台灣凶宅查詢方法，從法律基礎、實務操作到民間資料庫指引

在台灣，對於「凶宅」的概念普遍帶有相當程度的忌諱。多數購屋族或租屋民眾都會擔心，若不慎取得或入住凶宅，未來不只可能影響自己居住的心理層面，亦會在房屋轉售或租賃時面臨房價下跌的風險。然而，政府目前並沒有設置「官方凶宅查詢系統」，導致所有相關資訊大多分散於民間論壇、App、各式社群管道，真實性也參差不齊。因此，在進行查詢凶宅的工作時，建議多方比對資訊來源。

本篇文章將彙整並改寫現有資料，針對「凶宅」的法律與實務定義、各種查詢方法、可能發生的交易糾紛與解決方案進行深入探討與說明，並且提供一份實用的對照表，協助你在買賣或租賃房屋時，能夠快速釐清關鍵重點並做出正確判斷。

「凶宅」定義是什麼？

1.1 凶宅在台灣的概念

在台灣，並沒有專門的法律條文以「凶宅」之名明確列出定義。實務上，社會普遍認為凡是屋內曾發生非自然死亡事件（例如自殺、求死行為、他殺、意外事故等）就可稱之為「凶宅」。然而實際上，政府機關通常依據內政部函釋與「不動產說明書應記載及不得記載事項」來界定凶宅範疇。

1.2 內政部對凶宅的函釋

內政部曾於民國 97 年 7 月 24 日發布「內授中辦地字第 0970048190 號」函釋，綜合起來，具備以下三大要件者，即可認定為凶宅：

發生時間
非自然死亡事件發生於賣方持有產權期間。若事件在賣方取得房屋之前或出售之後，則不在內政部函釋所揭示的「凶宅」範圍內。
發生地點
非自然死亡事件需發生於該房屋的專有部分（包括主建物與附屬建物、建築改良物，如陽台、雨遮、屋內空間、平台等），而不是公共區域或共有空間。意指若事件發生地點在社區公共區域（如頂樓、公設、走廊）或大樓外的人行道等，理論上不構成「凶宅」。
死亡類型
需為兇殺或自殺等非自然死亡，即指曾發生兇殺或自殺而死亡的情形。倘若屬病逝、老死、猝死等自然原因，則依內政部函釋不在「凶宅」之列。

綜合以上可知，內政部所規範的「凶宅」範圍較為狹義，必須同時符合「自殺或他殺等非自然死亡」「發生於專有部分」「發生時間在現任屋主持有期間」三大條件才成立。

如何查詢凶宅？

由於法律及官方平台目前尚未建立全國性的「凶宅資訊公開資料庫」，因此，許多人在關注房屋時會借助民間整理的資料或自行向派出所、里長等在地人士尋求資訊。以下整理了幾種常見的查詢管道：

2.1 民間凶宅查詢網站與資料庫

台灣凶宅網

台灣凶宅網成立時間較早，是一個以論壇形式運作的凶宅相關討論與分享平台。網站上的資訊主要依賴網友蒐集與張貼，因此內容豐富，但查詢起來相對不便。目前，大部分大型房仲公司（例如住商不動產的房仲平台）在官網上設置的「凶宅查詢」功能，實際上都是連結至台灣凶宅網。

J2H 凶宅網

J2H 凶宅網則是由網友、媒體消息及仲介資訊匯整而成，然而，網站上的資料同樣無法驗證真實性。該網站提供事件發生的原因、地址（僅顯示到道路層級，不包含門牌號碼）以及可信度評分。相較於論壇形式，J2H 凶宅網的資料呈現方式較為條列化，查詢介面也更加便利。

2.2 「事故地圖」App

「事故地圖」App 是一款專門統計各種事故事件（包括他殺、自殺、意外及不明死因）的行動應用程式。該 App 會在地圖上以不同顏色的小圖示標示事故類型，例如紅色代表他殺、綠色代表自殺、黃色代表意外、藍色代表不明死因，而顏色的深淺則顯示事件距今是否超過五年。你可以把它當成凶宅地圖來使用，搜尋社區名稱來確認。

使用者可以免費下載該應用程式，但若需查詢過多事件，則須訂閱或觀看廣告來解鎖部分功能。事故資料的來源主要來自新聞報導或使用者回報，官方不擔保其位置與事故事實的絕對準確性，因此僅能作為參考依據。

2.3 在地社群與口耳相傳

里長、鄰居、管理員
針對特定建物或社區，詢問同樓層或附近的社區鄰居、里長，以及保全管理員通常是最快且最精確的方式。雖然口頭訊息有可能失真，但多詢問幾個人即可交叉比對。
Facebook／LINE 在地社團
常見的「我是xx人」地區性社團、地方房屋租售群組等也能詢問。然而此途徑亦是非正式管道，需自行評斷消息可靠度。

2.4 轄區派出所與消防局

根據部分經驗分享，可攜帶屋主本人或取得屋主同意，前往當地派出所及消防局申請調閱案發資料。但基於《個人資料保護法》，警方對非當事人或無屋主陪同的查詢，通常不會提供細節，因此此路徑門檻較高，並非對外完全開放。

凶宅在房地產交易中的重要性與法律含意

3.1 凶宅與「物之瑕疵擔保責任」

在不動產買賣或租賃交易中，若屋主故意隱匿凶宅事實，而買方或承租人事後才發現，勢必引起糾紛。

民法第 354 條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物……無滅失或減少其價值之瑕疵……」
民法第 359 條：「買賣因物有瑕疵……買受人得解除其契約或請求減少其價金……」

依據司法實務，凶宅通常被認為是「物之瑕疵」，因為多數消費者對於非自然死亡事件懷有恐懼與心理障礙，導致該不動產在市場交易上的價格大幅下跌，或失去原有「完整居住價值」。於是故意不告知的賣方或房仲恐構成「瑕疵擔保責任」。

3.2 是否必須在「不動產說明書」揭露？

根據內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」，賣方有義務在說明書的「其他重要事項」部分載明：

建物（專有部分）於賣方持有期間是否發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事。

若賣方刻意隱瞞或虛假登載，屬於違法行為，買方可主張解除契約、減價或損害賠償。另外，如果賣方故意詐騙，甚至可能構成刑法詐欺得利罪。

3.3 「凶宅洗白」的爭議

在實務上，有些人可能藉由短暫移轉產權給他人（親友或人頭），再轉賣給第三方，以規避「不動產說明書」需揭露的義務。這種行為俗稱「洗白」。

由於內政部函釋僅要求「賣方持有期間」發生的非自然死亡才必須揭露，因此產權轉讓後，後手賣方可以宣稱「在我名下期間沒出事」。然而法院若認定賣方明顯存在惡意隱瞞，仍有可能判決應賠償或解除契約。實際可否「洗白」成功，往往還需法官自由心證裁量。

避免買到或租到凶宅的實用技巧

4.1 注意成交價格明顯偏低

如果該房屋在近幾次交易或出租記錄中，價格遠低於同社區或同區域平均行情，或屋主持有時間異常短暫，就要保持警覺。過分便宜的房子可能代表屋況有不可告人的因素，包括但不限於凶宅。

4.2 多方訪查社區或鄰里

與管理員、里長、當地居民攀談：最直接、有效。
觀察公共空間：有無因曾發生事故而被媒體採訪、警示貼文留下痕跡。

4.3 實地檢查房屋狀況

是否有符咒、鎮煞法器：有些人可能在發生特殊事件後，就會擺放大量廟宇用品。
是否急售且談價過程過於隨意：屋主若急於脫手，就要提高警戒，是否存在隱情。

4.4 關鍵字搜尋

在 Google 等搜尋引擎輸入「社區名稱＋自殺、凶殺、跳樓、凶宅案例」等關鍵詞，過濾新聞報導，可能會發現相關紀錄。

若真買到凶宅，該如何處理？

5.1 解除買賣契約或請求減價

根據民法物之瑕疵擔保責任與民法第 359 條，如果確定賣方在簽訂買賣合約時，明知或故意隱匿「非自然死亡」事實，買方有權主張：

解除契約：拿回已支付價金並返還房屋；
減少售價：若買方仍想保留該房產，可要求折價賠償。

因凶宅的市場價值減損通常介於「市價的六至八成」間；若是特別重大或社會矚目案件，如滅門、分屍等，房屋價值打至五折以下也常見。訴訟中法院會委託不動產估價師或專業鑑定單位進行估算，判定實際可減少多少價金。

5.2 損害賠償或刑事追究

若賣方屬於「故意詐欺」，除了可以走民事途徑（損害賠償）外，也可能觸犯刑法第339條（詐欺得利罪）。賣家一般會辯稱「不知情」，故買方在訴訟上需蒐集證據，證明賣方「應知或已知」該屋曾為凶宅卻隱瞞，從寄件人資訊之類的開始查起。

5.3 終止租賃契約與損害賠償

如果是承租人遇到屋主隱瞞屋內曾自殺或他殺，但在租賃前並未告知，根據民法「租賃物之瑕疵擔保」，也可依合約內容或民法規定，解除租約或要求降租金。

倘若是房客在承租期間自殺造成屋主房屋市場價值下跌，屋主可依「公序良俗」或民法第184條「侵權行為」請求房客繼承人賠償經濟損失。司法實務已有案例，法官判定屋主勝訴。

常見問題（FAQ）

1. 如果前屋主在購屋之前就曾發生非自然死亡案，那這戶算不算凶宅？

依內政部函釋，目前要件限定「賣方持有產權期間發生的非自然死亡事件」才算。因此，若前前屋主時期發生的事件，不在現賣方持有期間，理論上不構成內政部定義的凶宅。但實務上，因社會心理影響，此類房屋的市場行情仍可能受到負面衝擊。

2. 網路上查到的凶宅資料都準確嗎？

由於目前並無官方認證的凶宅查詢系統，因此不論是台灣凶宅網、J2H 凶宅網或事故地圖 App，均依賴使用者回報、新聞情報、民間傳聞等，參考性高但可能存在錯誤或過時資料，需要審慎判斷。

3. 什麼是「凶宅洗白」？可以完全免除揭露責任嗎？

「洗白」是指屋主先將凶宅產權低價轉移給親友或人頭，之後再轉售給最終買家。因內政部規定的揭露義務只及於「賣方持有期間」是否曾發生凶案或自殺，故新屋主可宣稱「在我名下並無任何非自然死亡」。不過若法院認定屋主明顯惡意隱瞞，仍可能判定違約，甚至處以刑事詐欺。

4. 我租的房子突然發現是凶宅，可以不搬家就降低租金嗎？

房東若隱瞞重大瑕疵，承租人可依民法向房東主張「租賃物之瑕疵擔保」，提出解約或減少租金。若承租人仍願意續租，可試與房東協商合理調降租金。若協商未果，可訴請法院裁決。

5. 房客於我家燒炭自殺，讓房子變凶宅，我能向房客繼承人求償嗎？

依法院多起實務判決，房客自殺行為導致房屋市價下跌，房客的繼承人須負擔賠償。法條依據為民法第 184 條之「侵權行為」，認為此自殺行為屬違反公序良俗，且造成物的價值損失。

總結

在台灣，因多數人對「非自然死亡」抱有相當的心理忌諱，凶宅一旦形成，不僅導致房地產身價大幅貶損，也可能使原本居住者或者接手者在心理上感到不安。然而，「凶宅」並非所有屋內有人過世就能構成，必須滿足專有部分內自殺或他殺事件、並且發生於賣方產權持有期間等要件，才能依內政部函釋標準認定為凶宅。

在房屋交易過程中，謹記要仔細查看不動產說明書，檢查有無針對「非自然死亡事件」做正確揭露，若發現屋主（或仲介）疑似隱瞞，可以透過民法「物之瑕疵擔保責任」、減價或解除契約追究法律責任。至於想要避免買到或租到凶宅，則建議充分利用周遭資源，多方打探與查證，行前更可透過民間凶宅論壇、App 進行輔助性查詢。唯須注意，這些資訊只是提供參考，實際狀況仍可能需要實地勘查和訪問在地住戶確認。