套房貸款從定義、貸款種類到申辦流程與實務策略

隨著都市生活節奏加快以及年輕族群置產觀念的改變，小坪數的小套房逐漸成為購屋市場的重要選項。儘管套房因為坪數較小、流通性及增值性較一般住宅低，銀行方在審核貸款時往往採取較嚴格的標準，但只要掌握住正確策略，無論是購屋貸款或是融資（二胎）貸款，皆有機會順利取得資金。

本文將從套房的定義出發，介紹不同類型的套房貸款、申辦流程、如何提高貸款成數以及常見問題解答，期望協助讀者在眾多方案中找到最適合自己的貸款管道。

一、認識套房：定義與特點

在日常認知中，套房物件多指一房一廳一衛的格局，但在貸款審核中，銀行重點關注的是建物權狀「坪數」而非格局。各家銀行對於套房的認定標準略有不同，常見定義包括：

權狀坪數計算：主建物、附屬建物及公設加總後若小於15坪，即符合套房標準。
室內實用坪數：扣除公設附屬面積後，室內坪數實際面積若低於12坪。
主建物面積：僅以主建物計算，若低於8坪的房子，也會被視為小坪數套房。

這些標準反映了銀行對房屋保值性與市場流動性的顧慮，因為坪數過小的房屋通常轉手較困難，風險較高，進而影響貸款成數及利率評估。

二、小套房貸款類型及可行性

針對套房，市場上主要有兩種貸款方案：

購屋貸款

與一般房貸類似，購屋貸款主要用於購買自住或投資目的。但由於小坪數套房在市場上的流通性較差，銀行套房貸款在核貸的時候，通常採取較保守態度，房貸成數普遍約在套房總價 60%～70% 左右，相較於一般住宅貸款約總費用8成的申貸成數，條件顯得較嚴苛。

融資貸款（房屋二胎貸款）

當主要的房貸已經申辦，或急需資金周轉時，部分機構（多為民間融資公司）會提供二胎房貸服務。由於套房本身條件不及大坪數住宅優質，銀行往往較難核准二胎貸款，因此，若使用套房做為擔保品，申請融資貸款的審核條件可能更為嚴格。但對於信用良好或有特殊優勢的客戶來說，依然有機會獲得較高的融資成數。

三、如何提高買套房貸款成數

由於銀行擔心小坪數套房流動性差、抗跌性弱，因此房屋貸款成數相對不高。然而，只要能夠從房屋條件和個人狀況兩方面著手，依然能夠爭取更理想的貸款條件。以下是幾項實務策略：

優質地段

位於市中心、捷運站附近、繁華商圈或明星學區的套房，因區域增值潛力較高，銀行更願意提供較高貸款成數。

房屋狀況與屋齡

屋齡較低、裝潢完整且管理良好的套房，能降低銀行對未來轉售風險的顧慮。選擇有電梯且大廳管理完善的建物，也可提高核貸可能性。

個人信用與收入證明

穩定的工作、高薪收入與良好的信用紀錄是銀行評估的重要依據。上市櫃公司員工、公務員或專業人士在審核中更具競爭力，有助於爭取更高的貸款成數與較低的利率。

增加套房貸款坪數策略

小坪數貸款不好過，若單一小坪數套房無法滿足貸款條件，可考慮購買相鄰兩戶或多戶套房打通，形成面積達到15坪以上的住宅。雖然此舉涉及二次施工與合併門牌等程序，但轉化為一般住宅後，不僅可提高貸款成數（有機會提升至70%甚至80%），也有助於後續轉售。

四、套房貸款申辦流程

套房貸款銀行的申辦流程與一般房屋貸款相似，但由於套房條件特殊，銀行的審核流程可能更為嚴格。以下為常見申辦步驟：

前置作業

文件準備：包括申請人及保證人的身分證影本與印章、所得證明（如扣繳憑單、薪轉紀錄、銀行對帳單）、職業證明、購屋契約書影本、不動產權狀或土地與建物謄本等。
信用審查：銀行將調閱申請人近三年的聯徵紀錄，檢查是否存在逾期、退補或其他信用瑕疵。

房屋鑑價

銀行或委外鑑價公司會根據房屋地段、狀況、屋齡、裝潢及管理等因素進行房屋估價，並依此評估可核放貸款金額。

送件審核

申請資料送交銀行審核，銀行將根據申請人的財力、信用狀況及房屋估價結果決定是否核貸。

照會及對保簽約

為確認申請人真實身份及貸款用途，銀行會進行電話照會；隨後，申請人與銀行簽訂借款契約，明確貸款金額、利率、還款期限及方式。

抵押設定

前往地政事務所辦理房屋抵押權設定，通常設定金額為申請貸款金額的120%，並要求申請人投保住火險及地震險。

撥款入帳

完成所有手續後，銀行最快可於3個工作天內將貸款金額撥入申請人指定帳戶。

五、套房貸款利率多少？套房貸款服務管道比較

在購屋貸款方面，銀行貸款與民間貸款是兩大主要選擇，各自具有不同的特點與適用對象。

1. 銀行貸款

銀行是購屋貸款的首選，主要因為其年利率相對較低，特別是針對小坪數或小套房的貸款，年利率通常落在 1.6%～2.5% 之間。只要貸款人信用紀錄良好，通常都能成功申請。此外，許多銀行還提供首購優惠與彈性還款方案，讓借款人能根據自身財務狀況規劃適合的還款方式，降低還款壓力。

2. 民間貸款

相較於銀行，民間貸款主要適用於信用評分較低或因其他原因無法向銀行借貸的民眾。然而，提供購屋貸款的民間機構相對較少，且申請時須特別注意利率計算方式。許多民間貸款公司標示的利率為「月利率」，換算成「年利率」後核貸利率可能遠高於銀行貸款。因此，在選擇民間貸款時，借款人應詳細比較條件，確保貸款方案符合自身財務能力，避免日後還款負擔過重。

在套房貸款申辦中，選擇合適的貸款管道十分關鍵。下表綜合比較了部分主要銀行與民間融資機構的套房貸款條件：

貸款機構	貸款利率	貸款成數	主要條件與特色
永豐銀行	最低2.09%起	最高可達85%	專案針對「女人家」產品，只要房屋面積大於10坪即可申辦，條件較靈活。
台北富邦銀行	視地段而定	依條件而定	以距離捷運站500公尺內為優勢，地點越佳，貸款條件越理想。
上海商銀	依條件而定	依條件而定	小坪數套房僅限於雙北地區，其他地區則要求房屋面積需達到一定標準。
台新銀行	最低約2.2%起	15坪以上可達80%，15坪以下約5～7成	依房屋坪數不同採用不同核貸成數方案，條件較為嚴格但適用範圍廣。
遠東商銀	最低2.12%起	依條件而定	目前僅辦理15坪以上房屋貸款，需繳交開辦費約新台幣5,000元。
玉山銀行	視申請人條件	視情況而定	原則上15坪以下套房不辦理，但對優質客戶（如上市櫃員工、公務人員）可另行評估。
國泰世華/中國信託	依市場行情調整	依條件而定	部分銀行對小坪數套房較為保守，貸款額度與條件視房屋實際狀況及申請人信用而定。
民間貸款公司	月利率約1%起	可高達90%	審核較寬鬆，適合信用記錄較弱或需快速取得資金者，但年利率換算後可能較高。

常見問題解答

Q1：套房可以貸款嗎？

A：可以。只要符合各家銀行或金融機構對於「套房」的定義（如權狀坪數小於15坪、扣除公設後室內面積低於12坪等），申請人條件具備且房屋位於優質地段，即有機會申辦購屋貸款或融資貸款。

Q2：套房貸款的成數通常是多少？

A：由於套房流動性較差、轉售困難，銀行普遍採取較保守的評估。一般情況下，貸款成數約在60%～70%之間，某些條件極佳的房源可能可達更高，但大多數情況仍偏低於一般住宅的80%。

Q3：如何提高套房貸款成數？

A：可從以下幾點著手：
• 選擇位於市中心、捷運站附近、明星學區等增值潛力較高的地段。
• 選擇屋況良好、裝潢完善且管理健全的房屋，降低銀行風險評估。
• 申請人保持穩定的收入與良好的信用紀錄。
• 考慮購買相鄰套房打通增加總坪數，轉換為一般住宅貸款資格。

Q4：小坪數套房的定義有哪些標準？

A：常見標準包括：
• 權狀坪數小於15坪。
• 扣除公設後室內面積低於12坪（有些銀行甚至要求不低於8坪）。
• 僅以主建物計算，低於8坪的也屬於小坪數範圍。

Q5：套房是否也可辦理二胎貸款？

A：理論上，套房也可作為擔保品辦理二胎（融資）貸款，但由於小坪數風險較高，銀行二胎審核通常更為嚴苛，若銀行拒辦，可考慮尋求民間融資或專業代辦公司協助。

Q6：若銀行拒貸，有沒有其他方案？

A：若因房屋或個人條件不符而無法獲得銀行貸款，可轉向民間融資公司、信用貸款或代辦公司。這些管道雖然利率可能較高，但審核標準相對寬鬆，能迅速提供資金支援。

Q7：套房貸款申辦需要注意哪些程序與文件？

A：基本文件包括申請人及保證人的身分證、印章、所得及職業證明、購屋契約、不動產權狀或謄本等。除文件準備外，還需進行房屋鑑價、信用審查、照會確認及抵押權設定，整個流程通常由前置作業、送件審核、簽約對保、抵押設定和撥款入帳等步驟構成。

總結

小坪數套房因其特殊的房屋條件，在銀行眼中屬於高風險資產，但隨著市場需求轉變，部分金融機構已開始針對套房提供貸款方案。無論是購屋貸款還是融資貸款，只要申請人能夠呈現穩定的財力、良好的信用記錄，以及選購位於優質地段且屋況良好的物件，就有可能突破傳統限制，爭取到更高的貸款成數與較低的利率。申辦前，務必詳細了解各家銀行及融資公司的審核標準，多方比較與試算，必要時諮詢專業顧問，以制定最符合自身需求的貸款計劃。