預售屋換約被禁了？別急！符合這10種情況就能合法轉售

自從《平均地權條例》修正案經立法院三讀通過、並於民國112年7月1日正式上路後，「預售屋禁止換約轉售」成為了不動產房市最受關注的議題，也在網友間引起大量討論。這項政策的重點旨在打擊投資客的短期投機炒作行為，抑制房價異常波動，讓預售屋市場回歸居住本質，保障自住客的權益。

然而，「禁止換約」並非完全沒有彈性，法規中也明訂了特定的豁免條件與內容。對於許多在法規上路前已購入或正考慮購買房子的民眾來說，了解在何種情況下能夠合法換約，以及整個流程如何進行，顯得至關重要。

本文將為您全面解析預售屋換約的最新規定、兩大類豁免情況、詳細的申辦流程、相關稅費成本以及常見問題，讓您一次掌握所有關鍵資訊。

新法核心：不溯及既往原則

首先，需要釐清一個最重要的原則：法律不溯及既往。這意味著《平均地權條例》修正案的效力是以112年7月1日為分界線。

112年6月30日（含）前簽訂的預售屋買賣契約：不受新法限制。無論您是原始買方，還是從他人手中接手的換約戶，未來若要再次轉售，皆可依照過去的模式自由換約，無需向政府申請。
112年7月1日（含）後簽訂的預售屋買賣契約：則完全適用新法規定，原則上不得轉售或讓與給第三人，除非符合法定的特殊情形。

在深入探討之前，也需區分「預售屋紅單」與「預售屋買賣契約」。所謂「預售屋紅單」是指購屋預約單，早在實價登錄2.0時（110年7月1日）就已被禁止轉讓。而本次《平均地權條例》修正案所規範的，是已正式簽約的「預售屋買賣契約」。

預售屋可合法換約的兩大類情形

對於在112年7月1日後取得預售屋的買方，若想轉售，必須符合以下兩大類、共十種法定情況。

第一類：免經申請即可轉讓

以下情況的預售屋換約，屬於家庭或法律關係的自然變動，買受人無需向地方縣市政府地政局（處）提出申請，可直接備妥證明文件後，與建商辦理換約手續。

配偶之間：夫妻間的相互轉讓。
直系血親之間：例如父母轉讓給子女，或子女轉讓給父母。
二親等內旁系血親之間：例如兄弟姊妹之間的轉讓。
法人合併：因公司合併，由存續或新設公司依法承受。
法人清算：法人解散清算後，根據清算結果進行的財產歸屬移轉。
繼承：買受人於簽約後亡故，由其繼承人依法繼承，成為新的屋主。

第二類：需申請核准才可轉讓

注意事項

根據內政部公告的《預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法》，以下六種情況被認定為買受人發生非自願性的重大變故，導致無力負擔後續款項與未來成屋的房貸。買受人必須檢具相關證明文件，向該預售屋所在地的直轄市或縣（市）政府（例如台北、桃園、高雄）地政局（處）提出申請，並取得核准函後，才可進行銷售與換約。

非自願離職且失業逾半年：買受人因非自願離職而失業，且此狀態持續超過六個月仍未就業。
本人或家庭成員罹患重大傷病或特定病症：經診斷需要六個月以上的全日照顧。此處的「家庭成員」包含買受人本人、配偶、本人或配偶的父母、子女、未成年兄弟姊妹。
本人或家庭成員的房屋因災害毀損：導致房屋無法繼續居住，須另行租屋。
本人或家庭成員發生重大意外事故：導致第三人死亡，或受到需要六個月以上全日照顧的重傷害。
買受人死亡，繼承人無意保留：繼承人之間達成協議，決定不保留該戶預售屋而欲轉售。
共同買受人間的轉讓：例如朋友或情侶共同購買一戶，後因故需將產權轉讓給其中一方或數方。

特別注意：依上述六種情況申請轉讓者，全國每兩年僅能申請轉讓一戶。此兩年期限自地方政府核准日的次日起算，期間屆滿前不得撤銷許可或申請新的轉讓。

預售屋換約流程詳解

了解可否換約後，實際的執行流程也相當重要。一個完整的預售屋換約流程（通常會透過代書及履約保證機制以保障雙方權益）大致如下：

事前確認與協議：買賣雙方確認預售屋的棟別、戶別、面積、總價、車位資訊，並確認賣方已支付的款項（包含已付給建商的自備款與後續工程款、以及支付給前手的價差）、後續待付款項時程，以及是否有「客變」（客戶變更設計）及其款項是否結清。最重要的是，應先向建商確認是否同意辦理換約及相關程序。
簽訂權利讓渡契約：買賣雙方（讓與人與受讓人）簽訂「預售屋權利買賣契約書」，並可搭配「價金信託履約保證申請書」。契約中會明確約定總價款、簽約款、換約款的支付時間與金額。
買方支付款項：買方依照合約時程，將錢匯入履約保證的信託專戶中。履保公司在收到款項後會通知雙方。
至建商辦理換約：待所有約定款項皆進入履保專戶後，買賣雙方偕同代書，攜帶雙方身分證明文件、印章、原始預售屋買賣契約書正本、建商收款證明等文件，至建設公司辦理正式的換約手續。建商會將原始合約的買方變更為新買方。
價金信託結案撥款：換約手續完成後，買賣雙方簽署履保的結案單，履保公司便會將信託專戶內的款項撥付給賣方。
賣方申報房地合一稅：此為流程重點，賣方（讓與人）務必在簽訂權利讓渡契約（私契）後的30天內，向戶籍所在地的國稅局申報房地合一稅。

換約的成本與稅務

預售屋換約不僅是權利的移轉，也伴隨著相關的費用與稅務責任，這些都是換約時需要考量的金錢成本。

項目	主要支付方	說明
房地合一稅	賣方 (讓與人)	預售屋交易視同不動產權利交易，其獲利需課徵房地合一稅。稅率依持有期間而定：持有2年內為45%；超過2年、未滿5年為35%。
建商換約手續費	賣方 (讓與人)	大多數建商會酌收此費用，通常為購屋總價的千分之一。此為賣方應支付的費用，若要求買方負擔並不合理。
仲介費	買賣雙方	若透過房仲業者成交，需依合約約定支付服務費，通常賣方為成交價格的4%，買方為2%。
履約保證費用	買賣雙方	為保障交易安全，費用通常為成交總價的萬分之六，由買賣雙方各負擔一半。
代書費/見證費	買賣雙方	包含簽訂私契、協助辦理建商換約等費用，由雙方議定。