「傳承」是許多父母心中一份深厚的情感與責任，其中不動產的移轉更是規劃的重中之重。當您計畫將名下的房屋土地過戶給子女時，腦中可能會浮現許多問題：該用「買賣」、「贈與」還是等未來「繼承」？這三種方式的稅金天差地遠，哪一種最能為孩子省下不必要的開銷？尤其在房地合一稅實施後，過去被認為最簡單的「贈與」，如今可能隱藏著未來龐大的稅務負擔。
本文將深入剖析這三種過戶方式的流程、稅費差異及各自的優缺點，幫助您做出最明智、最節稅的決策。
一、不動產移轉三大途徑：買賣、贈與、繼承
將房產移轉給子女，主要有以下三種法律途徑，每種方式所涉及的稅負、成本及對未來的影響皆不相同。
1. 二親等買賣：建立未來節稅的基礎
許多人誤以為家人之間不能買賣房產，事實上，只要流程合規，二親等以內親屬間的買賣是完全可行的，但稅務機關會嚴格審查，以防「假買賣、真贈與」。
核心關鍵：真實金流證明
與一般買賣無異，必須要有確實的支付價款證明。兒子支付給父母的購屋款，其資金來源不能是父母直接或間接提供。最常見的合規作法是，父母善用每人每年244萬元的贈與免稅額（每年自1月1日起至12月31日止），分年贈與現金給兒子，待其累積足夠的頭期款後，再搭配兒子的自有資金或銀行貸款來完成交易。所有金流紀錄（如銀行轉帳單據）都必須妥善保存，以供國稅局查核。
稅負分析：
1. 土地增值稅（賣方負擔）： 若符合條件，賣方（父母）有機會申請「一生一次」或「一生一屋」的10%自用優惠稅率，相較於贈與只能適用20%~40%的一般稅率，可省下可觀稅金。
2. 契稅（買方負擔）： 由買方（兒子）繳納，稅率為房屋評定現值的6%。
3. 印花稅（雙方負擔）： 土地及建物契約總價的千分之一。
4. 房地合一稅或財產交易所得稅（賣方負擔）： 若房屋為105年1月1日後取得的不動產，父母需繳納房地合一稅。若是之前取得，則為併入綜合所得稅的財產交易所得稅。
5. 贈與稅： 因屬真實買賣的，故無贈與稅問題。
優缺點：
優點： 對兒子最有利的部份在於「取得成本較高」。未來若兒子要出售此房產，其房地合一稅的計算成本是以當初的「買賣價金」為基礎，而非低廉的公告現值，能大幅降低未來的稅務負擔。
缺點： 流程相對複雜，需要規劃並證明金流，且父母在出售當下需負擔土地增值稅及房地合一稅等成本。
2. 直接贈與：短期看似簡單，長期隱藏重稅
直接將房產贈與給兒子，是最直接的贈與方式，但也是在房地合一稅時代下最需要謹慎評估的選項。
核心關鍵：以公告現值為稅基
贈與稅的計算基礎，並非市價，而是「土地公告現值」與「房屋評定現值」的總和，這通常遠低於市場行情。
稅負分析：
1. 贈與稅（贈與人負擔）： 父母每人每年有244萬元的免稅額度。超過部份需課徵贈與稅，稅率為10%~20%。若房產現值高，可考慮將產權分割，利用「分年贈與」來規避贈與稅，但此法曠日廢時，且每年都需支付代書費用、地政規費等成本。進行贈與過戶前，務必要申報贈與稅。
2. 土地增值稅（受贈人負擔）： 以贈與的方式移轉，「不適用」自用住宅優惠稅率，必須按20%~40%的一般規定稅率繳納。此筆土增稅的計算基礎為土地漲價總數額。
3. 契稅（受贈人負擔）： 稅率為房屋現值的6%。
4. 印花稅： 按契約金額的千分之一繳納。
優缺點：
優點： 流程相對單純，不需準備複雜的資金證明。
缺點： 這是最致命的缺點——兒子的「取得成本」極低（僅為受贈時的公告現值）。未來若他以市價出售，獲利空間會被極度放大，導致需要繳納天價的房地合一稅。此外，土地增值稅也無法享受優惠稅率。因此，若兒子在短期或中期有出售房產的可能，贈與的方式通常是最不划算的選擇。
3. 身後繼承：稅負最輕，但無法操之在己
透過繼承方式移轉房產，是三種方法中稅負最輕的一種，但其前提是父母已離世。
核心關鍵：高免稅額與稅賦豁免
繼承發生時，是以遺產稅為主，而非贈與稅。
稅負分析：
1. 遺產稅： 111年起，遺產稅免稅額高達1,333萬元，再加上配偶、子女、喪葬費等扣除額，多數情況下實際繳納的遺產稅極低，甚至為零。這裡的稅賦與房屋稅無關。
2. 土地增值稅： 繼承「免徵」土地增值稅。
3. 契稅： 繼承「免徵」契稅。
4. 房地合一稅： 繼承人未來出售房產時，可將被繼承人（父母）的持有期間合併計算，有機會適用較低的稅率。若符合自住條件，更有400萬的免稅額及10%的優惠稅率。
優缺點：
優點： 絕對的稅負優勢，免除了土地增值稅和契稅這兩大關卡，是三者中最節稅的方式。
缺點： 最大的不確定性在於「時間點」，無法在父母生前完成過戶。此外，若沒有預立遺囑，所有法定繼承人均有權分配，可能產生家族紛爭。
二、稅費總比較：一張表看懂差異
為了讓您更清楚地比較，我們將三種方式所需繳納的主要稅費整理如下表：
| 稅費項目 | 買賣 | 贈與 | 繼承 |
| 土地增值稅 | 賣方負擔，可適用自用稅率(10%) | 受贈人負擔，僅能用一般稅率(20%-40%) | 免徵 |
| 契稅 | 買方負擔 (房屋評定總現值 x 6%) | 受贈人負擔 (房屋評定總現值 x 6%) | 免徵 |
| 印花稅 | 土地及房屋契約價 x 0.1% | 土地及房屋契約價 x 0.1% | 協議分割繼承時才需繳納 |
| 贈與稅 | 免徵 (需證明真實金流) | 超過244萬/年/人，課徵10%-20% | 免徵 |
| 遺產稅 | 免徵 | 過世前2年內贈與需納入遺產總額計算 | 超過免稅額及扣除額部分課徵10%-20% |
| 未來出售的房地合一稅 | 取得成本高，未來稅基較小，稅負較低 | 取得成本極低，未來稅基巨大，稅負極高 | 稅負相對較低，且持有期間可合併計算 |
| 代書及規費 | 約1-2萬元，視案件複雜度而定 | 約1-2萬元，若分年贈與則多次產生 | 約1-2萬元 |
常見問題 (FAQ)
Q1: 房子過戶一定要找代書嗎？可以自己辦嗎？
答：法律上並無強制規定，您可以自行辦理。
但不動產過戶流程繁瑣，涉及多個政府機關（戶政、稅捐稽徵處、國稅局、地政事務所），且文件準備複雜。若對流程不熟，很可能因文件缺漏或申報錯誤而延宕時程，甚至產生不必要的稅金。建議委託專業的地政士（代書）處理，雖然需支付一筆代書費，但能確保房屋過戶的流程順暢、合法節稅，省時又安心。
Q2: 如果房子還有貸款，可以過戶給兒子嗎？
答：可以。
若是「買賣」，兒子可以向原貸款銀行或新銀行申請新的一筆貸款來支付給父母。若是「贈與」，兒子需向銀行申請「債務承擔」，由銀行審核其還款能力。銀行同意後，可將房貸一併移轉給兒子。須注意，兒子承擔的貸款金額會被視為「有償贈與」，可從贈與不動產總值中扣除，有節省贈與稅的效果。
Q3: 父母在過世前兩年內贈與的房產，會被課遺產稅嗎？
答：會的。
根據贈與稅法第15條規定，被繼承人死亡前兩年內贈與給特定親屬的財產，會被視為「擬制遺產」，其贈與時的財產價值會被重新計入遺產總額中來計算遺產稅。不過，之前已經繳納過的贈與稅、土地增值稅和契稅，可以從應納的遺產稅額中扣抵。
Q4: 「夫妻間贈与」房產聽說免稅，是真的嗎？
答：是的。
夫妻以內親屬間財產贈與，完全免徵「贈與稅」，且可申請不課徵「土地增值稅」。但仍需繳納契稅及印花稅。這也是常見的節稅規劃方式之一，例如先生可先將房產贈與給太太，未來夫妻兩人就可各自運用每年244萬的免稅額（合計488萬）贈與現金給子女購屋。
總結：如何選擇最適合的方案？
總結來說，不動產的傳承沒有標準答案，端看您的家庭狀況與未來規劃。
若兒子未來「不會」出售房產（長期自住）：
繼承： 仍是稅負最輕的選擇，但需考量其不確定性。
贈與： 在此情況下相對可行，因為沒有未來出售的高額房地合一稅問題。可透過分年贈與來規避贈與稅。
若兒子未來「可能」會出售房產：
強烈建議採用「買賣」方式。雖然當下父母方需支付稅金，但能為兒子建立一個真實的、較高的取得成本，是保護他未來免於被課徵重稅的最佳方式。
應極力避免「贈與」，否則今日省下的小錢，將成為未來兒子肩上沉重的稅務負彈。
過戶給家人是一項牽涉深遠的財務規劃。在做出決定前，強烈建議您攜帶相關文件，諮詢專業的地政士或會計師。他們能為您通盤考量資產狀況、家庭成員、未來計畫等多重因素，量身打造最合法、最節稅、最圓滿的傳承方案。
資料來源
- 父母房屋贈與過戶必看！3分鐘一次看買賣、贈與、繼承稅費差異！-中信房屋網
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