋。

Q2:買泰國房子一定要到當地辦理過戶嗎?

A:大多數情況下,外國人需親自入境泰國並前往土地廳辦理過戶,還需要近期入境紀錄與 FET 文件。若因特殊情況無法親赴泰國,可與開發商、律師事務所或當地大使館協調進行文件公證及視訊過戶,但仍須符合法規。

Q3:購買預售房和現房有什麼差異?

A:預售房多在建案初期會有優惠折扣,能以較低價格取得,但需要等待完工。完工後若房市行情看漲,有潛在獲利機會;反之,若中途開發商資金斷鏈或工期延誤,風險也相對較大。現房則可立即驗屋並入住,出租或轉賣更快,但折扣空間通常小於預售。

Q4:在泰國買房可以同時擁有土地嗎?

A:外國人無法以個人名義擁有土地所有權,只有透過租賃權 (Leasehold) 或成立泰國公司(泰國人持股 >=51%)才可間接持有土地。若是購買公寓(Condo),外國人可以合法持有公寓永久產權,但該公寓樓地板面積仍需符合外國人持有比例 49% 的限制。

Q5:房屋繼承會遭遇到哪些問題?

A:若原屋主過世後想把房子繼承給外國籍親屬,需先符合公寓外國人總持有度未超標,否則一年內必須出售。若繼承人不想在泰國處理房地產,則可能得面臨政府強制處分的風險。

總結

泰國買房對外國人而言並非高不可攀,但需要耗費一番功夫熟悉當地法規。從「49/51 原則」到「FET 金流規範」,再到長期居留簽證與房屋繼承風險,每一個環節都必須謹慎評估。

如果你的目標是追求一個度假、退休或投資的第二人生,泰國以其豐富的文化、美食、友善氛圍和生活成本優勢,依然極具吸引力。不過,強調「買房不等於取得身分」,在購買前需先確定自己是否具備長期或反覆入境的簽證方案,同時也要為未來資產繼承、租金收入以及賣房轉手做好規畫。

唯有對泰國地產市場現況、法規細節、實務流程和潛在風險都充分瞭解,才能確保你的海外置產之路平穩順利。

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