國宅可以買嗎？國宅申請資格、優缺點到房貸條件一篇掌握

在台灣，高漲的房價是許多年輕人與小資家庭的共同焦慮。當目光投向市場，尋找一個安身立命之所時，「國宅」這個名詞時常映入眼簾。許多人對它的印象，或許還停留在需要特定身份、排隊抽籤的年代。然而，時至今日，國宅的面貌已截然不同。隨著國宅政策的演變，購買國宅的限制早已成為歷史，使其成為中古屋市場中一個極具吸引力的選項。

本文將為您深入剖析「國民住宅」，從它的歷史源起、現行的購買與承租資格條件，到全面的優缺點分析，並與合宜住宅、社會住宅進行清晰比較。無論您是首購族、換屋族，或僅僅是對國宅感到好奇，這份完整指南都將協助您揭開國宅的神秘面紗，做出最明智的購屋決策。

國宅是什麼？一部家的演進史

「國宅」，全名為「國民住宅」，是台灣政府為落實居住正義、改善國民居住環境，於特定歷史時期因應住房需求所推動的政策性住宅。它的發展脈絡，反映了台灣社會變遷與住宅政策的演進。

歷史源起與興辦方式

1975年，政府制定了《國民住宅條例》，正式開啟了由政府主導、大規模興建住宅的時代。其初衷是為了讓收入較低的家庭、公務人員及弱勢族群能以合理的價格購得或租賃房屋。當時的國民住宅興辦方式主要有以下四種：

政府直接興建：由政府負責從土地取得、規劃設計到施工建造的全部流程，完工後再出售或出租給符合資格的民眾。這是最為人所熟知的國宅形式。
貸款人民自建：政府提供優惠貸款，由民眾自備土地、自行興建住宅。此方式多見於農漁村或偏遠地區。
獎勵投資興建：為擴大供給量，政府透過稅賦減免、融資協助等獎勵措施，鼓勵民間建商投資興建符合國宅規範的住宅。
輔助人民貸款自購：政府輔助人民透過利息補貼，協調銀行以較低利率貸款給民眾，讓他們能自行在市場上購買合適的住宅。

政策轉型與條例廢止

進入1990年代末期，由於經濟環境轉變及房地產市場供過於求，政府暫停了新國宅的興建計畫，政策重心也從過去的「出售為主」轉向「出租為主，出售為輔」。最終，在2015年，《國民住宅條例》正式走入歷史並被廢止。

這項廢止帶來了關鍵性的改變：

出售式國宅市場化：所有權已歸屬個人的國宅，其買賣交易回歸市場機制，不再有任何身份或資格限制，與一般中古屋完全相同。
出租式國宅持續運作：由政府持有的出租式國宅，則繼續提供給符合特定資格的弱勢或低收入家庭承租。
公共住宅新篇章：國宅停止興建後，政府的住宅政策重心轉向了「社會住宅」，以「只租不售」為原則，繼續滿足民眾的居住需求。

現在還能買國宅嗎？購買資格與流程解密

答案非常明確：可以，而且任何人都可以購買！

自2015年《國民住宅條例》廢止後，關於「購買」國宅的所有限制都已不復存在。現在市場上流通的國宅，其產權屬於屋主個人，法律地位與一般的公寓、華廈或大樓完全相同。

這意味著：

無需特定資格：您不需要是低收入戶、公務員或任何特定身份，只要您是中華民國國民，具備不動產交易的行為能力，就可以自由購買。
交易流程與中古屋無異：購買國宅的流程，就如同購買任何一間中古屋，您可以透過房仲業者尋找物件、看屋、議價、簽約、辦理過戶及申請貸款。
價格由市場決定：國宅的售價完全由市場供需決定，其價值會受到地段、屋況、社區管理品質、周邊生活機能及是否有都更潛力等因素影響。

我想「租」國宅！出租國宅申請條件（以台北市為例）

相較於買賣的完全開放，若想「承租」由政府管理的出租式國宅，則仍需符合嚴格的申請資格。以下以臺北市政府都市發展局的規定為例，讓您了解其申請門檻：

申請條件項目	詳細說明
年齡與戶籍	申請人需年滿20歲，且在申請或續租時，戶籍設籍於臺北市。
家庭組成	需與直系親屬設籍於同一戶，或已婚有配偶。例外情況： 1. 年滿40歲的單身者。 2. 父母雙亡戶籍內有未滿20歲或已滿20歲仍在學、身心障礙、沒有謀生能力且無自有住宅之三親等親屬需要照顧者。
財產限制	本人、配偶戶籍內之直系親屬及其配偶，在全台灣均無自用住宅，且沒有未清償的國民住宅貸款
收入限制	家庭年收入必須符合臺北市公告的「收入較低家庭標準」（此標準每年可能調整），或家庭成員平均每人每月未達該年度本市平均消費支出的80%。

註：詳細及最新的申請資訊，請務必參閱「臺北市政府都市發展局」的官方網站公告。等候承租國宅需依序登記，通常有長長的候租名單。

國宅、合宜住宅、社會住宅，哪裡不一樣？

這三種住宅常被混淆，但其本質與目的各不相同。透過下表，您可以快速理解它們的差異：

特性	國民住宅 (國宅)	合宜住宅	社會住宅
規劃模式	政府直接興建或獎勵民間興建。	政府提供土地，由民間建商競標興建。	政府直接興建，或承租民間空屋再轉租。
租售規劃	可租可售，現已停止新建。	可租可售，現已停止新建。	只租不售。
主要目的	早期為解決居住問題，提供穩定住所。	平抑房價，提供給符合資格的中低收入戶承購或承租。	健全租賃市場，提供弱勢及青年族群可負擔的租屋選項。
購買限制	早期有限制，現已無任何限制，視同一般中古屋。	承購戶在一定年限內（如5-10年）禁止轉售。禁售期滿後可自由交易。	不可購買。
租金水準	約為市價的 4～6折。	約為市價的 7折。	約為市價的 7～8折。
租期限制	一般戶最長可累計租11年，特殊身份戶不受限制。	一次可租5年，可續租一次。	一般戶最長6年，特殊身份戶最長12年。
備註			申請資格常考量家庭年收入是否低於該縣市（如新北市）家庭年所得50分位點，且申請人、配偶、戶籍內直系親屬均無自有住宅，亦無承租其他公營住宅或社會住宅。

入主國宅的利與弊：優缺點全面分析

國宅因其獨特的歷史背景，造就了其鮮明的優點與缺點。

國宅的優點

房價可能較低：在相同地段，國宅的單價通常比周邊的中古屋或新成屋更具競爭力。對於預算有限的購屋者是一大福音。（註：部分黃金地段或已都更的國宅，價格則不在此限。）
公設比較低：早期的國宅設計注重實際居住空間，公設比較新建案低上許多。若將權狀中的車位面積扣除，實際可用的室內坪效相當高。
管理費較便宜：因公設項目單純，通常沒有游泳池、健身房等豪華設施，每月的管理費用相對低廉。
多有開放式中庭：許多國宅社區規劃有寬敞的中庭花園或綠地，例如位於文山區的某些國宅，提供了安全的活動空間，非常適合有小孩或長者的家庭。
黃金地段選擇多：不少國宅興建於數十年前的市中心，隨著都市發展，如今已位居交通便利、生活機能極佳的精華地段。

國宅的缺點

屋齡普遍偏高：多數國宅屋齡超過30年，屬於老舊房屋，可能伴隨較高的維護成本。
屋況參差不齊：可能存在漏水、壁癌、管線老舊等問題。少部分早期興建的國宅甚至有海砂屋的疑慮，需要特別留意。
戶數多且人員組成多元：國宅社區規模龐大，戶數眾多，住戶背景多元，社區管理難度較高。
停車位規劃不足：早期汽車尚未普及，許多國宅未規劃「一戶一車位」，停車位常需抽籤或另行租賃，對開車族較不便。
社區管理品質不一：管委會的運作成效直接影響居住品質，部分國宅社區可能因管理不善而影響公共環境的維護。

購買國宅必看！四大注意事項

在決定購買國宅前，務必將以下四個重點納入評估，才能買得安心、住得舒適：

徹底檢驗屋況與結構

由於屋齡偏高，看屋時務必仔細檢查。除了肉眼可見的壁癌、漏水痕跡外，更應主動詢問仲介或屋主是否有過結構上的修繕。若有疑慮，建議花費數千至萬元聘請專業的驗屋公司進行全面檢測，特別是氯離子（海砂屋）和輻射值的檢測，以求心安。

精算公設比與「真實單價」

這是購買國宅最關鍵的細節之一。早期國宅常將停車位面積灌入「公設」中登記，造成權狀上的公設比異常高。購買時，務必調閱建物謄本，確認「主建物」、「附屬建物」及「公共設施」的各自面積。

正確算法：將總價扣除一個車位的市場行情價後，再除以（權狀坪數 – 車位坪數），得出的才是真正不含車位的房屋單價，這樣才能避免被「灌水」的低單價話術所蒙蔽。

實地考察社區管理與鄰里品質

一個社區的靈魂在於管理。建議在不同時間點（白天、晚上、平日、假日）親自到社區走走，觀察公共梯間是否乾淨明亮、公布欄訊息是否更新、垃圾處理區是否整潔、植栽是否有人維護。也可與管理員或鄰居攀談，了解管委會的運作狀況與居住氛圍。

確認停車位產權與使用方式

若您有停車需求，必須釐清停車位的細節。是「有獨立產權」？還是「公設持分」？使用方式是「固定車位」？還是每年「公開抽籤」？這將直接影響您的生活便利性與房屋未來的價值。

常見問題 (FAQ)

Q1: 購買國宅可以申請房屋貸款嗎？利率和成數如何？

A: 可以。購買國宅申請房貸的流程與一般中古屋相同。但由於國宅屋齡普遍較高，銀行在估價和核貸時會較為保守。貸款成數、年限及利率，會依據房屋座落地點、屋況、銀行鑑價結果以及申請人的信用條件而定。一般而言，貸款成數可能略低於新成屋，建議多詢問幾家銀行進行比較。

Q2: 承租國宅可以申請內政部的「300億元中央擴大租金補貼」嗎？

A: 不可以。因為出租式國宅的租金本身已是政府提供的優惠價格，遠低於市場行情，屬於已接受政策補貼的住宅。因此，承租戶不能再重複申請其他政府的租金補貼方案。

Q3: 聽說有些國宅是海砂屋，要怎麼查詢？

A: 各縣市政府建管單位通常會公告已列管的海砂屋名單，可上網查詢。但最保險的做法是，在簽約前（或在合約中加註條款），委託具公信力的專業檢測機構到現場鑽心取樣，檢測混凝土的氯離子含量，以取得最準確的報告。

Q4: 都更後的國宅還值得買嗎？價格便宜嗎？

A: 國宅一旦完成都市更新，就會搖身一變成為全新的建案，其建築結構、外觀、公設規劃皆與新成屋無異。因此，其售價也會完全比照周邊新成屋的市場行情，不再具備傳統國宅的低價優勢。例如知名的「正義國宅」都更後的「Diamond Tower」，其開價已是區域頂級豪宅的水平，與原本的國宅價格有天壤之別。

總結

國民住宅，這個承載著台灣半世紀居住記憶的名詞，如今已褪去政策性色彩，成為一個平實而充滿機會的購屋選項。它最大的魅力，在於能用相對可負擔的價格，入主市中心成熟的生活圈。

然而，國宅的低總價背後，也伴隨著高屋齡、屋況不確定性及社區管理等挑戰。它考驗著購屋者的眼光與耐心。對於願意花時間做足功課、謹慎評估、並準備一筆預算進行翻新整理的購屋族而言，國宅無疑是個高CP值的選擇。在繁華的城市中，透過仔細的尋覓與規劃，國宅或許就是您開啟理想「家」生活的那把鑰匙。