「房屋稅」是我國持有房屋時必須負擔的重要稅負之一，每年僅徵收一次，但牽涉面向廣泛，包含房屋結構、屋齡、使用情形、折舊率、地段率以及持有戶數等，都會影響實際應繳金額。再加上近年房屋稅新制（俗稱「囤房稅 2.0」）上路，非自住房屋改採更嚴格的累進稅率，同時自住房屋則增列設籍要件。
為了讓民眾能在 2025 年度（民國 114 年度）有效掌握房屋稅的計算方式、課徵期間以及繳納期限，本文將根據現行法令與最新修法內容，結合各地方稅務機關之資訊，提供一篇完整且詳細的解析，協助您一次掌握所有關鍵重點。
一、房屋稅是什麼？哪些人需要繳納？
1. 定義與課徵依據
房屋稅是地方稅的一種，依《房屋稅條例》所定，凡屬附著於土地之建築物，只要增加該建築物使用價值的結構均為課徵範圍。其核心精神在於對「屋主」每年持有房屋的情形進行課稅。
2. 納稅義務人
下列情形皆須負責繳納房屋稅：
- 房屋所有權人：依法登記持有房屋者。
- 設有典權或地上權的房屋：稅捐機關會向典權人或地上權人徵收。
- 共有房屋：推定一人繳納，或各自按共有比例分攤。
- 出租房屋：一般仍由房屋所有人繳納，但所有人也可約定由承租人代繳，並由租金中抵扣。
- 未辦過戶或所有權不明：分別依使用執照起造人、建造執照人、現住人或管理人，作為納稅義務人。
- 信託財產：於信託關係存續期間，受託人為納稅義務人，但持有戶數仍可能追溯至委託人或受益人。
3. 免徵與特別規定
- 住家用房屋現值在新臺幣 10 萬元以下，且屬自然人持有且全國合計不超過 3 戶者，可免徵房屋稅。
- 其他如政府機關或公立學校、部隊營舍、公益宗教團體特定使用的建物等，符合《房屋稅條例》規定也享有減免或免稅優惠。
二、2025 年房屋稅繳納時間與課稅期間
1. 繳納期限
- 徵收期間：自 2025 年 5 月 1 日起至 5 月 31 日止。
- 今年順延：由於 5 月 31 日為週六，實際繳納截止日順延至 6 月 2 日（週一）。
2. 課稅期間
- 以往年度房屋稅之課稅期間是上一年 7 月 1 日至當年度 6 月 30 日，114 年度（2025 年度）亦同，即 2024/7/1～2025/6/30。
- 每年 2 月最後一日（2/28 或 2/29）為納稅義務基準日：只要在 2 月底當天持有該房屋，即是當期法定納稅人，即便該房屋於課稅年度內再度移轉，原納稅義務人也須繳納全年房屋稅。
3. 逾期罰則
若逾期繳納，將依《稅捐稽徵法》：
- 每逾 3 日加徵 1% 滯納金，最高可加徵至 10%。
- 超過 30 日仍未繳納，將移送行政執行署強制執行，可能面臨財產查封或影響信用。
三、房屋稅繳納方式：多元管道一覽
民眾通常會在 4 月底至 5 月間陸續收到房屋稅繳款書，收到後請先核對繳款書上之姓名、地址、稅率與使用情形是否正確，如有錯誤應及時向地方稅務機關反映並更正。繳納方式如下：
1. 臨櫃繳納
持繳款書至參加代收稅款的金融機構（不含郵局）或合作金庫、農會、信用合作社等窗口以現金或票據繳納。
各地方稅務局亦提供臨櫃信用卡刷卡繳稅，但須留意實體刷卡機地點及發卡銀行是否有手續費。
2. 便利商店繳納
持印有條碼的繳款書至 7-ELEVEN、全家、OK、萊爾富等便利商店以現金繳納，每筆金額上限為 3 萬元。
若需使用多媒體資訊機，可列印「小白單」後於櫃檯繳費，請留意繳費有效期限。
3. ATM 及約定轉帳繳納
以金融卡於貼有「跨行：提款 + 轉帳 + 繳稅」標識的 ATM 操作。
事先申請約定轉帳：繳款到期日當天自動扣款，避免逾期。
4. 線上或電子支付繳納
地方稅網路申報作業網站：以自然人憑證或健保卡註冊登入後，使用信用卡或虛擬帳號繳稅。
行動支付：透過台灣 Pay、街口支付、簡單付 (ezPay) 等行動支付工具掃描繳款書上的 QR Code 或條碼完成繳稅。
若尚未收到繳款書，可主動與所在地稅務機關聯繫並申請補發。
四、房屋稅計算方式：課稅現值 × 稅率
1. 計算公式
應納稅額 ＝ 房屋課稅現值 × 稅率
房屋課稅現值 ＝ 核定單價 × 面積 × (1 – 折舊率 × 折舊年數) × 房屋街路等級調整率（路段率）
核定單價 ＝ 標準單價 × (1 ± 各加減項之加減率) ± 樓層高度之超高或偏低價
- 核定單價：各縣市不動產評價委員會依據房屋結構、建材、樓層、設備加減率等要素綜合評定而得。
- 面積：多數採建物登記面積（含主建物及合法增建部分）。
- 折舊率與折舊年數：法律針對不同結構類型（如鋼筋混凝土造、加強磚造等）訂有年限及每年折舊率上限；屋齡越高，折舊越多。
- 房屋街路等級調整率（路段率）：依該房屋所在地之商業繁榮度、交通條件與地段行情訂定。
2. 新建、增建或改建房屋之計算
- 若在當年度內建造完成，於完工當月起按月計算應納房屋稅；不足 1 個月者不計。
- 每年 3/1 ～ 6/30 間新建完成之房屋，房屋稅延至下期（隔年）併入課徵。
3. 住商混用房屋面積分配
若同一建物同時作為住家和營業，應依實際使用面積個別套用不同稅率。但非住家用部分課稅面積最低應不得少於全部面積的六分之一。
五、房屋稅 2.0（差別稅率 2.0 / 囤房稅 2.0）重點
自 113 年 7 月 1 日起，房屋稅新制（俗稱「房屋稅 2.0」或「囤房稅 2.0」）上路，針對住家用房屋與非住家用房屋的稅率作出新一輪調整，主要重點如下：
1. 住家用房屋
- 「全國單一自住」稅率 1.0%：本人、配偶及未成年子女全國歸戶合計僅一戶、且房屋現值在一定金額以下者，即可適用 1.0% 的最低稅率。
- 一般自住房屋：全國歸戶合計 3 戶以內（包含單一自住戶在內）適用稅率為 1.2%。
- 其他住家用房屋如出租申報租賃所得達租金標準房屋、繼承取得共有房屋：稅率介於 1.5%～2.4%。
- 社會住宅包租代管房屋：持有戶數不限，適用稅率為 1.2%。
- 其他非自住：如納稅義務人名下全國歸戶超過 3 戶（含第 4 戶起）之住家用房屋，最高可課徵到 4.8%。
2. 非住家用房屋
- 營業或商業用途：稅率範圍 3%～5%。
- 私人醫院、診所或自由職業事務所：同屬非住家用途，範圍 3%～5%。
- 人民團體或非營業使用：1.5%～2.5%。
3. 建商新建待銷售房屋
- 建造完成 2 年內，稅率 2%～3.6%；
- 超過 2 年未售出，最高可到 4.8%。
4. 增列「設籍」要件
- 房屋若要申請自住稅率，除本人、配偶或直系親屬實際居住外，原則上也需設籍（辦竣戶籍登記）於該房屋之地址。
- 2025 年度是新制上路後首度實際開徵，財政部亦將 114 年（2025 年）申請自住稅率期限延長至 6 月 2 日，提醒民眾及時檢查稅率並辦理更正。
六、房屋稅稅率表
下表根據《房屋稅條例》與 2.0 修正精神整理，實際適用稅率以各地方政府公告為準。
| 房屋使用情形 | 全國合計持有戶數 | 法定稅率範圍 |
|---|---|---|
| 住家用 | ||
| – 全國單一自住房屋且房屋現值一定金額以下 | 1 戶 | 1.0% |
| – 自住房屋及公益出租人 | 3 戶以內 | 1.2% |
| – 出租申報租賃所得、繼承共有 | 不限 (依各地政府具體規範) | 1.5% ~ 2.4% |
| – 其他非自住（囤房） | 超過 3 戶 | 2.0% ~ 4.8% |
| 建商待銷售房屋 | (以屋齡計算) | 2.0% ~ 4.8% |
| 非住家用 | ||
| – 營業、私人醫療或事務所 | 不限 | 3.0% ~ 5.0% |
| – 人民團體等非營業使用 | 不限 | 1.5% ~ 2.5% |
備註：
- 上述稅率為「法定範圍」，各縣市可再行細分、調整。
- 判定「自住房屋」戶數以「本人、配偶、未成年子女」在全國範圍內合併計算。
- 若房屋透過信託持有，於信託期間該房屋依據委託人或受益人的情況（是否他益信託）合併計算戶數。
七、房屋稅試算與稅額查詢
1.地方稅網路申報作業系統
提供房屋稅、地價稅等試算工具，可輸入房屋所屬縣市、核定單價、面積、屋齡、折舊率及稅率等進行試算。
2.各地方稅務局網站
六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）皆有建立房屋稅試算系統或線上稅額查詢功能，民眾可於所在地政府稅務局官網查詢房屋稅徵收率。
3.房屋稅稅籍證明
若要查房屋「評定現值」等更細節課稅資料，可本人或代理人持身分證及房屋所有權憑證，至稅務機關申請「房屋稅稅籍證明」或「稅籍登記資料」。
因依《稅捐稽徵法》第 33 條規定，課稅資料保密，無法以電話或傳真提供，若需要詳細金額請實際臨櫃辦理或在網路以憑證登入查詢。
八、特殊情況與注意事項
1.買賣房屋的房屋稅分擔
法定納稅義務人以2 月末日持有人為主。
若於課稅年度中進行買賣，稅務機關仍對 2 月底時登記的所有人開徵，實務上若要切割由買方或賣方承擔，可在交易契約中約定，但稅務局不會自動拆分稅額。
2.年中改用營業、合併使用
若房屋使用情形變更導致稅額增加，則自次期開始生效。
若使用情形變更導致稅額減少，原則上自該期生效，但要在每年開徵前 40 日內（約 3/22 前）主動申報。逾期申報則自次期開始適用。
3.違建是否要繳房屋稅？
違章建築物只要有屋頂、牆壁或增設構造達到「增加使用價值」的狀況，一樣需繳納房屋稅；並不因違建身份而免稅。但繳納房屋稅並不表示違建合法化。
4.租賃住宅可否享租賃優惠稅率？
若屋主申報租賃所得達稅務機關認定標準，或符合「公益出租人」出租使用要件，則稅率可能可降至 1.5% ～ 2.4%（依各地方政府實際規定）。
5.空地加蓋太陽能板
根據最新函釋，若單純為安裝光電設備，不涉及任何增設加蓋、牆壁或樓板提升房屋價值時，該部分可不計入房屋稅課徵範圍。但若有加蓋柱體結構等，仍可能被納入課稅。
6.騎樓課稅與否
若騎樓開放給公眾通行、不設營利攤位，原則上免併入房屋稅。
若封閉或拿來營業收費，則按該使用面積計稅（營業用稅率）。
常見問題（Q&A）
是否一定要在該房屋設籍才能申請自住稅率？
新制開始強調「自住房屋」需有本人、配偶或直系親屬設籍並實際居住，才可適用 1.2% 或更優惠（1.0%）稅率。2025 年度為首年實施，若您 6 月 2 日前尚未辦理設籍或提出申請，則今年可能無法適用自住稅率。
2 月 28 日剛取得房屋所有權，我也要繳一整年的房屋稅嗎？
是的，只要在 2 月最後一天登記持有，即成為當期房屋稅法定納稅義務人，需負擔該年度（7/1～6/30）的全部房屋稅。
持有多戶房屋，但有部分房屋尚未出租或空置，該如何計稅？
是否出租與否，關鍵在於該房屋是否符合「自住」或「公益出租」等標準。若既不是自住又未登記公益出租，即歸入非自住住家用房屋，依名下戶數適用累進稅率，最高可至 4.8%。
住家＋營業混用，但營業部分不足建物面積六分之一，怎麼算？
依房屋稅條例第 5 條第 1 項第 3 款規定「房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用及非住家用稅率，課徵房屋稅。非住家用部分不得低於全部面積六分之一」，故實際使用營業面積不足 1/6 時，仍需以 1/6 面積乘以營業用稅率計算，餘 5/6 按住家用稅率。
如何申請危老重建減免房屋稅？
危老重建申請需符合《危險及老舊建築物加速重建條例》，重建期間得免繳地價稅，重建後新建物可享一定年限房屋稅減半等優惠。實際要件依各地方政府公告辦理。
繼承取得的共有房屋算在我個人名下的戶數嗎？
是，若您因繼承持有房屋部分持分，也會計入您「本人、配偶及未成年子女」的全國總戶數計算。此類共有情況如房屋符合自住要件，或涉及出租也有機會適用各自對應稅率範圍。
總結
房屋稅是每位屋主每年必須面對的持有成本，若未做好事前規劃與瞭解，易造成財務意外負擔或逾期罰款。2025 年度又逢房屋稅新制「2.0」首度實際全國開徵，無論是自住、出租、待銷售、或商業用途，都應仔細確認自己的持有戶數、房屋用途及設籍狀況，並善用官方查詢及試算工具，精準掌握應繳金額。
透過本文，希望讓您一次充分掌握 2025 年房屋稅的計算基礎、稅率差異、繳納期限與各項注意事項，避免遭逾期處罰或錯失稅率優惠。千萬別忘了拿到稅單後先檢查再繳納，確保權益不受損失；若使用情況有變更，也別忘了在期限內辦理更新，讓每年的房屋稅負更符合實際狀況。祝您繳稅順利、財務規劃順心！
