房仲好做嗎？解析房地產仲介工作的挑戰與契機

許多人對房仲業都抱有高度的好奇與想像：一方面，買房是人生重大決定，房仲看似能輕鬆賺取高額佣金；另一方面，社會上又流傳著「房仲業競爭激烈、生存率僅一成」的說法。那麼，做房仲到底好不好？本篇文章將整合關於房仲市場、資格考試、日常工作內容、薪資獎金制度、以及新人的生存挑戰等資訊，幫助有意投入房仲工作的讀者做出明確的評估與規劃。

一、台灣房市現況與展望

1.1 市場熱絡與房仲業者增長

根據內政部的官方統計，2021年全台房仲業者高達7,876家，較2020年成長近10％；房仲從業人員更是衝到4.8萬人，雙雙創下15年來的新高。這背後的原因，除了疫情期間仍有相當多人需要在不同地區購屋、賣房之外，房仲人數的增加反映出市場需求與台灣社會「有房才算安定」的觀念，同時也受到部分上班族尋求轉型職業的影響。

1.2 防疫與政策影響

雖然政府祭出各種打炒房政策及信貸管制，加上疫情變數，本以為會讓房市冷卻，但實際情況是房價依然居高不下。不少房仲業者提到，近幾年反而是公司業績最好的時期。不過，2022年之後，美國啟動升息循環，全球資金面趨緊，投資客討論或許要先縮手，短期內讓房價有機會向下修正。然而，即使房價暫時出現調整，台灣許多人依然把「買房」當作人生重要目標。整體來看，房地產市場的買賣需求仍在，不動產經紀業亦不至於全面降溫。

1.3 未來走向

不動產本身具有剛性需求，尤其對於首購族或換屋族來說，總有不同的買賣理由要進場；此外，地狹人稠和通膨等因素，也長期支撐著台灣的房市。即便未來房價漲幅可能趨緩，房仲業的存在價值仍舊強烈：無論市場多頭或空頭，都有人要買、有人要賣。因此，只要能做好服務和專業，房仲業依然是值得投入的行業，其意義在於促進資產流通與經濟發展。

二、不動產市場三大角色：營業員、經紀人、地政士

在台灣，不動產產業主要有三個核心角色：不動產營業員(房仲)、不動產經紀人、以及地政士。三者的職能有重疊也有明顯分工：

不動產營業員

又稱「房屋仲介」，負責第一線開發房源、帶看、議價談判，以及協助買賣雙方的許多前置溝通，展現出房仲業務的核心價值。
需取得「不動產營業員」執照才可上工。

不動產經紀人

位於管理及把關的角色，確保各項契約、廣告、銷售說明與實際商品相符，避免交易糾紛。
每家房仲公司必須至少有一位合格的不動產經紀人執照持有人才能合法營業，且若公司營業處房仲超過20人，就必須再增加一名不動產經紀人。

地政士

當買賣雙方達成共識並準備簽約時，地政士會負責產權登記、過戶、房貸申請及履約保證等。
他們確保交易流程和權利移轉的合法性與安全性。

簡而言之，房仲就像愛神丘比特，撮合買賣雙方；不動產經紀人擔任守門人，負責文件與契約把關；地政士則是最後過戶的重要關鍵角色。

三、房仲新人篇從小白到房仲的資格、考試與進修

3.1 營業員執照

想要進入房仲業工作，一般最先接觸的就是「不動產營業員」的執照。與其他專技考試相比，不動產營業員的考試門檻相對較低，主要流程如下：

至政府認可的機構（通常與房仲公司合作）參加 4 天、共 30 小時課程。
課程結束後參加筆試，考試內容涵蓋《民法》、《土地法》、《不動產經紀業管理條例》、《公寓大廈管理條例》、《公平交易法》、《消費者保護法》、《土地稅法》以及《房屋稅與契稅》等。
成績及格後即可至內政部登錄取得執照，正式成為「不動產營業員」。

由於題目多半著重條文背誦，考取難度不算高，重點是在短時間內掌握重點法規並通過測驗。

3.2 進階資格：不動產經紀人與地政士

不動產經紀人

為專技普考，學歷要求至少高中職畢業，錄取率約在10％上下（近年約9~10％）。
通常需要半年到一年的讀書準備，可以考取後成為公司關鍵的管理與法規把關者。

地政士

同樣屬於專技普考，近三年平均錄取率約8.23%，需高中職以上學歷。
主要在產權登記、過戶和履約保證等程序具法律執行力。

3.3 進修與考照建議

如果你是完全的新手，只是想試試自己的興趣或能力，先從房仲營業員開始也不失為一個好方法。若真的喜歡且想在這行深耕，再考取不動產經紀人或地政士，也能為未來職涯發展加分。許多公司(例如信義房屋、永慶房屋等)更提供實體與線上課程，幫助新人迅速累積專業知識。

四、新人生存率與工作特質

4.1 高度競爭、房仲人陣亡率高、存活率僅一成

根據業界非正式統計顯示：

將近一半的房仲新人撐不過前三個月；
60%的人在一年內離職；
四年之內有90%的新人離開這行。

因此，若只是抱著「試試看、聽說很好賺」的心態，極可能在短時間內就碰壁。行內一直強調：要有強大企圖心並能長時間承受高壓，才有機會站穩腳跟。

4.2 需要長時間、高度彈性的工時

一般房仲公司表定工作時間是早上9點到下午6點。但實際上，因為帶看多發生在客戶下班後或週末，大家常常11點、12點才結束一天的工作。再加上客戶隨時可能來電，房仲經常24小時待命，週末與假日也較難完整休息。

4.3 保底薪資 vs. 工作態度

目前不少公司提供新人保底薪資，如前九個月保障月薪5萬元，吸引求職者投入。這筆「保底薪」其實是公司對新人的投資，主管會嚴格要求你每天完成一定數量的開發、拜訪與電話量。如果你只是想領錢又不做事，馬上就會被淘汰。因此，能穩定留下來並做出成績，關鍵在於你的努力程度與抗壓性。

五、房仲的日常工作與挑戰

5.1 新手第一個月：商圈圖、拜訪與開發

繪製商圈圖、熟悉地形與社區

新人上工第一週，通常先跑遍周邊的社區、大樓與主要街區，逐步建立「商圈地圖」，藉此熟悉各區域特色與物件分布。同時，也要與各社區門禁管理員打好關係。很多人因為天天在外面奔波曝曬、體力消耗大，第一關就放棄。

正式開發階段：找屋主委託

接下來要開始「開發」，也就是去尋找要賣房子的屋主。常見做法包含上 591 等網站搜尋「自售物件」、在街頭看到帆布廣告就撥電話、主動寄發傳單等，希望屋主願意將物件委託給你。

當房仲業者得知某處有房屋準備出售，但尚未掌握屋主的聯絡資訊時，這個階段稱為「募集線」。此時，仲介必須透過多種管道和方法來搜尋屋主的聯絡方式。

當成功找到並掌握屋主的聯絡資料後，則進入下一階段，稱為「追蹤線」。此時業務人員會展開積極聯繫，與屋主建立關係，嘗試進一步取得屋主信任與委託機會。

而從最初的「募集線」階段，到順利取得屋主聯繫方式的「追蹤線」階段，中間這整個轉換的過程，就被稱作「募轉追」。這個過程的關鍵，是從「不知道屋主是誰」到「已經知道如何聯繫屋主」，是房仲業務拓展物件最重要的基礎步驟之一。

真正的痛點在於，你可能開發到的案件價格過高或條件太特殊，市場較難吸引買方。有些新人熬過三個月，仍無法找到合適「Apple案」（符合市場行情、很快能賣出）就喪失信心而離開。

5.2 來自同事與前輩的壓力

房仲是業績導向的工作。當同期有人率先成交，而自己卻遲遲沒能開胡，就會在公司氛圍和主管盯場中倍感壓力。這時，若無法適時調整心態或獲得學長姐的協助，很容易陷入惡性循環而選擇退場。

5.3 工作內容多元且繁瑣

開發： 尋找屋主、聯繫、看房、簽訂委託。
帶看： 安排時間帶買方看屋，解說物件詳細情況。
議價、收斡旋： 與買賣雙方談判、撮合價差；收取意向金或要約書。
簽約、跑流程： 交由地政士辦理產權過戶、貸款申請、最終交屋。
售後服務： 處理各種細節與突發狀況，培養長期客源。

整個流程細節相當多，且不可鬆懈，因為任何小差錯都可能導致交易糾紛。

六、房仲的薪資與佣金制度

6.1 佣金比例

內政部規定房仲總服務費最高上限為成交價的 6%，通常向賣方收4%，買方收2%。然而，實務上要「收足6%」並不容易。成交前夕的最終談價，很可能會被買、賣雙方要求折讓。結果業界多半落在 4%~4.8% 之間。

6.2 全泡與半泡

全泡： 買賣雙方都是自己開發、自己談成，佣金全歸一人所有。
半泡： 買賣雙方各有一位業務負責，佣金要對分。

業務員往往希望「冒全泡」，因為佣金抽成更高。業界也有各種俚語：「冒大泡」就是成交金額高的物件；「處女泡」則是指房仲新人第一筆成交。

6.3 普專 vs. 高專

有底薪（普專制）

底薪較低（約2萬多），但業績獎金抽成約 8~10%。
有額外團隊獎金與年終績效獎金。
常見於直營店（如永慶、信義）。

無底薪（高專制）

底薪幾乎沒有，或只是象徵性低額。
佣金抽成可高達 50~80%，少了團隊獎金或年終。
常見於加盟店（如住商、中信、有巢氏）。

以下是一個簡易的對照表，可供參考：

項目	普專制 (直營)	高專制 (加盟)
底薪	有 (約2萬出頭)	無或極低
業績獎金	8～10% (可跳趴)	50～80% (可跳趴)
培訓制度	系統完整 (補習班式)	各店自訂，資深業務常自學
團隊合作	較強調團隊作戰	偏個人戰，資源分享看店家文化
適合對象	新人 (重視學習與穩定)	資深老鳥 (可迅速衝高收入)

6.4 薪資落差極大

有些頂尖業務「一兩筆大單」就足以支撐一整年的收入，甚至年薪輕鬆破百萬；但也有人連續好幾個月沒有成交，收入歸零。根據統計顯示，房仲年薪落差極大，最高可超過百萬，但也有最低僅30萬出頭者。能否成功達成「百萬經紀人」目標，取決於個人努力、公司資源與市場行情。

七、直營店 vs. 加盟店：差異與選擇

7.1 直營店

公司制度完善：收費與委託方式較為統一。
充足資源培訓：如信義、永慶房屋，被戲稱為「房仲補習班」，新人有穩定的底薪培訓機制及保底計畫，有專業課程與師徒制。
較適合新人：團隊作戰、重視服務品質。若遇到交易糾紛，較有大公司背景撐腰。

7.2 加盟店

高度業績導向：店內制度可由加盟主自行決定，環境差異大。
獎金比例高：可抽50％甚至更高，但也面臨無底薪、缺乏新人手把手帶領的情況。
適合有經驗業務：想挑戰高抽成、能自帶流量或客源者。資深房仲或團隊合作得好，甚至可比直營店更快累積財富。

八、房仲工作適合什麼樣的性格？

外向型

擅長與陌生人快速互動，敢主動開發、行銷自己；惟要注意別讓話術過度，忽略客戶真實需求。

內向型

擅長傾聽、同理客戶問題，並在獨處時反思如何優化工作流程。雖不愛社交，但在建立「信任」與「專業」上，更能細膩耕耘，最終締造口碑與穩定客源。

中向型(ambivert)

兼具內外向優勢，能在必要時展現高社交能力，又擁有思考規劃的深度。學術研究顯示，中向性格往往更能因應多變的銷售場合，業績有時甚至勝過極度外向的人。

事實上，多數成功的房仲並非天生健談，而是懂得調整與客戶間的互動距離，能將對方的需求與預算結合，提供最適解。任何性格的人都可以在房仲領域闖出一片天，關鍵在於能否做到「傾聽、思考、堅持」。

常見問題 (FAQ)

Q1：房仲工作是否一定要有不動產營業員證照才能應徵？

A：原則上是的。許多公司會在報到前，協助安排課程並支付學費，幫忙考取不動產營業員證照。建議事前與公司洽詢相關流程。

Q2：房仲新人第一年能賺多少？

A：收入差異很大。有人剛入行半年就成交數筆高價物件，年薪直衝百萬；也有人一年無法開單。建議預留足夠的生活備用金，度過學習期。

Q3：底薪保障（例如五萬九個月）是否真的沒有風險？

A：沒有「白領的薪水」。公司給保底薪資，會要求你每天產出一定業績行為並評估態度。若連續沒有成交或態度不符合標準，也有可能被公司提前終止保底計畫。

Q4：在直營店工作，受限於8~10%的低佣金抽成，不就無法大賺？

A：直營店看似抽成不高，但擁有完整的系統、品牌與客源。新人更容易學到標準化流程與銷售技巧，積累經驗後再轉去加盟店或自行創業，也是常見的發展路徑。

Q5：房仲每天是否都要加班？

A：多半需要彈性工時，下班後或休假日接客戶電話、帶看是常態。若你想朝9晚6、週休二日，房仲可能不適合。能否接受高強度的工作節奏，也是決定你能否留下的關鍵。

總結

要回答「房仲好做嗎」這個問題，關鍵並不只是房市景氣，而是你是否能投入長時間在開發、帶看與談判，並擁有足夠的抗壓性面對無底薪或高業績目標的挑戰。房仲業雖然能給予人「高佣金、高薪」的美麗想像，但背後需要的不只是長時間付出，更包括「專業知識」與「服務熱忱」。真正的辛苦，是「又忙又累還賺不到錢」。只要你能熬過新手期，培養出足以贏得客戶信任的專業與道德，房仲業確實能帶來豐厚的報酬與成就感。