在購買房產的過程中，「貸款成數」是一個重要的指標，它直接影響購屋者需要準備的自備款以及未來的還款壓力。對於首次購房者或準備進行資產配置的人來說，了解貸款成數的定義、計算方法以及影響因素，不僅有助於規劃購屋預算，也能提高與銀行協商的效率。本篇文章將全面解析貸款成數的基本概念、計算方式及影響因素，並針對貸款成數不足的情況提供實用解決方案，幫助讀者在房貸申請中做出更明智的決策。
貸款成數什麼意思？如何計算貸款成數？
貸款成數是指銀行核准貸款金額占房屋鑑價或買賣價格的比例，通常以「成」為單位表示。房貸可以簡單地理解為購買房屋時，銀行能提供的貸款比例。例如，若購屋價格為1,000萬元，銀行房貸核准貸款800萬元，則購屋貸款成數為8成。這表示購屋者需要的自備款為200萬元。
貸款成數怎麼算？
成數房貸的計算方式是根據銀行對購買的房子進行鑑價，並在鑑價金額與買賣價格中取較低者作為基準，然後乘以貸款成數，得出可貸款金額。公式如下：
房貸試算公式：
可貸款金額 = 基準價格 × 貸款成數
例如，若房屋鑑價為900萬元，買賣價格為1,000萬元，銀行取較低的鑑價金額900萬元，若貸款成數為8成，則試算結果可以知道自己貸款金額為900萬元 × 0.8 = 720萬元。若購屋者需提高的房貸成數或瞭解其他選擇，可以使用貸款本行提供的房 貸試算工具進行規劃。
影響貸款成數的因素有哪些？貸款成數誰決定？
貸款成數，即銀行願意提供的貸款金額占房屋價值的比例，主要由銀行根據多項因素決定。以下是影響房貸貸款成數的主要因素：
- 個人信用狀況：銀行會審查申貸人的信用評分、收入穩定性和負債比率。信用良好且收入穩定的申貸人條件，通常可提高房貸成數，增加房貸額度。
- 房屋條件：
- 地段：位於交通便利或市中心的房屋，如新北市或新竹縣市的區域，因保值性較高，銀行可能提供較高的房屋成數。
- 屋齡：新屋或屋齡較低的房屋，通常可獲得較高的貸款成數。
- 坪數：一般而言，權狀坪數大小超過15坪的房屋，申辦房貸時成數可能較高。
- 周邊環境：若房屋附近有嫌惡設施，如高壓電塔、加油站等，可能影響房屋狀況，降低貸款條件和成數。
- 政策限制：中央銀行可能針對特定地區或購屋戶數實施貸款成數限制。例如，買房時購買第二戶住宅，房貸時成數可能受到限制，且無法申請寬限期。此外，政策可能會限制房貸利率及相關條件，導致需要額外費用如代書費或仲介費。
- 銀行內部政策：各銀行的風險評估標準不同，對房屋貸款額度的核定也會有所差異。如果成數不足怎麼辦，可以嘗試其他銀行或尋求補充資金，例如增加首付款或調整預算。
因此，貸款成數是由銀行根據申請人的信用狀況、房屋條件、政策限制以及銀行自身的放貸標準綜合決定的。申請人可透過提升信用評分、選擇條件較佳的房屋，並多方比較不同銀行的貸款方案，以爭取較高的貸款成數。
貸款可以貸幾成？房屋貸款可以貸多少？
房屋貸款的可貸成數，即銀行願意提供的貸款金額占房屋價值的比例，受多種因素影響，包括房屋類型、地點、屋齡，以及借款人的信用狀況和還款能力。以下是影響房貸成數的主要因素：
1. 房屋條件：
- 地段： 位於市中心或熱門地區的房屋（即「蛋黃區」）通常可獲得較高的貸款成數，可能達到80%。
- 屋齡： 新成屋或預售屋的貸款成數通常較高，可達80%；而屋齡較高的中古屋，貸款成數可能降低至50-70%。
- 房屋類型： 電梯大樓的貸款成數約為70-80%；透天厝約為60-75%；而小坪數套房（如15坪以下）可能僅有50-60%，甚至有銀行不接受此類房屋貸款申請。
- 周邊環境： 若房屋附近100公尺內有嫌惡設施，如高壓電塔、殯儀館等，貸款成數可能受到影響而降低。
2. 借款人條件：
- 信用評分： 良好的信用紀錄有助於獲得較高的貸款成數。
- 收入穩定性： 穩定且可證明的收入來源，能提高銀行對借款人還款能力的信心，進而提高貸款成數。
3. 政府政策：
- 為抑制房市過熱，中央銀行可能對第二戶及以上的房屋貸款設有限制。例如，購買第二戶住宅的貸款成數上限可能被限制在60-70%，且無寬限期。
貸款成數不到怎麼辦？如何增加貸款成數？
當您申請房屋貸款時，若銀行核准的房屋貸款成數低於預期，可能導致自備款不足，進而影響購屋計劃。以下提供解決方案與提高貸款成數的方法：
解決貸款成數不足的方法：
- 善用建商配合的銀行或建商貸款： 購買預售屋時，可利用建商與特定銀行合作的貸款方案，通常可獲得較高的貸款成數。 若銀行貸款成數仍不足，部分建商可能提供補足差額的貸款，稱為「建商貸款」。 但需注意建商貸款的利率和還款期限，確保自身負擔能力。
- 與銀行協商提高利率或加購保險： 可與銀行討論，透過提高房貸利率或搭配購買房貸壽險等方式，來增加貸款成數。 購買房貸壽險可保障銀行在借款人發生意外時，能優先回收貸款，降低風險，因此銀行可能願意提高貸款成數。 但需評估提高利率或購買保險所增加的成本，是否在可接受範圍內。
- 提供保證人或擔保品： 若自身信用或財力不足，可考慮提供具有良好信用和還款能力的保證人，或提供其他不動產作為擔保品，以提高銀行對您的信任度，進而增加貸款成數。
- 申請二胎房貸： 若銀行的第一順位貸款成數不足，可考慮向其他金融機構申請二胎房貸，即以房屋的剩餘價值再次抵押貸款。 但需注意二胎房貸的利率通常較高，還款期限較短，應謹慎評估自身還款能力。
提高貸款成數的方法：
- 選擇地段優越的房屋： 銀行在評估貸款成數時，會考慮房屋所在地段的價值。 位於市中心或交通便利區域的房屋，因增值潛力較高，銀行可能願意提供較高的貸款成數。
- 選擇屋齡較新的房屋： 屋齡較新的房屋，耐用度較高，銀行風險較低，可能因此提高貸款成數。 一般而言，房貸年限加上屋齡應小於50年，才能獲得較高的貸款成數。
- 維持良好的信用紀錄： 銀行會審查借款人的信用紀錄，良好的信用可提高銀行對您的信任度，進而提高貸款成數。 平時應按時繳納各項費用，避免信用瑕疵。
- 提供穩定的收入證明： 穩定且足夠的收入是銀行評估還款能力的重要指標。 提供薪資證明、報稅資料等，可增加銀行對您還款能力的信心，進而提高貸款成數。
- 縮短貸款年限： 選擇較短的貸款年限，如20年，銀行的風險較低，可能因此提高貸款成數。 但需確保每月還款金額在可負擔範圍內。
- 提高房貸利率： 主動提出接受較高的房貸利率，銀行可能因此願意提高貸款成數。 一般而言，利率上升0.25%，可增加約0.5成的貸款成數。 但需評估長期利息負擔是否在可接受範圍內。
- 避免購買小坪數或屋齡過高的房屋： 小坪數套房或屋齡過高的房屋，因流通性較差，銀行可能降低貸款成數。 建議選擇屋況良好、坪數適中的房屋，以提高貸款成數。
預防措施：
- 簽約前加註但書： 在購屋合約中加註「若貸款成數不足，交易可自動解除」的條款，可避免因貸款不足而違約，導致訂金被沒收。
- 事先了解房屋估價： 購屋前，可請銀行或專業估價師對房屋進行估價，確保貸款成數符合預期，避免自備款不足的情況。
購屋前，建議詳細評估自身財務狀況、房屋條件及貸款可能性，並與銀行充分溝通，以確保貸款成數符合需求，順利完成購屋計劃。
總結：
貸款成數不僅是購屋資金規劃的核心之一，也反映出銀行對申請人及房屋條件的綜合評估。透過選擇地段佳、屋齡新且流通性高的房屋，並維持良好的信用紀錄與穩定收入來源，可以有效提升貸款成數。同時，若面臨貸款成數不足的問題，與銀行協商、增加擔保人或採用建商貸款等方式，均可作為解決之道。購屋前的周全準備與多方比較，能幫助申請人爭取最佳條件，順利實現購屋目標，為未來生活奠定穩定基礎。
