「有土斯有財」是許多人的信念，土地與房屋一直是投資與自住的熱門選項，而在土地種類中，「建地」因為可合法興建住宅、商業大樓或廠房等，具有相對高的未來發展潛力與市場價值，不少人也會考慮透過申請土地貸款取得資金，將建地投入自住或投資開發計畫。本篇文章將為你詳細介紹建地貸款的基礎概念、土地貸款條件、利率、貸款成數、常見流程與常見問題，並提供一份懶人包協助你迅速掌握重點。
一、什麼是建地？建地種類有哪些？
建地定義
「建地」指的是法規上允許興建住宅、商業大樓、工廠、公共設施等合法建築物的土地。若土地被劃定為可用於建築用途（例如：位於都市或非都市的建築使用區），便可稱為建地。一般來說，銀行或金融機構會較願意承作建地貸款，因為建地的用途明確，價值也相對高。
建地種類
根據《非都市土地使用管制規則》第 3 條，若土地位於「非都市計畫範圍內」，可分為下列四類建築用地：
1. 甲種建築用地
- 位置：一般農業區或特定農業區（山坡地範圍外）
- 建蔽率：60%
- 容積率：240%
- 特性：多用於興建住宅、店鋪等，房價通常較都市中心低，但仍具發展潛力。
2. 乙種建築用地
- 位置：鄉村區
- 建蔽率：60%
- 容積率：240%
- 特性：位於鄉村地帶，環境較為單純；多供低密度住宅或低強度商業使用。
3. 丙種建築用地
- 位置：山坡保育區、森林區、風景區內
- 建蔽率：40%
- 容積率：80%～120%（部分地區最高可達120%，但也有地區僅80%）
- 特性：水土保持要求較嚴；若欲開發，前期工程和環境評估費用較高。
4. 丁種建築用地
- 位置：一般農業區或特定農業區內的工業建築用地
- 建蔽率：70%
- 容積率：300%
- 特性：可合法興建工廠，不得作為住宅用途；適合有工業生產或倉儲需求者。
名詞解釋：
建蔽率：基地面積中可以被建物覆蓋的比例。
- 計算示例： 若建蔽率為 60%，基地面積為 100 坪，則可建物覆蓋 60 坪。
容積率：各樓層建築面積總和與基地面積的比例。
- 計算示例： 若容積率為 240%，基地面積為 100 坪，總樓層面積可達 240 坪，即可蓋至約 4 層樓（依實際設計而定）。
二、建地可以貸款嗎？為什麼需要？
建地貸款定義
「建地貸款」是指以「建築用地」作為抵押品，向銀行申請融資的一種方式。貸款用途可包含：
- 購買建地：適合「買地自建」或投資者。
- 自地自建：已持有建地，但需興建資金。
- 其他週轉或投資開發：手上有建地，可藉由建地抵押取得資金。
為什麼需要建地貸款？
1. 資金規劃：建地價格偏高，自有資金不足時，可透過抵押貸款獲取所需現金。
2. 開發投資：進行自地自建或興建工廠、商業大樓等，有時需大額度資金周轉。
3. 靈活運用資金：善用建地價值，可將資金投入其他事業或多元投資。
三、建地貸款利率、成數與申請條件
貸款利率：
- 銀行建地貸款：年利率約落在 2%～4%（高低視個人財力、土地的位址與用途差異）。
- 民間貸款（融資或代書）：月利率約 1%～3% 不等，換算年利率約 12%～36%。雖然利率通常高於銀行，但審核速度較快、限制較少。
提醒： 申請銀行建地貸款，若後續改變土地用途或超過規劃時間未進行興建，銀行可能要求提前收回貸款或調整利率。
貸款成數:
- 銀行：一般約土地價值的 5～7 成，若地段佳、借款人信用及財務狀況良好，可能可談到 7 成以上。不過依照中央銀行及各銀行內規，成數會再做調整。
- 民間：最高可達 9 成 甚至更高，適合需要大量周轉資金、但信用或收入證明不足者。
影響建地貸款成數的因素：
- 建地所在區域、周邊開發或商圈熱絡度。
- 建地形狀、面積是否方正。
- 借款人自身財力、收入證明與信用狀況。
- 建蔽率、容積率是否有較大利用空間。
- 該建地是否位於都會或住宅區，或屬於特定專用區。
申請條件:
- 年齡條件：大部分銀行或機構要求年滿 20 歲以上，並上限多在 65～70 歲左右。
- 名下持有之建地：若與他人共有需確認持分土地，銀行通常要求「完整產權」；民間業者可接受持分，但必須與其他權利人協調或單獨辦理。
- 信用條件與收入證明
- 銀行：需聯徵查詢、信用紀錄正常、提供薪轉證明或稅表等。
- 民間：多數不看聯徵與信用分數，但利率相對較高。
四、建地貸款申請流程
以下以較常見的銀行貸款流程為例：
1. 申請與填表
- 準備建地所有權狀、個人資料（雙證件、收入證明）等。
- 填寫申請書、簽署聯徵同意書。
2. 估價
- 銀行派專員或委外估價師前往現場。
- 根據建地區域、面積、形狀、市場行情初步估算價值。
3. 審核評估
- 銀行內部審核申請人信用條件、還款能力。
- 綜合不動產估價結果確定核貸額度與初步利率。
4. 對保簽約
- 雙方確定貸款金額、利率、年限等細節。
- 借款人與銀行進行面對面對保及文件確認。
5. 抵押權設定
- 至地政機關辦理抵押權設定，設定金額通常為核貸額度的 1.2 倍。
- 若借款人日後無法正常還款，銀行可行使處分權。
6. 撥款
- 完成抵押權設定後，銀行即可進行撥款到指定帳戶。
- 每月固定扣款，按時繳交本息。
提示：上表所列為銀行的常見流程，若選擇民間申請管道，可視狀況簡化步驟並加速審核，達到更快速的申貸。
五、建地貸款銀行 vs. 民間貸款比較表
| 比較項目 | 銀行建地貸款 | 民間（融資/代書）貸款 |
|---|---|---|
| 申請門檻 | – 需穩定收入證明 – 信用紀錄良好 – 地目用途符合銀行規定 |
– 年滿 20 歲名下有建地即可
– 不看信用分數、收入證明僅供參考 |
| 審核速度 | – 7～14 個工作天 | – 1～3 個工作天（甚至當日核貸） |
| 利率範圍 | – 年利率約 2～4% | – 月利率約 1～3% |
| 成數 | – 一般 5～7 成 | – 可至 9 成甚至更高 |
| 資金用途 | – 農地或工業用地需檢附計畫書
– 建地通常需明確建屋或開發目的 |
– 不限用途：可用於週轉、投資、債務整合等 |
| 還款方式 | – 綁約期內提前還款，需付違約金
– 還款年限可長達 10～20 年 |
– 隨借隨還，不綁約 – 可採先息後本、到期一次還本等彈性方式 |
結論建議：
- 若你有良好信用、穩定收入，且需長期、大額資金周轉，銀行提供的建地貸款是利率最低的選擇。
- 若你信用狀況或收入證明不足，急需短期大筆週轉，民間的貸款能快速取得資金，額度更高，但須注意總利息負擔。
六、建地貸款試算範例
以下提供一個銀行建地貸款的簡易試算案例，協助您評估月付金額：
- 建地估價：800 萬
- 貸款成數：7 成
- 核貸金額：560 萬
- 貸款期間：20 年（240 期）
- 年利率：3%
每月應付本息金額
- 將年利率換算為「月利率」：3% ÷ 12 ≈ 0.25%（0.0025）
- 每月應付本息金額 ＝ 貸款本金×月利率×(1＋月利率)(期數)]÷\[(1＋月利率)(期數)−1
- 假設計算，結果約為 31,046 元/月左右。（此為概算示例，各銀行可能還會加計手續費或保證費等。）同時
- 同時也要留意土地貸款年限，若額度高且利率稍高，可嘗試縮短期限或增加自備款，減少總利息。
七、常見問題
Q1：買建地可以直接跟銀行貸款嗎？
可以，只要該土地「地目」或「使用分區」確實符合建築用地，且你本身信用條件與收入證明符合銀行要求，即可提出申請。一般來說，銀行偏好都市計畫區或周邊發展度高的地區，審核相對容易通過。
Q2：持分建地能辦貸款嗎？
- 銀行：通常要求所有權人共同申請並同意設定抵押，否則難以承作。
- 民間貸款：可僅就自己持有的部分抵押，審核條件也較為寬鬆，但因實際買賣可能牽涉共同持有人權益，後續應做好內部協調。
Q3：我已年過 65 歲，還能申辦建地貸款嗎？
多數金融機構會將年齡限制在 20～65 歲或 70 歲，不過也有些彈性方案。若銀行不受理，可考慮民間融資，但利率較高，須留意還款風險並做好資金規劃。
Q4：建地貸款跟購屋貸款有何不同？
- 擔保品差異：房屋貸款擔保品含「土地＋建物」，銀行核貸時更重視建物市值、屋齡、地段；建地貸款只抵押「土地」，估值相對複雜。
- 貸款利率：建地貸款因變現性略低，銀行利率通常稍高於房貸，成數也可能低一些。
- 此外，若銀行認為該建地無法於限定時間內完成開發，可能會依內部抵押貸款業務規定進行額度調整。
Q5：銀行核貸後，發現資金用途想變更可以嗎？
大部分銀行對建地貸款「使用用途」有一定要求，如：購地自住、開發、蓋房或法定用途。若貸後用途與原本計畫不符，銀行可能要求提前清償或調整貸款條件，務必在簽約前溝通清楚。
總結
土地可以貸款這件事，對許多人而言是一種「快速轉化土地資產」成可用現金的方式。無論是規劃購買土地自住、工廠開發或其他投資，都能透過土地抵押貸款達成。然而，各家銀行或民間金融機構對申貸人和土地貸款的要求略有不同，土地貸款利率和成數也因此浮動。建議在申請貸款前做好功課：
- 瞭解土地類型與限制：確定是甲種、乙種、丙種或丁種建地，是否位於山坡地保育區或都會住宅區、或特定專用區。
- 整理個人信用與財力證明：銀行偏好信用良好、收入穩定者；民間則強調土地價值。
- 比較不同貸款管道：銀行和民間各有利弊，搭配自身狀況、貸款年限、用途需求做決策。
- 若是農地貸款或其他特定用途，也請特別參考農業發展條例及相關規範。
若事先充分準備並評估貸款優勢與風險，相信能讓你在「建地抵押貸款」過程中更加順利，也能使資金運用更有效率，順利完成自地自建夢想或投資佈局！
