夢想中的家園近在咫尺，但房貸成數卻讓您望而卻步？別擔心，本文將為您揭開房貸成數的神秘面紗，從首購到第二間、第三間房屋的貸款成數限制及影響因素，讓您輕鬆跨越房貸門檻，實現購屋夢想。我們將深入探討房貸成數的計算方式、影響因素、政策限制及提高成數的技巧，助您在購屋路上做出明智決策。
房貸成數全攻略：掌握購屋關鍵，開啟夢想家園
什麼是房貸成數？
「房貸成數」可說是買房的關鍵數字，它代表著銀行願意借給你多少錢來買房，通常以「成」為單位。舉個例子，若房屋總價為 1,000 萬，銀行核貸 8 成，意味著你可以貸款 800 萬，剩下的 200 萬則須自備。
具體來說，房貸成數的計算方式為：
房貸成數 = (銀行核貸金額 / 房屋鑑價或買賣價取其低) x 100%
舉例來說，若房屋鑑價或買賣價為 1,000 萬，銀行核貸 800 萬，則房貸成數為 80%。
房貸成數為何如此重要？
房貸成數的高低直接影響著你買房的「門檻」。成數越高，代表自備款越少，購屋的壓力也就越小。尤其在房價高漲的年代，許多人苦於無法存到足夠的自備款，這時房貸成數就顯得格外重要。
此外，房貸成數也會影響你的每月還款金額。成數越高，貸款金額越大，每月還款的壓力自然也隨之增加。因此，在考量房貸成數時，除了評估自備款能力，還需審慎評估自身的還款能力，避免成為「房奴」。
房貸成數與自備款：相輔相成
房貸成數與自備款可說是「一體兩面」。當房貸成數越高，代表自備款越少；反之，當自備款越多，能貸到的成數可能就越低。
自備款的多寡也會影響你的房貸利率。一般來說，自備款越高，銀行認為你的還款能力較佳，因此願意提供較優惠的利率。
因此，在規劃購屋時，除了關注房貸成數，也別忘了提前規劃自備款。試著透過儲蓄、投資等方式累積資金，以提高購屋的成功率，並爭取更優惠的貸款條件。
央行房貸政策與房貸成數
央行為了維持金融穩定及健全房市交易，會透過調整房貸成數來調控房市。例如，為了抑制投資客炒房，央行可能會針對買第二間戶購屋貸款祭出較低的成數限制。
此外，央行也會針對特定地區，如房價過熱的區域，實施選擇性信用管制措施，限制貸款成數。這些措施都是為了避免房市泡沫化，確保房市穩定發展。
影響房貸成數的因素
除了央行的房貸政策外，還有許多因素會影響你的房貸成數，包括：
- 房屋類型與屋齡： 新成屋、預售屋通常比中古屋更容易貸到較高的成數。
- 貸款人的信用狀況： 信用良好的貸款人更容易獲得較高的貸款成數。
- 貸款人的還款能力： 收入穩定、負債較少的貸款人更容易獲得較高的貸款成數。
- 銀行的風險評估： 不同銀行的放款政策不同，對風險的承受度也不同，因此核貸的成數也會有所差異。
特殊情況下的房貸成數
- 土地抵押貸款： 土地抵押貸款的成數通常較低，約為土地鑑價的 6-7 成。
- 公司法人貸款： 公司法人購屋的貸款成數通常較低，且利率較高。
- 換屋族： 換屋族在先買後賣的情況下，可能會受到央行對第二戶貸款的限制。
提高房貸成數的技巧
- 提高自備款： 提高自備款比例是最直接的方式，但需要評估自身的財務狀況。
- 提供擔保品： 若有其他不動產或有價證券可供擔保，可提高貸款成數。
- 增加共同借款人： 共同借款人的收入可納入還款能力評估，有助於提高貸款成數。
- 選擇合適的銀行： 不同銀行的房貸政策不同，可多方比較，選擇最有利的方案。
房貸成數是購屋的關鍵數字，它不僅影響著你的自備款多寡，更與你的還款能力息息相關。在追求夢想的道路上，務必充分了解房貸成數的相關知識，並結合自身財務狀況，做出最明智的購屋決策。
提醒： 房貸政策隨時可能調整，建議您在申辦房貸前，向銀行或相關單位諮詢最新規定，以確保自身權益。
房貸成數的幕後推手：影響因素全解析
房貸成數並非一成不變，如同變形蟲般，受到多方因素的影響。想爭取更高的貸款成數，就必須了解這些影響因素，才能在購屋時掌握主動權。
個人條件：信用是王道
銀行評估房貸成數時，首要考量的是「借款人的還款能力」。信用評分、收入狀況、職業、負債比等，都是銀行判斷的重要依據。
- 信用評分： 信用如同你的財務成績單，分數越高，代表你的信用越好，銀行也更願意借錢給你。
- 收入狀況： 穩定且充足的收入是還款能力的保證。因此，銀行會審核你的薪資證明、扣繳憑單等，以評估你的收入穩定性。
- 職業： 不同職業的收入穩定性不同，銀行對於公務員、教師等收入穩定的職業，通常願意給予較高的貸款成數。
- 負債比： 負債比過高，代表你的還款壓力較大，銀行可能會降低貸款成數，甚至拒絕你的貸款申請。
房屋條件：Location, Location, Location
除了個人條件，房屋本身的條件也會影響貸款成數。
- 屋齡： 屋齡越新，銀行認為風險越低，因此願意給予較高的貸款成數。
- 地段： 精華地段的房屋保值性高，銀行也更願意放貸。
- 坪數： 坪數過小的套房或過大的豪宅，都可能影響貸款成數。
- 房屋類型： 公寓、透天厝、電梯大樓等不同房屋類型，銀行的放貸標準也有所不同。
- 有無嫌惡設施： 附近若有嫌惡設施，如高壓電塔、加油站、殯儀館等，可能影響房屋的價值，進而影響貸款成數。
政策因素：央行選擇性信用管制
中央銀行為了維持金融穩定，會透過選擇性信用管制措施來調控房市。這些措施包括：
- 特定地區第二戶購屋貸款限制： 在特定地區(如台北市、新北市、桃園市等)購買第二戶房產，貸款成數會受到限制。根據央行「對金融機構辦理住宅抵押貸款業務規定」，自然人在特定地區購買第2戶購屋貸款，最高貸款成數為6成。
- 高價住宅貸款限制： 購買高價住宅，貸款成數也會受到限制。
銀行因素：各自表述
除了上述因素，不同銀行的放貸政策及風險評估也有所不同。
- 放貸政策： 有些銀行對特定族群(如首購族、軍公教人員)提供較優惠的貸款成數。
- 風險評估： 銀行會根據你的個人條件、房屋條件及政策因素進行綜合評估，以決定最終的貸款成數。
提高房貸成數的技巧
- 提高自備款： 提高自備款比例是最直接的方式，但需要評估自身的財務狀況。
- 提供擔保品： 若有其他不動產或有價證券可供擔保，可提高貸款成數。
- 增加共同借款人： 共同借款人的收入可納入還款能力評估，有助於提高貸款成數。
- 選擇合適的銀行： 不同銀行的房貸政策不同，可多方比較，選擇最有利的方案。
- 善用政府優惠房貸： 政府針對首購族、換屋族等提供多種優惠房貸方案，可多加利用。
- 留意央行政策變動： 央行的選擇性信用管制措施可能隨時調整，應密切關注最新政策動態。
影響房貸成數的因素相當多元，除了個人條件與房屋條件，還需留意央行政策及銀行的放貸標準。想爭取更高的貸款成數，除了提升個人信用評分、增加自備款，還可以多方比較不同銀行的方案，以找到最適合自己的貸款產品。
首購族房貸成數：圓夢起步，成家安心
對於許多首購族來說，房貸成數是決定是否能順利跨入房產市場的關鍵因素。究竟首購族最高能貸到幾成？有哪些方案能幫助減輕負擔？又有哪些方法能提高貸款成數？讓我們一一來解析。
首購族最高可貸款成數：
一般來說，首購族的房貸成數上限為 8 成，但實際核貸成數仍會受到個人條件、房屋條件、銀行政策等因素影響。特別是在央行實施選擇性信用管制的地區，例如台北市、新北市等特定地區，購買第二戶房產的貸款成數會受到限制。
青年安心成家貸款方案：
為了協助青年族群購屋，政府推出了「青年安心成家貸款」方案。此方案提供多項優惠，包括：
- 貸款額度： 最高 1,000 萬元
- 貸款年限： 最長 40 年
- 寬限期： 最長 5 年
- 利率： 低於市場利率
青年安心成家貸款不僅能幫助首購族減輕自備款壓力，還能享有更優惠的貸款條件，大幅降低購屋門檻。對於符合條件的首購族來說，這是一個值得考慮的方案。
如何提高首購貸款成數？
除了政府的優惠方案，首購族還可以透過以下方式提高貸款成數：
- 提高信用評分： 維持良好的信用紀錄，按時繳納信用卡費、貸款等，都有助於提升信用評分。
- 增加自備款： 雖然看似矛盾，但提高自備款比例，能向銀行展現較佳的還款能力，進而提高貸款成數。
- 選擇適合的銀行： 不同銀行的放貸政策不同，有些銀行對首購族提供較優惠的貸款成數，多方比較能找到最適合自己的方案。
- 提供擔保品： 若有其他不動產或有價證券可提供擔保，也能提高貸款成數。
- 與建商合作： 有些建商會與銀行合作推出優惠房貸方案，可洽詢建商是否有相關優惠。
注意事項：
- 央行政策變動： 央行可能會不定期調整房貸政策，例如針對特定地區的第二戶購屋貸款限制，或調整貸款成數上限。購屋前應留意央行最新政策。
- 銀行放貸標準： 每家銀行的放貸標準不同，可能會考量貸款人的職業、收入、信用狀況等因素，因此實際核貸成數可能有所差異。
- 資金用途： 銀行會審核貸款資金用途，確保資金用於購屋，而非投資或其他用途。
首購族在購屋時，除了關注房價，也別忘了留意房貸成數。善用政府的優惠方案，並透過各種方式提高貸款成數，能讓你在購屋的道路上走得更輕鬆。
第二間房貸成數：進階置產的挑戰與策略
當您已經擁有一間房產，想進一步擴大房產版圖，第二間房貸成數將成為您必須面對的挑戰。中央銀行為了抑制房價過熱，對第二間房貸設下諸多限制，但這並不代表您就無法實現置產目標。讓我們一起來了解央行的限制，並探討突破之道。
央行對第二戶房貸的限制：
中央銀行的選擇性信用管制措施，對第二戶房貸設下兩大限制：
- 貸款成數上限： 在全國範圍內，購買第二戶住宅的貸款成數上限為 7 成。
- 特定地區無寬限期： 在台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、新竹市、台中市、台南市、高雄市等八都，購買第二戶住宅的房貸，不得享有寬限期。
第二戶房貸與首購房貸的差異：
相較於首購房貸，第二戶房貸的貸款成數較低，且在特定地區無法享有寬限期。此外，銀行對於第二戶房貸的審核也可能更嚴格，利率也可能較高。
特定地區第二戶房貸限制：
在上述八都購買第二戶住宅，除了貸款成數上限為 7 成，還須注意以下限制：
- 無寬限期： 貸款一核准，次月起就須開始攤還本金，增加每月還款負擔。
- 適用對象： 借款人本人、配偶及未成年子女名下已有 1 戶房貸，或本人、配偶及未成年子女持有 1 戶以上非自用住宅。
如何突破央行二房貸款限制？
面對央行的限制，您仍有機會爭取較高的貸款成數：
- 提高自備款： 提高自備款比例，能降低銀行的放貸風險，進而提高核貸成數。
- 提供擔保品： 若有其他不動產或有價證券可供擔保，也能增加銀行的放貸意願。
- 選擇合適的銀行： 不同銀行對第二戶房貸的政策不同，有些銀行可能提供較寬鬆的條件。
- 善用理財型房貸： 理財型房貸的額度可以循環使用，可將第一間房屋的已繳房貸轉為可用額度，增加第二間房屋的貸款額度。
- 與建商協商： 有些建商會提供優惠的貸款方案，協助購屋者取得較高的貸款成數。
注意事項：
- 央行政策變動： 央行可能會不定期調整房貸政策，例如針對特定地區的第二戶購屋貸款限制，或調整第二戶貸款成數上限。購屋前應留意央行最新政策。
- 銀行放貸標準： 每家銀行的放貸標準不同，可能會考量貸款人的職業、收入、信用狀況等因素，因此實際核貸成數可能有所差異。
- 資金用途： 銀行會審核貸款資金用途，確保資金用於購屋，而非投資或其他用途。
雖然第二間房貸成數受到央行限制，但只要善用策略，仍有機會突破限制，實現您的置產目標。切記，在購屋前務必充分了解相關規定，並評估自身財務狀況，才能做出最明智的決策。
第三間房貸成數：多戶置產的挑戰與風險
當您已擁有兩間房產，並考慮購買第三間(含)以上房產時，房貸成數將面臨更嚴格的限制。除了央行選擇性信用管制措施外，銀行也會對多戶房貸進行更嚴謹的審核，風險也相對提高。讓我們來深入了解第三間房貸的限制、銀行審核標準以及相關風險。
第三戶(含)以上房貸的限制：
根據央行選擇性信用管制措施，第三戶(含)以上的房貸成數上限為 4 成，且不論地區皆無寬限期。這意味著您至少需準備 6 成的自備款，且貸款核准後次月起就須開始攤還本金，還款壓力不容小覷。
此外，在特定地區第2戶購買住宅的貸款成數上限為 7 成，且無寬限期。這顯示央行對於多戶房貸的管制趨嚴，旨在抑制房價過熱，避免房市泡沫化。
銀行對多戶房貸的審核標準：
除了央行的限制，銀行對於多戶房貸的審核標準也更為嚴格。除了檢視您的信用狀況、收入能力、負債比等基本條件外，還會考量以下因素：
- 多戶房貸的合理性： 銀行會評估您購買多戶房產的目的，例如自住、出租、投資等，並判斷是否合理。
- 多戶房產的財務風險： 銀行會評估您是否能負擔多戶房產的貸款、稅金、管理費等支出，以及房價下跌的風險。
- 擔保品的價值： 銀行會評估您所提供的擔保品價值是否足夠，以降低放貸風險。
多戶房貸的風險與注意事項：
多戶房貸雖然能讓您擴大房產投資，但也存在一定的風險：
- 財務壓力： 多戶房貸意味著更多的貸款支出，若您的收入無法支撐，可能面臨財務困境。
- 房價波動風險： 房地產市場並非一帆風順，房價下跌可能導致您的資產縮水，甚至出現負資產的情況。
- 政策風險： 政府的房地產政策可能隨時調整，例如提高利率、限縮貸款成數等，都會影響您的投資收益。
如何應對多戶房貸的挑戰？
- 提高自備款： 提高自備款比例可降低貸款金額及還款壓力，也能向銀行展現較佳的還款能力。
- 分散風險： 不要將所有資金投入單一房產，可分散投資不同類型、地區的房產，降低風險。
- 留意政策變動： 密切關注央行及政府的房地產政策，隨時調整投資策略。
- 尋求專業建議： 諮詢專業的房地產顧問或理財專家，獲取客觀的建議與分析。
第三間(含)以上的房貸成數限制較多，且銀行審核標準較嚴格。若您有意進行多戶置產，務必審慎評估自身財務狀況及風險承受能力，並多方諮詢專業意見，以做出最明智的決策。
夫妻購屋貸款成數全攻略：第二間、第三間房貸怎麼算？
購屋是人生大事，尤其對夫妻而言，共同打造一個家更是重要里程碑。然而，隨著房價高漲，房貸數成為影響購屋能力的關鍵因素。本文將深入探討夫妻購屋貸款成數的計算方式、注意事項，並提供最新資料，協助您在購屋路上做出明智決策。
夫妻共同持有房屋的貸款成數計算
夫妻共同持有房屋時，銀行通常將兩人視為一個貸款單位，因此貸款成數會受到央行房市管制政策的影響，特別是針對第二戶房貸的限制。
- 首購族優惠： 若夫妻兩人名下都沒有房屋，屬於首購族，通常可享有較高的貸款成數，最高可達8成。
- 第二間房貸款限制： 若夫妻名下已有一間房屋，購買第二間房時，貸款成數會受到限制。在特定地區（如台北市、新北市部分地區），第二間房貸成數上限為6成；其他地區則為7成。
- 第三間（含）以上房貸款限制： 夫妻名下已有兩間（含）以上房屋，購買第三間（含）以上房屋時，貸款成數上限為4成，且沒有寬限期。
夫妻分別持有房屋的貸款成數計算
若夫妻分別持有房屋，貸款成數計算會較為複雜，需要考慮每人名下房屋數量、貸款狀況等因素。
- 首購資格： 若其中一人名下沒有房屋，購買時可享有首購資格，貸款成數較高。
- 第二間房貸款限制： 若其中一人名下已有一間房屋，購買第二間房時，該人貸款成數會受到央行規定的限制，但另一方若符合首購資格，仍可享有較高的貸款成數。
- 第三間（含）以上房貸款限制： 無論房屋登記在誰的名下，若夫妻其中一人名下已有兩間（含）以上房屋，購買第三間（含）以上房屋時，貸款成數上限為4成，且沒有寬限期。
夫妻購屋貸款注意事項
- 信用評分： 夫妻雙方的信用評分都會影響貸款成數和利率，因此保持良好信用紀錄非常重要。
- 收入證明： 銀行會根據夫妻的收入狀況評估還款能力，提供足夠的收入證明有助於提高房貸款成數。
- 自備款： 除了貸款成數外，自備款的多寡也會影響購屋能力。建議夫妻提前規劃，準備足夠的自備款。
- 政府優惠房貸： 政府不定期推出優惠房貸方案，如青年安心成家貸款等，夫妻可多加留意，爭取更優惠的貸款條件。
- 央行政策變動： 央行房市管制政策可能隨時調整，夫妻應密切關注最新政策動態，以免影響購屋計畫。
- 留意央行規範： 央行對於自然人特定地區第2戶購買住宅的貸款成數設有上限，且不提供寬限期。夫妻應留意這些規定，並評估自身財務狀況。
- 資金用途審查： 銀行會審核貸款資金用途代號，確保資金用於購屋，而非投資或其他用途。
購屋是人生重要決策，夫妻共同購屋更需謹慎規劃。了解貸款成數計算方式、注意事項，並善用政府優惠房貸，才能在購屋路上穩健前行，實現成家的夢想。
特殊情況房貸成數全攻略：購地、高價住宅、成數不足怎麼辦？
除了常見的夫妻購屋貸款成數外，某些特殊情況下的房貸成數也有所不同，例如特定地區、購地貸款、高價住宅等。本文將深入探討這些特殊情況的房貸成數限制，並提供解決成數不足的實用建議。
央行打房政策下，特定地區第二戶房貸成數限制
為抑制房價過熱，政府針對特定地區實施房市管制，其中包括房貸成數限制。中央銀行在理監事會中決議，為控管授信風險，調整特定地區第二戶房貸成數。
- 特定地區第二戶房貸限制： 在台北市、新北市部分地區，購買第二戶住宅的貸款成數上限為6成，且無寬限期。
- 高價住宅貸款限制： 高價住宅的認定標準會依地區而有所不同。在特定地區，高價住宅的貸款成數上限可能低於一般住宅。
購地貸款與建築貸款的成數限制
- 購地貸款： 購地貸款的成數通常較低，最高約為土地鑑價的65%。
- 建築貸款： 建築貸款的成數則視建案類型、進度等因素而定，最高約為興建成本的8成。
- 土地與建築貸款合併： 若同時申請土地與建築貸款，總貸款成數通常不會超過7成。
高價住宅貸款的限制
高價住宅的貸款成數通常較低，且可能面臨較嚴格的審核標準。
- 貸款成數上限： 高價住宅的貸款成數上限通常為6成，部分銀行甚至可能更低。
- 貸款利率： 高價住宅的貸款利率可能較高，且較少享有優惠利率。
- 還款能力要求： 銀行對高價住宅貸款申請人的還款能力要求較高，需提供更詳細的財力證明。
如何處理房貸成數不足的問題？
- 提高自備款： 增加自備款比例是最直接的解決方法，但需要評估自身的財務狀況。
- 尋求保證人： 找尋信用良好的保證人，可提高銀行核貸意願，但需注意連帶保證責任。
- 轉向其他銀行： 不同銀行的放款政策有所差異，可多方比較，尋找較寬鬆的貸款條件。
- 考慮二胎房貸： 若條件允許，可考慮申請二胎房貸，但需注意較高的利率和風險。
- 等待政策鬆綁： 政府政策可能隨時調整，可關注最新政策動態，等待更優惠的貸款條件。
央行購屋貸款與打房政策
除了上述特殊情況，央行也會透過調整存款準備率、選擇性信用管制等措施來調控房市。購屋者應留意央行相關政策，並評估自身財務狀況，選擇適合的貸款方案。
其他注意事項
- 房屋登記人與貸款申請者： 房屋登記人與貸款申請者不一定要為同一人，但需注意相關規定。
- 重購退稅： 符合條件者可申請重購退稅，但需注意相關規定與期限。
購屋貸款是複雜的議題，尤其在特殊情況下，更需仔細評估自身需求與風險承受能力。了解相關規定，並尋求專業建議，才能在購屋路上做出明智決策，實現理想中的家園。
總結
房貸成數是購屋的關鍵數字，它不僅影響著你的自備款多寡，更與你的還款能力息息相關。無論是首購族、第二間房貸還是多戶置產，每種情況的房貸成數都有其特定的限制和影響因素。透過深入了解這些知識，並結合自身財務狀況，您可以制定出最適合自己的購屋策略。請記得，房貸政策隨時可能調整，建議您在申辦房貸前，向銀行或相關單位諮詢最新規定，以確保自身權益。希望本文能幫助您在購屋的道路上順利前行，實現夢想家園的美好願景。
參考來源
- 【認識房貸成數】瞭解影響成數高低的5大原因，解析常見疑問 (sinopac.com)
- 如何掌握銀行房貸成數關鍵？了解評估因素及限制 (ctbcbank.com)
- 房貸試算-購屋可貸成數試算 – 貸款試算 – 貸款 – 國泰世華銀行 (cathaybk.com.tw)
