買房對多數人而言，是一項重要且重大的財務決策。然而，在規劃房貸時，銀行往往不只看你「收入有多少」，更會仔細評估你的「房貸收支比」。所謂房貸收支比（DTI, Debt-to-Income Ratio），其核心概念是衡量每個月「房貸支出」相較於「總收入」的比率，能更真實反映你每月是否負擔得起房貸還款。同時，銀行也會透過負債比、信用紀錄、工作穩定度、房屋類型與地段……等多重關鍵指標，來判斷借款人是否具備足夠的還款能力。
本篇將用深入淺出的方式，帶你一次完整了解房貸收支比的計算、銀行審核重點與常見問題，協助你在買房前做好更全面的財務規劃。
一、房貸收支比是什麼？
「房貸收支比」是指「每月房貸還款金額」相對於「每月總收入」的比例。若比例越低，代表你收入對房貸的負擔越小，銀行認為你的還款能力越好，核貸成功率也越高；反之，若此比例偏高，銀行可能評估你存有違約風險，導致房貸成數降低，甚至直接被婉拒。
在實務上，常聽到的「收支比低於60%」或「收支比要達200%」等不同說法，背後其實都在談同一個概念：
- 「收支比60%」指的是：房貸支出佔總收入的 60% 以下。
- 「收支比200%」指的是：收入需至少是支出（包含房貸）總額的兩倍，才能被銀行認為風險相對可控。
兩種表達方式雖不同，但目的相同，都是要確保你有足夠的財務餘裕，能穩定繳納每月的房貸。
二、房貸收支比怎麼算？
1. 房貸收支比的計算公式
房貸收支比（又稱「每月房貸負擔率」）的計算方式如下：
收支比（%） = ( 每月房貸金額 ÷ 每月總收入 ) × 100%
- 分子：每月房貸支出（含利息）
- 分母：每月總收入（如有其他負債，部分銀行會先扣除再評估）
2. 有負債時的調整
若申貸人的信用卡分期、車貸、信貸等債務較多，部分銀行在計算「月總收入」時，會先扣除這些支出再進行收支比計算。因此，如果負債過高，最後的「可用收入」會被壓縮，使房貸收支比看起來更高，也會拉低銀行對你財務穩健度的評價。
3. 實務範例
案例 1：小明月收入 6 萬元，每月房貸支出 3 萬元
- 收支比 ＝ ( 3 萬 ÷ 6 萬 ) × 100% ＝ 50%
- 表示小明每個月一半的收入都在繳房貸。
案例 2：小花月收入 10 萬元，每月房貸支出含其他開銷共 5 萬元
- 收支比 ＝ ( 5 萬 ÷ 10 萬 ) × 100% ＝ 50%
- 此時小花收支比 50%，在部分銀行眼中可能還算可接受，不過若銀行有內部標準要求「收支比低於 40%」，就需要調整。
三、收支比與銀行核貸：最新「200%標準」是什麼？
在先前多家機構或專家資訊中，曾提及銀行近來因應房市熱度、配合央行政策導向，可能內部拉高審核門檻，逐漸要求「收支比需達 200% 以上」（亦即收入需要至少是支出的兩倍）才能享有標準核貸成數。如果收支比未達 200%，則視情況減少 0.5 成至 2 成不等的貸款成數。
下面整理出網傳的某些銀行內部收支比核貸對照表，供參考（實際標準仍以各銀行內部規定為準）：
| 收支比區間 (X) | 核貸成數 (以首購可貸 8 成為例) |
|---|---|
| X ≥ 200% | 原成數（8 成） |
| 180% ≤ X < 200% | 減少 0.5 成（7.5 成） |
| 160% ≤ X < 180% | 減少 1 成（7 成） |
| 140% ≤ X < 160% | 減少 1.5 成（6.5 成） |
| X < 140% | 減少 2 成（6 成） |
- X ≥ 200% 表示你收入至少是支出的兩倍，風險相對較低，銀行更願意依「原成數」貸給你。
- X < 200% 則表示你在銀行眼中風險較高，貸款成數會打折。
值得注意的是，首購（第一戶）雖然原本可能有機會貸到八成，但若收支比實際計算只有 150%，就會依照銀行規範減少成數，到最後可能只剩六成甚至更低。這種情況下，你的自備款需求就要跟著提高。
四、房貸審核的五大關鍵因素
除了房貸收支比，銀行在核貸時還會同時審視下列幾項關鍵的評估條件：
信用紀錄
- 聯徵報告中若出現逾期繳款、退票紀錄、信用卡循環利息等不良信用紀錄，會嚴重影響申貸成功率。
- 一般而言，若信用狀況欠佳，銀行會更加保守審核房貸。
收入穩定度
- 銀行房貸偏好公務員、上市櫃公司員工、教職人員等「收入穩定」的族群。
- 自由業或無固定薪轉者需提供更多佐證，如報稅單、勞保紀錄、租金合約等財務證明，才能讓銀行認列你的「真正收入」。
負債比（DBR）
- 金管會規定無擔保債務（信用卡、信用貸款）總額不得超過月收入的 22 倍。
- 若你的負債比過高，即使房貸收支比合格，銀行也可能因擔心你的總負債金額過高，而下修貸款成數或直接拒貸。
自備款比例
- 如果你能拿出更多自備款，例如能繳 30% 的頭期，銀行的風險大幅降低，也更容易給你較好的利率與成數。
- 反之，若你只拿得出 1 成甚至更低頭期，銀行可能擔心房市下行時無法回收足夠抵押價值，而大幅縮水貸款額度。
房屋條件（地段、屋齡、坪數、型態）
- 房屋坐落於 A 級地段或相對熱門區域（如台北市主要精華區），通常可以貸更高成數。
- 若房子位於偏遠地段、屋齡過高、坪數太小（如套房低於 12~15 坪），銀行評估轉手難度高、風險大，核貸成數自然降低。
五、收支比過高或不足怎麼辦？三大解方一次看
1. 降低其他債務或開銷
若計算發現自己的收支比不夠理想（或 DBR 過高），可以先嘗試結清小額負債。
- 提前清償高利息負債（如信用貸款、信用卡分期）。
- 減少不必要開銷，避免新增借貸申請。
- 如果有車貸或學貸等擔保負債，雖然有些銀行在計算負債比時不一定全部列入，但若能儘早還清，也有助整體財務狀況的穩定。
2. 提高收入或增加共同申貸人
- 加薪或轉職：如果有更高薪的機會，可拉高每月總收入，也就能提升收支比。
- 副業或租金收入：如果有穩定的租金收入或兼職收入，並且有報稅、轉帳等正式證明，也能幫助提升銀行認列的月收入。
- 共同申貸人：若配偶或家人也有穩定工作，可考慮共同申貸，一併提升「每月總收入」分母，讓房貸收支比更漂亮。
3. 向融資公司申請「二胎房貸」
若已經持有房屋，卻因為銀行審核過嚴（或銀行二胎貸款規範太多）而遭拒，則可考慮合法的融資公司二胎房貸。
- 保留原本銀行第一順位房貸，同時用房屋殘餘價值抵押，向融資公司申請二順位貸款。
- 雖然二胎房貸利率通常高於銀行，但若你急需錢且銀行過不了件，這會是彈性較大的一條路。
- 記得找有規模、有合法授權的融資公司或代辦業者（如國峯厝等），能大幅降低糾紛與不必要風險。
六、月薪多少才有辦法貸到八成？實際案例試算
以下舉兩種常見總價範圍為例，預估若要「收支比達 200%」並順利取得八成房貸，可能需要的月收入：
購買 1,000 萬房屋
- 以利率約 2.2%、貸款 30 年為基準，每月還款金額約 31,000~32,000 元。
- 加上都會區基本生活費（如 15,000 ~ 20,000 元），總支出落在 46,000 ~ 52,000 元之間。
- 若要達到「收支比 200%」，月收入至少9~10 萬元起跳，才能貸到八成。
購買 2,000 萬房屋
- 每月還款金額約 62,000 ~ 64,000 元，再加上生活支出 20,000 元（或更多），總支出約 88.4 萬。
- 收支比要 200%，表示月收入需至少16 萬元，才能取得八成貸款。
若收支比未達標，例如只有 150% ~ 180%，可能就會被銀行減少 0.51 成左右的成數。也就是說，你可能必須多準備一、兩成的自備款，否則就得重新調整購屋預算。
七、房貸收支比與負債比有何不同？
收支比：重點在「房貸 + 其他必要支出」相較於總收入的比例，衡量你的「月度現金流量」。如果比例越低，就代表你每月更能輕鬆負擔房貸。
負債比（DBR, Debt Burden Ratio）：指的是「無擔保債務總額」相較於你「平均月收入」的倍數。根據金管會規定，金融機構不可對超過月收入 22 倍的無擔保負債申貸人進行核貸（若未達 22 倍，銀行才有空間考慮）。
簡單來說，負債比著眼於「總債務量」合不合理；收支比則更注重「每個月現金收支能否維持健康」。實務審核時，銀行兩者都看——若負債累累，月現金流又不夠，自然核貸更困難。
八、掌握關鍵：提前做好財務規劃
若你想避免臨門一腳被銀行砍成數，建議在申貸前就先「優化」自己的財務狀況：
- 審視所有債務：先把高利率信貸或信用卡分期結清，能讓財務更清爽。
- 累積合法證明的收入：包括副業、租金，最好有正式契約與報稅記錄。
- 避免過度查詢聯徵：短期內多次辦信用卡或頻繁詢問各家銀行貸款，會導致「聯徵多查」記錄，讓銀行警覺你的資金狀態不穩定。
- 選擇合適物件：盡量挑屋齡與地段皆能被銀行接受的房屋。若是坪數太小、特殊物件（店面、工業住宅）等，核貸成數往往被打折。
溫馨提醒：若你考慮透過房屋貸款來購買房產，千萬別忘了事先留意貸款年利率、貸款利率等成本，並評估自己能否承受最終月付金額。市面上的房價多高低不一，但只要做好準備，仍可找到適合自己的標的。
常見問題
Q1：房貸收支比越高越好？還是越低越好？
如果以「銀行公式」(房貸支出 ÷ 月收入 × 100%) 來看，「比例越低」代表還款能力越充足，對銀行而言越能顯示你的財務穩健度。而若是用「收支比＝月收入 ÷ 月支出」的說法，「越高」才代表收入足以覆蓋支出。實際上，兩者描述方式不同，但結論都指向：收入要大於支出，才容易拿到理想貸款額度。
Q2：我有現金收入沒有報稅，銀行會採計嗎？
銀行多半只認列「有正式證明」的收入，例如薪轉紀錄、報稅單、勞保薪資、租金契約等。若只是口頭告知或現金交易，且沒有足夠佐證文件，銀行難以採信。
Q3：負債比和房貸收支比是一樣的嗎？
不一樣。負債比（DBR）更側重無擔保負債佔月收入倍數是否超標（22 倍）。房貸收支比則偏向每月房貸金額對比月收入的比例，是銀行審核你是否能負擔房貸的關鍵依據。
Q4：申請房貸時，聯徵查詢紀錄太多會影響核貸？
會的。銀行通常會注意你最近三個月內的「聯徵查詢次數」。若頻繁向多家銀行送件，銀行可能懷疑你急需資金或財務狀況不穩，降低核貸意願。
Q5：房貸收支比不合格就一定被拒貸嗎？
不一定，但會大幅影響「貸款成數」。一些銀行會依照收支比分級，若未達標準，就減少核貸成數，導致你需多準備自備款或想其他替代方案（例如二胎貸款、共同申貸等）。
Q6：二胎房貸會看收支比嗎？
一般融資公司或銀行的二順位房貸，也會參考收支比，但相比第一順位房貸，審核可能彈性稍大。由於二胎屬於後順位債權，利率通常更高，必須評估自身是否能負擔。
Q7：如果我剛好月薪不到 10 萬，是不是就不能買房？
不是絕對不行。實務上仍可貸到房款的 6~7 成，或延長貸款年限降低月付額。但若銀行內部要求要「收入達標」才能核貸八成，則可能需要你補足更多自備款，或透過配偶、家人共同申貸提升總收入。
總結
在銀行愈趨嚴謹的審核標準下，「房貸收支比」已成為能否貸到理想成數的重要門檻。對首購族或有資金需求的人來說，除了想辦法提升收入、降低支出或債務之外，也應提早檢視自己的信用紀錄、負債狀況，以及房屋所在地段與屋齡條件，以增強在銀行端的「可信度」。
若真的在銀行碰壁，也並非就此無路可走：你仍可考慮二胎房貸或轉貸整合等替代方案，前提是要選擇合法、規模完善的融資公司或代辦機構，並審慎評估自身風險，避免後續的還款壓力爆炸。只要做好規劃，買房並不一定需要「天文數字」的月薪，只要你的收支比維持健康、信用紀錄良好，一樣能安心圓購屋夢！同時，不妨先行比較金融機構的各種房屋貸款專案，瞭解不同方案的利率、費用與貸款條件，才能更精準地掌握自己的財務安排。
