二胎房貸是什麼？秒懂二胎房貸條件、申請流程與優缺點

在臺灣，不動產向來是民眾極為重視的資產，而房屋貸款更是許多人資金運用的重要方式。除了大家熟知的「一胎房貸」之外，近年來「二胎房貸」（又稱「二順位房貸」或「次順位房貸」）的需求與關注度也不斷攀升。二胎房屋貸款是利用同一不動產，再次設定抵押權以取得資金的一種貸款方式。

由於它同時具備一定額度與彈性，可幫助房屋持有人達到資金周轉、債務整合與投資用途。不過，二胎房貸有牽涉到兩家（或以上）金融機構對同一房產的抵押權順序，流程、利率與條件都與一般房貸有所不同。本篇將以深入淺出的方式，帶你了解二胎房貸的詳細資訊、優缺點、申辦流程以及常見問題。

什麼是二胎房貸？

「房屋二胎貸款」又稱「二順位房貸」，指的是同一房屋已經在某A銀行或金融機構辦理第一次抵押（即一胎房貸）後，再向第二家金融機構(B銀行)進行抵押設定並取得新的貸款。由於第二家承貸機構的抵押權順位僅次於第一順位，因此被稱為二順位或次順位。

之所以會有這樣的貸款需求，通常是因為房屋所有人擁有的房子仍具備殘值（也就是尚有可貸款的增值空間），想再度以房屋抵押取得資金。這筆新資金可用於創業、置產或其他短期周轉需求，或甚至用來整合其他負債。但是，由於二胎房貸的債權清償順序落在第一順位之後，風險相對高，利率通常也比一般房貸略高。

二胎房貸與一胎房貸的主要差異

大多數人只知道「買房子可以辦房貸」，但其實房貸也分為「一胎房貸」與「房貸二胎」。為了更直觀地比較，以下將列出幾項核心差異：

抵押權順序

一胎房貸：銀行對房屋設定「第一順位抵押權」，若拍賣房屋，第一家銀行最先受償。
二胎房貸：第二家機構對房屋設定「第二順位抵押權」，在拍賣房屋後，必須先清償第一順位機構的債權，才能清償到二順位。

利率

一胎房貸：因風險較低，通常享有相對優惠的利率，多落在 1.5%～3%（視當下市場條件）。
二胎房貸：風險相對較高，利率較高，約在 2.5%～15% 不等，具體範圍依承貸機構與個人信用情形而異。

貸款年限

一胎房貸：最長可達 20～30 年，且有時可享有寬限期。
二胎房貸：一般常見 5～10 年左右，很少提供寬限期。

申請難易度

一胎房貸：只要房價與個人收入足以支應還款，亦無重大信用瑕疵，核貸相對簡單。
二胎房貸：因承擔二順位風險，銀行或融資公司較謹慎，核貸條件較嚴，民間機構則會審核寬鬆一些，但利率與費用相對高。

二胎房貸與房屋增貸、房屋轉貸的差異

除了二胎房貸之外，也常聽到「房屋增貸」與「房屋轉貸」等名詞。三者有時會被混淆，實際上申請方式與貸款條件都有所差異：

項目	二胎房貸	房屋增貸	房屋轉貸
定義	在原本一胎房貸尚未繳清下，向第二家銀行或其他金融機構辦理第二順位抵押貸款。	向原貸款銀行申請提高房貸額度，仍維持第一順位抵押權。	房貸轉移至別家銀行，同時重新鑑價，並有可能增貸一筆。
抵押權設定	兩筆抵押權，一胎（原銀行）+ 二胎（新銀行/融資/民間）。	抵押權不變，仍是同家銀行同一順位，只是金額增加。	新銀行設定第一順位抵押權，並塗銷原銀行抵押。
適合情況	– 原銀行拒絕增貸又急需資金 – 一胎尚有殘值，想繼續抵押 – 信用、收入條件不足，或不想轉掉原房貸	– 與原銀行關係良好 – 想以更優惠利率增加貸款金額	– 原銀行房貸綁約期已到 – 原銀行不給予更好增貸條件
優點	– 可免除原本銀行的違約金 – 不受月收入22倍的限制 – 貸款年限最長可到10年	– 利率可能維持房貸等級 – 審核速度相對快 – 手續較簡便	– 可能享有更優惠利率 – 可同時調整還款年限與增貸
缺點	– 利率較房貸高 – 機構承貸意願低- 年限短	– 若房屋市值不足或信用條件不足，增貸金額可能受限	– 需要塗銷原銀行抵押 – 若綁約中可能須付違約金

二胎房貸 VS 信用貸款

有人會問：「既然二胎房貸的利率比一胎高，何不直接辦理信貸？」其實二胎房貸與信用貸款各有利弊，簡單來看：

利率與額度：

二胎房貸因有不動產擔保，利率通常會比一般信貸更低，也不受「月薪22倍」規範限制；若你需要高額資金，二胎房貸相對能貸得更多。

審核門檻：

信貸完全看「信用」，沒有抵押品者更容易被銀行拒絕或額度不足；相較之下，二胎房貸更重視「房屋殘值」。如果名下有殘值足夠的房屋，二胎的審核會相對寬鬆。

因此，若是本身信用狀況良好、資金需求不大，且月薪倍數還有空間，信貸比較適合。但若需大額周轉，或是信用並不算特別優異、又急需高額度，二胎房貸便是一項不錯的選擇。

二胎房貸的優點與缺點

優點

可取得更高額度

信貸受 DBR（月薪倍數）限制，但二胎房貸因有不動產作擔保，可貸額度通常更高。

貸款年限相對靈活

多數二胎房貸可分攤至 5～10 年，償還期比一般信貸或小額貸款更長，能減輕每月還款壓力。

無須塗銷原銀行房貸

不必轉貸，保留原銀行貸款及利率，也不用付違約金。

可用於債務整合

若同時背負多筆車貸、信貸、卡債，透過二胎房貸能統一管理債務，延長還款期限，降低每月還款壓力。

缺點

貸款利率高於一胎房貸

由於清償順位在後，對承辦機構來說風險也較高，通常不及一胎房貸的優惠利率。

銀行過件率低

部分銀行不願承辦次順位貸款，即便有提供這類產品，也經常要求嚴格財力與信用條件，尤其負債比高或信用稍有瑕疵者，容易被拒。

容易受到詐騙或高利貸侵害

民間貸款業者良莠不齊，需謹慎審核業者的合法性與利率、合約內容等，以免掉入陷阱。

二胎房貸申請條件

若想申請二胎房貸，以下四大申貸條件通常是必備審核條件：

年齡要求

多數銀行或金融機構要求申貸人年滿 20 歲、最高不超過 65～70 歲。

必須有不動產

申貸人名下需有可供二次抵押的房屋，且屋主通常就是貸款人本身。

房屋殘值

房屋經第一順位貸款後，仍需有足夠殘值。貸款機構會依據鑑價報告，確定是否還有可以再次抵押的空間。

信用與還款能力

雖然二胎房貸比信貸審核寬鬆，但銀行仍會審查申貸人信用紀錄、負債比及收入證明等，若存在重大瑕疵如協商紀錄、逾期紀錄，可能遭拒。

值得注意的是，銀行二胎房貸通常會要求「第一順位貸款已繳滿一年且繳款正常」。若尚未繳滿一年，就去申請二順位貸款，銀行通常會對此存疑。

二胎房貸申請流程

雖然不同銀行或貸款公司略有差異，但申辦二胎房貸大致流程如下：

提出申請

事先備齊身分證件、印鑑、所得證明、不動產權狀等文件，向金融機構表明想辦理二胎房貸。

房屋鑑價

銀行或融資公司會委請鑑價機構，估算房屋市值，並評估尚可貸款的殘值。

審核

由放款單位審查申貸人信用紀錄、負債比、收入狀況等，綜合判斷可否核貸，以及核定利率與額度。

對保簽約

雙方針對貸款條款（含利率、期間、違約條款）達成共識後簽約，並向地政機關完成二順位抵押權設定。

撥款

當所有手續完成後，金融機構即會將貸款金額撥入申貸人指定帳戶。

二胎房貸審核重點：房屋殘值、信用與收支

房屋殘值

通常銀行會檢視房屋鑑價結果，減去第一胎的設定餘額，剩餘數字才是二胎可以核給的最高額度。若一胎房貸才剛申請、貸款比例高，代表剩餘空間有限，將減低二胎過件率或降低可貸額度。

信用評分

申貸人若近期已有多筆申貸紀錄，或出現逾期、協商、停卡紀錄，銀行會認定風險升高，較難核貸。

收支狀況

在審核流程中，銀行會檢驗申貸人的月收入、稅前扣繳憑單、銀行存摺流水等，以確認是否有足夠資金償還貸款。若收入無法支應每月本息攤還，容易被拒貸。

二胎房貸利率與額度

利率區間

房屋二胎利率通常落在 2.5%～15%（甚至更高），視承辦機構的風險評估與個人信用條件而定。銀行若肯承辦二胎，利率或許低些，約 3%～6%；民間融資公司利率多落在 7%～14%，而不肖業者更可能開價極高。同時也應留意整體總費用(含手續費、服務費、契約費等)，以免增加後續還款壓力。

貸款成數與金額

有些銀行會在 200～500 萬之間上限（也有高達 600 萬的銀行），少數融資公司則看不動產殘值評估，成數可拉高到市價 80～100%。
如果房屋經鑑價後「市價×可貸成數」扣掉第一胎的剩餘貸款餘額仍有空間，才有機會核給一定額度。

攤還年限

二胎房貸多在 5～10 年之間，個別銀行可能允許 15 年，但較少見；民間融資公司有時會給予 2～10 年不等，彈性較高。

二胎房貸 – 銀行貸款方案比較表

以下整理部分常見銀行的二胎房貸方案、利率與額度，僅供參考，實際核定請以各本行官方公告與個人授信結果為準：

銀行	二胎利率	可貸額度	還款年限	手續費/開辦費	備註
台新銀行	3.3%～14%（浮動）	50～300萬	最長7年	1萬～1.2萬	有時期限定優惠專案
新光銀行	2.5%～7%（浮動）	最高600萬	最長15年	貸款金額1%，最低9,000元	可同時做債務整合
玉山銀行	2.8%～9.88%	50萬起	最長15年	貸款金額1%	信用良好度越高，利率越優惠
王道銀行	5%～16%（浮動）	最高500萬	最長15年	9,000元～1.5萬元	認同數位申辦，申請流程較快捷
國泰世華	3.2%～10%（浮動）	最高150萬	最長10年	貸款金額1%	適合想要中小額資金的申貸人
永豐銀行	約5.3%（機動）	50萬起	最長7年	5,000元～1.2萬元	保持良好信用可較易過件
遠東商銀	3%～10.5%（浮動）	25萬起	最長7年	約5,000元	屬自住型者有機會較優利率
凱基銀行	3.4%～15.88%	50萬～500萬	最長10年	約1萬元	適合需大額度且條件中等之申貸人
陽信銀行	2.02%～3.89%（前3個月）	最高擔保品95%	3～20年	貸款金額1%	需名下不動產已設定陽信房貸
兆豐銀行	3.25%～6%（浮動）	最多200萬	最長10年	申貸金額0.15%，最低3,000元	信用評等、負債比較佳更易通過

注意民間二胎房貸常見陷阱

民間高利貸與月利率混淆

部分民間業者廣告標榜「低利 1.5%」實際上是月利率，換算年利率即達 18%以上，恐造成巨額利息負擔。

巧立名目收取服務費

不肖代書或業者會在合約中增列「服務費」「諮詢費」「文件處理費」等不合理高額收費，實際到手資金大幅減少。

不合理違約條款

若提前清償或逾期還款，不肖業者可能要你繳天價違約金。辦理前務必看清合約。

塗銷與抵押設定的風險

若涉及調整抵押權或移轉到民間，須明瞭是否會產生與第一順位銀行抵觸，導致權益受損。

額度亂槍送件，信用紀錄受損

部分「代辦公司」為促成簽約，可能同時向多銀行或民間業者送件，短期大量聯徵紀錄反而使你的信用評等下降，最終得不償失。

申請二胎房貸常見問題

Q1：二胎房貸是不是只能向銀行申請？

不一定。除了一般銀行，也能向融資公司或合法民間機構申辦。不過，要特別留意業者背景與合約條件，才能確保自身權益。

Q2：如果房屋已經一胎貸款繳了不久，也能申請二胎嗎？

理論上可以，但銀行通常希望你先正常繳滿一年以上，才較容易核貸。若想在一年內申請二胎，過件率會大幅降低，或只能轉向融資公司或其他民間管道。

Q3：名下只有小套房或屋齡很高的房子，也能辦二胎嗎？

只要該不動產仍有足夠殘值可做擔保，都能嘗試申請。不過，屋齡較高或總坪數太小，鑑價與可貸成數易受影響，可能降低可貸金額或提高利率。

Q4：二胎房貸逾期不繳會怎樣？

逾期時，二胎銀行（或融資公司）有權催收，嚴重者可聲請法拍房屋。而法拍程序會先清償第一順位債權，若資金不足，第二順位可能收不回款項。對申貸者而言，最終也會失去房屋，信用紀錄受損。

Q5：我可以同時申請多筆二胎房貸嗎？

理論上同一房屋在未清償前，至多能有一筆第二順位、第三順位貸款，但銀行審核相當嚴苛，多筆二胎不僅風險極高，也不容易通過。就算成功，也要務必衡量自身還款能力。

總結

二胎房貸在臺灣雖有相對嚴格的審核程序與較高的利率，但如果名下房產仍具殘值、又急需大額資金週轉，或面臨原銀行拒絕增貸的情形下，它依舊是不錯的融資方式。相較信用貸款，二胎房貸因房屋擔保可借到更高額度，也不受月薪 22 倍限制，更能滿足債務整合或創業周轉需求。

然而，申請前須了解二胎房貸可能伴隨的風險，包括較高利率、銀行過件率低、以及民間高利貸陷阱等。建議先評估自身財務狀況、確認還款能力，再進一步比較不同銀行或融資機構的方案。同時務必仔細查看合約條款，避免落入不肖業者所設計的高額違約金或不當收費。

若對二胎房貸或相關增貸方案不熟悉，也可向專業貸款顧問、會計師或律師諮詢，再做決定；或主動向多家銀行與合法融資公司諮詢並比較利率、貸款年限與各項手續費，才能為自己找到最適合的二胎房貸解方。