貸款成數一次搞懂！詳解2025年最新央行限貸規範

「房屋貸款成數」是衡量買房財務負擔的重要指標，代表銀行核准的貸款金額相對於房屋鑑價的比例。自2020年起，中央銀行陸續針對房地產市場祭出多次「選擇性信用管制」措施，調整「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，央行總裁楊金龍的打房政策防止房地產炒作並維持金融穩定。

直到2024年9月20日為止，央行已推出了第七波打房政策，除了上調存款準備率（升準不升息），更進一步限縮放款成數，並針對名下已經擁有房屋的族群取消寬限期。

以下將從貸款成數的基本概念談起，並一次整理貸款成數限制的最新規範、第2戶購屋貸款限貸細節、高價住宅貸款限制、常見問題等，協助您在面對房貸時能做好更完善的財務規劃。

什麼是貸款成數？

貸款成數（Loan to Value，LTV）指銀行貸款核准金額相對於銀行鑑價金額的比例。例如，若銀行鑑價為1,000萬元，核給貸款額度為800萬元，則房貸成數即為8成。簡單來說，房貸貸款成數越高，銀行願意承作的購屋金額越大，購屋者需要準備的自備款就越少。

需要注意的是，「鑑價金額」不見得等同於房屋實際成交價，尤其在中古屋或地點較偏遠的區域，若屋主開價高於市場行情，銀行鑑價通常會偏保守，實際可擔保放款金額可能低於預期。因此，在評估自身的房貸額度時，除了成交價，也需特別留意銀行給的鑑價結果。

2024年央行限貸規範與第二戶貸款成數調整

自2020年至今，央行對房地產市場持續祭出「選擇性信用管制」或稱「限貸令」，至今已歷經七波調整。2024年9月20日後實施的第七波管制更被視為「史上最嚴」，除了全面擴大第二戶貸款成數限制至全國，也針對名下已有房屋但欲購買第一戶貸款者取消寬限期。此外，公司法人、高價住宅、第三戶以上貸款、餘屋貸款成數也再度調降。

第七波選擇性信用管制主要重點

升準不升息

央行調升存款準備率1碼（0.25%），緊縮銀行可用資金並控制資金流量，進一步抑制投機客需求。

取消「名下有房者」之第一戶貸款寬限期

若個人名下已有任何房屋紀錄（包含繼承），但還是第一次要向銀行辦理「購屋貸款」，則此貸款不得享有寬限期。

第二戶房貸最高貸款成數由6成降為5成

過去僅特定地區（六都及新竹縣市）適用，如今擴大適用至全國。也就是說，若名下已有房貸紀錄，想要購買第二戶房屋，全國統一適用最高5成貸款成數。

第三戶以上貸款成數由4成降為3成

名下已經擁有2戶以上房貸紀錄者，若再度申請貸款時，最高成數進一步降至3成，且不得有寬限期。

公司法人、高價住宅、餘屋貸款限制

• 公司法人購置住宅：貸款成數由4成降為3成。
• 自然人名下購置高價住宅貸款：由4成降為3成。
• 餘屋貸款：最高成數由4成降為3成。
  （高價住宅定義：台北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上，其他地區4,000萬元以上。）

全面懶人包！歷次央行選擇性信用管制表格整理

以下彙整自2020年以來，央行進行的各波選擇性信用管制，重點羅列如下表：

（註：表內限制內容僅列舉主要重點，其他細節依央行公告為準。）

第二戶貸款成數與「第二戶限貸」是什麼？

「第二戶限貸」指在名下已有房貸紀錄的情況下，再度向銀行申請房屋貸款時，銀行對貸款成數、寬限期以及金融貸款條件有較為嚴格的限制。依照2024年9月20日後的新規定，全國適用第二戶最高貸款成數5成，同時不得申請寬限期。

第二戶限貸的影響族群

投資客、炒房族

多數措施是為抑制投機炒作，讓短期持有多屋的炒作型買家無法輕易高槓桿操作。

換屋族

若名下原有房貸仍存在，但仍想先買後賣，可能會被歸類到「第二戶」，導致貸款成數僅有5成。

• 為兼顧真正換屋需求，央行提供一年內出售舊屋的配套措施，若在限定時間內切結並售屋，即可排除五成限制，仍須注意不可申請寬限期。

繼承房產者

即便是被動性擁有房屋，如繼承或持分，只要名下已經有房，便會被銀行視為「非首購」，貸款成數和寬限期都會受到政策管制。但在第七波管制中，央行也針對「純繼承持有」放寬排除規定，需向銀行提出證明。

申辦貸款成數的其他重要影響因素

即使央行選擇性信用管制有統一限制，各銀行對「最高貸款成數」仍會因應個案、風險控管、內規等因素而有差異。通常銀行會評估以下面向：

房屋條件

• 屋齡：一般屋齡越新，貸款成數較高，新成屋或預售屋可至7~8成，老屋或30年以上建物則可能僅有6成甚至更低。
• 地段：市中心或交通便利商圈等黃金地段，銀行評價會比較高，貸款也較容易。
• 結構/坪數：小坪數套房（約12-15坪以下）或RC結構以外的建物，審核標準較嚴謹，成數會更低。

申貸人財力與信用

• 收入證明：穩定職業或高收入者（例如公務員、老師、醫師等），銀行較願意核貸更高成數。
• 負債比：若已有多筆信用貸款、車貸或其他負債，銀行會相對保守。
• 聯徵紀錄：若短期內頻繁向多家銀行詢問貸款，會留下「查詢次數」紀錄，對評分不利。

房貸利率

貸款利率與貸款成數之間並非完全正相關，但若銀行認定風險較高，通常會拉高利率或減少成數，作為風險對沖的手段。

實例說明：第二戶貸款成數計算

案例1：台北市第二戶房貸

• 背景：李先生名下已有一戶自住且尚有貸款，計劃在台北市再買一戶總價1,600萬元的中古公寓。
• 銀行鑑價：銀行保守估價為1,500萬元。
• 貸款限制：適用2024年9月20日後之「第二戶最高5成，無寬限期」。
• 計算：
  • 可貸款金額＝鑑價金額1,500萬 × 50%＝750萬
  • 自備款＝1,600萬（成交價）－750萬＝850萬
    因無法申請寬限期，每月需同時攤還利息與本金，還款壓力相對較大。

案例2：名下只有繼承房產，購買新北市新屋

• 背景：王小姐因繼承父母留下的一筆房產持分，雖實際並不居住，但在聯徵上已被認定為「已有房屋」。擬購買新北市總價900萬元的新屋作為自住。
• 銀行鑑價：銀行估價900萬元。
• 貸款限制：雖然名下有房，但若符合「繼承特殊排除」條件且有證明文件，加上房價並未達高價住宅門檻，有機會排除第二戶5成限制。實際需視銀行審核結果而定；若無法排除，最高依規定為5成貸款，無寬限期。
• 計算（若不排除）：
  • 可貸款金額＝900萬 × 50%＝450萬
  • 自備款＝900萬－450萬＝450萬

如何提高貸款成數或減輕房貸壓力？

先結清原有房貸

若有能力「先賣後買」，把原屋貸款先結清，可回復至「首購」條件，避免受到「第二戶」限貸影響。

加強財力證明

確保具體且穩定的收入證明，比如薪資單、勞保明細、扣繳憑單，並降低其他負債（例如信用卡循環利息、汽車貸款等），以提升銀行對你的評分。

選擇配偶、子女名義購屋

若配偶或子女名下無房貸，直接以他們的名義購屋，便能以「首購」較高貸款成數承作。不過需同時考量實際持分問題，以及未來產權變更的相關稅務影響。

彈性規劃換屋時程

若真的有換屋需求，並擔心短期內要負擔兩筆房貸過於吃力，可向銀行切結「一年內出售舊屋、結清舊貸」，在符合條件後，可避免適用嚴格的貸款成數限制。但若逾期未履行，銀行會有收回差額貸款、追繳罰息的風險。

常見問題（Q&A）

Q1：名下持有繼承的老公寓，也算是「已擁有房屋」嗎？

只要您在聯徵中心顯示有房屋貸款紀錄、或是您已擁有該不動產登記權狀，即可被銀行認定為「名下有房」。部分情形若符合央行排除規定（如單純繼承且非高價住宅貸款），需和銀行提供佐證資料，看能否排除限貸適用。

Q2：如何知道自己可以貸到多少成數？

可透過銀行「鑑價」機制先初估，也可以用線上試算工具輸入房屋座落地點、屋齡、預估總價等信息做初步參考。但實際貸款成數仍以銀行最終審核為準。

Q3：已經送件「新青安貸款」的人，會受到第七波限貸影響嗎？

依照目前規定，若您是申請財政部青年安心成家方案（新青安）且非高價住宅，一般不受「第1戶或第2戶」限制，但要注意您名下是否有繼承持分及青安貸款核准條件是否符合，細節仍以銀行與主管機關最終認定為準。

Q4：寬限期被取消，會對貸款月付金有什麼影響？

若無寬限期，代表您在貸款核准後，第一個月就要同時償還「本金 + 利息」。假設貸款額度高，且貸款年限長，首月起還款壓力將顯著增加。相較於過去「前3~5年只繳利息」的彈性空間，缺少寬限期的貸款每月支出要高出不少。

Q5：如果第二戶房貸不夠，該怎麼籌措裝潢或其他周轉金？

若因貸款成數降低導致自備款不足，可考慮其他財務規劃方式，如預留流動資金做裝修，或視情況評估「先賣後買」。切忌貿然使用高利率的民間貸款，以免陷入更大的財務風險。

總結

貸款成數是央行維持金融市場穩定、抑制房地產投資炒作的重要政策手段。隨著2024年第七波選擇性信用管制的上路，第二戶在全國一律不得超過5成，且名下已有房屋者的第一戶也無法享有寬限期，無論是投資客、多屋族或實際有換屋需求者，都將面臨更嚴格的貸款限制。

因此，買房前應評估個人信用、財務條件、房屋特性等多重因素，確保自己擁有足夠的自備款與償債能力，也能選擇合適的策略（如先賣後買、向銀行切結一年內出售舊屋等），在不同政策夾擊下，找到最適合自己且不會造成過度財務壓力的置產方式。

資料來源

• 購屋貸款有哪些規範？貸款成數限制總整理
• 第八波信用管制沒來！央行限貸令！選擇性信用管制是什麼？對房價的影響？ – HouseFeel 房感
• 第二戶限貸是什麼？3分鐘看懂央行限貸規範、限制及貸款成數！ – 住商不動產房屋網