2025房屋稅全攻略:計算、稅率、繳納方式與常見問題一次看

「房屋稅」是我國持有房屋時必須負擔的重要稅負之一,每年僅徵收一次,但牽涉面向廣泛,包含房屋結構、屋齡、使用情形、折舊率、地段率以及持有戶數等,都會影響實際應繳金額。再加上近年房屋稅新制(俗稱「囤房稅 2.0」)上路,非自住房屋改採更嚴格的累進稅率,同時自住房屋則增列設籍要件。

為了讓民眾能在 2025 年度(民國 114 年度)有效掌握房屋稅的計算方式、課徵期間以及繳納期限,本文將根據現行法令與最新修法內容,結合各地方稅務機關之資訊,提供一篇完整且詳細的解析,協助您一次掌握所有關鍵重點。

一、房屋稅是什麼?哪些人需要繳納?

1. 定義與課徵依據

房屋稅是地方稅的一種,依《房屋稅條例》所定,凡屬附著於土地之建築物,只要增加該建築物使用價值的結構均為課徵範圍。其核心精神在於對「屋主」每年持有房屋的情形進行課稅。

2. 納稅義務人

下列情形皆須負責繳納房屋稅:

  • 房屋所有權人:依法登記持有房屋者。
  • 設有典權或地上權的房屋:稅捐機關會向典權人或地上權人徵收。
  • 共有房屋:推定一人繳納,或各自按共有比例分攤。
  • 出租房屋:一般仍由房屋所有人繳納,但所有人也可約定由承租人代繳,並由租金中抵扣。
  • 未辦過戶或所有權不明:分別依使用執照起造人、建造執照人、現住人或管理人,作為納稅義務人。
  • 信託財產:於信託關係存續期間,受託人為納稅義務人,但持有戶數仍可能追溯至委託人或受益人。

3. 免徵與特別規定

  • 住家用房屋現值在新臺幣 10 萬元以下,且屬自然人持有且全國合計不超過 3 戶者,可免徵房屋稅。
  • 其他如政府機關或公立學校、部隊營舍、公益宗教團體特定使用的建物等,符合《房屋稅條例》規定也享有減免或免稅優惠。

二、2025 年房屋稅繳納時間與課稅期間

1. 繳納期限

  • 徵收期間:自 2025 年 5 月 1 日起至 5 月 31 日止。
  • 今年順延:由於 5 月 31 日為週六,實際繳納截止日順延至 6 月 2 日(週一)。

2. 課稅期間

  • 以往年度房屋稅之課稅期間是上一年 7 月 1 日至當年度 6 月 30 日,114 年度(2025 年度)亦同,即 2024/7/1~2025/6/30。
  • 每年 2 月最後一日(2/28 或 2/29)為納稅義務基準日:只要在 2 月底當天持有該房屋,即是當期法定納稅人,即便該房屋於課稅年度內再度移轉,原納稅義務人也須繳納全年房屋稅。

3. 逾期罰則

若逾期繳納,將依《稅捐稽徵法》:

  • 每逾 3 日加徵 1% 滯納金,最高可加徵至 10%。
  • 超過 30 日仍未繳納,將移送行政執行署強制執行,可能面臨財產查封或影響信用。

三、房屋稅繳納方式:多元管道一覽

民眾通常會在 4 月底至 5 月間陸續收到房屋稅繳款書,收到後請先核對繳款書上之姓名、地址、稅率與使用情形是否正確,如有錯誤應及時向地方稅務機關反映並更正。繳納方式如下:

1. 臨櫃繳納

持繳款書至參加代收稅款的金融機構(不含郵局)或合作金庫、農會、信用合作社等窗口以現金或票據繳納。

各地方稅務局亦提供臨櫃信用卡刷卡繳稅,但須留意實體刷卡機地點及發卡銀行是否有手續費。

2. 便利商店繳納

持印有條碼的繳款書至 7-ELEVEN、全家、OK、萊爾富等便利商店以現金繳納,每筆金額上限為 3 萬元。

若需使用多媒體資訊機,可列印「小白單」後於櫃檯繳費,請留意繳費有效期限。

3. ATM 及約定轉帳繳納

以金融卡於貼有「跨行:提款 + 轉帳 + 繳稅」標識的 ATM 操作。

事先申請約定轉帳:繳款到期日當天自動扣款,避免逾期。

4. 線上或電子支付繳納

地方稅網路申報作業網站:以自然人憑證或健保卡註冊登入後,使用信用卡或虛擬帳號繳稅。

行動支付:透過台灣 Pay、街口支付、簡單付 (ezPay) 等行動支付工具掃描繳款書上的 QR Code 或條碼完成繳稅。

若尚未收到繳款書,可主動與所在地稅務機關聯繫並申請補發。

四、房屋稅計算方式:課稅現值 × 稅率

1. 計算公式

應納稅額 = 房屋課稅現值 × 稅率

房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 × (1 – 折舊率 × 折舊年數) × 房屋街路等級調整率(路段率)

核定單價 = 標準單價 × (1 ± 各加減項之加減率) ± 樓層高度之超高或偏低價

  • 核定單價:各縣市不動產評價委員會依據房屋結構、建材、樓層、設備加減率等要素綜合評定而得。
  • 面積:多數採建物登記面積(含主建物及合法增建部分)。
  • 折舊率與折舊年數:法律針對不同結構類型(如鋼筋混凝土造、加強磚造等)訂有年限及每年折舊率上限;屋齡越高,折舊越多。
  • 房屋街路等級調整率(路段率):依該房屋所在地之商業繁榮度、交通條件與地段行情訂定。

2. 新建、增建或改建房屋之計算

  • 若在當年度內建造完成,於完工當月起按月計算應納房屋稅;不足 1 個月者不計。
  • 每年 3/1 ~ 6/30 間新建完成之房屋,房屋稅延至下期(隔年)併入課徵。

3. 住商混用房屋面積分配

若同一建物同時作為住家和營業,應依實際使用面積個別套用不同稅率。但非住家用部分課稅面積最低應不得少於全部面積的六分之一。

五、房屋稅 2.0(差別稅率 2.0 / 囤房稅 2.0)重點

自 113 年 7 月 1 日起,房屋稅新制(俗稱「房屋稅 2.0」或「囤房稅 2.0」)上路,針對住家用房屋與非住家用房屋的稅率作出新一輪調整,主要重點如下:

1. 住家用房屋

  • 「全國單一自住」稅率 1.0%:本人、配偶及未成年子女全國歸戶合計僅一戶、且房屋現值在一定金額以下者,即可適用 1.0% 的最低稅率。
  • 一般自住房屋:全國歸戶合計 3 戶以內(包含單一自住戶在內)適用稅率為 1.2%。
  • 其他住家用房屋如出租申報租賃所得達租金標準房屋繼承取得共有房屋:稅率介於 1.5%~2.4%。
  • 社會住宅包租代管房屋:持有戶數不限,適用稅率為 1.2%。
  • 其他非自住:如納稅義務人名下全國歸戶超過 3 戶(含第 4 戶起)之住家用房屋,最高可課徵到 4.8%。

2. 非住家用房屋

  • 營業或商業用途:稅率範圍 3%~5%。
  • 私人醫院、診所或自由職業事務所:同屬非住家用途,範圍 3%~5%。
  • 人民團體或非營業使用:1.5%~2.5%。

3. 建商新建待銷售房屋

  • 建造完成 2 年內,稅率 2%~3.6%;
  • 超過 2 年未售出,最高可到 4.8%。

4. 增列「設籍」要件

  • 房屋若要申請自住稅率,除本人、配偶或直系親屬實際居住外,原則上也需設籍(辦竣戶籍登記)於該房屋之地址。
  • 2025 年度是新制上路後首度實際開徵,財政部亦將 114 年(2025 年)申請自住稅率期限延長至 6 月 2 日,提醒民眾及時檢查稅率並辦理更正。

六、房屋稅稅率表

下表根據《房屋稅條例》與 2.0 修正精神整理,實際適用稅率以各地方政府公告為準。

房屋使用情形 全國合計持有戶數 法定稅率範圍
住家用
– 全國單一自住房屋且房屋現值一定金額以下 1 戶 1.0%
– 自住房屋及公益出租人 3 戶以內 1.2%
– 出租申報租賃所得、繼承共有 不限 (依各地政府具體規範) 1.5% ~ 2.4%
– 其他非自住(囤房) 超過 3 戶 2.0% ~ 4.8%
建商待銷售房屋 (以屋齡計算) 2.0% ~ 4.8%
非住家用
– 營業、私人醫療或事務所 不限 3.0% ~ 5.0%
– 人民團體等非營業使用 不限 1.5% ~ 2.5%

備註:

  1. 上述稅率為「法定範圍」,各縣市可再行細分、調整。
  2. 判定「自住房屋」戶數以「本人、配偶、未成年子女」在全國範圍內合併計算。
  3. 若房屋透過信託持有,於信託期間該房屋依據委託人或受益人的情況(是否他益信託)合併計算戶數。

七、房屋稅試算與稅額查詢

1.地方稅網路申報作業系統

連結:https://net.tax.nat.gov.tw

提供房屋稅、地價稅等試算工具,可輸入房屋所屬縣市、核定單價、面積、屋齡、折舊率及稅率等進行試算。

2.各地方稅務局網站

六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)皆有建立房屋稅試算系統或線上稅額查詢功能,民眾可於所在地政府稅務局官網查詢房屋稅徵收率。

3.房屋稅稅籍證明

若要查房屋「評定現值」等更細節課稅資料,可本人或代理人持身分證及房屋所有權憑證,至稅務機關申請「房屋稅稅籍證明」或「稅籍登記資料」。

因依《稅捐稽徵法》第 33 條規定,課稅資料保密,無法以電話或傳真提供,若需要詳細金額請實際臨櫃辦理或在網路以憑證登入查詢。

八、特殊情況與注意事項

1.買賣房屋的房屋稅分擔

法定納稅義務人以2 月末日持有人為主。

若於課稅年度中進行買賣,稅務機關仍對 2 月底時登記的所有人開徵,實務上若要切割由買方或賣方承擔,可在交易契約中約定,但稅務局不會自動拆分稅額。

2.年中改用營業、合併使用

若房屋使用情形變更導致稅額增加,則自次期開始生效。

若使用情形變更導致稅額減少,原則上自該期生效,但要在每年開徵前 40 日內(約 3/22 前)主動申報。逾期申報則自次期開始適用。

3.違建是否要繳房屋稅?

違章建築物只要有屋頂、牆壁或增設構造達到「增加使用價值」的狀況,一樣需繳納房屋稅;並不因違建身份而免稅。但繳納房屋稅並不表示違建合法化。

4.租賃住宅可否享租賃優惠稅率?

若屋主申報租賃所得達稅務機關認定標準,或符合「公益出租人」出租使用要件,則稅率可能可降至 1.5% ~ 2.4%(依各地方政府實際規定)。

5.空地加蓋太陽能板

根據最新函釋,若單純為安裝光電設備,不涉及任何增設加蓋、牆壁或樓板提升房屋價值時,該部分可不計入房屋稅課徵範圍。但若有加蓋柱體結構等,仍可能被納入課稅。

6.騎樓課稅與否

若騎樓開放給公眾通行、不設營利攤位,原則上免併入房屋稅。

若封閉或拿來營業收費,則按該使用面積計稅(營業用稅率)。

常見問題(Q&A)

是否一定要在該房屋設籍才能申請自住稅率?

新制開始強調「自住房屋」需有本人、配偶或直系親屬設籍並實際居住,才可適用 1.2% 或更優惠(1.0%)稅率。2025 年度為首年實施,若您 6 月 2 日前尚未辦理設籍或提出申請,則今年可能無法適用自住稅率。

2 月 28 日剛取得房屋所有權,我也要繳一整年的房屋稅嗎?

是的,只要在 2 月最後一天登記持有,即成為當期房屋稅法定納稅義務人,需負擔該年度(7/1~6/30)的全部房屋稅。

持有多戶房屋,但有部分房屋尚未出租或空置,該如何計稅?

是否出租與否,關鍵在於該房屋是否符合「自住」或「公益出租」等標準。若既不是自住又未登記公益出租,即歸入非自住住家用房屋,依名下戶數適用累進稅率,最高可至 4.8%。

住家+營業混用,但營業部分不足建物面積六分之一,怎麼算?

依房屋稅條例第 5 條第 1 項第 3 款規定「房屋同時作住家及非住家用者,應以實際使用面積,分別按住家用及非住家用稅率,課徵房屋稅。非住家用部分不得低於全部面積六分之一」,故實際使用營業面積不足 1/6 時,仍需以 1/6 面積乘以營業用稅率計算,餘 5/6 按住家用稅率。

如何申請危老重建減免房屋稅?

危老重建申請需符合《危險及老舊建築物加速重建條例》,重建期間得免繳地價稅,重建後新建物可享一定年限房屋稅減半等優惠。實際要件依各地方政府公告辦理。

繼承取得的共有房屋算在我個人名下的戶數嗎?

是,若您因繼承持有房屋部分持分,也會計入您「本人、配偶及未成年子女」的全國總戶數計算。此類共有情況如房屋符合自住要件,或涉及出租也有機會適用各自對應稅率範圍。

總結

房屋稅是每位屋主每年必須面對的持有成本,若未做好事前規劃與瞭解,易造成財務意外負擔或逾期罰款。2025 年度又逢房屋稅新制「2.0」首度實際全國開徵,無論是自住、出租、待銷售、或商業用途,都應仔細確認自己的持有戶數、房屋用途及設籍狀況,並善用官方查詢及試算工具,精準掌握應繳金額。

透過本文,希望讓您一次充分掌握 2025 年房屋稅的計算基礎、稅率差異、繳納期限與各項注意事項,避免遭逾期處罰或錯失稅率優惠。千萬別忘了拿到稅單後先檢查再繳納,確保權益不受損失;若使用情況有變更,也別忘了在期限內辦理更新,讓每年的房屋稅負更符合實際狀況。祝您繳稅順利、財務規劃順心!

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