房屋抵押貸款是什麼？申請流程、優勢、利率與常見問題

人生不免有急需資金的關鍵時刻：可能是創業、周轉、投資、翻修或購置房產，若手頭的流動資金不足，該怎麼辦呢？辦房屋抵押貸款便是一個相當有效的解決方式。相比一般無擔保的信用貸款，因為房子抵押品本身具有相當高的殘值，金融機構可在借款人逾期不還時透過法拍房屋回收損失，風險較低，因而能提供更長還款年限與較低房貸利率。

若你在考慮以房向銀行房屋貸款或融資公司申請貸款，本篇將完整解析房屋抵押貸款的定義、核貸條件、二胎房貸差別、常見流程及注意事項，讓你一次就能充分掌握所有資訊。

一、什麼是房屋抵押貸款？

「房屋抵押貸款」是指將名下房產作為擔保品，向銀行、融資公司或合法民間貸款機構申請的一筆資金。因有不動產作為擔保，對借款機構而言風險相對較低，最常反映在利率較低、貸款額度可觀、攤還年限長。

簡單來說，只要你有以房（或不動產），並通過金融機構的審核，就能將房屋設定抵押權，核貸後再按照合約內容按期繳息與本金。這類房屋貸款通常能以較優惠利率貸到高額度，並且總費用年百分率往往低於無擔保貸款。

房屋抵押貸款的常見用途

以房貸款購買第二間房屋：若在名下已有一棟自住房屋，想再投資房地產或購買商用物件時，可用第一棟房屋做房子抵押貸款換取資金。
裝潢或修繕：老屋翻新工程經費龐大，利用銀行房屋抵押貸款取得較長的還款期，減輕一次性大量支出的壓力。
商業或投資用途：部分人會用房屋融資貸款來支應創業計畫、資金週轉或擴張投資。
教育或醫療費用：有些家庭為了海外留學資金，或是重大手術醫療開支，也會考慮申辦房屋抵押貸款籌資。

二、抵押房貸、二胎房貸有什麼差別？

常有人把房屋抵押貸款與「二胎房貸」混為一談。事實上，房貸二胎是指在第一順位房貸尚未清償（或仍在償還中）的情況下，再向其他金融機構（或同一家，但不同順位）申請「第二順位」抵押貸款。比較表重點如下：

比較項目	房屋抵押貸款（第一胎）	二胎房貸
定義	在沒有任何房貸的情況下，以房子設定抵押	已有第一順位房貸，再以「殘餘價值」作抵押
利率高低	約 1.3%～3%、2%～4% 之間，房屋貸款利率範圍相對較低	因風險高，貸款利率上限可到 5%～10% 甚至更高
審核重點	房屋總價值、屋況、個人財力與信用	更注重借款人還款能力、信用紀錄、房屋剩餘空間
貸款年限	可達 10～30 年（部分可到 40 年）	5～15 年較常見，還款期可能較短
特色/優點	獲得利率最低的房貸、額度高	適合無法增貸或轉貸、又急需資金者
風險及注意事項	需保持良好信用，避免逾期法拍	因為在第二順位，銀行風險大，審核也更嚴格

三、房屋抵押貸款的 5 大優勢

利率較低

因有房屋作抵押，金融機構面臨的風險較小，一般房屋抵押貸款利率多落在 1.3%～3% 或 2%～4%，相比無擔保貸款 6%～15% 或更高的利率具相當競爭力。可能參考基準利率來決定實際機動利率。

貸款額度高

房屋抵押貸款額度通常不受「月收入 22 倍（DBR22）」的限制，只要鑑價結果良好，最高可達房價 8 成或 85 成，讓你一次取得充足資金。

還款年限長

大部分銀行房貸年限可到 20～30 年，甚至有些情況可談到 40 年；如此可將龐大本金攤得更分散，每月還款壓力相對較低，更能靈活運用資金。

不必賣房取得資金

即便設定了抵押權，房子仍屬於屋主所有，可繼續自住或出租。對於想保留房產又要籌措一筆資金的人，是相當彈性的方案。

可提前清償，降低利息成本

多數金融機構在簽約滿 1～3 年後，提供提前清償選項，若只是短期週轉，等資金回流後即可提早還清，節省利息與長期月付壓力。

四、申請房屋抵押貸款的限制與條件

申貸人年齡

法定成年（20 歲以上）才可申貸。
常見規範：「借款人年齡 + 貸款年限 ≤ 70～75 歲」。例如，若你 45 歲想貸 30 年，多數銀行可能會限制年限或建議縮短至 25 年。

房屋條件：地段與屋齡

以「建物權狀上記載的屋齡」評估。一般而言，屋齡 + 貸款年限 ≤ 50 年或 60 年（視不同銀行而定）
位於市中心、交通便利、屋況佳的房屋可提高鑑價；若是偏遠地區或大齡老屋，估價就可能低於預期，影響可貸成數。

個人財力與信用狀況

有正當穩定工作、薪轉、良好的信用紀錄（信用卡及其他貸款準時繳）會更容易貸到高成數。
若有信用瑕疵（如信用卡逾期、被退票紀錄等），銀行審核會趨於保守，也可能被婉拒或提高利率。

尚有貸款餘額時

若房屋已做第一順位抵押，尚有未清償貸款，可以嘗試透過「增貸」、「轉貸」、「二胎貸款」等方式再取得資金，但各方式核貸利率、房屋鑑價、貸款成數都不盡相同。

五、常見的房屋抵押貸款種類

為了應付不同情境需求，市場上衍生出許多以房屋作抵押的貸款方案，主要分為下列五大類：

一般購屋貸款（第一胎房貸）

於購屋當下向銀行申請的第一順位抵押貸款，貸款額度最高通常可達房價 80%～85%，利率最低。

房屋增貸

已有一筆房貸，且已繳納部分本金，想再向「同一家」銀行申請追加貸款，即將已還款的部分重新貸出。若條件佳，利率仍可維持相對低。

房屋轉貸或轉增貸

把原本的房貸轉移到另一家銀行，以獲得更優惠的利率或更高的貸款額度。
「轉貸」：只把原貸款餘額轉到新的銀行，不額外增加資金。
「轉增貸」：除付清原餘額外，還可多申請一筆額外資金。

理財型房貸

以「日計息」為概念，有動用額度才會計息，相對彈性，但如果經常動用，實際利率成本可能增加，適合短期、中期流動資金頻繁進出者。

二胎房貸

指第一順位貸款尚未還清，想再抵押同一物件給另一家金融機構借款。由於第二順位風險更高，貸款年利率也相對提高。

六、利率與額度計算：核貸的關鍵影響因素

1. 利率的影響面向

借款人信用評分：信用卡是否準時繳款、聯徵查詢次數是否過多、信用分數高低。
總負債比：除了此次申貸外，申請人是否已背負過多貸款。通常每月貸款金額若超過月收入三分之一，審核就會較嚴謹。
房屋殘值與鑑價：屋齡、區域發展、建物結構、鄰近公共設施（捷運、公園、學校）都能影響鑑價。
是否有特殊風險：如職業不穩定、過去曾逾期還款紀錄、戶籍所在環境特殊（像高齡房屋、偏遠地段）。

2. 房屋可貸成數與實例

若銀行或融資公司核定某房屋鑑價為 1000 萬元，最高貸款成數假設為 8 成：

最高可貸：800 萬元。
如果該房屋之前尚有 200 萬尚未清償的房貸餘額，則剩餘額度上限為 800 萬 – 200 萬 = 600 萬。

如是套房或商用不動產，成數可能僅 5～6 成；精華地段、新成屋或大坪數住宅，通常可拉高到 7～8 成。

七、申請房屋抵押貸款流程與貸款申請注意事項

1. 流程一覽

準備文件

身分證、第二證件（健保卡或駕照）
土地及建物權狀
財力證明（薪資轉帳紀錄、扣繳憑單、存摺明細等）
若已有房貸，需提供近一年還款明細
印章、印鑑證明

送件申請

一次向一間銀行或融資公司遞件，避免同時多家送件導致聯徵次數過多，信用評分反被扣分。

聯徵調閱與房屋鑑價

貸款機構調閱借款人的聯徵報告，並委託估價人員對房屋進行鑑價。

審核與試算

綜合評分後，提供初步核貸成數與利率。若同意條件，進入下一步對保與簽約。

對保與簽約

雙方面對面確認契約內容，包括利率、年限、還款方式、違約金條款、寬限期等。

抵押權設定與撥款

準備地政事務所申請資料，完成抵押權設定即代表該房屋已抵押給貸方。
一旦程序完成，銀行或融資公司即可將核貸款項撥入借款人指定帳戶。

2. 申請房貸注意事項

不要頻繁送件

聯徵調閱次數過多會嚴重影響信用評分，一般建議先做好功課，初步跟行員或專員溝通，確認通過機率後再送正式申請。

謹慎看合約與違約條款

特別注意是否有「限制清償期」或「提早清償違約金」過高的情況。

屋齡偏大需留意

老房子若無法在審核機構通過鑑價標準，核貸利率、成數都較差，甚至可能被婉拒。

資金用途要誠實告知

銀行通常禁止將房屋抵押貸款再次用於炒房或違法交易，一旦發現資金用途不符，可能要求提前清償。

房屋抵押貸款常見問題 Q&A

Q1：房屋抵押貸款與信用貸款相比，哪一個更好？

兩者各有優勢。房屋抵押貸款優點是利率低、額度高、年限長，但需要有房屋作擔保；信用貸款則不需擔保品，申請流程快，但利率通常較高且額度受限。若你有房屋且想借款金額較大、希望銀行利率更低，房屋抵押貸款往往更合適。

Q2：若房屋還在繳房貸，是否可以申請房屋抵押貸款？

可以。若想向原銀行增貸，通常稱為「房屋增貸」；若是轉到其他銀行加碼，則稱「轉增貸」；如果改由另一間金融機構以第二順位承做，就是「二胎房貸」。不過利率、額度與審核條件皆因方案不同而有差異。

Q3：老房子（屋齡很大）也能辦理房屋抵押貸款嗎？

大多數銀行會依「屋齡 + 貸款年限 ≤ 50 或 60 年」等條件評估。老屋的屋況、結構安全、地區條件等都影響最終鑑價。若在銀行遭婉拒，可向合法融資公司洽詢，可能審核較寬鬆，但年利率也相對高。

Q4：申請後多久可以拿到撥款？

銀行約需 7～10 個工作天，依流程進度與各銀行作業速度而定；融資公司或民間機構審核時間可較短，甚至可在 3～5 日內撥款，不過利率和其他貸款費用通常較高。

Q5：房屋抵押貸款可以非本人辦理嗎？

一般而言需由「房屋所有權人」本人申請並簽約，若當事人無法親自申請，可委託代理人或代書辦理，須具備正式之授權委託書及雙方身分證明文件。若屋主不知情、未授權，則屬違法行為，屋主有權透過法律程序塗銷該抵押權。

總結

房屋抵押貸款是一種能以相對低利率、長年限和高額度來取得資金的優質金融產品，對需要一次性大筆資金且擁有房產者，極具吸引力。相較於無擔保借貸，各家銀行或融資公司因擁有房子作為擔保，能放心提供較優惠條件，借款人也能在不出售房屋的前提下，靈活利用房貸資金應付各種財務需求。

在正式申請前，建議務必檢視以下重點：

評估個人信用與財力：確認有穩定收入、信用卡繳款正常，以便取得較好核貸結果。
比較不同管道：銀行審核嚴格但利率最低；融資公司可彈性補足銀行不足，但利率略高；民間貸款雖快但風險較大。
掌握屋齡與地段：屋齡越低、地段越優勢，可望鑑價越高。
瞭解違約與提前清償規範：合理安排財務計畫，縮減未來的違約成本。

若手邊信用條件不佳、銀行多次婉拒，也不必太過擔憂，可先試著改善信用（如償還高息負債、降低負債比），或尋求合法融資公司作進一步評估。總之，只要掌握房屋抵押貸款有的風險控管，適度運用房屋價值的優勢，就能為你帶來有效率且穩定的資金支持，達到你的理財規劃。