如何知道自己房貸可以貸多少？房貸成數、月付金計算與申請技巧

買房幾乎是許多人的人生大事，無論是自住或投資，往往都需要仰賴「房屋貸款」來分擔龐大的金額。然而，究竟「能夠貸多少」卻不是隨便問一間銀行就能立刻得到統一答案，因為房貸額度和房貸利率除了與房屋本身條件有關，也和個人收入、信用狀況以及市場利率等多重因素環環相扣。本篇文章將深入解釋「如何得知自己房貸可以貸多少」，同時提供申請房貸時的實用技巧與試算方式，協助你更加精準地規劃買房藍圖。

1. 房貸額度的兩大核心要素

「可以貸多少」其實主要牽涉兩大核心面向：房屋條件（物況）與個人條件（人況）。如果把房屋視為銀行要抵押的標的物、個人則是銀行評斷還款能力的來源，二者合格後，才能進入銀行內部的信用審核程序（聯徵檢查等），最終決定你的房貸總額與貸款年利率高低。

1.1 房屋條件（物況）

屋齡與建築狀況：預售屋或新成屋的貸款方案普遍可貸成數較高，多能達到 7-8 成；中古屋通常落在 6-7 成之間；30 年以上老屋或小坪數套房貸款成數則更保守，可能只有 5~6 成。
房屋地點與周遭環境：位於蛋黃區、精華地段或交通便利區域，能取得的房貸條件好，貸款成數通常較高。若附近有嫌惡設施（如高壓電塔、焚化爐、墳墓等），貸款成數就會偏低。
鑑價金額：銀行會委請專業估價師或採用內部鑑價部門評估房屋的價值；房屋貸款額度通常會以「鑑價金額 × 貸款成數」計算，與買賣實際成交房價不見得相同。這也是房貸貸款的重要試算基礎之一。

【房屋條件影響貸款成數簡表】

房屋類型	一般可貸成數 (最高)
預售屋、新成屋	80%
中古屋	60% ~ 70%
老屋(>30年)	50% ~ 60%
小坪數套房	50% ~ 60%
透天厝	60% ~ 75%

以上欄位資訊僅供參考，實際成數以銀行或承貸機構審核結果為準。

1.2 申貸人條件（人況）

收入與職業：銀行會看申貸條件，比如月薪資、自營收入或獎金是否有充足證明（如薪轉、勞保、扣繳憑單等），以確定每月貸款還款能力。從事公職、公教醫護、百大企業員工等，通常被視為穩定收入族群，申貸成功率與可貸款金額也較高。
信用評分（聯徵）：有信用卡遲繳或曾有其他貸款逾期紀錄、或短期內多次申貸查詢過於頻繁，都會拉低信用評等，導致銀行緊縮貸款成數或拒貸。
負債比與支出：銀行通常不希望負債比超過 60%（部分會因不同專案而略有調整）。如果名下已背有多筆信用卡、汽車貸款或其他消費貸款，房貸申請時就可能遭到打折，或無法取得更寬鬆的貸款條件。

2. 房貸成數 vs. 自備款，怎麼計算？

房屋貸款成數指的是銀行肯貸給你的比例，比如 8 成、7 成；而「房屋鑑價」是銀行估算的房屋價值。「買房自備款金額」則是用來支付首付款（頭期款）與購屋週邊費用（稅金、仲介費、裝潢預算等）。

2.1 貸款成數公式

房貸額度 = 銀行鑑價 × 貸款成數

這個公式可視為購屋貸款的初步試算結果。如果你購買的房子成交價是 1,000 萬元，但銀行經估價後只有 900 萬元，且只願意貸 8 成，這時實際能貸到的上限即：

900 萬 × 80% = 720 萬

與買賣契約中的 1,000 萬有所差距，務必以銀行估價為基準，而非只是看成交價來計算。

2.2 買房自備款試算

因為除了首付款外，還有其他「衍生成本」需一併列入考量，例如契稅、印花稅、權狀登記費、代書費、貸款設定費、仲介費、裝潢預算等等。常見抓法約為房屋總價的 10~15% 作為買房額外支出。

若僅以較保守的 10% 來計算（有些屋況需要再高），並假設銀行鑑價與成交價相同，都為 1,000 萬，貸款成數 8 成，則試算如下：

所需自備款 = 1,000 萬 × (100% – 80%) + (其他費用 1,000 萬 × 10%) = 200 萬 + 100 萬 = 300 萬

因此，你至少需要 300 萬元資金，才能涵蓋自備款與基礎的衍生成本，也須評估自身的財務狀況與理財目標，以確保後續資金周轉無虞。

3. 如何初步試算「我」能貸多少？

很多人關心「到底自己能貸多少？」除了上面談到的房屋鑑價，另一個關鍵在於人況對於「最高可負擔月付金」的界定。以下提供兩種方法協助快速抓出大致額度。

3.1 以「月付比 60%」原則推算

許多銀行內部規範會將申貸人「每月總負債還款金額」控制在月收入的 50%~60% 以內。假設你的淨月收入為 5 萬，並抓月付比 60% 作為上限，那麼可以用來償還房貸的金額約 3 萬元。接著要了解在固定利率、還款年限設定下，每「貸 100 萬」的月付金大約是多少，再反推能貸的總額。

【房貸常見利率與月付金參考表（本息平均攤還）】

年利率 / 期限	20年	30年
1.5%	4,825	3,451
2.0%	5,059	3,696
2.5%	5,299	3,951
3.0%	5,546	4,216

單位：每月還款金額（元），以每借 100 萬元為單位。實際金額以銀行公告為準。

舉例：

設定 30 年房貸、年利率 2% 的情況下，每借 100 萬，每月要還 3,696 元。

假設可承擔 3 萬元房貸月付金：

每月可負擔金額 / 每 100 萬的月付金

= 3 萬 / 3,696 ≈ 8.1 (百萬元)

= 810 萬

在「房屋條件」合格前提下，表示理論上可向銀行申貸到 810 萬左右的房貸。如此一來，也能確保家庭開支不至過度負擔，這是一大注意事項。

3.2 「年收入 × 10」概略法（20年期、2% 利率）

如果完全符合銀行認定的收入證明條件，且個人信用良好、負債比符合標準，那麼以20 年期、年利率 2% 為假設時，可初步用下列模式估算：

最高可貸房貸金額 ≈ (年收入) × 10

若年收入 70 萬，最高可貸金額可能落在 700 萬上下；年收入 100 萬，最高可貸金額可能達到 1,000 萬。但若房屋利率或年限與該假設不同，還要再適度修正。

4. 銀行房貸審核 3 面向、6 關卡

多數銀行在審核「房貸可以貸多少」時，會從三大面向入手：物況（房屋估價、是否標準品）、人況（職業、收入）、聯徵（負債、信用），也被稱為「3 面向 6 關卡」。只要任何關卡未通過，最終貸款額度都可能下降，甚至被拒貸。審核過程若全部合格，銀行才會提供最終核准的貸款額度、利率、還款年限與相關綁約條件。

5. 提高房貸成數的 5 個方法

萬一銀行給予的貸款額度不符合預期，以下 5 種方法有機會爭取更理想的成數：

培養優質信用紀錄與銀行往來

若能持續在同銀行辦理薪轉、定期定額投資或使用其信用卡且正常繳款，往往有助提高審核評分。

找保證人或增加擔保品

若親屬或配偶信用良好，可共同擔保，或提供未設定抵押的不動產給銀行作為額外擔保物，皆能提升放款意願。

投保房貸壽險

房貸壽險能降低銀行的放款風險，在邏輯上對提高成數有所助益。

嘗試農會或其他銀行

若商業銀行成數保守，可考慮詢問當地農會、信用合作社或其他較願意提供彈性放款的金融機構。

申請建商／房仲配合銀行

買預售屋可試試建商合作銀行的優惠專案；買成屋則可詢問房仲是否有推薦銀行，通常能取得較優條件。

6. 「問5找3送2備1」申貸策略

為了避免在短時間內留下太多聯徵紀錄（銀行看到短期內多次聯徵查詢往往會擔心放款風險），常見的申貸訣竅為：

問 5：先向 5 家（或更多）銀行/金融機構諮詢，蒐集初步資訊與可能條件。
找 3：從中選出 3 家條件最符合自己需求的機構，預計送審。
送 2：先正式送審 2 家，以免同時送太多家導致聯徵次數過高。
備 1：萬一前 2 家都因某些因素未能核准或額度不夠理想，保留最後 1 家作為備用銀行，參考前述拒貸理由修正後再送審。

此方法能使聯徵次數維持在合理範圍，並在談判條件時保有彈性與退路。

常見問題 Q&A

Q1：如果銀行估價過低，貸不到預期的成數，算買賣違約嗎？

如果還未正式簽署買賣合約，就不會構成違約；但一旦已簽了合約且約定款項需在指定期間內支付，若貸不下來而買方又無法籌足自備款，便有違約風險。建議先做好貸款評估再簽約，可降低發生違約的機率。

Q2：有信用卡循環利息或其他貸款，會大幅影響房貸嗎？

可能會影響「信用評分」與「負債比」。若金額不大且還款正常，影響程度有限；但若額度很高或經常性逾期，就會被銀行認為風險較高，結果是貸款成數與利率都不如預期。

Q3：自備款 100 萬大約能買多少總價的房子？

假設貸款成數 8 成、其他衍生費用先不考慮，那麼自備款對應「房屋鑑價×(1 – 80%) = 100 萬」，可推算房屋價格約 500 萬。但在現實申貸狀況下，還要計入交易稅費、裝潢費用等，並非能完整按照「自備款：房屋總價 = 2：8」來計算。

Q4：已背房貸，若急需資金，該怎麼辦？

若房子尚有剩餘價值，可考慮「二胎房貸」或「二順位抵押貸款」，不過二胎貸款利率通常較高。也能嘗試貸款整合，將原有負債與房貸合併談更好的條件，但須評估自己的負債比與信用狀況。

Q5：央行打房政策會影響到誰？

若名下已有多戶房產或是購買豪宅（新北市 6,000 萬以上、台北市 7,000 萬以上、其他縣市 4,000 萬以上），房貸成數往往會被限縮在 4~5 成，且無法享受寬限期。公司法人或多屋族也會受到額度限制。

總結

以上就是本文全部內容，「能貸多少」不只是個單純數字，而是收入、信用與房屋價值三者交集的綜合體現。在做出購屋決策前，建議先充分了解銀行審核原則、計算月付金額度，並保留足夠的自備款來應付稅費及裝潢支出。最終，若真的遇到額度不足，可以嘗試多方比較不同金融機構、尋求保證人、增購房貸壽險等方式來爭取更佳條件。

買房是長期財務規劃的重要里程碑，唯有在「清楚掌握貸款額度」的前提下，才能避免後續的資金周轉問題或違約風險。一旦找出精準的房貸額度，同時評估自身現金流與生活開支，就能更安心地朝著夢想中的理想住家前進。祝福每位買房人都能順利取得合適的貸款、輕鬆擁有自己的家園！