離婚房子不賣，如何分才公平？律師詳解所有權、房貸與差額計算

走向離婚，除了情感上的整理，最現實的問題莫過於夫妻財產分配，其中「房子」作為許多家庭中最具價值的資產，其處理方式往往成為雙方爭議的核心。許多人誤以為，離婚後房子就必須將共同的家賣掉換成現金才能分割，但事實並非如此。

本文將為您深入解析，在不變賣房產的前提下，夫妻應如何合法、公平地處理房產分配，並釐清房子怎麼分，內容涵蓋不同財產制度下的分配原則、婚前與婚後購屋的差異、房貸的計算方式，以及完整的過戶流程與稅務問題，幫助您在複雜的過程中保障自身權益。

核心觀念：房子歸誰？價值歸誰？

在討論如何分配之前，必須先建立一個核心觀念：房屋的「所有權」與「財產價值」是兩回事。

根據台灣法律規定，房屋登記在誰名下，法律上的「所有權人」就是誰的。然而，這並不代表離婚時，另一方就完全分不到錢。

如果夫妻適用「法定財產制」，且該房產是在婚後取得，那麼即便房子只登記在一人名下，其房子價值也需要被納入婚後財產，進行「剩餘財產差額分配」。這意味著，房子所有權可以不變動，但持有方可能需要拿出對應的金錢或等值資產補償給另一方。

第一步：確認夫妻財產制度

夫妻間的財產如何分配，完全取決於雙方適用何種夫妻財產制。若結婚時沒有特別約定，則一律適用「法定財產制」。

法定財產制（最常見）

定義：在法定財產制度下，夫或妻各自管理、使用、收益及處分自己的財產。財產分為「婚前財產」與「婚後財產」。離婚時，僅就雙方「婚後財產」扣除「婚後債務」後的剩餘部分進行分配。

分配原則：剩餘財產較少的一方，可以向較多的一方請求兩人差額的平均分配。

例外不分配項目：即使是婚後取得，以下兩類財產不列入財產分配的範圍：

因繼承或其他無償取得之財產（如父母贈與）。
慰撫金。

共同財產制

定義：

此為約定財產制的一種，需以書面契約約定，並向法院登記。除個人專用的「特有財產」外，夫妻的財產及所得，都合併為共同財產，由雙方公同共有。

分配原則：

離婚時，雙方各取回訂立契約前的財產，而婚姻關係存續中取得的共同財產，原則上由夫妻一人一半。

分別財產制

定義：

同樣需以書面契約約定並登記。夫妻雙方財產完全分開，各自保有、管理、使用，也各自對自己的債務負責。

分配原則：

由於財產從未合併，離婚時不發生財產分配問題，各自保有自己的財產。

第二步：離婚房產分配實戰計算（以法定財產制為例）

以下將以最普遍的「法定財產制」為例，詳述婚後買的房子究竟要怎麼分：

1. 判斷房產屬於「婚前」或「婚後」財產

認定標準：以房屋的「過戶登記日」為準，而非簽約日。
婚前購屋：若買的房子在結婚前就已登記在一方名下，則屬於該方的「婚前財產」，房屋本身不需列入分配。
婚後購屋：若在婚姻關係存續期間購入並完成過戶，則屬於「婚後的財產」，其價值需列入剩餘財產分配。

2. 如何計算房產價值與房貸？

情況一：婚前買房，婚後共同繳納房子貸款

雖然房子本身是婚前財產不需分配，但婚後用薪資（婚後財產）所繳納的房屋貸款本金，會被視為「用婚後財產清償婚前債務」。因此，這部分已繳納的房貸金額，必須加回房屋所有權人的婚後財產總額中進行計算，以示公平。

情況二：婚後買房，離婚時仍有貸款

此時房產的價值並非買價，而是以「離婚時的市價」為準。想知道後房子要怎麼分，計算公式為：

可分配價值 = 房屋離婚時的市價 – 尚未清償的房貸餘額

這個計算出來的「殘餘價值」，才會被計入房屋所有權人的婚後財產總額。

3. 釐清「贈與」與「借名登記」

父母出資或配偶贈與：

若房屋是婚後由一方的父母出資購買並登記在該方名下，或由配偶一方明確以「贈與」形式過戶給另一方（例如從老公名下過戶到老婆名下），這都屬於「無償取得」，依法不列入分配。

借名登記：

有時會有一方出資，但基於稅務或其他考量將房子「借名登記」在另一方名下。若出資方想主張此為借名登記並要回房產，在法律上舉證相當困難。法院多半仍認定房屋為登記人的財產，但其價值若屬婚後財產，依然要納入剩餘財產分配。

第三步：不賣房的分配方案與過戶流程

在計算出應分配的金額後，若夫妻離婚後協議不賣房，常見的處理方式如下：

方案一：一方取得房屋，支付差額

這是最普遍的作法。由取得房屋所有權的一方，以現金、股票或其他資產，補償給另一方其應得的差額。例如，房屋殘餘價值為700萬，經計算後應分給另一方350萬，則取得房屋者支付350萬元給對方。

方案二：離婚後共同持有

雙方離婚後仍共同持有房產，並約定未來出售時的分配比例。此方案較為複雜，容易產生後續糾紛（如誰負責維修、稅費、是否出租等），較不建議。

離婚房屋過戶流程與稅務

若協議由一方取得房屋並過戶，流程如下：

簽訂協議：在離婚協議書中，明確記載房產的分配方式、歸屬及任何金錢補償的細節。
準備文件：雙方身分證、印章、印鑑證明、戶籍謄本、土地及建物權狀正本。
申報稅賦：向稅捐機關申報土地增值稅及契稅。
辦理過戶：至地政事務所辦理所有權移轉登記。
領取新權狀：完成登記後，新的所有權人會領到更新後的權狀。

稅務注意事項

妥善處理離婚房產過戶，可以節省可觀的稅金。關鍵在於移轉的「原因」。

移轉時間點與方式	土地增值稅	契稅	贈與稅
離婚前（夫妻贈與）	不課徵	免繳	免繳
離婚時協議書約定	不課徵	免繳	免繳
離婚後（行使剩餘財產分配請求權）	不課徵	免繳	免繳
離婚後（無協議或判決，私下移轉）	課徵	課徵	課徵

由上表可知，只要在離婚協議書中清楚載明，或依法院判決進行房產移轉，即可免去大部分稅負，這是規劃時務必利用的節稅方式。

常見問題 (FAQ)

Q1: 如果對方在離婚前故意轉移名下財產（脫產），該怎麼辦？

A: 依民法規定，若一方為了減少他方對於剩餘財產的分配，在法定財產制關係消滅前五年內處分其婚後財產，另一方可以請求將該財產追加計算，視為現存的婚後財產來分配。但若是為了履行道德上義務所做的相當贈與（如支付父母的合理扶養費），則不在此限。

Q2: 父母在我婚後出錢幫我買房，登記在我名下，這需要跟配偶分嗎？

A: 不需要。這屬於您「無償取得」的財產，即使在婚後取得，也不列入剩餘財產分配的計算範圍。建議保留當時父母贈與的金流紀錄（如銀行匯款證明），以利日後舉證。

Q3: 離婚後多久內可以請求財產分配？有時效性嗎？

A: 有的。剩餘財產分配請求權的時效為：從知悉有剩餘財產差額時起算「兩年」；或是自離婚時（法定財產制關係消滅時）起算，無論是否知情，超過「五年」不行使，請求權便會消滅。務必注意時效，別讓自己的權益睡著了。

總結

離婚後房子要如何處理，賣掉分錢固然單純，卻非唯一選項。透過法定財產制的精神，一方保有房屋、另一方獲得等值補償，是兼顧雙方權益與居住需求的理想方案。

成功的關鍵在於：

第一，清楚計算各自的權益；
第二，進行理性協商；
第三，將所有協議內容白紙黑字詳細記載於離婚協議書中，並註明「雙方同意拋棄民法剩餘財產分配請求權」，以杜絕日後爭議。

由於財產分配涉及複雜的法律與稅務細節，強烈建議尋求專業律師協助，確保整個過程合法、圓滿。