以房養老是什麼？條件、流程、優缺點一次看

在少子化、高齡化趨勢的影響下，「以房養老」逐漸成為許多銀髮族或即將進入退休世代的人員關注的焦點。根據金管會銀行局統計，國內不動產逆向抵押貸款（俗稱「以房養老」）截至 2024 年第 4 季為止，累計核貸額度來到 509 億元，四季累計增幅驚人。尤其 2024 年底，台灣銀行及兆豐銀行之積極推廣，更推升了全年累計額度大幅成長。

本篇文章將詳細介紹「以房養老」的運作模式、申貸條件、優缺點、與實際試算案例，同時也會整理各大銀行目前所提供的以房養老貸款方案，並比較其他常見養老方式（如賣房養老、收租養老、留房養老）之差異。若你是對以房養老議題感興趣的讀者，不妨仔細閱讀以下內容，或許能為你的退休規劃帶來新的靈感！

什麼是以房養老？認識「不動產逆向抵押貸款」

「以房養老」的正式名稱為「不動產逆向抵押貸款（Reverse Mortgage）」，也可視為一種「逆向操作」的房貸。傳統的「順向」房貸是銀行一次核貸給購屋者一筆錢，借款人之後需每月攤還本金與利息；反觀「逆向抵押貸款」則是由借款人把名下的房屋抵押給銀行作為擔保品，銀行於貸款期間內按月撥付固定金額給借款人作為生活費或安養基金，借款人只需按月繳息，其中貸款利息會內扣於每月撥付金額中，這類銀行借款需要符合一定的貸款條件。

以房養老基本運作

抵押房屋：借款人將名下持有且符合資格的房屋設定抵押給銀行。

按月給付方式：銀行於貸款期間採不同撥款方式，通常為定額撥付金額，金額取決於房屋市價、核貸成數、貸款年限、貸款年利率等條件，這些會影響最終的貸款金額與試算結果。

利息繳交：借款人每月僅需支付貸款利息即可，不需分期歸還本金。銀行通常會規定「利息內扣上限為月撥付總金額的 1/3」，超出部分則掛帳，於貸款到期或終止時一次清償（此時會加計貸款累積的掛帳利息，形成最後的總費用）。

貸款終止：一般有兩種狀況會終止合約：

• 貸款期滿（多數銀行最長 30 年，部分最長 35 年）。
• 借款人身故。
  若借款人尚在世且貸款期滿，通常需一次清償剩餘貸款本息；若借款人身故，由法定繼承人決定是否清償並繼承房屋，或放棄繼承讓銀行對房屋法拍。

以房養老 VS. 一般房屋貸款

以下以簡易對照表來說明兩者差異：

2024～2025 年以房養老市場概況

以房養老核貸額度、件數成長

根據金管會銀行局之統計，截至 2024 年第 4 季止，國銀本行以房養老核貸累計額度達 509 億元，全年增加 65 億元，為歷史次高量。其中以「台灣銀行」及「兆豐銀行」在 2024 年第 4 季的推廣力度最為顯著，帶動此項貸款需求快速上升。

以下列出部分銀行的核貸件數及額度（統計至 2024 Q4）：

區域及物件差異

貸款成數與貸款意願亦受到區域差異影響。就統計而言，雙北市核心區域或都會區的房產，在「以房養老」的核貸成數通常較有機會達到 6～7 成，反觀非都會區、屋齡偏高或套房產品，銀行承作意願相對較低，可貸額度通常也較有限。

各銀行以房養老貸款方案整理（2025 最新）

以下為根據多方整理、各大銀行官網資訊所彙整之不動產逆向抵押貸款方案（參考更新時間：2025 年初）。實際條件仍需以各銀行實際審核為準，表內利率、費用也會因個人條件、擔保物件評估而有所差異。

常見銀行以房養老方案

提醒：上表資料僅供參考，各銀行實際承貸政策會視擔保物件區位、屋齡、借款人財務狀況及整體風險評估調整。

以房養老條件與適用族群

基本申請條件

年齡限制：

多數銀行要求 60～65 歲以上本國國民，必須具完全行為能力，且信用良好。也有部分銀行將門檻降至 55 歲或提升到 63 歲，視各家規定而異。若你是意圖辦理此項貸款的申請人，務必先確認自身申請人條件。

房產條件：

1. 單獨持有：擔保房屋必須為借款人本人名下的完整產權。若為夫妻共有或多人共有，必須先處理共有狀態或僅可向部分銀行諮詢特別方案。
2. 自住用途：大多銀行承作自住房，出租或工商登記物件較難申貸。
3. 年齡＋貸款年限 ≧90、屋齡＋貸款年限 ≦60：避免貸款期間過長，使銀行承擔過高風險。

怎麼知道「以房養老」適合？

• 單屋銀髮族：
  本國自然人，若只有一間自住房，又無力負擔晚年開銷，或不希望成為子女經濟負擔者，可以申請以房養老貸款，每月都能取得穩定的生活費用，同時也能繼續住在熟悉的居所。此時借款人負擔後續的貸款利息與期滿後的清償責任。
• 多屋銀髮族：
  若擁有一屋以上的房產，申請以房養老時，可以挑選地段佳、屋齡較新的房子，因為銀行對該物件的鑑價有可能較高，有機會貸到更充足的貸款金額；同時也不必過度擔心晚年生活期間若貸款到期無法清償而遭法拍，至少還有另一間房子可居住。

以房養老實際試算：月領金額如何計算？

以下為常見的假設計算基準作為標準計算範例，僅作說明之用，最終仍需以銀行實際審核及試算結果為準。

案例假設：

• 房屋市值：2,000 萬元
• 核貸成數：7 成 → 1,400 萬元
• 貸款年限：30 年（共 360 期）
• 總費用年百分率：2.1%
• 每期撥付金額：1,400 萬 ÷ 360 期＝38,889 元
• 每期「內扣利息」上限：38,889 元 × 1/3＝12,963 元

初期利息較低：

• 第 1 期：實領 38,889 元（因尚未累積貸款本金）。
• 第 2 期：累計貸款約 3.88 萬元，因此利息約 68 元（以月利率計算），實領 38,821 元。
• 第 3 期：利息逐漸增加，實領金額也慢慢遞減。

達到扣息上限後：

假設到第 192 期，累積貸款本金與利息已使當期利息達到 12,963 元上限，之後超出的利息便掛帳，實領金額固定約 25,926 元，直至期滿或合約終止。

掛帳利息：

30 年期滿後，因每期超過「1/3」上限的利息都掛帳，因此最終會累計一筆掛帳利息，必須在清償時一次付清。

提醒：若央行升息，利息會更快到達扣息上限，借款人實際領到的金額將提早變少。

以房養老 vs. 賣房養老 vs. 收租養老 vs. 留房養老

除了「以房養老」，下列三種方案也是常見的「有房養老」方式。究竟該如何選擇，取決於個人（或家庭）的資金需求、生活目標以及對房產的規劃。

以房養老（逆向抵押貸款）

• 優點：每月可獲得穩定的現金流，仍能居住在熟悉的房子裡；無子女或無意繼承者尤為適合。
• 缺點：可能面臨借款人長壽風險（貸款期滿仍在世）、貸款額度不足或利率升高導致實領金額縮水，甚至最後貸款逾期恐被法拍。

賣房養老

• 優點：一次性取得大筆資金，適合想要轉換生活環境或想投資其他理財工具的長者。
• 缺點：必須搬離原居住所，失去熟悉的社群與生活圈。同時賣房也需付出交易稅費與搬遷成本，且大筆資金的理財風險也必須謹慎評估。

收租養老

• 優點：若名下擁有多間房產，可把其中一間用來收租，獲得穩定租金；房產升值時，租金也可能水漲船高。
• 缺點：需要自行管理租賃事務，若房屋空置或遇到不良房客，租金收益可能不穩定。

留房養老（委託管理／銀行包租代管）

• 優點：房子所有權不變，也無須自行打理租屋事務，由金融機構或代管公司代辦，並將租金定期撥付給屋主。
• 缺點：屋主需支付代管費用，若物件地段不佳、租不出去，可能會收不到足夠的租金，無法穩定保障生活所需。

以房養老的優缺點、申貸前的風險評估

以房養老優點

1. 保有房屋所有權及使用權：貸款期間內，房子雖然設定抵押，但你仍可住在自己家裡，保有晚年生活自主性。
2. 減輕子女負擔：有些長輩希望不給子女增加經濟壓力，透過以房養老能獲得基本生活費用，同時保障長輩尊嚴。
3. 可抵禦資金週轉需求：臨時醫療或其他花費需要時，仍有每月撥款做為後盾。

以房養老缺點（或風險）

1. 貸款額度有限：大多數銀行可貸上限為房屋鑑價的 6～7 成，且房子座落地點、屋齡都會影響鑑價結果。若房屋市值不足，貸款額度可能無法支應長期生活開銷。
2. 利率與利息遞增：利率通常為機動計息，市場升息時，利息快速增加，導致每期可領金額提早縮水。
3. 貸款期滿風險：若借款人活得比預期久，貸款到期時可能面臨一次清償的財務壓力。子女若不願或無力承擔，也會導致房子被法拍。
4. 繼承問題：銀行通常要求繼承人同意申貸，避免後續產生繼承糾紛。子女如計劃傳承房產，可能會對此方案有所疑慮。

常見問題（Q&A）

Q1：以房養老貸款對房屋類型有哪些限制？

多數銀行只承作住宅用途且由借款人單獨持有的房屋，屋齡和地段也會影響核貸額度。小套房、工業區住宅等特殊物件通常較難申請或核貸成數低。

Q2：申辦以房養老是否需要子女同意？

多半銀行會要求法定繼承人（子女）出具同意書或擔任通知義務人，避免後續繼承糾紛。若無繼承人，也可能由其他親屬或第三人擔任見證人，但實務上仍以子女同意更為順利。

Q3：貸款期間若借款對象身故怎麼辦？

視同貸款到期，由繼承人一次清償或選擇「借新還舊」房貸方式贖回房屋。若繼承人放棄或無力清償，銀行得法拍該房屋用以回收貸款；若拍賣金超過貸款餘額，剩餘款項歸繼承人，反之不足則繼續依法追償其他財產。

Q4：貸款期間內可以將房子賣掉嗎？

可以，但需先償還以房養老的貸款本金與利息，並塗銷抵押權後才可辦理過戶。若賣房後獲得的金額不足以清償全數債務，仍須另外補足差額。

Q5：每月的養老金「撥款金額」一定是固定的嗎？

大部分銀行使用「月平均法」來核定每期可撥款的金額，其金額在核貸時已先估算。由於每月扣除的利息會隨著累積本金增加而越來越多，實際領到的淨額會逐期減少；直到抵達銀行規定的扣息上限後，多餘部分改列「掛帳」，期末一次歸還。

Q6：若想一次領取大額現金，有可能嗎？

目前銀行普遍傾向「按月撥款」的模式，以防申貸者遭詐騙或不當資金運用。若確有一次領取需求，個別銀行可能有「年金保險型」或「循環/累積型」的少數變通方案，但仍需與銀行討論可行性。

總結

面對老年生活的種種挑戰，「以房養老」確實為銀髮族提供了一條可行的資金規劃管道，尤其在少子化壓力下，長輩們不一定願意或能夠仰賴子女照顧。在貸款期間內，不僅能繼續居住在自己的房子，也能透過每月撥款解決日常生活與突發醫療支出等問題。然而，由於「逆向抵押貸款」在本質上仍屬於貸款，合約期滿可能面臨清償壓力，加上長壽風險、利率波動、繼承人意願等，都是申辦前需要謹慎考量的因素。

若你正思考退休後的生活方式，或是正在規劃父母晚年資金，不妨先評估房屋價值、個人（或父母）的健康狀況與預期壽命、子女對於繼承的立場，再比較各家銀行承作意願及利率差異，如有需要，也可搭配專業律師、理財顧問共同協助。畢竟，每個家庭的情況都不同，只有在充分了解「以房養老」優缺點與風險之後，才能找到最符合自身需求、享有尊嚴且無後顧之憂的晚年生活方式。

資料來源

• 以房養老是什麼？以房養老條件？划算嗎？以房養老試算！ – HouseFeel 房感
• 以房養老貸款 – 玉山銀行
• 以房養老不划算？３分鐘教你以房養老試算、優缺點、申請條件總整理！ – Roo.Cash