房地合一稅與土地增值稅，400萬免稅額一生一次完整解析

在臺灣買賣房屋，通常會面臨「土地增值稅」與「房地合一稅」兩種主要稅負，亦可能涉及財產交易所得稅。若房屋產權包含土地，移轉時必須先辦理土地增值稅(簡稱土增稅)申報並繳納完畢，才能完成過戶。

而 2016 年開始施行的房地合一稅，更是將房屋與土地交易課稅所得合併計算。許多人常聽說「一生一次」、「一生一屋」、「400 萬免稅」等名詞，也常向永慶房屋等仲介業者諮詢，但這些優惠分別適用在哪個稅制？各自條件又是什麼？若稍有不慎，可能錯失節稅良機，增加稅賦負擔。

本文將綜合並改寫前述多方資訊，深入分析如何善用「400 萬免稅額」、「土增稅 10% 自住優惠」與「重購退稅」等制度，為您帶來最完整的原創整理。

一、兩大稅制概念：土地增值稅 vs. 房地合一稅

土地增值稅（簡稱土增稅）

• 依據《土地稅法》，每年 1 月 1 日由內政部公告當年度土地公告現值，作為計算基礎。
• 課徵方式採「累進稅率」，土地漲價越多，稅率可能在 20%～40% 間浮動。
• 若符合「自用住宅用地」土地自用條件，可享 10% 的自用住宅優惠稅率，降低稅負。

房地合一稅

• 2016 年 1 月 1 日起施行，僅適用於該日期後取得之房地，並由政府進行課徵所得稅。
• 持有期間愈短，稅率愈高：持有逾 10 年為 15%，2 年(含)以內者甚至可高達 45%。
• 符合自用住宅資格，可享「400 萬元內免稅、超過部分 10% 稅率」的自用優惠稅率，前提是必須同時符合設籍，無出租、供營業或執行業務使用等要件。
• 若 2016 年前取得房屋及土地，出售時不適用房地合一稅，仍併入個人綜合所得稅申報，亦無 400 萬免稅可用。

二、土地增值稅「一生一次」與「一生一屋」深入解析

（一）自用住宅用地稅率 10% 優惠

土地所有權人在移轉土地前，只要符合自用住宅用地的條件，便可將土增稅稅率降至 10%，較一般 20%～40% 稅率節省不少。其中，「一生一次」與「一生一屋」是兩種常見方案，但要注意以下差異：

（二）「一生一次」概念

• 使用次數：每人一生僅能使用 1 次。
• 主要條件：
  1. 出售前一年內，無出租或供營業使用。
  2. 地上建物須為土地所有權人個人或其配偶及未成年子女，於房屋出售前一年需持有並居住於該房屋，並於該地辦妥戶籍登記。
  3. 都市土地面積 不超過 300 平方公尺（約 90 坪）、非都市土地 不超過 700 平方公尺（約 211 坪）。
  4. 若建物新建未滿一年，房屋評定現值必須達到其所占基地公告現值的 10%。

（三）「一生一屋」概念

• 使用次數：沒有總次數限制，但必須在已使用過「一生一次」後，才能使用「一生一屋」。
• 主要條件：
  1. 出售前 5 年內，無出租或供營業使用。
  2. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於交易前，須於該房屋連續滿 6 年設籍和居住，且持有該房屋也滿 6 年。
  3. 都市土地面積 不超過 150 平方公尺（約 45 坪）、非都市土地 不超過 350 平方公尺（約 105 坪）。
  4. 出售時，土地所有權人個人與其配偶及未成年子女沒有其他自用住宅以外的房屋。

以下以表格方式整理兩種優惠方案：

土增稅優惠類型	一生一次	一生一屋
使用次數	每人一生限用一次	無限制（但須已用過「一生一次」後才能使用）
出租/營業限制	出售前 1 年內無出租或營業	出售前 5 年內無出租或營業
持有年限	無特別要求	土地持有及戶籍登記、房屋持有均滿 6 年
面積限制	都市地 ≤300㎡，非都市地 ≤700㎡	都市地 ≤150㎡，非都市地 ≤350㎡
其他限制	地上建物為本人或配偶、直系親屬所有且有戶籍	售時名下無其他住宅，且已先使用過「一生一次」
稅率	10%	10%

三、房地合一稅的「400 萬免稅額」與 10% 優惠稅率

適用前提

• 只適用於 2016 年 1 月 1 日後取得之房屋及土地。
• 出售房地所獲得的交易所得，依持有年限採 15%～45% 不等稅率。
• 符合自用住宅要件，可享「400 萬免稅」＋「超過部分 10% 課稅」的優惠。

自用住宅要件

1. 由本人、配偶、未成年子女持有該房地，並設籍於該處，且 連續居住滿 6 年。
2. 交易前 6 年內，無出租、供營業使用，為自住房地使用。
3. 本人、配偶與未成年子女 交易前 6 年內 未曾適用過自用住宅優惠。

計算舉例

• 假設以 3,000 萬元買入一處房地，持有 6 年以上且符合自用要件，後以 4,000 萬元出售，不計其他費用。
• 獲利：4,000 萬 − 3,000 萬 = 1,000 萬。
• 自用優惠：
  • 先扣除 400 萬免稅 -> 剩餘 600 萬。
  • 超過部分 10% 課稅 -> 600 萬 × 10% = 60 萬。
• 實際應納稅額：60 萬。
• 若 不符合 自用要件，持有 5 年以上稅率 20%，同樣 1,000 萬獲利，就要繳 200 萬，節稅效果十分顯著。

四、重購退稅：土地增值稅與房地合一稅皆可應用

（一）土地增值稅的重購退稅

若在出售自用住宅用地後， 2 年內 重購新的自用住宅用地，且新購土地金額超過原出售土地金額，便可申請退還部分或全部土地增值稅。

申請條件：

1. 出售土地與新購土地 所有權人相同。
2. 新購土地及其地上建物仍需符合自用住宅的相關面積與戶籍登記條件。
3. 無論先買後賣或先賣後買，都要在 2 年內完成。

追繳機制：

• 若重購後 5 年內再行移轉，或出租、營業，將被追繳原退還的土地增值稅。

（二）房地合一稅的重購退稅

計算方式：

1. 先買後賣，可於出售房地時直接扣抵應繳稅額。
2. 先賣後買，在重購房地完成移轉登記的次日起 5 年內，可向稽徵機關申請退稅。

退稅比例：

• 若「小屋換大屋」：可退還全部已繳稅款。
• 若「大屋換小屋」：則按新屋價格占原出售價格的比例退還。
• 若重購後 5 年內改作他用或轉售，也會被追繳原退還或扣抵稅額。

常見問題（Q&A）

Q：出售前曾有短期出租行為，後來再自住能否適用 6 年自用條件？

可以，但自停止出租起，需重新開始計算 連續 6 年 的自住房屋與戶籍登記，方可享自用優惠。

Q：若將戶籍登記在孩子名下，但孩子中途滿 18 歲，仍能維持自用資格嗎？

房地合一稅及土增稅自用判定中，若未成年子女期間已成年，就無法再以「未成年子女」身分計入 6 年自用資格。因此要特別留意設籍與子女年齡的時程。

Q：可以讓父母或其他親屬設籍在要賣的房子裡，來達到 6 年自住條件嗎？

不行。法規規定自用須為「自己、配偶或未成年子女」之戶籍並持有，其他親屬（如父母、兄弟姊妹）不符合要件，無法享 400 萬免稅或 10% 的房地合一稅優惠。

Q：若之前已使用過「一生一次」再買第二間房屋，是否就無法享 10% 土增稅優惠？

只要買第二間房時名下僅有一屋，可以申請「一生一屋」的 10% 優惠，但前提是需符合更嚴格的條件，例如都市土地面積上限 150 平方公尺、連續設籍 6 年等。

Q：重購退稅期限如何計算？

以土地增值稅為例，出售舊屋完成移轉登記之日起算 2 年內重購即可。房地合一稅則是於 2 年內重購才能申請扣抵或退稅，先賣後買或先買後賣都行，但期限必須把握。

總結

面對房屋買賣，需要同時評估「土地增值稅」與「房地合一稅」兩項稅負。而「400 萬免稅額」是房地合一稅針對自用住宅提供的重大優惠，要享此優惠，必須符合連續 6 年自住、無出租或營業、未重複使用等嚴格限制。至於土地增值稅的「一生一次」與「一生一屋」10% 稅率，也能有效降低稅金，但「一生一次」僅能用一次，「一生一屋」又有更嚴謹的適用門檻。

若買賣時規劃妥當，不僅能享受自用優惠，還可透過重購退稅挽回已繳稅額。然而，若有出租、短期移轉或戶籍中斷等情形，都可能喪失資格。建議民眾在進行房地交易前，務必釐清自家房屋使用情形並留意戶籍登記年限，方能在買賣過程中更有效地控管稅務支出，善用政策提供的各種減免方案。

資料來源

• 賣房「正確設籍」享400萬免稅額 符合「這條件」少繳一半稅金 – 地產天下 – 自由電子報
• 房地合一自住優惠享有免稅所得額400萬元圖檔-財政部中區國稅局
• 自宅一定要了解的「一生一次、一生一屋」重購退稅 | Advisers財務顧問雜誌