日本房屋持有成本，你真的算對了嗎？一篇文揭開隱藏帳本

近年來，受日圓匯率持續走低的吸引，加上日本政治穩定、日本不動產買賣制度健全透明，越來越多台灣投資人將目光投向東瀛，掀起一波赴日本買房的熱潮。

相較於台灣因通膨影響而高漲的房價，日本的房產價格，尤其是首都圈如東京以外的地區，顯得格外親民，彷彿買房先打了七折。然而，在誘人的房價背後，在日本買房隱藏著一本許多新手投資客容易忽略的帳本——房屋持有成本。

購買日本的不動產費用可分為三大階段：「購入時」的一次性費用、「持有時」的持續性成本，以及未來「出售時」的稅費。許多人買房的時候僅僅計算了投報率與購入成本，卻低估了每年必須支付的各項稅金、大樓管理費與維護開銷。

這些費用不僅會侵蝕您的租金回報，更可能在長期持有下成為一筆沉重的負擔。本文將為您全面拆解日本房屋的持有成本，從每年必繳的稅金到公寓大樓的管理修繕費用，讓您在投入資金前，能有最完整、最清晰的財務規劃，避免陷入「買得起卻養不起」的窘境。

第一階段：購入時的一次性費用（概覽）

在深入探討持有成本之前，我們先快速回顧一下購買房產時需要支付的一次性費用。這筆費用通常被稱為「初期費用」，粗估約為房產總價的6%至8%。

費用項目	計算方式（概估）	說明
不動產仲介費	（房價3% + 6萬日圓）+ 10%消費稅	支付給不動產仲介公司的法定仲介費用，保障交易流程安全。
司法書士費用	約10萬～20萬日圓	相當於台灣的代書費用，處理產權移轉登記等法律文件。
印花稅（印紙代）	依合約金額級距而定	貼在不動產買賣合約上的稅票，目前至2027年有減免優惠。若合約金額達數億日圓，此費用也相當可觀。
登錄免許稅	土地及建物評價額 × 稅率（約0.4%～2%）	辦理所有權登記時，購買者需繳納給政府的國稅。
不動產取得稅	土地及建物評價額 × 稅率（約3%～4%）	取得不動產後約半年至一年內，需向地方政府繳納的一次性地方稅。

第二階段：每年必須面對的房屋持有成本

這是在日本持有房產期間，每年都需要固定支出的費用。無論是自住還是出租，這些成本都是不可避免的。對於投資者而言，它們是計算「實質投報率」時必須扣除的關鍵項目。

稅金類：固都稅（固定資產稅都市計畫稅）

這是持有成本中最主要的一筆稅務支出，由「固定資產稅」和「都市計畫稅」兩者組成，通常合併稱為「固都稅」，每年繳納一次。稅單由地方政府寄發，可選擇一次繳清或分四季繳納。

固定資產稅（Kotei Shisan Zei）

性質：類似台灣的地價稅與房屋稅，是國家對土地和建物所有者每年徵收的稅金。

稅率：標準稅率為1.4%。

計算基礎：稅基並非市價，而是由政府每三年評估一次的「固定資產稅評價額」（課稅標準額）。這個評價額通常遠低於市場交易價格，大約是市價的50%至80%，因此實際稅負比想像中低。

稅額計算：固定資產稅評價額 × 1.4%

住宅用地優惠：若土地用途為住宅，可享稅基減免。小於200平方公尺的「小規模住宅用地」，其評價額僅以1/6計算，大幅降低土地部分的稅負。

都市計畫稅（Toshi Keikaku Zei）

性質：地方稅的一種，為了支應都市基礎設施（如道路、公園、下水道等）建設而徵收的稅金。

徵收範圍：僅限於位於「都市計畫區域」內的房產。大部分主要城市的房產，如東京、大阪、京都甚至奈良縣都在此範圍內。

稅率：上限稅率為0.3%，各地方政府可能略有不同。

計算基礎：與固定資產稅相同，採用「固定資產稅評價額」。

稅額計算：固定資產稅評價額 × 0.3%

住宅用地優惠：同樣享有稅基減免。小於200平方公尺的「小規模住宅用地」，其評價額以1/3計算。

總結來說，固都稅大約是房屋市價的0.15%～0.3%左右，雖然稅率看似高於台灣，但因稅基遠低於市價，實際繳納金額需要依據個別物件的「公課證明書」來精算。

公寓大樓專屬費用

如果您購買的是公寓或大樓這類集合式住宅，不論是新建案或中古屋，除了稅金外，每個月還需要支付以下兩筆費用給管委會。這也是為何日本即使是數十年的中古大樓，外觀和公共區域依然能維持得相當整潔美觀的關鍵。

管理費（Kanrihi）

用途：支付大樓日常運營的開銷，包括物業管理人員薪資、公共區域（大廳、走廊、電梯）的清潔與水電費、保全系統維護等。

金額：依大樓的規模、設施豪華程度及戶數而定，每月費用範圍廣泛。

修繕積立金（Shuzen Tsumitatekin）

用途：這是台灣人較不熟悉的費用，可以理解為「大樓的長期修繕公基金」。這筆錢會被存入專戶，用於未來10～15年一次的大規模維修計畫，例如：

外牆清洗與磁磚補強
屋頂防水工程
電梯設備更新
公共管道更換

重要性：這項制度確保了大樓資產價值的維持與居住安全，避免因一次性收取高額維修費而引起住戶糾紛。

金額：金額與屋齡及持有面積相關，一般每月約在5,000至15,000日圓之間。特別需要注意的是，隨著屋齡增加，為了應對更頻繁的維修需求，修繕積立金通常會逐步調高。

獨棟房屋（一戶建）的維護成本

購買獨棟房子雖然沒有每月的管理費和修繕積立金，但這不代表沒有維護成本。屋主必須獨自承擔100%的房屋維護責任與費用。建議屋主自行規劃一筆「未來修繕預算」，每年存入一定金額，以備不時之需，例如10-15年後可能需要的屋頂翻新、外牆重新粉刷等，這些都是動輒數十萬甚至上百萬日圓的開銷。

投資出租的額外成本

如果您是海外投資者，將房產用於出租，還會衍生以下成本：

代租代管費

性質：對於身在台灣的房東而言，委託日本當地的代管公司處理租賃事務是必要且省心的選擇，也能避免房子成為長期空屋的風險。

服務內容：協助招租、篩選房客、簽訂租約、代收租金、處理房客問題、安排設備修繕等。

費用：市場標準約為每月租金的5% + 10%消費稅。

所得稅

性質：租金收入被視為所得，需要依法申報並繳納所得稅。

計算方式：以「（全年租金收入 – 必要經費）× 稅率」來計算。

可扣除的必要經費：固都稅、管理費、修繕積立金、代管費、火災保險費、房屋折舊費、稅理士費用等，都可以作為支出從租金收入中扣除，以降低稅基。

源泉徵收：若承租方是法人（公司），依日本稅法，對方在支付租金時會先預扣20.42%的租金作為「源泉徵收稅」繳給稅務署。房東需在隔年透過「確定申告」（年度報稅）來結算實際應繳稅額，多退少補。

第三階段：未來出售時的相關稅費（概覽）

雖然不是持有成本，但了解未來出場時的稅負，有助於您更全面地評估長期投資策略。

費用項目	說明
仲介費／司法書士費	與購入時相同，出售時同樣需要支付。
讓渡所得稅	類似台灣的房地合一稅，也就是資本利得稅，針對出售房產的獲利部分課稅。稅率依持有時間長短而異，短期持有（5年內）稅率高達30.63%（另加住民稅9%），長期持有（超過5年）則降至15.315%（另加住民稅5%）。

常見問題 (FAQ)

Q1: 如果我買的是「一戶建」（獨棟房屋），還需要繳管理費和修繕積立金嗎？

A: 不需要。獨棟房屋沒有管委會，因此不需繳納這兩項費用。但屋主必須100%自行負擔所有房屋的維護與修繕費用，建議您自行設立一個維修基金，每年存入一筆錢，以應對未來可能的大型修繕工程，如更換屋頂或外牆整修。

Q2: 日本的房屋持有成本跟台灣比起來是高還是低？

A: 整體而言，日本的持有成本普遍高於台灣。主要差異在於「固都稅」的稅率較高，以及公寓大樓強制性的「修繕積立金」制度。這些費用雖然增加了持有負擔，但也確保了不動產的長期價值與居住品質。

Q3: 作為海外房東，我的租金收入要怎麼繳稅？

A: 海外房東的租金收入需在日本繳納所得稅。建議您委任一位「納税管理人」（通常由稅理士或代管公司擔任），協助您每年進行「確定申告」（年度報稅）。如果您的租客是法人，對方會預扣20.42%的租金，您再透過報稅來結算最終應繳納或可退回的稅額。

Q4: 這些持有成本在報稅時可以抵稅嗎？

A: 可以的。如果您將房產出租，大部分的持有成本，包括固都稅、管理費、修繕積立金、火災保險費、房屋折舊、代管費、稅理士費用等，都可以作為「必要經費」從您的租金總收入中扣除，以減少您的應稅所得，達到節稅的效果。

總結：精算成本，才能安心當個日本房東

總體而言，日本的房屋持有成本相較台灣確實偏高，但這些成本也直接反映在日本房產高品質的維護水準和穩定的資產價值上。在計算投資報酬率時，絕不能只用「年租金 ÷ 房價」這種粗淺的「表面投報率」來評估，而必須扣除上述所有固都稅、管理費、修繕積立金、代管費等，才能得出真正放入口袋的「實質投報率」。

投資日本房地產是一項長遠的財務規劃。在被便宜的日圓和吸引人的房價打動之前，請務必將這本「持有成本」的隱藏帳本仔細算清楚。唯有充分理解並準備好應對這些持續性的支出，您才能真正享受到在日本置產所帶來的穩定收益與安心感，讓外國人也能安心投資。