對於許多家庭而言，換屋是提升生活品質的人生大事。然而，在賣屋與買屋的過程中，伴隨高漲的房價而來的稅負，特別是「土地增值稅」與「房地合一稅」，往往成為一筆不小的開銷。為此，政府推出了「重購退稅」的優惠政策，旨在減輕換屋族的財務壓力，讓民眾在轉換住所時，能將資金更有效地運用於新購房地產。
本文將為您深入解析房屋重購退稅的兩大核心稅目，完整說明重構退稅條件、流程、計算方式，並整理常見問題，助您一次掌握節稅關鍵。
一、重購退稅是什麼？兩大稅制一次看懂
所謂「重購退稅」，是指當您在特定期限內（2年）完成出售自用住宅並購入新自用住宅的行為時，可依法申請退還部分或全部在售屋時已繳納的稅款。此項優惠主要涉及以下兩種稅制：
- 房地合一稅（國稅）： 針對房屋土地的交易「所得」進行課稅，屬於所得稅的一環。自2016年1月1日起取得的房地產，出售時適用此稅制。
- 土地增值稅（地方稅）： 針對土地「公告現值的漲價總數額」課稅，屬於地方財產稅。
這兩者雖然都可以在換屋時申請退稅，但其主管機關、適用條件、所有權人認定及退稅計算方式皆有顯著差異，必須分開理解與申請。
二、房地合一稅重購退稅條件與試算
房地合一稅的重購退稅精神在於，若您是出於重購自用住宅需求而換屋，政府便不將此次交易視為實質獲利，從而提供稅務優惠。此項優惠依據所得稅法第14條之8規定，提供換屋族申請稅額的扣抵或退還。
房地合一稅重購退稅申請條件
- 換屋時間： 無論是「先買後賣」或「先賣後買」，兩次所有權移轉登記的日期必須在 2 年內（以完成過戶日為準）。
- 房屋用途： 出售的舊屋與購入的新屋，都必須符合「自用住宅」的定義。舊屋在出售前一年內，不得有出租、供營業或執行業務使用的情形。
- 戶籍登記： 需由個人、其配偶或未成年子女在該自住房屋辦竣戶籍登記並實際居住。
- 所有權人： 出售舊屋與購入新屋的所有權人可以是本人或其配偶。例如，先生賣掉名下房產，再以太太名義買入新房，同樣符合資格。
- 售後限制： 成功申請退稅後，新購入的房屋在5年內不得再行移轉（如出售或贈與），也不得變更為出租、營業等非自住用途，否則國稅局將依規定追繳原扣抵或退還的退稅額。
房地合一稅重購退稅試算方式
房地合一稅的退稅金額，取決於新舊屋的價額關係，分為「全額退稅」與「比例退稅」。
小屋換大屋（全額退稅）
- 條件： 新購房屋的價格 > 出售的價格。
- 計算： 已繳納的房地合一稅可全額退還。
- 試算範例： David 以1,500萬元賣掉A屋，繳納了房地合一稅100萬元。一年後，他以2,500萬元購入B屋自住。由於新屋價格高於舊屋，這個小換大的案例可以讓David向國稅局申請退還全額的100萬元稅款。
大屋換小屋（比例退稅）
- 條件： 新購房屋的價格 < 出售房屋的價格。
- 計算公式： 可退還稅額 = 已繳納房地合一稅×(舊屋賣價 ÷ 新屋買價)
- 試算範例： David 以1,500萬元賣掉A屋，繳納了房地合一稅100萬元。一年後，他以1,200萬元購入B屋自住。由於新屋價格低於舊屋，David可申請比例退稅。可退還金額為：100萬 x (1,200萬 ÷ 1,500萬)=80萬元。
三、土地增值稅重購退稅條件與試算
土地增值稅的重購退稅，其規定較房地合一稅更為嚴格，尤其在所有權人的認定上。
土地增值稅重購退稅申請條件
- 換屋時間： 同樣要求在 2 年內完成先賣後買或先買後賣。
- 所有權人： 出售舊地與購入新地的所有權人須為同一人。若賣掉配偶名下土地，再以本人名義買地，則不符合退稅資格。
- 房屋用途： 舊屋土地在出售前一年內，不得有出租或營業情形。新購土地地上房屋必須為土地所有權人或其配偶、直系親屬（如父母、成年子女）所有。
- 戶籍登記：需由土地所有權人、其配偶或直系親屬在該地辦竣戶籍登記。若為「先買後賣」，在購入新地時，舊地就必須已符合自用住宅用地的設籍條件。
- 面積限制： 新購自用住宅用地的面積，若為都市土地，不得超過300平方公尺（約90.75坪）；若為非都市土地，不得超過700平方公尺（約211.75坪）。
- 售後限制：重購土地自完成移轉登記日起5年內，不得再移轉或改變用途（包含出租、營業、戶籍遷出等），否則將被追繳原退還的土地增值稅。
土地增值稅重購退稅試算方式
土地增值稅的退稅前提是「小屋換大屋」，此處的大小是以「土地公告現值」為判斷基準。
- 退稅條件： 新購土地的公告現值 > (原出售土地的公告現值−已繳納的土地增值稅)
- 退稅金額： 在已繳納的土地增值稅範圍內，退還不足支付新購土地公告現值的差額。
- 試算範例：
- 情況一（全額退稅）： David 出售舊屋，其土地公告現值為300萬元，並繳納了土地增值稅50萬元。之後他購入新屋，新土地的公告現值為400萬元。 由於新土地現值400萬 > (舊土地現值300萬 – 已繳土增稅50萬)，即400萬 > 250萬，因此David已繳的50萬元土增稅可全額退還。
- 情況二（差額退稅）： 若新購土地的公告現值為280萬元。 不足支付的差額為：280萬 – (300萬 – 50萬) = 30萬元。 因此，David可申請退還30萬元的土地增值稅。
- 情況三（不可退稅）： 若新購土地的公告現值低於250萬元（舊土地現值 – 已繳土增稅），則無法申請任何退稅。
四、重購退稅申請流程、文件及期限
| 項目 | 房地合一稅 | 土地增值稅 |
|---|---|---|
| 主管機關 | 戶籍所在地之國稅局 | 原出售土地所在地之地方稅捐稽徵處 |
| 申請期限 | 先賣後買： 自重購房地完成移轉登記之次日起算 5年內。
先買後賣： 於出售舊屋申報房地合一稅時，直接申請扣抵。 |
退稅請求權時效為 10年。 |
| 申請方式 | 線上申請、臨櫃辦理、郵寄申請 | 線上申請、臨櫃辦理、郵寄申請 |
所需文件清單
1. 重購退稅申請書（可至稅捐機關網站下載）。
2. 原出售及新購入房地的買賣契約書影本。
3. 原出售及新購入房地的所有權狀影本。
4. 證明支付價款的相關文件（如銀行金流證明）。
5. 原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本（申請土增稅退稅用）。
6. 出售及重購時點的 戶口名簿影本，以證明符合戶籍登記條件。
7. 所有權人無租賃申明書（正本）。
五、常見問題 (FAQ)
Q1: 「先買後賣」和「先賣後買」都可以申請重購退稅嗎？
是的，兩種情況都適用，只要兩次所有權移轉登記的時間在2年以內即可。
Q2: 我賣掉自己的房子，用我太太的名字買新房，可以申請退稅嗎？
這取決於您要申請哪種稅。重購退稅有以下兩種情況：
- 房地合一稅： 可以，因為所有權人認定包含本人及其配偶。
- 土地增值稅： 不行，因為其嚴格要求新舊土地的所有權人必須為同一人。
Q3: 申請退稅後，如果5年內把戶籍遷出會怎麼樣？
會被追繳原先已退還的稅款。5年管制期內，該地址必須持續有本人、配偶或符合規定的親屬設籍。若需遷出，至少應保留一位符合資格者在原戶籍內。
Q4: 土地增值稅的「一生一次」優惠稅率跟重購退稅，該如何選擇？
這是一個重要的節稅策略。如果您確定符合重購退稅的條件（特別是新購土地現值更高），可以考慮先用「一般稅率」繳納土地增值稅，再申請「重購退稅」。如此一來，便能將珍貴的「一生一次10%優惠稅率」保留給未來可能無法適用重購退稅的售屋情境使用。
Q5: 常常聽到房產稅有新舊制之分，請問什麼是「財產交易所得舊制」？
「財產交易所得稅」（簡稱舊制）適用於2015年12月31日以前取得的房地產。舊制最大的特點是將「房屋」與「土地」的交易利得分開處理：
- 土地部分： 土地交易的增值部分，只課徵土地增值稅，其所得是免納所得稅的。
- 房屋部分： 房屋的交易獲利則屬於「財產交易所得」，必須併入個人年度的綜合所得總額中（例如與薪資所得合併），再依據當年度的綜合所得稅率（5%~40%）進行申報繳稅。
這與現行房地合一新制將房地獲利合併計算，並以固定稅率分離課稅的方式有很大的不同。
總結
重購退稅是政府給予自住換屋族的一大福音，能有效降低換屋成本。然而，民眾在規劃時，務必釐清「房地合一稅」與「土地增值稅」在申請條件上的核心差異，特別是 所有權人認定、戶籍登記對象、退稅計算基礎 等關鍵細節。建議您在進行買賣決策前，詳細試算並備妥所有文件，若情況較為複雜，不妨諮詢專業地政士或直接向稅捐機關確認，以確保自身權益，讓換屋之路更加順利、輕鬆。
