想提高中古屋貸款成數？銀行不說的6大關鍵，讓你貸到理想金額！

在高房價的時代，中古屋因其總價相對較低、公設比低、實際使用坪數大以及多位於生活機能成熟的區位等優勢，成為了無數首購族與換屋族在買中古屋時實現成家夢想的熱門選項。

然而，相較於新成屋或預售屋，中古屋的貸款條件往往較為複雜，銀行在評估其房屋貸款成數、利率及年限時，考量的因素也更多元。許多購屋者常在簽約後才發現核貸金額不如預期，面臨自備款不足的窘境。

為了避免這種情況發生，本文將為您深度解析中古屋貸款的每一個環節。從中古屋的明確定義、影響房貸成數的六大關鍵因素、利率與年限的計算規則，到如何有效提高貸款成數的實用技巧、申辦流程，以及應對成數不足怎麼辦的策略，提供一份最完整的房屋貸款指南，助您在購屋路上走得更穩健、更安心。

一、什麼是中古屋？與新古屋、老屋的區別

在深入了解貸款細節前，首先必須對不同屋齡的房屋類型有清晰的認識。一般來說，「中古屋」的定義包含以下幾點：

屋齡超過三年：指房屋興建完工、並領取使用執照超過三年。
曾經有人居住過：只要房子有過入住紀錄，無論屋齡多寡，都可被視為中古屋。
經過一次以上的轉手買賣：非一手屋主的中古房屋。

然而，市場上常會聽到「新古屋」與「老屋」的說法，而中古屋老屋的界定，直接會影響貸款的條件。它們與中古屋的關係及在古屋貸款上的差異，可透過下表一目了然：

各類型房屋比較表

房屋類型	屋齡	入住狀態	入手價格	主要整修費用	銀行房屋貸款成數（參考）
新成屋	3年以內	無	較高	低（主要為裝潢）	7.5成～8.5成
新古屋	3～10年	無	中偏高	較低	7成～7.5成
中古屋	10～30年	有	中等	中等（視屋況而定）	6成～7成
老屋	30年以上	有	較低	最高（可能需翻新管線結構）	5成～7成（視地段）

二、影響中古屋貸款成數的六大關鍵因素

銀行核貸的房貸成數並非以「房屋成交價」為基準，而是依據銀行的「鑑估淨值」，這也是為何核貸成數常與購屋者預期有落差的主因。銀行的鑑價會綜合考量「房屋本身條件」與「申貸個人條件」兩大面向。

（一）房屋本身條件

房屋屋齡與耐用年限：

中古屋屋齡是銀行評估中最直接的因素。一般而言，屋齡6至15年的中古屋估值最高。隨著屋齡增加，房屋價值會逐年遞減。此外，銀行會考慮「剩餘耐用年限」，若老屋屋齡過高，殘值不足，自然會影響貸款成數。

建築結構與建材：

房屋的結構強度直接影響其耐用年限與安全性。穩固的建材能讓銀行更願意提供較好的抵押貸款條件。

鋼骨(SC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)：耐用年限約50年以上，耐震性佳，為銀行最偏好的類型。
鋼筋混凝土(RC)：台灣最常見的結構，耐用年限約50年，貸款條件普遍不錯。
加強磚造：耐用年限約35年。
磚造：耐用年限約25年，通常屋齡較老，貸款條件最差。

座落地段與周邊環境：

的房子的「地段」是決定其價值的核心。銀行會將全台地區分為A、B、C、D四個等級，A級地段（如台北市全區、新北部分地區及其他五都的市中心核心區）最高可貸到8成。反之，若房屋周邊有加油站、宮廟、高壓電塔等「嫌惡設施」，則會被扣分，影響估價。

房屋類型與格局：

市場主流的電梯大樓、公寓因流通性高，較受銀行青睞。不同的房型也會影響其房屋的貸款成數。而坪數過小（如15坪以下的套房）、格局特殊、違建、工業住宅或地上權住宅等，因轉手不易，銀行承貸意願較低，成數也會保守。

（二）申貸個人條件

財務狀況與還款能力：

銀行會嚴格檢視申貸人的「收支負債比」，即（每月所有貸款總支出 ÷ 平均月收入）× 100%。此比例建議控制在60%以下，若超過70%，過件機率將大幅降低。因此，提供穩定的薪資轉帳證明、扣繳憑單、或其它如租金、股利等財力證明，對於申請貸款至關重要。

個人信用狀況：

在申請中古屋貸款時，銀行必定會查詢聯徵中心的個人信用報告。信用分數（建議600分以上）、信用卡使用習慣（有無動用循環利息、預借現金）、過往貸款的還款紀錄等，都是評估重點。若為信用空白（從未與銀行有借貸或信用卡往來）者，因銀行無從判斷其信用，也可能會影響貸款條件。

三、中古屋貸款的利率與年限

貸款利率：

中古屋貸款利率通常比新成屋略高一些，但差距不大，普遍落在2.5%～4%之間。實際利率仍取決於前述的六大因素，申貸人自身條件越好，房屋地段越優，越有機會爭取到較低的利率。

貸款年限：

中古屋的貸款年限會受到嚴格的限制，銀行普遍有兩條不成文的內規：

「買的屋齡 + 貸款年限」 < 50~55年
「申貸人年齡 + 貸款年限」 < 75年

舉例來說，若購買一間35年以上的房屋，其最長貸款年限可能只有 (50-35) = 15年。貸款年限縮短，意味著每月的還款金額（月付金）會大幅提高，對申貸人的還款能力是極大的考驗。

四、如何提高中古屋貸款成數？

若想爭取更高的房貸成數，可以從以下幾個方面著手：

優化個人信用：申貸前一年內，務必維持良好的信用卡繳款紀錄，避免任何遲繳、動用循環利息或短期內密集申辦貸款及信用卡。
強化財力證明：除了薪轉證明，可額外提供定存單、股票、基金對帳單、或其他不動產權状等作為財力佐證。若是領現金的自營商或業務，應建立規律存款的習慣，以證明收入穩定。
增加信用良好的保證人：提供一位信用及財力俱佳的二等親內家屬作為保證人，能有效提升銀行的承貸信心。
選擇往來密切的銀行：優先向自己的薪轉戶銀行申請，由於銀行對您的金流狀況有一定了解，通常能獲得較友善的條件。
避免產權複雜的物件：在購屋前，務必請房仲或地政士確認房屋產權是否單純，避開持分複雜、有私人設定抵押的物件。
適度整理屋況：若房屋狀況不佳，進行必要的修繕（如處理漏水、壁癌）有助於提升銀行鑑價，但須評估修繕成本與可增加的貸款額度是否划算。

五、貸款成數不足的風險與應對策略

最令人擔憂的，莫過於簽約後發現房屋貸款成數不足。此時若無法補足資金缺口，可能構成違約，其後果非常嚴重：

沒收斡旋金或定金。
若簽署的是要約書，可能需賠償房價總額最高3%的違約金。
若已進入正式簽約流程，除了賠償違約金，還可能面臨賣方提出的法律訴訟。

應對策略：

面臨成數不足怎麼辦的困境，有以下幾種策略：

善用「但書條款」：在簽訂斡旋或要約書時，務必在合約上加註「若銀行貸款核定之成數未達成交總價之X成，則買賣合約無條件解除，賣方應全數返還已收價金。」此條款能有效保障自身權益。
銀行事前估價：在正式出價前，可先提供感興趣的房屋地址，請2-3家銀行進行初步估價，以掌握可能的核貸成數。
籌措備用資金：若資金需求的缺口不大，可考慮申請小額個人信貸、房屋修繕貸款來補足。部分購屋者也會考慮申請二胎或胎貸款，但須注意這會增加整體的負債比與利息支出。未來若有整合的房貸需求，也可將已償還的房貸本金，透過增貸或轉增貸的方式貸出運用。

六、中古屋貸款申請流程

以下是完整的中古屋貸款流程：

提出申請與備妥文件：準備雙證件、收入證明（薪轉存摺、扣繳憑單等）、房屋買賣契約書影本等文件，向銀行提出申請。
房屋鑑價：銀行派員或委託專業鑑價公司，根據房屋條件進行估價。
審核與照會：銀行調閱申貸人聯徵紀錄，並針對個人財務狀況、貸款用途等進行電話確認（照會）。
簽約對保：核貸通過後，申貸人、保證人需親自到銀行，確認貸款合約內容並簽名蓋章。
抵押權設定：至地政事務所辦理不動產抵押權設定，設定金額通常為貸款金額的1.2倍。同時需投保火險與地震險。
核貸撥款：上述流程完成後，銀行便會將款項撥入履約保證專戶中。

常見問題 Q&A

Q1. 中古屋的貸款年限一定比較短嗎？

是的。如內文所述，受限於「屋齡+貸款年限 < 50~55」的規則，屋齡越高的中古屋，可申請的貸款年限就越短，進而導致月付金壓力較大。

Q2. 購買中古屋有機會全額貸款嗎？

基本上完全不可能。市場上所有金融機構對房貸都有成數上限，中古屋的貸款成數最高約7~8成（視條件）。若看到主打「全額貸」的廣告，應抱持高度警覺，多為行銷話術或隱含高利率的其它貸款方案。

Q3. 屋齡40年、50年的老屋還可以貸款嗎？

可以，但挑戰極高。銀行承作意願很低，即使核貸，成數可能低於5成，且這種抵押貸款的年限僅剩10年左右。這類案件的成敗幾乎完全取決於房屋是否位於極精華的「蛋黃區」地段。

Q4. 房屋重新裝潢有助於提高貸款成數嗎？

有部分幫助，但效果有限。乾淨整潔的房屋狀況與現代化的內部裝潢，確實能提升銀行的鑑價分數，但銀行估價的核心仍在於「地段」與「結構」。投入百萬裝潢，可能僅換來數十萬的額度提升，購屋者需仔細評估其成本效益。

總結

買中古屋是一項重大的財務決策，其房屋貸款過程遠比想像中更需謹慎。成功申貸的關鍵在於「充分的準備與評估」。在看房階段，除了喜好，更要將屋齡、地段、屋況等影響貸款的因素納入考量；在出價前，務必對自身財務狀況與的自備款是否充足有清晰的認知，並善用銀行事前估價與合約但書來保護自己。只要按部就班，做足功課，中古屋貸款便不再是難關，而是您通往理想家園的堅實橋樑。