本篇文章將深入探討限貸令的定義、最新政策內容、法律依據，以及對購房者與房市的影響，並解答常見問題，幫助讀者更清楚了解此政策對市場帶來的變化。
限貸令是什麼意思？
「房貸限貸令」是一項由中央銀行推出的房屋貸款限制措施，或者簡單來說就是打房政策，為了調控房地產市場過熱現象，降低金融體系未來可能面臨的系統性風險。透過限縮放款成數、提高貸款利率或設立更嚴格的借款條件，來達到抑制投機行為、避免資金過度集中於不動產領域的政策措施。這項政策特別針對房價高漲時期，藉由降低市場流動性來穩定價格，避免資產泡沫化。
為什麼政府開始實施限貸令？
近年來，房地產市場熱度持續攀升，投機炒作與囤房現象愈演愈烈，政府與央行因此不得不介入，推出「限貸令」來抑制市場過熱。其中，2023 年 8 月推出的「新青年安心成家購屋優惠貸款」（簡稱新青安政策）成為市場焦點，其優渥條件吸引了大量購屋需求，使得房價進一步飆升，許多人也趁機投機入市，增加未來房地產違約風險。
官方數據顯示，自青安房貸上路後，房貸申請激增，2024 年 5 月的單月撥貸戶數突破 8,000 戶，至 2024 年 8 月，累計撥貸戶數已超過 42 萬戶。隨著市場資金大量湧入房地產，政府決定祭出限制放款成數等措施，以遏制投機風氣，確保資金合理分配，避免經濟失衡。此外，目前所有公股銀行的房貸額度都已經接近30%法定上限，因此限貸令也是因為目前的額度消化不完，沒有錢能再貸出來的應對措施。
限貸令的發展背景
台灣房地產市場長期以來受到多種因素影響，特別是在經濟繁榮時期，投資需求過高導致房價飆升，進而影響社會的整體經濟健康。回顧歷史，限貸政策的推動往往與房價飆升及市場過熱息息相關。
在 2000 年代初期，台灣經歷了高速經濟成長與房價上揚的階段，許多投資客湧入房市，導致一般購屋族負擔加重。隨著市場槓桿比率升高，金融機構的風險也相對增加，政府因此開始介入，透過限貸令來調控市場供需，防止系統性金融風險發生。
限貸令的法律依據
銀行限貸令的實施基於國內的金融監管法規，其主要法規依據包括《中央銀行法》第28條和《銀行法》第72條之2。
《中央銀行法》第28條：
該條文規定，中央銀行在必要時，得對銀行辦理擔保放款的質物或抵押物，選擇若干種類，規定其最高貸放率。這意味著，央行有權限制銀行對特定擔保品的放款成數，以達到調控信用的目的。
《銀行法》第72條之2：
此條文明確限制商業銀行在辦理住宅建築及企業建築放款時，其總額不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。這項規定旨在防止銀行資金過度集中於不動產領域，降低系統性金融風險。
根據上述法規，央行得以實施多種不動產信用管制與消費者信用管制措施，包括降低房貸成數、加嚴審核標準及縮短還款期限等，這些措施統稱為「限貸令」。透過這些法規，央行得以有效調控資金流向，避免資源過度集中於房地產市場，維護金融體系的穩定，並確保經濟的健康發展。
目前最新限貸令政策(第七波信用管制)
2024年9月20日，政府推出了新的第七波選擇性信用管制，該項政策包含收緊貸款和豁免對象的條件。
信用管制豁免對象與條件：
以下三類買房者放寬貸款條件，不受最新信用管制的限制：
- 繼承房產與房貸：繼承房屋者和相關貸款不計入個人名下房產數量，因此，繼承人仍可享有貸款寬限期，但買豪宅不適用(只適用非高價住宅貸款不適用)。
- 換屋需求者：購房者有實際換屋需求，只需向銀行提交切結書約定，承諾在新房貸款撥款後的一年內出售並完成原有房屋的產權過戶，即可免受限制。
- 已簽購屋合約者：無論購買的是現房還是預售屋，已簽訂購房合約的買家不在此次限制範圍內。
央行限貸令購屋貸款限制：
- 若購房者名下有房屋，購置住宅貸款時將無寬限期。
- 個人購買第二間房屋時，第二戶購屋貸款成數上限由60%調降至50%。
- 公司法人購置住宅貸款、個人購買高價住宅貸款，或第三戶以上的房貸，最高貸款成數限制為30%。
- 建商持有未售出的房屋(或稱建商餘屋)，房貸總額上限同樣調降至30%。
隨著市場利率的變化，購房者需支付的利息也可能相應調整。在利率上升期間，借款成本增加可能會抑制購房需求，因此，央行會根據經濟狀況適時調整基準利率，以保持市場平衡。
對借款人的信用評分和收入證明要求更加嚴格。承貸金融機構通常要求借款人提供完整的財務報表，包括薪資單、稅單等資料，以確保其還款能力。此外，央行於9月發布的最新政策規定，名下已有房產的購房者在購置第一戶房貸時，將不再享有寬限期。一些銀行還會根據借款人的職業穩定性和工作年限等因素進行綜合評估。
對於首次購房者或特定族群（如年輕人、低收入戶等），可能會有較為優惠的政策。例如，一些銀行可能提供較高的貸款成數或較低的利率，以鼓勵這些族群進入房市。
歷年的限貸令紀錄
央行自 2020 年起，為控管不動產市場熱度，陸續推出六波選擇性信用管制，限制特定購屋貸款成數與條件。以下為各波管制重點：
第六波（2024/06/14）
- 第二屋貸款限制：自然人在 台北、新北、桃園、新竹、台中、台南、高雄 購買第二戶，最高貸款成數降至 60%。
第五波（2023/06/15）
- 第二屋貸款限制：上述特定區域購買第二戶，最高貸款成數降至 70%。
- 換屋族優惠：若已持有一戶，因實際需求購買新屋，與銀行切結 一年內售出舊屋並完成移轉登記，即可排除貸款成數限制；違約者須補足貸款差額並繳納罰息。
第四波（2022/12/17）
- 高價住宅貸款：最高貸款成數降至 40%。
- 第三戶以上購屋貸款：最高貸款成數從 55% 降至 40%。
- 建商餘屋貸款：最高貸款成數從 50% 降至 40%。
- 工業區閒置土地抵押貸款：最高貸款成數降至 40%。
- 購地貸款：最高貸款成數降至 50%，並保留 10% 動工款，要求一定期間內動工，最長不得超過 18 個月。
第三波（2022/9/24）
- 第二屋貸款寬限期取消：特定區域內 第二戶購屋貸款不得享有寬限期。
- 工業區閒置土地貸款：貸款成數從 55% 降至 50%，除外條款規定動工期限 1 年。
- 購地貸款：最高貸款成數降至 60%。
第二波（2021/3/19）
- 法人購屋貸款：貸款成數一律降至 40%。
- 自然人購屋貸款：
- 第三戶：貸款成數從 60% 降至 55%。
- 第四戶以上：貸款成數降至 50%。
- 高價住宅貸款：
- 一般高價住宅：貸款成數從 60% 降至 55%。
- 第四戶高價住宅：貸款成數降至 40%。
- 工業區閒置土地貸款：最高貸款成數為 55%。
第一波（2020/12/8）
- 法人購屋貸款：
- 第一戶：最高貸款成數 60%。
- 第二戶以上：最高貸款成數 50%，且不得有寬限期。
- 自然人購屋貸款：第三戶以上：最高貸款成數 60%，無寬限期。
- 購地貸款：住宅區、商業區土地貸款需提供具體興建計畫，最高貸款成數 65%，其中 10% 保留至動工後撥貸。
- 建商餘屋貸款：最高貸款成數 50%。
限貸令對房市的影響分析
1. 限貸令的目的與影響概述
限貸令的實施旨在抑制房市投機行為，減少炒作現象，使房價趨於穩定，並降低金融風險。這項政策不僅影響購屋者的貸款條件，也對投資者和整體房地產市場帶來深遠影響。
2. 對購屋者的影響
(1) 首次購屋者的機會增加
對於無房者而言，限貸令影響相對較小，仍可獲得較高貸款成數與正常的還款寬限期。這有助於降低首購族的短期還款壓力，使其更容易進入房市。此外，因投資需求減少，競爭降低，房價也有機會趨於合理，進一步提高首購族的購屋機會。
(2) 貸款條件趨嚴
雖然首次購屋者仍有一定貸款彈性，但整體而言，購屋貸款的審核標準趨嚴，購屋者需提供更完整的財務證明與信用評分。這使得部分財務狀況較弱的家庭可能面臨貸款難度增加的問題，但同時也可促使購屋者更謹慎規劃財務，降低未來還款風險。
3. 對投資者的影響
(1) 投資成本上升
投資性房產的貸款條件大幅收緊，例如第二間房的貸款成數下降至五成，第三間房或以上的貸款成數更降至三成，導致資金需求大增。這使得資金有限的投資者不得不重新評估房地產投資策略。
(2) 資金周轉壓力加大
限貸令取消多房族的貸款寬限期，意味著投資者須立即承擔還款壓力。此外，建商餘屋貸款成數被限制至三成，可能影響建商的資金流動，使其更積極促銷未售出的房產，進一步影響市場供需結構。
(3) 投機行為受抑制
投資者的資金門檻提高後，短期內房市的投機需求將明顯減少。這有助於使房地產市場回歸以自住需求為主的發展方向，減少過度炒作與價格波動。
4. 對房地產市場的影響
(1) 市場交易量下降
隨著購屋貸款條件趨嚴，市場上可用資金減少，導致短期內房市交易量萎縮，特別是高總價房產與投資型產品受影響最大。
(2) 房價趨穩
由於市場上的投機需求減少，房價上漲速度將放緩，甚至在某些區域可能出現價格修正。這將使房市回歸理性發展，使房價更符合市場供需。
(3) 市場結構調整
限貸令的實施將使資金流向剛性需求，例如首購族與自住買家，而非短期炒房者。長期而言，這將有助於建立更穩定的房市結構，降低房地產市場泡沫風險。
關於限貸令的常見問題
1. 限貸令真的有用嗎？
限貸令的有效性取決於政策的設計、執行力度以及市場反應。一般而言，限貸令的主要目標是抑制房地產市場過熱，降低投資客過度槓桿操作，防止金融風險擴大。在短期內，限貸令確實可以減少炒房行為，使市場降溫，但長期效果則取決於供需關係、利率環境及政府其他房市政策的配合。
2. 限貸令可以貸多少？
限貸令通常限制貸款成數，影響不同類型購房者的貸款條件。例如，政府針對第二屋以上或特定高價房調降貸款成數，可能從80%降至50%甚至更低。此外，還可能提高房貸利率、縮短貸款年限，增加購房成本。不過，具體的貸款上限因政策規範、銀行風控標準及個人信用條件而異，建議向銀行或金管會查詢最新細則。
3. 限貸令房價會下跌嗎？如何影響房市？
房價是否下跌取決於市場供需狀況。如果限貸令實施後，使投資客購買力降低，市場交易量減少，短期內可能會壓抑房價甚至小幅修正。但若房屋供給不足，剛性需求仍然強勁，價格可能僅僅盤整而不會大幅下跌。此外，房市仍受到其他因素影響，如利率政策、經濟環境、政府推動的購屋補助政策等，限貸令只是其中一個影響因子。
影響房市的具體效應包括：
- 降低投資需求，使短期內炒作減少
- 部分高槓桿投資客可能拋售房產，影響市場價格
- 剛性需求（如自住、首購）仍可能支撐市場
- 長期影響則取決於整體經濟與房市供需變化
4. 限貸令會持續多久？何時會解除？
限貸令的持續時間無固定標準，通常會根據市場狀況與政府政策調整而定。例如，若房價仍持續上漲，政府可能維持或加強限貸措施；但如果房市過度冷卻或影響經濟發展，政府可能逐步放寬限貸政策。解除的條件可能包括：
- 房價漲幅趨緩或下跌
- 房市交易量萎縮過多
- 經濟環境轉差，政府希望刺激內需
- 政府政策方向轉變，例如改採取其他房市調控手段
5. 限貸令有影響新青安嗎？對首購族有影響嗎？
目前政府的「新青安貸款」（青年安心成家貸款）主要是針對首購族，提供較優惠的貸款條件，如較高貸款成數、較低利率等。限貸令一般不會針對首購族，而是針對多屋族或高價住宅，因此影響相對較小。
總結
限貸令的實施主要目的是抑制房市投機行為，降低金融風險，使市場回歸理性。然而，這項政策對不同類型的購房者影響各異，首次購屋者的機會可能增加，而多屋族和投資客則面臨更高的資金門檻。短期內，房市交易量可能萎縮，投機行為減少，但長期影響仍需觀察供需變化與整體經濟狀況。未來，限貸令是否持續或放寬，將取決於市場的實際反應及政府政策調整方向。
