在台灣，購買房屋時，申請房屋貸款是一個普遍的需求。然而，並非所有房屋都適合申請貸款，許多因素可能影響貸款的核准，包括房屋的類型、用途、產權狀況等。了解房屋貸款的審核標準，有助於買家在購房前做好充分準備，避免申請過程中的困難和延誤。本文將探討各類房屋無法申請貸款的原因，幫助讀者更清楚地了解房屋貸款的條件及相關風險。
什麼房子不能貸款？
在台灣，並非所有房屋都適合申請貸款。以下是可能影響房屋貸款申請的因素：
- 房屋類型與用途：
- 違章建築：未經合法申請或違反建築法規的建築物，銀行通常不接受作為抵押品，也會影響房貸成數與房屋貸款條件。
- 工業住宅上的小套房：位於工業區的住宅，因用途限制，貸款難度較高，銀行可能不承作此類房貸。
- 農地上的農舍：若農舍未合法登記或用途不符，可能影響貸款申請與貸款的成數。
- 房屋狀況：
- 屋齡過高：房子屋齡超過一定年限（如30年），銀行會認為風險較高，影響貸款成數及房貸額度。尤其是老屋，其擔保價值通常較低。
- 結構安全疑慮：結構有安全問題或曾受重大災害損壞的房子，銀行可能拒絕貸款，這類房屋被視為地雷屋，也會影響核貸機會。
- 產權問題：
- 共有產權：房屋由多人共同持有，若未取得所有共有人同意，貸款申請可能受阻，影響房貸的成功率。
- 產權不明確：產權有爭議或未完成登記的房子，銀行通常不接受抵押，這會增加貸款風險。
- 房屋所在地區：
- 偏遠或交易量低的地區：位於非市中心或市場交易量低的房屋，銀行可能認為變現困難，影響貸款意願與核貸機會。相較於精華地段或市中心的房子，非市中心地區的房貸成數會較低。
- 房屋已設定其他抵押：
- 已設定多重抵押：房屋已設定多筆抵押權，特別是民間抵押，銀行可能拒絕再提供貸款，尤其影響房屋貸款的成數及房貸條件。
- 房屋用途不符：
- 商業用途：若申請房貸但實際用於商業用途，可能影響貸款申請，銀行也可能不承作這類房貸。
在申請房屋貸款前，建議先確認房屋的合法性、產權狀況，以及自身的信用紀錄和還款能力，以提高貸款成功率。
為什麼有些房子不能貸款？
有些房屋無法申請貸款，可能是由於以下原因：
- 房屋年齡過高：銀行通常對房屋的年齡有上限限制，超過一定年限的房屋可能被視為風險較高，導致貸款申請被拒，特別是房屋貸款成數可能會因此受到影響。房子的使用年限過高，也會影響的貸款評估。
- 房屋結構問題：如果房屋存在結構性缺陷，如地基不穩、牆體裂縫等，銀行可能認為該房屋條件不符合標準，其市場價值和房屋價值不足，從而拒絕的貸款成數，降低可以貸款的金額。
- 房屋位於高風險地區：位於地震帶、洪水區或其他自然災害高風險地區的房屋，銀行可能會考慮其風險性而拒絕貸款。此外，如果房屋周邊存在嫌惡設施，例如垃圾場或高壓電塔，也會影響房價及貸款利率。
- 房屋用途不符合貸款要求：如果房屋被用作商業用途，但申請的是住宅貸款，銀行可能會拒絕貸款申請。同時，如果是地上權住宅或土地使用分區不符合居住用途，申請地上權或土地使用的房地產貸款也會遇到困難。
- 房屋產權不清：如果房屋的產權存在糾紛或不明確，銀行可能會認為風險過高而拒絕貸款。例如，建物權狀坪數不符或存在使用權糾紛，可能需要申貸款年限更短的產品來降低風險。
- 房屋位於非銀行服務區域：某些偏遠地區的房屋可能不在銀行的服務範圍內，導致貸款申請被拒。此外，坪數過小，例如單身套房貸款，銀行會對其貸款額度有所限制，這也會影響到的貸款成數。
- 房屋估價過低：如果房屋市場的價值或房價低於貸款金額，銀行可能會拒絕貸款申請，並要求首購族提高的自備款比例來降低風險。聯徵中心的資料、申貸人的信用評分等也會影響最終的貸款結果。
房屋屬於特殊情況：例如，輻射屋或周邊存在的嫌惡設施，可能會被認為具有較高風險，銀行在評估時可能會降低的貸款成數，甚至拒絕申貸。此外，某些銀行針對特定房產提供特殊產品，例如針對地上權的貸款，但條件往往更為嚴格。
在買房申請房屋貸款前，申貸人建議先了解房屋的相關情況，並與銀行貸款機構溝通，以確保貸款申請順利進行，特別是對於貸款利率、貸款年限及自備款的準備。邱愛莉是專業房貸顧問，您也可以向她諮詢貸款事宜。
總結：
房屋貸款的成功申請涉及許多因素，包括房屋的合法性、產權明確性、地點以及用途等。在申請貸款前，買家應充分評估房屋狀況，確保產權完整、結構安全，並且符合貸款機構的要求。此外，與銀行保持良好溝通，了解貸款利率和貸款條件，也有助於提高貸款成功率。了解各種可能影響貸款的因素，是購房者有效降低風險和順利取得貸款的重要一步。
