日本買房要三思！「修繕積立金」與40%讓渡所得稅的代價高嗎？

近年來，隨著日圓匯率持續走低，加上台灣房價居高不下，赴日置產儼然成為一股新浪潮。相較於台北，東京的房地產價格顯得格外親民，不僅能以更低的價格入主首都圈的新建公寓，還能享受永久產權、高實坪率等優勢。然而，在這片看似美好的投資藍海背後，卻隱藏著許多台灣投資客不易察覺的暗流與陷阱。

日本房地產市場擁有其獨特的規則、稅制與文化，若僅憑藉美好的想像便貿然投入，很可能從「資產」買成「負擔」，甚至陷入「負動產」的窘境。

本文將為您深度整合多方資訊，從誘人的優勢、潛在的挑戰、隱藏的陷阱，到完整的成本結構，進行一次全面且詳細的剖析，助您在錢進日本之前，真正做到「三思而後行」。

日本買房的魅力：為何讓人如此心動？

在深入探討風險前，我們必須先理解日本房地產有哪些好處，以及為何如此吸引海外投資者，尤其是台灣買家。其魅力主要體現在以下幾個層面：

房價相對親民，匯率優勢顯著

同樣是首都圈，東京的平均房地產價格長期以來低於台北。近年日幣大幅貶值，更放大了此優勢。過去需要1,500萬台幣的房產，如今可能僅需千萬出頭，對於手持台幣的買家而言，無疑是投資的大好時機。

永久產權保障，世代傳承無憂

與部分國家僅出售地上權或使用權不同，在日本購買房地產，外國人與本國人享有同等權利，能夠同時獲得土地與建物永久所有權，並且可以自由繼承或轉讓，法律保障相當完善。

穩定的租金投報率

相較於台灣普遍低於2%的租金投資報酬率，日本主要城市如東京、大阪，扣除各項成本後的「實質投報率」普遍可達3.5%至4.5%。此外，還有初次出租時房客支付的「禮金」，以及續約時的「更新料」等潛在收入，對於尋求穩定現金流的投資者極具吸引力。

實坪制計算，無公設灌水

這是與台灣房市最大的差異之一。日本房產標示的「專有面積」即為室內實際使用面積，不包含陽台、走廊、大廳等公共設施。這意味著您買到的每一坪都是扎扎實實的空間，無需為高公設比買單。

完善的法規與代管制度

日本不動產交易法規嚴謹，對買賣雙方的權益皆有充分保障。同時，委託專業「代租代管」公司處理招租、收租、修繕等事宜已是常態，對於身在海外的房東而言，省去了大量管理心力，實現輕鬆收租。

美夢前的警鐘：日本房地產的四大挑戰與風險

美好的背後，往往伴隨著不容忽視的挑戰。若未能充分理解以下四點，在日本置產的夢想很可能演變成一場財務惡夢。許多網友分享的經驗都強調了這些重點。

挑戰一：高昂且持續的持有成本

這是外國買家最容易低估的部分。在日本，持有房地產的成本遠高於台灣，主要包含以下幾項：

年度稅金（固都稅）：

每年需繳納「固定資產稅」（標準稅率1.4%）與「都市計畫稅」（上限稅率0.3%）。雖然稅基是遠低於市場價格的官方評價額（課稅標準額），但這筆費用每年都必須支付，是長期且固定的支出。

大樓管理費用：

類似台灣的管理費，用於支付公寓大樓社區清潔、保全、物業管理等日常開銷。

修繕積立金（長期修繕儲備金）：

這是台灣所沒有的特殊費用。日本極為重視建築物的長期維護，所有屋主每月都需繳納一筆費用存入公基金，用於未來10年、20年的大規模修繕，如外牆翻新、防水工程、電梯更換等。這筆費用會隨著屋齡增長而調高，是持有成本中一筆相當可觀且會變動的管理修繕費。

挑戰二：房價增值不易，短期炒作稅負沉重

如果您抱持著在台灣炒房「低買高賣、短期獲利」的心態，日本市場恐怕會讓您大失所望。

市場趨勢：

受少子化、高齡化影響，日本房地產價格長期處於平穩甚至下跌的趨勢，空屋率逐年攀升。除了東京核心地段的頂級公寓外，大部分地區房價增值空間有限。日本作家新井一二三更指出，許多郊區或老舊房產已成為無人繼承的「負動產」，其價值甚至是負的。

高額資本利得稅（讓渡所得稅）：

為抑制投機炒作，日本政府對房產出售的獲利課以重稅。持有5年內出售，稅率高達39.63%（含所得稅與住民稅）；持有超過5年，稅率雖降至20.315%，但依然是筆沉重的負擔。這項制度基本上杜絕了短期獲利的可能性。

挑戰三：天災與地理風險

日本位於板塊交界處，地震頻繁是眾所周知的風險。儘管建築法規對耐震標準有嚴格要求，但大型地震仍可能導致房屋受損、增加修繕支出，甚至成為危樓。此外，特定地區的風險更高，例如東京的墨田區等「下町」地區，地勢低窪，在大地震時有較高的土壤液化與海嘯風險，對居住環境和周邊環境都是一大考驗。

挑戰四：外國人貸款門檻高

若無日本永住權，想直接向日本本地銀行申請房屋貸款極其困難。多數台灣投資人是透過在日設有分行的台資銀行申貸，如兆豐銀行、中國信託彰化銀行等，但條件也相當嚴格，通常要求：

• 物件條件：屋齡20年內、成交價3,500萬日幣以上、面積50平方公尺（約15坪）以上。
• 申貸人條件：年收入達100萬台幣以上、信用紀錄良好。
• 貸款條件：貸款成數約5至7成，且通常沒有寬限期，需本息攤還。 這意味著買家在設定購屋預算時，需要準備至少3至5成的自備款，外加約6-8%的初期費用，現金壓力不小。

揭開「便宜」的真相：避開低價物件的隱藏陷阱

在不動產網站上，您可能會看到一些價格低得令人難以置信的物件。請務必提高警覺，這些「便宜」的背後往往暗藏著巨大的風險：

高管理費的低租金套房：

總價僅三、四百萬萬日幣的套房，看似房子投資報酬率極高，但其租金可能極低，租客多為收入不穩定的族群。一旦空租，每月高昂的管理費與修繕積立金會迅速侵蝕您的利潤，形成「收的租金永遠追不上持有成本」的地獄循環。

「借地權」物件：

這類物件您只買到「建物所有權」，土地是用租的。雖然房價便宜，但您每年需支付土地租金給地主（常常是寺廟或個人），且租約有期限，資產價值相對不完整。

「再建築不可」物件：

指該土地因不符合現行建築法規（如未臨接規定寬度的道路），未來不可拆除重建或增建。這類物件的土地價值極低，幾乎沒有流動性。

鄉下一戶建與偏遠老公寓：

遠離市中心的獨棟透天厝或老舊公寓，雖然空間大、價格低，但常是「負動產」的候選人。人口外移導致出租與出售都極為困難，而龐大的修繕費用與每年固定的稅金將成為壓垮您的最後一根稻草。

（圖片來源：網路）

成本與流程全解析：從買房到持有要準備多少錢？

了解風險後，讓我們以清晰的表格來盤點所有費用。從簽約到交屋的完整流程中，成本的掌握是關鍵。

表一：購屋時的一次性費用（初期費用）

（速算：約為房屋總價的 6%～8%）

表二：購屋後的年度持有成本

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常見問題 (FAQ)

Q1: 外國人（台灣人）真的可以在日本擁有永久產權的房地產嗎？

A: 是的，完全可以。日本法律保障外國人與本國人擁有相同的房地產所有權，包含土地與建物皆為永久產權，並可自由買賣、繼承。

Q2: 日本買房的租金投報率真的比台灣高嗎？

A: 是的。一般而言，日本主要城市的淨租金投資報酬率（扣除各項持有成本後）約在3.5%～4.5%之間，顯著高於台灣不到2%的水平。但務必將所有持有成本（特別是修繕積立金）納入計算，才能得出真實的投報率。

Q3: 我沒有日本居留權，可以在日本貸款嗎？

A: 非常困難。直接向日本的銀行貸款幾乎不可能。較可行的方式是透過在日設有分行的台資銀行申貸，但條件嚴格，您需要準備至少3至5成的自備款，並滿足其對物件和個人收入的要求。

Q4: 為什麼有些日本房子特別便宜？可以撿便宜嗎？

A: 請極度謹慎。超低價物件通常伴隨嚴重缺陷，例如土地是租來的（借地權）、未來無法改建（再建築不可）、位於極度偏遠且人口外移的地區，或是其高昂的持有成本已使其成為「負動產」。撿便宜的風險遠大於機會。

Q5: 在日本買房最大的隱藏成本是什麼？

A: 對多數外國買家而言，最大的隱藏成本是「修繕積立金」。這筆費用是持續性且會隨著屋齡增長而調漲的，許多人初期僅看到誘人的租金收入，卻忽略了這筆長期且不斷增加的開銷，最終導致實際收益遠不如預期。

總結：投資日本房產，是智慧佈局而非投機遊戲

總體而言，在日本置產絕非一場穩賺不賠的賭局。它更像是一場需要縝密規劃與長期持有的智慧佈局。日圓貶值確實創造了前所未有的機遇窗口，讓台灣人能以更低的門檻實現海外置產的夢想。

然而，投資者必須拋開在台灣習慣的房市思維，深刻理解其獨有的成本結構與市場特性。高昂的持有成本、不易增值的房價、沉重的資本利得稅，以及各式各樣的低價陷阱，都是通往美好夢想路上的絆腳石。

最終的建議並非「不要買」，而是「聰明地買」。在投入資金前，請務必做足功課，仔細評估自身財務狀況與風險承受能力，並尋找一家誠信可靠、熟悉外國人業務的房產仲介。將目標設定為獲取長期穩健的租金收益，而非追求短期價差，您才能在這片充滿魅力的市場中，穩健地收穫甜美的果實。

資料來源

• 日本買房費用｜日本買房要準備多少錢？初期費用有哪些？買房後持有成本？ – HouseFeel 房感
• 日本買房子好嗎？日本購屋5步驟、置產注意事項一次看
• 【日本買房優缺點】日本買房要三思，別傻傻跳錢坑 – 果仁家 – 買房賣房 / 居家生活知識家