房屋貸款是許多人購屋時不可或缺的融資方式，但隨著個人需求或市場條件的變化，原有貸款可能不再符合現實需求。此時，房屋轉貸、增貸或轉增貸成為調整貸款條件與獲取額外資金的主要方式。本文將深入探討房屋轉貸的定義、流程與條件，並對其優缺點及適用情境進行全面分析，幫助您更清楚了解是否應該選擇轉貸方案，以及該如何最大化其效益。
房屋轉貸是什麼？
房屋貸款是買房的人者常用的融資方式，隨著時間推移，可能會出現需要調整的貸款條件或取得額外資金的情況。在這種情況下，房屋轉貸、房屋增貸和房屋轉增貸是三種常見的房貸方案。以下將詳細說明這三者的定義、差異、優缺點以及適用情況。
房屋轉貸是什麼？
房屋轉貸，簡單來說，就是貸款人將原本在某家銀行的房屋貸款，轉移至另一家銀行。新的銀行會根據房屋的重新估價和借款人的財務狀況，提供新的房屋貸款方案，以取代原有的貸款。通過這樣的房屋轉貸方式通常能獲得更優惠的貸款利率、延長還款期限或改善其他的轉貸條件。
房屋增貸是什麼？
房屋增貸是指在原貸款銀行，基於已還清的部分貸款本金，申請額外的貸款。這通常發生在房屋價值上升或借款人需要額外資金時。銀行會重新評估房屋的價值和借款人的還款能力，決定是否核准增貸申請。房屋增貸的好處是可以快速獲得資金，但也可能增加每月的月付金，因此需要考量自己的房貸壓力。
房貸轉增貸是什麼？
房屋轉貸增貸結合了轉貸和增貸的特點。借款人將原本的房貸轉移至新的銀行，新的銀行在清償原貸款後，根據房屋的重新估價，提供額外的貸款金額。這種方式適合房屋增值明顯且借款人信用良好的情況。
房貸轉貸會比較好嗎？有哪些優缺點？
房屋轉貸的優點：
- 降低房貸利率： 若新銀行提供較低的利率，可減輕借款人的利息負擔。
- 延長貸款期限： 透過轉貸，可延長還款年限，降低每月還款金額，減輕經濟壓力。
- 增加貸款額度： 部分銀行在轉貸時允許借款人申請額外的貸款金額，以解決資金需求。
- 改善貸款條件： 如原銀行的貸款成數較低、寬限期過短或不同意增貸，透過轉貸可獲得更符合需求的條件。
房屋轉貸的缺點：
- 申請流程耗時： 轉貸涉及多項手續，可能需要花費較多時間和精力。
- 產生額外費用： 如提前清償違約金、手續費、代書費、抵押權設定費等，需評估節省的利息是否足以抵銷這些費用。
房屋轉貸與房屋增貸的差異：
- 房屋轉貸： 將現有房貸轉至新銀行，重新申請貸款，以獲得更優惠的條件。
- 房屋增貸： 在原銀行基於房屋剩餘價值，申請額外的貸款金額。
申請房貸轉貸的流程：
以下是房屋轉貸的詳細流程、所需文件、費用以及注意事項，供您參考。
房屋轉貸流程：
- 提出申請：準備必要的文件，如身分證明、財力證明（如收入證明、扣繳憑單、薪轉存摺等）以及原貸款銀行的繳息紀錄，向新的轉貸銀行提出房貸轉貸或轉增貸，轉貸申請條件根據各家放款銀行而略有不同。
- 銀行估價與審核：銀行將根據房屋的地點、坪數、屋齡等因素進行估價，並審核您的信用狀況和轉貸申請條件、還款能力及授信條件，以決定是否核准房貸額度及轉貸利率。
- 簽約對保：若申請獲得核准，您將與渣打銀行、中國信託等申辦的銀行簽訂貸款契約，確認貸款金額、優惠利率、還款期限等條件，確保申辦過程順利。
- 抵押權設定：銀行會在地政機關為您的房屋設定抵押權，通常為第二順位抵押權，適用於轉貸後的房屋或房屋轉增貸款。
- 代償與塗銷：新的貸款銀行將代為清償您在別家銀行的原有貸款，並協助辦理原抵押權的塗銷登記，完成抵押權的轉移。此過程亦適用於信貸轉貸和其他貸款轉貸類型。
申貸所需文件：
- 身分證明文件：如身分證、戶籍謄本等。
- 財力證明：如收入證明、扣繳憑單、薪轉存摺明細等。
- 房屋相關文件：如土地建物所有權狀、最近一年的房貸繳款明細（房貸支出）等。
房屋轉貸費用估計：
- 違約金：若在原貸款的綁約期內轉貸，可能需支付貸款餘額的0.5%至1%作為違約金。
- 手續費：新銀行可能收取約3,000至9,000元的轉貸手續費。
- 代償費：約2,000元。
- 代書費：約2,500至10,000元。
- 塗銷費：約1,500至2,500元。
新青安可以轉貸嗎？
新青安貸款，即「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，允許借款人將現有的房貸轉貸至新青安貸款，或將新青安貸款轉貸至一般房貸。以下是相關資訊：
一般房貸轉貸至新青安貸款：
- 申請期限： 若您已經辦理一般房貸，並希望轉貸至新青安貸款，必須在一般房貸「撥款半年內」提出申請。
- 利率優惠： 需要注意的是，從一般房貸轉為新青安貸款的情況下，無法享有新青安貸款前三年的較低利率優惠。
新青安貸款轉貸至一般房貸：
- 可行性： 新青安貸款可以轉貸至一般房貸。
- 手續費用： 然而，轉貸過程可能涉及手續費，且可能需要先償還新青安貸款的本金，再申請一般房貸。
- 經濟效益： 由於上述費用和流程，轉貸可能不具經濟效益。
注意事項：
- 限貸一次規定： 根據財政部的規定，自2023年8月1日以後經銀行核貸新青安貸款者，自2024年6月27日起，不得再次申請新青安貸款。
- 自用住宅要求： 新青安貸款旨在購買自用住宅，若發現貸款房屋被出租或出售，將終止利息補貼，並要求返還已補貼的利息。
房屋轉貸常見問題
房貸多久能轉貸？
一般而言，房貸多數有2至3年的綁約期，在此期間內提前轉貸可能需支付違約金。 因此，建議在綁約期結束後再考慮轉貸，以避免額外費用。
房屋可以轉貸幾次？一間房子可以轉貸幾次？
理論上，房屋轉貸的次數並無明確限制，只要符合各銀行的審核標準，借款人可多次申請轉貸。 然而，頻繁轉貸可能涉及多項費用，如違約金、手續費、估價費等，這些費用可能抵消轉貸所帶來的利率優惠。 因此，在考慮再次轉貸前，建議詳細評估相關費用與潛在的節省，確保轉貸對您的財務狀況有實質幫助。
房屋轉貸會有違約金嗎？
在台灣，房屋貸款通常會設定綁約期，通常為2至3年。在此期間內提前清償貸款或進行轉貸，可能需要支付違約金。違約金的金額通常為貸款總額的0.5%至1%，但實際數額會根據各銀行的規定有所不同。因此，建議在申請房屋轉貸前，先確認原貸款合約中的綁約期限和違約金條款，避免產生額外費用。
房屋轉貸可以30年或40年嗎？
在台灣，房屋轉貸的最長貸款期限通常為30年。購屋轉貸，即將現有的購屋貸款轉至其他銀行，最長可申請30年的貸款期限。然而，若轉貸的用途非購屋，例如房屋修繕、債務清償或其他資金需求，貸款期限通常僅能達到20年。
至於40年的房貸期限，這在台灣較為罕見。部分銀行可能提供40年期的房貸，但主要適用於首次購屋者，且需符合特定條件。然而，房屋轉貸申請40年期貸款的情況並不常見，且可能受到限制。
房屋轉貸會查聯徵嗎？房屋轉貸會有紀錄嗎？會影響信用評分嗎？
房屋轉貸通常會在您的信用報告中留下紀錄。在申請轉貸時，新銀行會查詢您的信用報告，這種查詢稱為「硬查詢」，短期內多次申請貸款，可能導致信用評分短暫下降。然而，這種影響通常是短期的。只要您在轉貸後保持良好的還款習慣，按時繳款，信用評分通常會恢復，甚至可能提高。
房屋轉貸還會有寬限期嗎？
房屋轉貸時，確實可以申請寬限期。寬限期是指在貸款初期的一段時間內，借款人只需支付利息，暫時無需償還本金，從而減輕前期還款壓力。在房屋轉貸過程中，由於是向新銀行申請貸款，通常有機會重新申請寬限期。以永豐銀行為例，轉貸時最長可享有3年的寬限期，但實際情況仍需視各家銀行的申辦條件而定。
房屋轉貸需要代書嗎？
在台灣，辦理房屋轉貸時，通常會聘請代書協助處理相關手續。這是因為轉貸流程較為繁瑣，包括與新舊銀行聯繫、前往地政機關辦理抵押權塗銷與設定等程序。代書的專業服務能夠確保流程順利進行，減少申請人自行處理的麻煩。
代書費用一般約為新台幣6,000元至8,500元，視案件的複雜程度而定。如果涉及二順位抵押權或多筆貸款，費用可能會更高。然而，若申請人熟悉相關流程且不介意自行處理，確實有可能省下這筆費用。
總結
房屋轉貸是一種靈活的貸款調整方式，適合希望降低利率、延長還款期限或取得額外資金的借款人。然而，在選擇轉貸之前，需詳細評估轉貸費用與節省的利息是否相符，同時考量自身財務狀況與長期規劃。透過充分了解轉貸流程與各項細節，借款人可更有效地利用轉貸優勢，改善財務結構，實現資金需求及經濟壓力的雙重平衡。
資料來源
- 房貸轉貸全攻略、解析轉貸流程、條件及常見問題，選擇最適合的方案
- 轉貸流程全攻略》認識轉貸條件、方法與注意事項，減輕貸款負擔
- 房屋轉貸是什麼？轉貸優點、費用、注意事項及申辦流程一次整理 – 凱基銀行 KGI Bank
