房仲證照有哪些？不動產經紀人與營業員一次搞懂

房地產交易涉及高額金錢往來，近年來更因政府法規完善以及消費者法律意識提升，讓「不動產證照」的重要性日益顯著。想從事房仲相關工作、或準備在房地產業長期發展者，常常在「不動產經紀人」與「不動產營業員」兩種證照之間猶豫不決。除此之外，「地政士」與「不動產估價師」等相關證照在業界也扮演著不同角色。本篇文章將綜合各方資訊，為您完整整理從報考條件、考科內容、薪資範圍、執業規定，到考試難度等詳細資訊，帶您一次瞭解房仲證照的全貌。

一、房仲證照介紹與重要性

1.1 什麼是房仲證照？

「房仲證照」一般用來指在不動產領域中，政府所規定的合法執業資格，最常見的包括：

不動產經紀人
不動產營業員

此兩者同屬《不動產經紀業管理條例》下的合法證照體系。不動產經紀人需經過國家考試合格並擁有一年以上房仲從業經驗後，方能取得領照資格；不動產營業員則只需完成四天、共30小時的專業培訓課程，並通過結業考試即可向內政部申請登錄、取得執業資格。

不動產營業員執照的工作範圍涵蓋協助不動產經紀人處理仲介行政業務，並在建設公司從事不動產代銷業務。

而不動產經紀人的職責涵蓋監督與執行各類不動產交易業務，並確保交易程序符合法規。不動產營業員可在法規許可的範圍內，作為中間協商者簽署特定文件，包括不動產租賃買賣契約、不動產承租、承購要約書、租賃及買賣契約書。此外，也可負責撰寫與確認不動產說明文件與廣告內容，並簽發定金收據，以確保交易文件的完整與合規。

在台灣，沒有持有上述任一證照便執行仲介業務，即屬違法行為，最高可被處以6～30萬元罰鍰；同時，也無法在相關契約、要約書、說明書等具法律效益的文件上具名簽章。所以，想當房仲業者在房地產業務領域持續職業發展，取得證照堪稱是進場的第一道門檻。

1.2 為何房仲證照重要？

合法保障：持有執照得以合法簽署房屋買賣、租賃以及定金收據等重要文件，一旦缺乏合法簽章權，交易即可能面臨法律風險。
專業形象：房屋交易金額高、牽涉層面廣，消費者普遍更信任具備證照的專業人士，提升成交率與客戶滿意度。
市場趨勢：近年來各大品牌房仲積極展店，對不動產經紀人或營業員的需求不斷增加；同時，市場對專業人士的需求度也在提升。
薪資抽成：不動產經紀人一般擁有更高的底薪與佣金抽成幅度，而不動產營業員則能在從業過程中逐步累積經驗、學習交易技巧。

二、不動產經紀人 vs. 不動產營業員：差異與考試重點

以下表格彙整「不動產經紀人」與「不動產營業員」在工作範疇、取得方式、薪資待遇、執業難度等方面的主要差異，讓您一目瞭然。

項目	不動產營業員	不動產經紀人
取得難度	完成政府認可機構之「30小時」訓練課程並通過課後考試即可	需通過考選部國家考試，並具備 1 年以上房仲業工作經驗才可換照
考試形式	由辦訓單位提供考試（100 題選擇題，60 分及格）	每年一考，筆試形式包含選擇題及申論題，各科平均達 60 分即可錄取
工作內容	協助經紀人處理不動產交易之行政業務、代銷業務	可獨立簽署不動產交易文件（如買賣契約書、不動產說明書、廣告稿等），合法從事房屋仲介及代銷業務
薪資範圍	基本薪資約 2.5～3 萬元不等 + 獎金抽成	基本薪資平均約 4 萬元起 + 更高佣金抽成（買賣最高 6% 或租賃 1.5 個月租金）
發展彈性	通常需受僱於房仲公司或代銷公司，學習期更短	可自行開業（獨立經紀業），或成為房仲公司裡的簽章支柱，工作彈性與權限更大
簽章權	無法自行簽章重要法律文件，必須由經紀人背書	可合法簽章不動產出租/出售委託書、承購要約書、租賃/買賣契約書、不動產說明書、廣告稿、定金收據等
法律依據	《不動產經紀業管理條例》第 25 條	《不動產經紀業管理條例》第 22 條
適合對象	想快速進入房仲領域、累積實務經驗，或時間有限、先試水溫的人	希望長期在不動產業深耕、或目標成為店長、經營者，甚至開設房仲公司的人

三、不動產經紀人：報考方式與考試科目

3.1 報考資格要求

學歷限制：高中職（含）以上畢業即可報考。
無科系背景限制：無論是法律、商管、理工科系皆可參加。
無需先具備不動產營業員證照才可報考：但欲「換領」不動產經紀人執照時，必須提供一年以上房仲業工作經驗之扣繳憑單證明。
報名時間：通常在每年 8 月開放報名，考試則在 11 月舉行（詳見考選部公告）。
報名費：約 1,600 元（以當年度簡章公告為準）。

3.2 考試科目

不動產經紀人考試由考選部統一命題，近年來考科主要包括以下 5 科：

國文
民法概要
不動產估價概要
不動產經紀相關法規概要
土地法與土地相關稅法

考題形式含選擇題與申論題，約各占 50%，考生平均成績達到 60 分即算及格分數。近年錄取率約落在 10%～25% 之間，雖說不算「極度困難」，但仍需嚴謹準備。許多考生建議加強針對「不動產估價概要」與「不動產經紀法規概要」兩科的複習，因為這兩科知識在實際從業上也相當重要。

3.3 不動產經紀人考試的優勢

專業度高：從學科到實務皆經過系統性考核，能更熟練處理複雜交易案件。
收入上限更高：法定佣金最高可收取成交價金的 6% 或等值租金 1.5 個月，特別在高價物件交易時，收入十分可觀。
開業資格：法律規定仲介、代銷營業處所皆需配置一定數量之不動產經紀人，經紀人更有機會獨立創業或成為公司合夥人。

四、不動產營業員：報考方式與執業範圍

4.1 報考資格

年齡限制：年滿 18 歲。
教育限制：一般須具備高中以上學歷（或同等學歷）。
訓練要求：需至內政部認可之機構、協會或大專院校，完成 30 小時（約四天）的專業訓練。
課程內容：
- 不動產法規：如《不動產經紀業管理條例》、《土地法》、《土地稅法》等。
- 基礎交易常識：買賣契約書範本、稅務計算、執業倫理、消費者保護法等。
- 行政流程與範例：廣告刊登、定金收據開立、協助整理資料等。

4.2 考試形式與及格標準

考試形式：由培訓機構安排考試，多採選擇題，總分 100 分，60 分及格，不倒扣。題目隨機抽選，但大多圍繞在課程涵蓋的法條與實務要點上。
考試難度：若出勤 30 小時認真聽課、用心做題，通過考試相對容易。部分機構考試通過率高達 90% 以上。
證照領取：考試合格後，向內政部登錄領取「不動產營業員」登錄證書，有效期 4 年。期限屆滿前，再完成 20 小時以上複訓課程即可續期。

4.3 執業範圍與薪資

工作內容：多半協助經紀人處理仲介業務，如帶看、廣告刊登、合同文件之準備等；也可在代銷公司擔任「代銷業務員」，推廣新成屋或預售案場。
薪資結構：一般底薪約 2.5～3 萬元，外加獎金抽成（依公司制度而定）。
發展彈性：若想繼續深耕，可在累積經驗期間準備不動產經紀人考試，待合格後再換證，即可在房仲體系中擁有簽章權與更高職責。

五、其他不動產相關證照考試比較：地政士、估價師

除了不動產經紀人與營業員外，房地產領域常見的還有「地政士」（俗稱代書）與「不動產估價師」。二者在市場需求上也相當可觀。簡要比較如下：

證照名稱	取得方式	核發機關	執業範圍	特色與優勢
地政士	需通過地政士考試，考科含土地法、地籍測量學、地政學、地籍清理法等	內政部	辦理土地登記、測量、產權變更等行政手續，也可擔任不動產交易代書	地政士常與房仲公司或銀行合作，熟悉各種產權狀態與登記流程，適合重視法律與契約細節者
不動產估價師	需通過不動產估價師考試，著重不動產估價原理、都市計畫、地政等專業科目	各地方政府地政機關上	評估不動產市值，提供估價報告，協助貸款、交易與稅務等	提供專業估價服務，對金融機構、投資人與建商都極具價值，可獨立開業或受僱於估價機構

備註：

地政士與不動產經紀人考科有部分重疊，部分考生會同時準備兩種考試，以一年或一年半取得雙證照，提升就業優勢。
不動產估價師考試難度較高，所需專業知識相當深厚，也較偏向市場分析與金融評估領域。

六、房仲證照與職涯發展

6.1 證照帶來的優勢

合法執業：避免違法風險與罰款，提供交易過程中的法律保障。
專業加分：證明個人在房地產專業領域的實力，能迅速建立專業形象，獲得客戶青睞。
薪資更高：多家大型房仲公司（如永慶、信義、東森、台灣房屋）皆提供保障底薪及抽成制度；經紀人擁有更高底薪與佣金上限。
職涯彈性：營業員可先快速入行、累積實務經驗，再進階考經紀人；經紀人則可選擇就業或自行開業。

6.2 成功考照的關鍵

系統化複習：不論是營業員的 30 小時課程還是經紀人的國家考試，均建議先熟悉考古題與法規條文。
重點導向：不動產經紀人考試中，「不動產估價概要」與「不動產經紀相關法規」分數比重與實際交易密切度高，可優先掌握。
搭配實務：若已在房仲公司就業，可將課本理論與日常帶看、解說、簽約等流程對照學習，效果更佳。
保持資訊更新：房地產市場法規時常調整（如實價登錄、稅制改革等），應隨時掌握最新資訊。

常見問題（FAQ）

Q1：如果我先考取不動產營業員，之後還能再考不動產經紀人嗎？

可以。 不動產營業員與不動產經紀人並無報考前置關係，兩種證照各自獨立。一般建議先取得不動產營業員的證照，進入行業累積實務經驗，再報考經紀人考試，錄取後待滿一年從業年資，便可辦理換發經紀人執照。

Q2：不動產經紀人考試錄取後，是不是立刻就能領證執業？

不行。 在通過不動產經紀人考試後，必須先經過一年以上房仲業的工作經驗才能領照。如果還未具備足夠年資，可暫時以「考試及格證明」向內政部申請登錄成「營業員」。待滿一年並能提供扣繳憑單證明後，再正式換領不動產經紀人證照。

Q3：不動產營業員證照有效期是多久？需要如何複訓？

不動產營業員證照有效期為 4 年。期滿前需於中央主管機關認可機構接受 20 小時之專業複訓，並辦理重新登錄登記即可延長證照效期，持續合法執業。

Q4：擁有不動產經紀人證照，收入真的比較高嗎？

在一般情況下，「不動產經紀人」擁有更高抽成上限與法律簽章權，薪水底薪也常高出營業員 1～2 萬元不等。如果交易案件金額越大，經紀人所得抽成報酬更可觀。但實際收入仍取決於個人業務及專業能力、公司制度，以及當前地區房市行情。

Q5：地政士或不動產估價師，和不動產經紀人或營業員的工作有何不同？

地政士（代書）：專精於土地登記、產權過戶、代書程序等較偏法規與權狀領域，經常與房仲配合。
不動產估價師：著重估價理論與市場分析，主要工作是幫銀行、機構或個人評估不動產價值，較少直接介入仲介買賣過程。
不動產經紀人/營業員：專職促成房屋買賣、租賃交易，靠佣金或手續費獲利。

Q6：如果我是新鮮人，想找工作又不確定自己適不適合房仲業，該怎麼做？

如果對房地產有興趣，可以先考不動產營業員證照，進入房仲公司嘗試。營業員的入門門檻較低，在過程中累積客源、體驗行銷與談判，若覺得有潛力再往不動產經紀人考照方向發展。若不適合，也至少多了一張證照與寶貴的銷售經驗。

總結

房仲行業因為金額與風險都相對高，法規對執業人員的專業素養和資格審核也更嚴謹。有志於從事房仲、代銷、開業仲介或想往高階管理職方向發展的人，考取不動產經紀人證照絕對是長遠來看最具優勢的選擇；若想先觀望市場、快速投入工作，不動產營業員證照門檻較低，也是一條良好的入行途徑。

總之，房仲證照的重要性不僅在於合法執行業務的門檻，更是提升專業信譽與市場競爭力的重要保證。只要做好考試規劃、確實理解法條與交易流程，就能在這個充滿機會的領域站穩腳步、創造優質的職涯發展。